Martröð leigusalans Kristinn Svansson skrifar 13. nóvember 2019 08:30 Það er sennilega fátt eins hremmilegt í augum leigusalans og leigutaki sem stendur ekki skil á greiðslu húsaleigu á tilskildum tíma sem er vitaskuld aðalskyldan sem á herðum hans hvílir. Álíka válegt er ólátabelgur sem virðir að vettugi húsreglur og lagafyrirmæli er mæla fyrir um gagnkvæma tillitsskyldu og sinnir í engu tilkynningum leigusala um betrun. Hafi leigusali ekki sinnt aðgæsluskyldu sinni við val á leigjanda með fullnægjandi hætti, svo sem með könnun á hans högum og öflun meðmæla - nú, eða hann hefur lagst í viðhlítandi rannsóknarvinnu en útkoman er engu að síður slíkur misindismaður sem áður er lýst, er með eindæmum brýnt að bregðast skjótt og rétt við. Séu vanefndir leigutaka verulegar og ljóst er að hann muni ekki víkja af fasteign leigusala af sjálfsdáðum þarf alla jafna að krefjast þess að viðkomandi verði borinn út úr viðkomandi íbúð. Útburðarmál eru nákvæmisverk og krefjast skjótra vinnubragða í því skyni að tryggja hagsmuni leigusala að því leyti að hið leigða spillist ekki enn frekar eða fjárhagslega hagsmuni hans með hliðsjón af skilvísum greiðslum. Sé umsamið leigugjald ógreitt er fyrsta aðgerð leigusala að senda leigutaka greiðsluáskorun með skriflegum og sannanlegum hætti. Nauðsynlegt er að umrædd greiðsluáskorun sé send eftir að greiðslan er fallin á gjalddaga og því jafnframt lýst yfir að leigusali áskilji sér rétt til að beita riftunarheimild sinni sé áskoruninni eigi sinnt innan lögmælts frests. Áreiðanlegast er að framangreind áskorun sé birt leigutaka með stefnuvotti. Næsta aðgerð leigusala, hafi framangreindri áskorun ekki verið sinnt, er að tilkynna leigutaka um riftun húsaleigusamningsins. Skal sú tilkynning vera skrifleg og grundvöllur riftunarinnar reifaður. Aftur, mælt er með því að tilkynningin sé birt leigutaka með stefnuvotti. Þá skal þeim tilmælum jafnframt beint til leigutaka að yfirgefa hið leigða ella þola útburð. Sitji leigutaki enn sem fastast í híbýli leigusala er óhjákvæmilegt að kalla eftir atbeina yfirvalda í því skyni að fá honum vikið úr húsakynnum hans. Þegar hér er komið við sögu skiptir sköpum að forleikurinn hafi verið rétt spilaður enda kunna minnstu frávik frá lögboðnum fyrirmælum að girða fyrir útgáfu aðfararheimildar af hálfu dómstóla og þar með fyrri aðgerðir leigusala einskisnýtar. Á þessu stigi máls ræður úrslitum að vel hafi verið vandað til verka og að þau gögn sem undanfarinn hefur af sér leitt áður en til dómstóla er komið skapi fullnægjandi grundvöll aðfararbeiðninnar enda felur málsmeðferðin í útburðarmálum í sér ströng skilyrði um gögn sem heimilt er að leggja fram. Að mörgu leyti eiga sambærilegar reglur við um ferli útburðar leigutaka í tilviki óviðunandi hátternis. Þannig er áríðandi að tryggilega sé haldið utan um allar kvartanir, tilkynningar og ábendingar til leigutaka fari svo að framferði hans rétti sig ekki við. Í því ferli sem nú hefur verið gróflega lýst eru nákvæm og skjót vinnubrögð gullsígildi svo að hagsmunir leigusala séu vandlega tryggðir. Í því sambandi er traustur bakhjarl nauðsynlegur svo málið fái skjóta og farsæla úrlausn.Höfundur er löglærður fulltrúi á lögmannsstofunni Sævar Þór & Partners. