Kattahland og skítur á gólfum og upp eftir veggjum

Samkvæmt úrskurði kærunefndar húsamála má leigusalinn ganga að tryggingarfé leigjandans að fjárhæð 990.000 krónur. Þá ber leigjandanum einnig að greiða leigusalanum eina milljón í skaðabætur.

Leigjandinn hafði óskað þess að kröfum leigusalans yrði hafnað og hélt því fram í sinni kröfu að hann hefði farið inn í íbúðina fyrr en hann mátti og án þess að upplýsa hann um það.

Í úrskurðinum kemur fram að leigusalinn og konan sem leigði af honum hafi gert ótímabundinn leigusamning frá 1. mars 2025 og að ágreiningur sé um bótakröfu leigusalans vegna lyktarmengunar og skemmda sem hafi orðið á gólfefni íbúðarinnar þar sem köttur sem leigjandinn átti hélt til og gerði þarfir sínar innandyra. Leigusalinn sagði íbúðina óíbúðarhæfa við lok leigutímans í september.

Í úrskurði kemur fram að þegar íbúðinni var skilað 15. september hafi komið í ljós verulegt tjón á gólfefnum. Leigusalinn sagðist ekki geta tekið við íbúðinni í þessu ástandi og beindi því til leigjandans að laga það sem þurfti. Íbúðin hafi angað af kattahlandi eins og sést hafi á gólfefnum.

Eðlilegt slit á íbúð

Leigjandinn var ósammála þessu og sagði bæði lyktina og skemmdirnar eðlilegt slit á íbúð. Hún hafi fengið leyfi til að hafa kött en hafi leyft kettinum að gera þarfir sínar inni á gólfinu. Samkvæmt málara, sem hafi málað íbúðina við lok leigutíma, hafi kattahland og skítur blasað við á gólfum og upp eftir veggjum.

Í úrskurði kemur fram að leigusalinn og konan sem leigði af honum hafi sæst á að fá óháðan matsaðila til að meta ástand íbúðarinnar og niðurstaða hans hafi verið að gólfefni væru ónýt og íbúðin ónothæf þar til þeim verði skipt út. Konan viðurkenndi tjón á fataskápum að fjárhæð 180 þúsund en leigusalinn sagði tjónið miklu meira. Trygging hennar dugi ekki fyrir tjóninu og auk þess geri hann kröfu um leigubætur fyrir hálfan septembermánuð og allan októbermánuð 2025 þar sem íbúðin hafi verið óíbúðarhæf á téðu tímabili.

Konan segir í sínum svörum að umsaminn skiladagur á íbúðinni hafi verið 12. september og að áður en sá dagur rann upp hafi leigusalinn farið inn í íbúðina án þess að hafa samband við hana og hún hafi fengið að vita það í símtali. Konan segist hafa ætlað að skila íbúðinni þennan dag og hún hafi reynt að afhenda lyklana þrisvar en leigusalinn neitað að taka við þeim og gert athugasemdir við þrif í íbúðinni. Hún hafi verið neydd til að kaupa þrifþjónustu og lyklum skilað svo þremur dögum síðar. Við það tilefni hafi verið gerð úttekt og þau verið ósammála og þá fengið óháðan aðila til að taka húsnæðið út. Það hafi verið gert 6. október en hún ekki fengið að vera viðstödd.

Hún segir úttektina því einhliða og þegar ekkert hafi heyrst þann 14. október hafi hún gert kröfu í tryggingafé sitt en þá hafi runnið út frestur leigusalans til að gera kröfu í það. Leigusalinn svaraði því og neitaði að greiða hana til baka og vísaði til þess að hún hefði átt að vita að það yrði gerð krafa þó svo að hún hafi ekki borist.

Í niðurstöðu nefndarinnar segir að leigjandinn hafi lagt fram tryggingu við upphaf leigutíma að fjárhæð 990 þúsund og að leigusalinn hafi krafist viðurkenningar á því að honum sé heimilt að ganga að tryggingunni vegna skemmda sem orðið hafi á gólfefni vegna kattarúrgangs og lyktarmengunar í íbúðinni af sömu sökum. Þá krafðist hann einnig viðurkenningar á því að konunni bæri að greiða skaðabætur umfram upphæð tryggingafjárins enda nemi kostnaður vegna tjónsins hærri upphæð vegna þess að hann hafi þurft að skipta úr gólfefni í íbúðinni í heild sinni.

