Leiga þarf að hækka og ójafnvægi ríkir á markaði

Leiga þarf að vera þriðjungi hærri em markaðurinn vill borga til að standa undir ávöxtun fjárfesta sem myndu standa að leigufélagi. Kaupverð íbúða þarf líka að hækka til að jafnvægi náist við byggingarkostnað.

Leiga þarf að vera 30% hærri en þátttakendur í leiguíbúðakönnun Capacent gerðu ráð fyrir að greiða til þess að fjárfestar í leigufélagi sem myndað yrði utan um byggingu nýrra leiguíbúða myndu fá sæmilega ávöxtun. Er þar miðað við að fjárfestar sem eignast í félaginu myndu ekki hagnast á því að virði eignanna myndi hækka á næstu fimm árum.

Þetta er meðal þess sem kemur fram í skýrslu sem Capacent vann fyrir Reykjavíkurborg og ber nafnið „Staða, horfur og möguleikar á húsnæðisleigumarkaði árið 2011“. Skýrslan var kynnt í borgarráði í síðustu viku.

Meginmarkmið skýrslunnar var að „sýna hvernig Reykjavíkurborg getur átt aðkomu að leigufélagi/félögum“. Skoðuð var aðkoma borgarinnar sem lánveitanda, eiganda og hugsanlega rekstraraðila og hver arðsemi verkefnisins fyrir Reykjavíkurborg gæti verið.

Capacent framkvæmdi könnun á ýmsum þáttum sem tengjast þörf fyrir íbúðarhúsnæði við gerð skýrslunnar. Úrtakið í henni var 1.396, fjöldi svarenda 811 og svarhlutfall því 58,1%. Úrtakið var vegið til að endurspegla betur þýðið, sem eru Íslendingar 18 ára og eldri.

Í skýrslu Capacent kemur fram að þeir sem telja líklegt eða öruggt að þeir leigi næstu íbúð sem þeir búa í geri ráð fyrir að greiða um 1.300 krónur á fermetra í leigu.

Samkvæmt byggingalykli Hannarrs, upplýsingariti um byggingarmál, er byggingarkostnaður á fermetra hins vegar 247 þúsund krónur á fermetra fyrir 3-4 hæða fjölbýli. Kaupverð á fermetra síðan um 240 þúsund á fermetra í fjölbýli á höfuðborgarsvæðinu. Því þurfi kaupverð íbúða að hækka til að jafnvægi náist við byggingarkostnað, nema að hann lækki á móti.

Samkvæmt útreikningum Capacent þarf „leiguverð að vera um 1.695 krónur á fermetra til þess að standa undir kaupverði á 240.000 króna fermetra […]. Af þessu leiðir að ójafnvægi er á húsnæðismarkaðinum. Markaðurinn gerir ráð fyrir að þurfa að greiða 1.300 kr/m² í húsaleigu á mánuði. Um 1.695 kr/m² þarf til að fjárfestir fái sæmilega ávöxtun“. Til lengri tíma litið má gera ráð fyrr að kaupverð húsnæðis og byggingarkostnaðar séu í sæmilegu jafnvægi.

Í skýrslunni segir að frá síðustu aldamótum og fram til ársins 2008 voru fullbyggðar íbúðir talsvert umfram áætlaða þörf. því megi gera „ráð fyrir að nokkur forði íbúða sé til staðar á markaðnum. Staðsetning þessara íbúða er hins vegar ekki endilega í samræmi við óskir markaðarins. Samkvæmt áætlaðri þörf fyrir nýbyggingar og ef miðað er við óbreytt magn nýbygginga verður skortur á íbúðum árið 2014“.thordur@frettabladid.is