Uppseldur íbúðamarkaður Halldór Kári Sigurðarson skrifar 3. janúar 2022 08:32 Húsnæðisverð á höfuðborgarsvæðinu hækkaði um 0,7% í nóvember sem þýðir að árshækkunartakturinn stendur í 17,0%. U.þ.b. 650 kaupsamningar voru undirritaðir sem er um fjórðungs samdráttur frá því í fyrra en veltan er þó enn í takt við langtímameðaltal frá árinu 2015. Heimildir: Þjóðskrá Íslands og Greiningardeild Húsaskjóls Veltusamdrátturinn skýrist af greinilegum framboðsskorti en rétt rúmlega 600 íbúðir eru til sölu á höfuðborgarsvæðinu eins og er. Skv. mánaðarskýrslu HMS hefur meðalsölutími íbúða aldrei verið styttri og er baráttan mest um 0-2 herbergja íbúðir. Meðalsölutíminn mælist nú um 37 dagar en það er tíminn frá því að íbúð er sett á sölu og þar til kaupsamningur er undirritaður. Í mörgum tilfellum eru kauptilboð samþykkt þó nokkru fyrir undirritun kaupsamnings þar sem bíða þarf eftir fjármögnun frá lánastofnunum áður en undirritun fer fram. Út frá þessum tölum má því ætla að meðalsölutími sé í raun nær því að vera einungis 2 vikur. Þessi harða samkeppni um íbúðir hefur skapað umhverfi þar sem kaupendur keppast við að yfirbjóða hvern annan og selst nú um 38% íbúða á höfuðborgarsvæðinu yfir ásettu verði. Ef litið er á íbúðaverðsþróun eftir hverfum má sjá að mestar hafa verðhækkanirnar verið í miðbænum ef fjórði ársfjórðungur 2021 er borinn saman við fjórða ársfjórðung 2020. Þessi hækkun skýrist ekki af auknu vægi nýbygginga þar sem hlutfall viðskipta með þær í miðbænum á fjórða ársfjórðungi 2021 var lægra en á sama tímabili 2020. Sennilegasta skýringin á þessari miklu hækkun í miðbænum er aukin hlutfallsleg sala á lúxusíbúðum á dýrum reitum. Ásett fermetraverð á dýrustu íbúðunum sem eru til sölu í miðbænum núna fer yfir 1.400.000 kr. á fermetrann. Heimildir: Þjóðskrá Íslands og Greiningardeild Húsaskjóls Til lengri tíma litið þróast húsnæðisverð í ákveðnu samhengi við ráðstöfunartekjur heimilanna. Ef litið er á þróunina frá árinu 1994 sést glöggt sú húsnæðisbóla sem varð hér á árunum 2004-2007. Að sama skapi sést glögglega sá framboðsskortur sem hefur einkennt markaðinn frá árinu 2017. Það sem hefur gert þessar miklu hækkanir umfram ráðstöfunartekjur mögulegar árið 2021 eru fyrst og fremst lágir vextir. Miklar vangaveltur hafa verið um hvort lágvaxtaumhverfið sem við lifum nú við sé komið til að vera en þó eru ekki nema 2 ár síðan Seðlabankinn mat hlutlausa raunvexti sem 2%, það myndi þýða um 7% stýrivexti m.v. verðbólguna í dag. Heimildir: Þjóðskrá Íslands og Greiningardeild Húsaskjóls Sé lágvaxtaumhverfið ekki komið til að vera má leiða líkur að því að þessar miklu húsnæðisverðshækkanir umfram hækkun ráðstöfunartekna gangi ekki upp til lengri tíma. Sýn undirritaðs á markaðinn til skemmri tíma, þ.e.a.s. næstu 1-2 árin, hefur hins vegar ekki breyst. Skortur á eignum og lágir vextir í sögulegu samhengi munu ýta undir áframhaldandi hækkanir árið 2022 en að því sögðu er vert að hafa í huga að til lengri tíma þróast húsnæðisverð í ákveðnu samhengi við ráðstöfunartekjur almennings. Ef lágvaxtaumhverfið er ekki komið til að vera mun því eitthvað þurfa undan að láta. Höfundur er hagfræðingur Húsaskjóls. