Húsnæðismál í Reykjavík

Í „markaðskerfi“ eru íbúðir verðlagðar eftir aðstæðum með betur settu kaupendurna/leigjendurna í huga og kaupenda/leigjendahópurinn er síðan „víkkaður út“ með opinberu styrkja- og bótakerfi. Sérstakt álag kemur á vinsæla staði. Þegar vel árar og í rýmilegu styrkja- og bótakerfi skara ýmsir eld að eigin köku, s.s. seljandinn/byggingaraðilinn, lánveitandinn, leigusalinn og jafnvel launagreiðandinn með lægri laun en ella.

Íbúðaöryggi er kjarninn

Íbúðaöryggi er grundvallaratriði, þ.e. að sá sem efnir skyldur sínar geti búið í íbúð sinni svo lengi sem hann kýs. Þetta íbúðaöryggi er einungis til staðar í eignaríbúðum.

Í öðrum tilfellum er íbúðaöryggi ekki til staðar og þá hvað öryggið varðar er ekki hægt að tala um raunhæfan valkost milli þess að eiga íbúð eða leigja íbúð. Íbúðaöryggi skýrir fjölda eignaríbúða hérlendis en að auki eru íbúðaeigendur að greiða í „eigin vasa“ og njóta tiltölulega öruggrar fjárfestingar.

Húsaleigusamningar leigufélaga eru jafnan uppsegjanlegir og leigufélög geta selt íbúðir sínar út úr kerfinu. Þá geta öll félög og fyrirtæki, s.s. leigufélög, húsnæðissamvinnufélög og sjálfseignarstofnanir, sem best farið á hausinn og íbúar þar með glatað húsnæði sínu þrátt fyrir að þeir hafi efnt skyldur sínar fullkomlega.

Íbúðir á vegum sveitarfélaga ættu að geta veitt íbúðaöryggi jafnfætis eignaríbúðum.

Markaðsverð íbúða

Sagan sýnir að hagstæðari lán en áður leiða til hækkunar á íbúðaverði. Betri lánakjör eins og lægri vextir og hærra lánshlutfall eru þá í raun til tjóns fyrir íbúðakaupendur. Hagkvæmari byggingarhættir og t.d. ódýrari lóðir, styrkir og niðurgreiðsla, skila sér heldur ekki til kaupenda í söluverði undir markaðsverði á almennum markaði heldur eingöngu í afmörkuðum kerfum eða til þess sem byggir sjálfur sitt eigið húsnæði. Annars er markaðsverðið ráðandi í íbúðaviðskiptum hvaða öfl sem þar búa að baki á hverjum tíma s.s. spákaupmennska eða takmörk á öðrum fjárfestingum. Markaðsverð gæti einkum lækkað eða staðið í stað þegar framboð íbúða er umfram eftirspurn.

Notendur

Greina má notendur í þrjá hópa:

1. Þá verst settu sem búa við þær aðstæður að hafa ekki fjárhagslega getu til öflunar húsnæðis á eigin forsendum.

2. Þá sem eru vel settir og þurfa engan stuðning, sem dæmi fólk sem hefur greiðslugetu til að kaupa húsnæði fyrir kr. 50 millj.+

3. Þá sem þurfa einhvern stuðning, jafnvel tímabundinn, til öflunar húsnæðis.

Borgin hefur lögbundnar skyldur gagnvart fyrsta hópnum. Það er eðlileg krafa að borgin byggi nægilegan fjölda venjulegra fjölskylduíbúða til að svara þörfinni.

Markaðurinn virðist svara þörfum annars hópsins með því að þokkalegt framboð er af „dýrum“ íbúðum og íbúðum fyrir dável efnaða eldri borgara.

Kaupleiguíbúðir

Þriðji hópurinn er sívaxandi og er sá sem þarfnast úrlausnar. Þar þarf borgin að koma sterk inn í dæmið. Í þessum hópi eru einkum fyrstu kaupendur, gjarnan fólk úr námi, sem hefur takmörkuð fjárráð. Til að stuðla að lausn vanda þessa hóps sýnast kaupleiguíbúðir gagnast best þ.e. hagkvæmar venjulegar fjölskylduíbúðir á vegum borgarinnar þar sem jafnvel hluti af leigugreiðslum nýttist upp í útborgun þegar kaupréttur verður virkur. Þar sem þetta kerfi er afmarkað frá almenna markaðinum þá gætu hagstæðir byggingarhættir og kjör skilað sér í lægri húsaleigu og kaupleigutaki ætti að búa við íbúðaöryggi, þ.e. hann gæti nýtt íbúð sína svo lengi sem hann kýs og efnir skyldur sínar.

Öflugt virkt kaupleigukerfi er raunhæfur stuðningur til íbúðaöflunar. Útfærslur gætu verið áþekkar og þekktar eru frá fyrri tíma en einnig gætu persónubundnari útfærslur komið til álita, jafnvel á landsvísu með aðkomu Íbúðalánasjóðs.

Þessi grein birtist fyrst í Fréttablaðinu.