Hættan vex á íbúðalánamarkaði Ragnar Önundarson skrifar 13. mars 2008 04:30 Bernanke seðlabankastjóri í BNA hefur lagt fram drög að reglum sem takmarka framandi og dýr lán til fólks umfram greiðslugetu. Þær eiga að taka gildi eftir mánuð. Miklar skuldir fólks fylgja ofmati eigna og valda áhættu. Lánaþensla hófst síðla árs 2004. Veitt voru 90-100% lán til 40 ára. Flestir bankar öfluðu fjár á móti til aðeins 5 ára. Stutt lán eru á lægri vöxtum, það jók vaxtamuninn og kaupréttina. Bankinn áskilur sér hækkun vaxta eftir 5 ár. Bankar eru með hundruð milljarða í íbúðalánum. Vextir fyrstu lánanna endurskoðast síðla árs 2009 og svo áfram. Hverjir verða vextir á markaði þá? Þeim verður velt yfir á heimilin. Algeng fyrstu íbúðakaup nema 22,5 m.kr. og 80% jafngreiðslulán er 18 m.kr. til 40 ára. Vextir voru 4,15% 2004 og mánaðarleg greiðsla 85.169 kr. Ef miðað er við vexti Íbúðalánasjóðs nú 5,76% fer greiðslan í 95.585 kr. Segjum að vextir hækki ekki frekar. Af þessu láni þarf þá að greiða um 125 þús. kr. meira á ári hverju í a.m.k. 5 ár og e.t.v. lengur, jafnvel í 35 ár. Það væru 4,4 m.kr. Þar sem sá kostnaður dreifist á framtíðina þarf að reikna hann til núvirðis. Sé það gert með þeim 5.76% vöxtum sem nú gilda fæst núvirðið 1,9 m.kr. Það yrði tap lánþegans á hækkuninni og rýrir hreina eign hans sem var 5 m.kr. skyndilega um 8,4% af verði hennar. En hann þolir þetta.Skuldadrifið verðfallNú kreppir að. Kaupmáttur rýrnar þá oftast um 5-6% 3 ár í röð. Útlendingar sitja í störfum sínum, atvinna og yfirvinna minnkar og borgað er eftir töxtum. Verði ekki frekari hækkun vaxta og hafi lántaki ekki tekið önnur lán og haldi hann vinnunni, heilsunni og kjarkinum kann hann að þrauka, aðþrengdur. En hvað ef vextir hækka enn, t.d. um önnur 1,6%. Þá er greiðslubyrðin orðin 250 þús. kr. hærri á ári og kaupmáttur hefur rýrnað um 15-18%. Um fjórðungur hreinna tekna margra heimila hverfur. Flestir eru með fleiri lán. Fólk sem hefur teflt á tæpt vað tekur nú til varna og reynir að selja, jafnvel með einhverju tapi, í von um að ná að verjast, því 17% verðrýrnun er yfirvofandi. Margir reyna þetta á sama tíma. Það verður verðfall sem enginn veit hvar endar. Sú endurskoðun vaxta sem hefjast mun á næsta ári er varasöm vegna þess fjölda og þeirra fjárhæða sem um er að ræða.Bankar mæta líka áhættu. Verðmæti veða rýrnar, útlán tapast og þar með lækkar eigið fé þeirra. Það hefur ekki orðið verðfall hér á landi, en það varð víða í síðustu lægð, m.a. í Skandinavíu. Í Noregi misstu eigendur banka þá úr höndum sér. Hlutabréfin urðu verðlítil og ríkið þjóðnýtti þá. Að verða gjaldþrota er að geta ekki staðið við skuldbindingar sínar. Banki sem tekur hundruð milljarða að láni til 5 ára og endurlánar til 40 ára setur sig í mikla áhættu.