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Húsnæðismál Fasteignamarkaður Mest lesið Börnin á Gasa Ebba Margrét Magnúsdóttir Skoðun Opið bréf til hæstvirts innviðaráðherra, Eyjólfs Ármannssonar, um íslensku og ábyrgð Nichole Leigh Mosty Skoðun Embætti þitt geta allir séð Ragnheiður Davíðsdóttir Skoðun Hver á dómur að vera hjá ungmenni fyrir að fremja alvarlegt afbrot, jafnvel morð? Davíð Bergmann Skoðun Er kominn tími á Útlendingafrí? Marion Poilvez Skoðun Immigrant Women: Essential Workers, Rising Voices on Labor Day Maru Alemán Skoðun Janus og jakkalakkarnir Óskar Guðmundsson Skoðun 1. maí er líka fyrir fatlað fólk! Geirdís Hanna Kristjánsdóttir Skoðun Samtalið um dauðann veldur okkur óöryggi Ingrid Kuhlman Skoðun Myndir þú ráða fatlað fólk í vinnu? Alma Ýr Ingólfsdóttir Skoðun Skoðun Skoðun Embætti þitt geta allir séð Ragnheiður Davíðsdóttir skrifar Skoðun Opið bréf til hæstvirts innviðaráðherra, Eyjólfs Ármannssonar, um íslensku og ábyrgð Nichole Leigh Mosty skrifar Skoðun Hver á dómur að vera hjá ungmenni fyrir að fremja alvarlegt afbrot, jafnvel morð? Davíð Bergmann skrifar Skoðun Sigursaga Evrópu í 21 ár Pawel Bartoszek skrifar Skoðun Verkalýðshreyfingin, Dagbjört og ESB Hjörtur J. Guðmundsson skrifar Skoðun Börnin á Gasa Ebba Margrét Magnúsdóttir skrifar Skoðun Myndir þú ráða fatlað fólk í vinnu? Alma Ýr Ingólfsdóttir skrifar Skoðun Hvað ert þú að gera? Eiður Welding skrifar Skoðun Rauðir sokkar á 1. maí Sveinn Ólafsson skrifar Skoðun 1. maí er líka fyrir fatlað fólk! Geirdís Hanna Kristjánsdóttir skrifar Skoðun Verkalýðshreyfingin á næsta leik í Evrópuumræðunni Dagbjört Hákonardóttir skrifar Skoðun Á milli steins og sleggju Heinemann Ólafur Stephensen skrifar Skoðun Heiðrum íslenska hestinn Berglind Margo Þorvaldsdóttir skrifar Skoðun Allir eiga rétt á virku lífi — líka fatlað fólk Anna Margrét Bjarnadóttir skrifar Skoðun Er kominn tími á Útlendingafrí? Marion Poilvez skrifar Skoðun Janus og jakkalakkarnir Óskar Guðmundsson skrifar Skoðun Jafnréttisbaráttan er brýnni en nokkru sinni fyrr Kolbrún Halldórsdóttir,Sunna Kristín Símonardóttir skrifar Skoðun Hvað ætlar þú að vera þegar þú verður stór? Ása Berglind Hjálmarsdóttir skrifar Skoðun Samtalið um dauðann veldur okkur óöryggi Ingrid Kuhlman skrifar Skoðun Sköpum störf við hæfi! Unnur Hrefna Jóhannsóttir skrifar Skoðun Immigrant Women: Essential Workers, Rising Voices on Labor Day Maru Alemán skrifar Skoðun Tikkað í skipulagsboxin Samúel Torfi Pétursson skrifar Skoðun Það sem er ósagt varðandi vinnubrögð hjá Háskólanum á Akureyri Þóra Sigurðardóttir skrifar Skoðun Sjúklingur settur í fangaklefa Arnar Þór Jónsson skrifar Skoðun Opið bréf til fjármálaráðherra, Daða Más Kristóferssonar Íris Róbertsdóttir skrifar Skoðun Ég kalla hann Isildur; mentorinn minn er gervigreind Björgmundur Guðmundsson skrifar Skoðun Hvað er „furry“ annars? Jóhanna Jódís Antonsdóttir skrifar Skoðun Jafnaðarmennskan og verkalýðsbaráttan Sigfús Ómar Höskuldsson skrifar Skoðun Hljóð og mynd íslenskra varna Arnór Sigurjónsson skrifar Skoðun Kveðjur úr Grafarvogi til þeirra sem kasta steinum úr glerhúsi Davíð Már Sigurðsson skrifar Sjá meira
Húsnæðisverð á höfuðborgarsvæðinu hækkaði um 0,7% í nóvember sem þýðir að árshækkunartakturinn stendur í 17,0%. U.