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Húsnæðismál Mest lesið Halldór 28.06.2025 Halldór Falleinkunn skólakerfis? Helga Þórisdóttir Skoðun Hvar er auðlindarentan? Birta Karen Tryggvadóttir Skoðun Hvers vegna berðu kross? Hrafnhildur Sigurðardóttir Skoðun Þannig gerum við þetta? Ísak Ernir Kristinsson Skoðun Stærsta framfaraskref í námsmati íslenskra barna í áratugi Guðmundur Ingi Kristinsson Skoðun Augnablikið Magnús Jóhann Hjartarson Skoðun Sniðgangan á Rapyd slær öll met Björn B. Björnsson Skoðun Þjónusta sem gleður – skilar sér beint í kassann Margrét Reynisdóttir Skoðun Miðflokkurinn – Rödd skynseminnar í borginni Ómar Már Jónsson Skoðun Skoðun Skoðun Hver borgar brúsann? Ingibjörg Isaksen skrifar Skoðun Hvers vegna berðu kross? Hrafnhildur Sigurðardóttir skrifar Skoðun Þannig gerum við þetta? Ísak Ernir Kristinsson skrifar Skoðun Stærsta framfaraskref í námsmati íslenskra barna í áratugi Guðmundur Ingi Kristinsson skrifar Skoðun Falleinkunn skólakerfis? Helga Þórisdóttir skrifar Skoðun Þjónusta sem gleður – skilar sér beint í kassann Margrét Reynisdóttir skrifar Skoðun Hvar er auðlindarentan? Birta Karen Tryggvadóttir skrifar Skoðun Miðflokkurinn – Rödd skynseminnar í borginni Ómar Már Jónsson skrifar Skoðun Virði barna og ungmenna Álfhildur Leifsdóttir,Hólmfríður Jennýjar Árnadóttir skrifar Skoðun Sættir þú þig við þetta? Jón Pétur Zimsen skrifar Skoðun Alþingi gleymir aftur fötluðum börnum Lúðvík Júlíusson skrifar Skoðun Lægri gjöld, fleiri tækifæri Bragi Bjarnason skrifar Skoðun Tölum um stóra valdaframsalsmálið Hjörtur J. Guðmundsson skrifar Skoðun Litla landið sem kennir heiminum – Ísland og þróunarsamvinna í gegnum menntun GRÓ skólanna Verena Karlsdóttir,Hreiðar Þór Valtýsson,Þór Heiðar Ásgeirsson skrifar Skoðun Öflugar varnir krefjast stöndugra fréttamiðla Sigríður Dögg Auðunsdóttir skrifar Skoðun Gott frumvarp, en hvað með verklagið? Bogi Ragnarsson skrifar Skoðun Augnablikið Magnús Jóhann Hjartarson skrifar Skoðun Listnám er lífsbjörg – opið bréf til ráðherra mennta, félags og heilbrigðismála, til stuðnings Söngskóla Sigurðar Demetz Dagbjört Andrésdóttir skrifar Skoðun Það þarf ekki að biðjast afsökunar á því að segja satt Þórður Snær Júlíusson skrifar Skoðun Lífeyrissjóðirnir og Íslandsbanki, hluthafafundur á mánudag Bolli Héðinsson skrifar Skoðun „Þegar arkitektinn fer á flug“ - opinber umræða á villigötum Eyrún Arnarsdóttir skrifar Skoðun Heilbrigðiskerfið þarf stjórnvöld með bein í nefinu Svandís Svavarsdóttir skrifar Skoðun Börn eru hvorki veiðigjöld né öryggis- og varnarmál Grímur Atlason skrifar Skoðun Í vörn gegn sjálfum sér? Ólafur Stephensen skrifar Skoðun Mig langar að byggja heim með frið og umlykja með ást Guðmunda G. Guðmundsdóttir skrifar Skoðun Þjóðin stendur með sjúkraliðum Sandra B. Franks skrifar Skoðun Vegið að íslenska lífeyriskerfinu Björgvin Jón Bjarnason,Þóra Eggertsdóttir,Halldór Kristinsson,Guðmundur Svavarsson,Elsa Björk Pétursdóttir,Jón Ólafur Halldórsson,Arnar Hjaltalín skrifar Skoðun Ísland gjaldþrota vegna fatlaðs fólks? Alma Ýr Ingólfsdóttir skrifar Skoðun Veiðigjöld, gaslýsingar og valdníðsla Kristinn Karl Brynjarsson skrifar Skoðun Sniðgangan á Rapyd slær öll met Björn B. Björnsson skrifar Sjá meira