Krafa sóknaraðila sundurliðast með eftirfarandi hætti:

• Ógreidd húsaleiga fyrir september.... 214.373 kr.
• Ógreidd húsaleiga fyrir október 358.000 kr.
• Samtals: 572.373 kr.
• Tjónakrafa:
• Fjarlægja ónýt gólfefni skv. skýrslu 225.000 kr.
• Lyktarmeðferð og hreinsun skv. skýrslu 325.000 kr.
• Nýtt parket 440.000 kr.
• Undirlag og parketlistar 175.000 kr.
• Vinna samkvæmt skýrslu 375.000 kr.
• Skipti á hurðum 180.000 kr.
• Fjarlægja gardínubraut, sparsl og loftmálun 80.000 kr.
• Lokahreinsun 35.000 kr.
• Samtals 1.835.000 kr.

Hvað varðar deilur þeirra um það hvenær átti að skila íbúðinni telur nefndin réttast að miða við þann 15. Þá hafi verið gerð sameiginleg úttekt og þau þá sammælst um að fá óháða úttekt.

Viðvarandi kattahlandslykt

Í úrskurði segir að í skoðunarskýrslu úttektaraðila lýsi skoðunarmaðurinn því að við komu í íbúðina hafi verið greinileg sterk og viðvarandi kattarhlandslykt, einkum á stofugólfi og í svefnherbergi.

Hann hafi lagst á gólfið og þefað á nokkrum stöðum til að staðfesta uppruna lyktarinnar og þá hafi komið í ljós að lyktin ætti upptök sín í parketinu sjálfu og parketlistum, en ekki frá öðrum flötum. Niðurstaða skýrslunnar var sú að um væri að ræða varanlegar lyktarskemmdir í gólfefnum sem ekki væri unnt að fjarlægja með hefðbundinni hreinsun. Mælt var með fullri endurnýjun á parketi, undirlagi og parketlistum á allri íbúðinni, ásamt lyktarmeðferð og hreinsun á steypu og veggjum.

Í niðurstöðu sinni segir nefndin að miða verði við að áskilnaður um bótakröfu leigusalans hafi komið fram innan fjögurra vikna frá skilum íbúðar og er því ekki fallist á kröfu konunnar um að krafa leigusalans í tryggingaféð hafi komið utan frests.

Nefndin tekur þó undir með konunni að úttekt fagaðila hafi ekki verið í samræmi við lög. Henni hafi ekki verið tilkynnt um hana með nægilegum fyrirvara og aðilinn valinn af leigusala. Hún hafi ekki getað gætt hagsmuna sinna við þessi skilyrði.

Fallast ekki hefðbundna notkun íbúðar

Þá segir nefndin að leyfi hafi verið fyrir kattahaldi og að óumdeilt sé að kötturinn hafi gert þarfir sínar á gólfefni. Kærunefndin segist þó ekki geta fallist á að slíkt falli undir hefðbundna notkun íbúðar. Gögn málsins staðfesti að kattarhlandslykt hafi verið til staðar í íbúðinni að leigutíma loknum. Þá hafi það verið mat óháðs úttektaraðila að þörf væri á heildarendurnýjun gólfefnis.

Ekki liggi fyrir myndir en af skýrslu skoðunarmanns verði ekki annað ráðið en að lyktarmengun hafi verið til staðar en ekki sýnilegar skemmdir. Því fellst nefndin á bótakröfu leigusalans vegna gólfefnis að fjárhæð 1.540.000 kr.

Nefndin hafnar kröfu leigusalans vegna málunar á lofti og fjarlægingar á gardínubraut og segir svo að eðlilegt sé að leigjandinn greiði bætur vegna þess að leigusalinn gat ekki leigt íbúðina út á meðan viðgerðir og þrif fóru fram.

Niðurstaða nefndar er í úrskurði að leigusalanum sé heimilt að ganga að tryggingarfé varnaraðila að fjárhæð 990.000 krónur og að konunni beri að greiða honum skaðabætur að fjárhæð einni milljón króna ásamt dráttarvöxtum.