þ.b. 650 kaupsamningar voru undirritaðir sem er um fjórðungs samdráttur frá því í fyrra en veltan er þó enn í takt við langtímameðaltal frá árinu 2015. Heimildir: Þjóðskrá Íslands og Greiningardeild Húsaskjóls Veltusamdrátturinn skýrist af greinilegum framboðsskorti en rétt rúmlega 600 íbúðir eru til sölu á höfuðborgarsvæðinu eins og er. Skv. mánaðarskýrslu HMS hefur meðalsölutími íbúða aldrei verið styttri og er baráttan mest um 0-2 herbergja íbúðir. Meðalsölutíminn mælist nú um 37 dagar en það er tíminn frá því að íbúð er sett á sölu og þar til kaupsamningur er undirritaður. Í mörgum tilfellum eru kauptilboð samþykkt þó nokkru fyrir undirritun kaupsamnings þar sem bíða þarf eftir fjármögnun frá lánastofnunum áður en undirritun fer fram. Út frá þessum tölum má því ætla að meðalsölutími sé í raun nær því að vera einungis 2 vikur. Þessi harða samkeppni um íbúðir hefur skapað umhverfi þar sem kaupendur keppast við að yfirbjóða hvern annan og selst nú um 38% íbúða á höfuðborgarsvæðinu yfir ásettu verði. Ef litið er á íbúðaverðsþróun eftir hverfum má sjá að mestar hafa verðhækkanirnar verið í miðbænum ef fjórði ársfjórðungur 2021 er borinn saman við fjórða ársfjórðung 2020. Þessi hækkun skýrist ekki af auknu vægi nýbygginga þar sem hlutfall viðskipta með þær í miðbænum á fjórða ársfjórðungi 2021 var lægra en á sama tímabili 2020. Sennilegasta skýringin á þessari miklu hækkun í miðbænum er aukin hlutfallsleg sala á lúxusíbúðum á dýrum reitum. Ásett fermetraverð á dýrustu íbúðunum sem eru til sölu í miðbænum núna fer yfir 1.400.000 kr. á fermetrann. Heimildir: Þjóðskrá Íslands og Greiningardeild Húsaskjóls Til lengri tíma litið þróast húsnæðisverð í ákveðnu samhengi við ráðstöfunartekjur heimilanna. Ef litið er á þróunina frá árinu 1994 sést glöggt sú húsnæðisbóla sem varð hér á árunum 2004-2007. Að sama skapi sést glögglega sá framboðsskortur sem hefur einkennt markaðinn frá árinu 2017. Það sem hefur gert þessar miklu hækkanir umfram ráðstöfunartekjur mögulegar árið 2021 eru fyrst og fremst lágir vextir. Miklar vangaveltur hafa verið um hvort lágvaxtaumhverfið sem við lifum nú við sé komið til að vera en þó eru ekki nema 2 ár síðan Seðlabankinn mat hlutlausa raunvexti sem 2%, það myndi þýða um 7% stýrivexti m.v. verðbólguna í dag. Heimildir: Þjóðskrá Íslands og Greiningardeild Húsaskjóls Sé lágvaxtaumhverfið ekki komið til að vera má leiða líkur að því að þessar miklu húsnæðisverðshækkanir umfram hækkun ráðstöfunartekna gangi ekki upp til lengri tíma. Sýn undirritaðs á markaðinn til skemmri tíma, þ.e.a.s. næstu 1-2 árin, hefur hins vegar ekki breyst. Skortur á eignum og lágir vextir í sögulegu samhengi munu ýta undir áframhaldandi hækkanir árið 2022 en að því sögðu er vert að hafa í huga að til lengri tíma þróast húsnæðisverð í ákveðnu samhengi við ráðstöfunartekjur almennings. Ef lágvaxtaumhverfið er ekki komið til að vera mun því eitthvað þurfa undan að láta. Höfundur er hagfræðingur Húsaskjóls.
Opið bréf til hæstvirts innviðaráðherra, Eyjólfs Ármannssonar, um íslensku og ábyrgð Nichole Leigh Mosty Skoðun
Hver á dómur að vera hjá ungmenni fyrir að fremja alvarlegt afbrot, jafnvel morð? Davíð Bergmann Skoðun
Skoðun Opið bréf til hæstvirts innviðaráðherra, Eyjólfs Ármannssonar, um íslensku og ábyrgð Nichole Leigh Mosty skrifar
Skoðun Hver á dómur að vera hjá ungmenni fyrir að fremja alvarlegt afbrot, jafnvel morð? Davíð Bergmann skrifar
Skoðun Jafnréttisbaráttan er brýnni en nokkru sinni fyrr Kolbrún Halldórsdóttir,Sunna Kristín Símonardóttir skrifar
Skoðun Það sem er ósagt varðandi vinnubrögð hjá Háskólanum á Akureyri Þóra Sigurðardóttir skrifar
Opið bréf til hæstvirts innviðaráðherra, Eyjólfs Ármannssonar, um íslensku og ábyrgð Nichole Leigh Mosty Skoðun
Hver á dómur að vera hjá ungmenni fyrir að fremja alvarlegt afbrot, jafnvel morð? Davíð Bergmann Skoðun