Það er sennilega fátt eins hremmilegt í augum leigusalans og leigutaki sem stendur ekki skil á greiðslu húsaleigu á tilskildum tíma sem er vitaskuld aðalskyldan sem á herðum hans hvílir. Álíka válegt er ólátabelgur sem virðir að vettugi húsreglur og lagafyrirmæli er mæla fyrir um gagnkvæma tillitsskyldu og sinnir í engu tilkynningum leigusala um betrun. Hafi leigusali ekki sinnt aðgæsluskyldu sinni við val á leigjanda með fullnægjandi hætti, svo sem með könnun á hans högum og öflun meðmæla - nú, eða hann hefur lagst í viðhlítandi rannsóknarvinnu en útkoman er engu að síður slíkur misindismaður sem áður er lýst, er með eindæmum brýnt að bregðast skjótt og rétt við. Séu vanefndir leigutaka verulegar og ljóst er að hann muni ekki víkja af fasteign leigusala af sjálfsdáðum þarf alla jafna að krefjast þess að viðkomandi verði borinn út úr viðkomandi íbúð. Útburðarmál eru nákvæmisverk og krefjast skjótra vinnubragða í því skyni að tryggja hagsmuni leigusala að því leyti að hið leigða spillist ekki enn frekar eða fjárhagslega hagsmuni hans með hliðsjón af skilvísum greiðslum. Sé umsamið leigugjald ógreitt er fyrsta aðgerð leigusala að senda leigutaka greiðsluáskorun með skriflegum og sannanlegum hætti. Nauðsynlegt er að umrædd greiðsluáskorun sé send eftir að greiðslan er fallin á gjalddaga og því jafnframt lýst yfir að leigusali áskilji sér rétt til að beita riftunarheimild sinni sé áskoruninni eigi sinnt innan lögmælts frests. Áreiðanlegast er að framangreind áskorun sé birt leigutaka með stefnuvotti. Næsta aðgerð leigusala, hafi framangreindri áskorun ekki verið sinnt, er að tilkynna leigutaka um riftun húsaleigusamningsins. Skal sú tilkynning vera skrifleg og grundvöllur riftunarinnar reifaður. Aftur, mælt er með því að tilkynningin sé birt leigutaka með stefnuvotti. Þá skal þeim tilmælum jafnframt beint til leigutaka að yfirgefa hið leigða ella þola útburð. Sitji leigutaki enn sem fastast í híbýli leigusala er óhjákvæmilegt að kalla eftir atbeina yfirvalda í því skyni að fá honum vikið úr húsakynnum hans. Þegar hér er komið við sögu skiptir sköpum að forleikurinn hafi verið rétt spilaður enda kunna minnstu frávik frá lögboðnum fyrirmælum að girða fyrir útgáfu aðfararheimildar af hálfu dómstóla og þar með fyrri aðgerðir leigusala einskisnýtar. Á þessu stigi máls ræður úrslitum að vel hafi verið vandað til verka og að þau gögn sem undanfarinn hefur af sér leitt áður en til dómstóla er komið skapi fullnægjandi grundvöll aðfararbeiðninnar enda felur málsmeðferðin í útburðarmálum í sér ströng skilyrði um gögn sem heimilt er að leggja fram. Að mörgu leyti eiga sambærilegar reglur við um ferli útburðar leigutaka í tilviki óviðunandi hátternis. Þannig er áríðandi að tryggilega sé haldið utan um allar kvartanir, tilkynningar og ábendingar til leigutaka fari svo að framferði hans rétti sig ekki við. Í því ferli sem nú hefur verið gróflega lýst eru nákvæm og skjót vinnubrögð gullsígildi svo að hagsmunir leigusala séu vandlega tryggðir. Í því sambandi er traustur bakhjarl nauðsynlegur svo málið fái skjóta og farsæla úrlausn.Höfundur er löglærður fulltrúi á lögmannsstofunni Sævar Þór & Partners.
Skoðun Stærsta framfaraskref í námsmati íslenskra barna í áratugi Guðmundur Ingi Kristinsson skrifar
Skoðun Litla landið sem kennir heiminum – Ísland og þróunarsamvinna í gegnum menntun GRÓ skólanna Verena Karlsdóttir,Hreiðar Þór Valtýsson,Þór Heiðar Ásgeirsson skrifar
Skoðun Listnám er lífsbjörg – opið bréf til ráðherra mennta, félags og heilbrigðismála, til stuðnings Söngskóla Sigurðar Demetz Dagbjört Andrésdóttir skrifar
Skoðun Vegið að íslenska lífeyriskerfinu Björgvin Jón Bjarnason,Þóra Eggertsdóttir,Halldór Kristinsson,Guðmundur Svavarsson,Elsa Björk Pétursdóttir,Jón Ólafur Halldórsson,Arnar Hjaltalín skrifar