Ástand á mörkuðum kann að versna og vextir geta hækkað, jafnvel svo að hann nái ekki að endurfjármagna sig. Flestir tengja Kreppuna miklu við verðfall á hlutabréfum 1929. Það var ekki fyrr en 1931 að fasteignir féllu í verði og þá stóð fólk í biðröðum fyrir utan banka í von um að ná fé sínu. Áhrif verðfalls veða eru miklu meiri en verðfalls hlutabréfa. Óvíst er að unnt sé að verja banka með hækkun vaxta á tímum ofmats, það kann að leiða til verðfalls og útlánatapa.Stjórnvöld bregðist viðSkuldadrifið verðfall húsnæðis er þegar hafið í BNA. Vaxtahækkanir ollu því. Seðlabanki BNA hefur virkjað alla sína 12 undirbanka til stórfellds og fjölþætts átaks meðal allra þeirra sem veita íbúðalán í þessu 300 milljón manna landi, til að koma í veg fyrir eða lágmarka örþrif. Íslensk stjórnvöld ættu að bregðist við. Stofna vinnuhóp sérfróðra sem fari yfir ástandið og geri tillögur um viðbrögð. Átakið sem nú er hafið í BNA til að afstýra óhöppum er gott fordæmi.Ef harðnar í ári þarf Íbúðalánasjóður að vera til staðar fyrir fólkið í landinu. Hann getur gert fólki tilboð um yfirtöku íbúðalána banka, gangi þeir vopnum sínum framar í hækkunum. Eins munu lífeyrissjóðir vilja taka þátt, þeir eru til fyrir félagsmenn sína.Höfundur er viðskiptafræðingur, bankamaður og fjármálaráðgjafi. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Mest lesið Köllum Skjöld Íslands réttu nafni: Rasískt götugengi Ian McDonald Skoðun Hverjir eru komnir með nóg? Nichole Leigh Mosty Skoðun Að leigja okkar eigin innviði Halldóra Mogensen Skoðun Evrópusambandsaðild - valdefling íslensks almennings Magnús Árni Skjöld Magnússon Skoðun Málþóf sem valdníðsla Einar G. Harðarson Skoðun Alltof mörg sveitarfélög á Íslandi! Gunnar Alexander Ólafsson Skoðun Þið voruð í partýinu líka! Gísli Sigurður Gunnlaugsson Skoðun Lýðheilsan að veði? Willum Þór Þórsson Skoðun Hvernig spyr ég gervigreind til að fá besta svarið? Björgmundur Örn Guðmundsson Skoðun Ertu bitur? Björn Leví Gunnarsson Skoðun Skoðun Skoðun Sameiginleg yfirlýsing 28 ríkja um málefni Palestínu, hvers virði er hún? Einar Ólafsson skrifar Skoðun Alltof mörg sveitarfélög á Íslandi! Gunnar Alexander Ólafsson skrifar Skoðun Öryggi betur tryggt – fangelsismál færð til nútímans Þorbjörg Sigríður Gunnlaugsdóttir skrifar Skoðun Lýðheilsan að veði? Willum Þór Þórsson skrifar Skoðun Evrópusambandsaðild - valdefling íslensks almennings Magnús Árni Skjöld Magnússon skrifar Skoðun Köllum Skjöld Íslands réttu nafni: Rasískt götugengi Ian McDonald skrifar Skoðun Hverjir eru komnir með nóg? Nichole Leigh Mosty skrifar Skoðun Að leigja okkar eigin innviði Halldóra Mogensen skrifar Skoðun Málþóf sem valdníðsla Einar G. Harðarson skrifar Skoðun Klaufaskapur og reynsluleysi? Hjörtur J. Guðmundsson skrifar Skoðun Hvernig spyr ég gervigreind til að fá besta svarið? Björgmundur Örn Guðmundsson skrifar Skoðun Ertu bitur? Björn Leví Gunnarsson skrifar Skoðun Er hægt að læra af draumum? Sigurður Árni Reynisson skrifar Skoðun Afstæði Ábyrgðar Matthildur Björnsdóttir skrifar Skoðun Klassapróf fína fólksins – eða hvernig erfingjar kenna okkur að lifa Sigríður Svanborgardóttir skrifar Skoðun Fjárhagslegt virði vörumerkja Elías Larsen skrifar Skoðun Við ákærum – hver sveik strandveiðisjómenn? Kjartan Páll Sveinsson skrifar Skoðun Þið voruð í partýinu líka! Gísli Sigurður Gunnlaugsson skrifar Skoðun Af hverju varð heimsókn framkvæmdastjóra ESB að NATO-fundi? Helen Ólafsdóttir skrifar Skoðun Veimiltítustjórn og tugþúsundir dáinna barna Viðar Hreinsson skrifar Skoðun Bragðefni eru ekki vandamálið - Bann við þeim myndi skaða lýðheilsu Abdullah Shihab Wahid skrifar Skoðun Swuayda blæðir: Hróp sem heimurinn heyrir ekki Mouna Nasr skrifar Skoðun Skattar fyrst, svo allt hitt – og hagræðingin sem gleymdist Björgmundur Örn Guðmundsson skrifar Skoðun Áfangasigur í baráttunni við hernaðinn gegn heimkynnum villta laxins Ingólfur Ásgeirsson,Árni Baldursson skrifar Skoðun Þetta er allt hinum að kenna! Helgi Brynjarsson skrifar Skoðun Þjóðþrifamálin sem stjórnarandstaðan fórnaði á altari útgerðanna Heimir Már Pétursson skrifar Skoðun Sleppir ekki takinu svo auðveldlega aftur Hjörtur J. Guðmundsson skrifar Skoðun Opið bréf til fullorðna fólksins Úlfhildur Elísa Hróbjartsdóttir skrifar Skoðun Vill Sjálfstæðisflokkurinn láta taka sig alvarlega? Dagbjört Hákonardóttir skrifar Skoðun Þjórsá í hættu – Hvammsvirkjun og rof á náttúrulegu ástandi árinnar Gunnar Þór Jónsson skrifar Sjá meira
Bernanke seðlabankastjóri í BNA hefur lagt fram drög að reglum sem takmarka framandi og dýr lán til fólks umfram greiðslugetu. Þær eiga að taka gildi eftir mánuð. Miklar skuldir fólks fylgja ofmati eigna og valda áhættu. Lánaþensla hófst síðla árs 2004. Veitt voru 90-100% lán til 40 ára. Flestir bankar öfluðu fjár á móti til aðeins 5 ára. Stutt lán eru á lægri vöxtum, það jók vaxtamuninn og kaupréttina. Bankinn áskilur sér hækkun vaxta eftir 5 ár. Bankar eru með hundruð milljarða í íbúðalánum. Vextir fyrstu lánanna endurskoðast síðla árs 2009 og svo áfram. Hverjir verða vextir á markaði þá? Þeim verður velt yfir á heimilin. Algeng fyrstu íbúðakaup nema 22,5 m.kr. og 80% jafngreiðslulán er 18 m.kr. til 40 ára. Vextir voru 4,15% 2004 og mánaðarleg greiðsla 85.169 kr. Ef miðað er við vexti Íbúðalánasjóðs nú 5,76% fer greiðslan í 95.585 kr. Segjum að vextir hækki ekki frekar. Af þessu láni þarf þá að greiða um 125 þús. kr. meira á ári hverju í a.m.k. 5 ár og e.t.v. lengur, jafnvel í 35 ár. Það væru 4,4 m.kr. Þar sem sá kostnaður dreifist á framtíðina þarf að reikna hann til núvirðis. Sé það gert með þeim 5.76% vöxtum sem nú gilda fæst núvirðið 1,9 m.kr. Það yrði tap lánþegans á hækkuninni og rýrir hreina eign hans sem var 5 m.kr. skyndilega um 8,4% af verði hennar. En hann þolir þetta.Skuldadrifið verðfallNú kreppir að. Kaupmáttur rýrnar þá oftast um 5-6% 3 ár í röð. Útlendingar sitja í störfum sínum, atvinna og yfirvinna minnkar og borgað er eftir töxtum. Verði ekki frekari hækkun vaxta og hafi lántaki ekki tekið önnur lán og haldi hann vinnunni, heilsunni og kjarkinum kann hann að þrauka, aðþrengdur. En hvað ef vextir hækka enn, t.d. um önnur 1,6%. Þá er greiðslubyrðin orðin 250 þús. kr. hærri á ári og kaupmáttur hefur rýrnað um 15-18%. Um fjórðungur hreinna tekna margra heimila hverfur. Flestir eru með fleiri lán. Fólk sem hefur teflt á tæpt vað tekur nú til varna og reynir að selja, jafnvel með einhverju tapi, í von um að ná að verjast, því 17% verðrýrnun er yfirvofandi. Margir reyna þetta á sama tíma. Það verður verðfall sem enginn veit hvar endar. Sú endurskoðun vaxta sem hefjast mun á næsta ári er varasöm vegna þess fjölda og þeirra fjárhæða sem um er að ræða.Bankar mæta líka áhættu. Verðmæti veða rýrnar, útlán tapast og þar með lækkar eigið fé þeirra. Það hefur ekki orðið verðfall hér á landi, en það varð víða í síðustu lægð, m.a. í Skandinavíu. Í Noregi misstu eigendur banka þá úr höndum sér. Hlutabréfin urðu verðlítil og ríkið þjóðnýtti þá. Að verða gjaldþrota er að geta ekki staðið við skuldbindingar sínar. Banki sem tekur hundruð milljarða að láni til 5 ára og endurlánar til 40 ára setur sig í mikla áhættu.Ástand á mörkuðum kann að versna og vextir geta hækkað, jafnvel svo að hann nái ekki að endurfjármagna sig. Flestir tengja Kreppuna miklu við verðfall á hlutabréfum 1929. Það var ekki fyrr en 1931 að fasteignir féllu í verði og þá stóð fólk í biðröðum fyrir utan banka í von um að ná fé sínu. Áhrif verðfalls veða eru miklu meiri en verðfalls hlutabréfa. Óvíst er að unnt sé að verja banka með hækkun vaxta á tímum ofmats, það kann að leiða til verðfalls og útlánatapa.Stjórnvöld bregðist viðSkuldadrifið verðfall húsnæðis er þegar hafið í BNA. Vaxtahækkanir ollu því. Seðlabanki BNA hefur virkjað alla sína 12 undirbanka til stórfellds og fjölþætts átaks meðal allra þeirra sem veita íbúðalán í þessu 300 milljón manna landi, til að koma í veg fyrir eða lágmarka örþrif. Íslensk stjórnvöld ættu að bregðist við. Stofna vinnuhóp sérfróðra sem fari yfir ástandið og geri tillögur um viðbrögð. Átakið sem nú er hafið í BNA til að afstýra óhöppum er gott fordæmi.Ef harðnar í ári þarf Íbúðalánasjóður að vera til staðar fyrir fólkið í landinu. Hann getur gert fólki tilboð um yfirtöku íbúðalána banka, gangi þeir vopnum sínum framar í hækkunum. Eins munu lífeyrissjóðir vilja taka þátt, þeir eru til fyrir félagsmenn sína.Höfundur er viðskiptafræðingur, bankamaður og fjármálaráðgjafi.
Skoðun Sameiginleg yfirlýsing 28 ríkja um málefni Palestínu, hvers virði er hún? Einar Ólafsson skrifar
Skoðun Öryggi betur tryggt – fangelsismál færð til nútímans Þorbjörg Sigríður Gunnlaugsdóttir skrifar
Skoðun Klassapróf fína fólksins – eða hvernig erfingjar kenna okkur að lifa Sigríður Svanborgardóttir skrifar
Skoðun Bragðefni eru ekki vandamálið - Bann við þeim myndi skaða lýðheilsu Abdullah Shihab Wahid skrifar
Skoðun Skattar fyrst, svo allt hitt – og hagræðingin sem gleymdist Björgmundur Örn Guðmundsson skrifar
Skoðun Áfangasigur í baráttunni við hernaðinn gegn heimkynnum villta laxins Ingólfur Ásgeirsson,Árni Baldursson skrifar
Skoðun Þjóðþrifamálin sem stjórnarandstaðan fórnaði á altari útgerðanna Heimir Már Pétursson skrifar
Skoðun Þjórsá í hættu – Hvammsvirkjun og rof á náttúrulegu ástandi árinnar Gunnar Þór Jónsson skrifar