Staðan á húsnæðismarkaði: Offramboð af röngu meðaltali Egill Lúðvíksson skrifar 27. mars 2025 10:01 Síðustu tíu ár hefur húsnæðiskostnaður að jafnaði valdið 58% verðbólgunnar. Þróunin hefur ýtt undir eignaójöfnuð milli kynslóða, gert Seðlabankanum erfitt fyrir að nýta stjórntæki sín með góðu móti og skapað þrýsting á vinnumarkaði, enda verður húsnæði sífellt þyngri byrði í bókhaldi heimila. Þróun húsnæðisverðs má skýra að hluta með auknum kaupmætti heimila og mannfjölgun, en skortur á réttu framboði á ekki síður talsverða sök í máli. Húsnæðis- og mannvirkjastofnun sendi nýverið frá sér spá um að heimilisstærð muni minnka úr 2,4 íbúum á íbúð niður í 2,0 á næstu 25 árum. Þannig muni Ísland fylgja þróun sem hefur átt sér stað á Norðurlöndunum á síðustu áratugum, en þar eru íbúar á bilinu 1,9-2,1 per íbúð. Ástæðan er fyrst og fremst sú að við eignumst færri börn og lifum lengur, og því verða heimili án barna sífellt fleiri. Á grafi 1 að neðan má sjá hvernig fjöldi barna hefur lítið breyst frá árinu 1970 en hlutdeild barna sem hlutfall af heildarmannfjölda hefur fallið úr 41% árið 1970 í 23% árið 2024. Graf 1: Heimild: Hagstofa Íslands. Þessi þróun ásamt fyrirsjáanlegri fjölgun í aldurshópnum +65 kallar ekki bara á endurskoðaða íbúðaþörf m.t.t. fjölda, heldur sömuleiðis tegund íbúða sem vantar á markaðinn. Til að átta sig á því þarf að skoða hvernig núverandi framboð íbúða í landinu passar við íbúasamsetningu og áætlaða þróun hennar. Skoðum fjölbýli og heimilisstærð á Íslandi í samanburði við Norðurlöndin. Áætlað af Íveru, Heimild: HMS, hagstofur hvers lands. Líkt og sést á grafi 2 að ofan blasir við að íbúðir á Íslandi eru mjög stórar. Allar vísbendingar um þróun eftirspurnar gefa til kynna að við þurfum að byggja okkur nær meðaltali Norðurlandanna. Við það bætist að heildarkostnaður nýrra fermetra getur verið á bilinu 700-900 þúsund krónur, sem ýtir enn frekar undir mikilvægi þess að nýta plássið, og þar með fjármagn byggingaraðila og kaupanda, vel. Uppbygging íbúðarhúsnæðis síðastliðinn áratug hefur ekki tekið mið af þessu. Þegar rýnt er í nýbyggingar í sveitarfélögum þar sem selst hafa a.m.k. 60 nýjar íbúðir s.l. áratug sést að almennt, en þó sérstaklega á höfuðborgarsvæðinu, hafa ný hverfi og þéttingareitir verið skipulögð út frá öðrum forsendum. Þar virðist jafnan enn miðað við að í hverri nýrri íbúð muni búa um 2,5 einstaklingar, þvert á lýðfræðilega þróun og þar með þvert gegn þörf. Graf 3: Áætlað af Íveru útfrá þinglýstum kaupsamningum. En hvað ræður því hvaða stærðir eru byggðar? Skipulagsvaldið er hjá sveitarfélögunum sem vinna deiliskipulag og bjóða út lóðir. Þróunaraðilar sem halda á lóðum vinna gjarnan að því að fá fleiri og minni íbúðir samþykktar á hverjum íbúðareit, með tilheyrandi töfum og álagi á skipulagsyfirvöld. Reynslan er sú að eftirspurn á fasteignamarkaði er mest eftir minni íbúðum, en þær seljast að jafnaði hraðast úr nýbyggingaverkefnum. Afleiðing þessarar skekkju er sú að á húsnæðismarkaði hefur myndast offramboð af nýju og dýru fjölbýli á bilinu 90-120 m², en talsverður skortur á minni og hagkvæmari íbúðum. Þá er nokkur vöntun á stærri íbúðum, þ.e.a.s. umfram 90-120 fermetra, sem ef til vill má rekja til þess hve lítið hefur verið byggt af sérbýli á höfuðborgasvæðinu síðastliðinn áratug. Þegar rýnt er í kaupsamninga síðustu ára með eignir byggðar frá 2015, sést að söluvirði eigna er langhæst fyrir minnstu eignirnar, en nær lágmarki í kringum 90-120 m², sjá graf 4 að neðan. Graf 4: Áætlað af Íveru byggt á þinglýstum kaupsamningum á árunum 2020-2025. Þar sem sveitarfélögum ber að tryggja ákveðna innviði og þjónustu í hverfum er eðlilegt að þau miðstýri uppbyggingu að nokkru marki ásamt því að tryggja aðlaðandi og íbúavæn hverfi. Slík miðstýring er hins vegar mjög vandmeðfarin, rangar forsendur hennar kunna að skekkja og hægja á uppbyggingu íbúða og þar með ýkja húsnæðisvandann enn frekar. Í dag má lýsa stöðunni sem svo að skipulagsyfirvöld skilyrða byggingamarkaðinn til að byggja íbúðir sem eru hreinlega ekki í takt við þörf. Þetta hefur leitt til gríðarlegrar vöntunar á minni íbúðum en offramboðs af öðrum. Þessu mætti í mikilli einfeldni líkja við að yfirvöld skylduðu bílaumboð landsins til að flytja inn í föstum hlutföllum 33% smábíla, 33% station bíla og 33% jeppa. En ef smábílar væru uppseldir og bílasölur stæðu fullar af station bílum, væri þá ekki ástæða til að breyta um nálgun? Uppfærð nálgun sveitarfélaga við skipulag íbúðareita í takt við minnkandi heimilisstærð væri til þess fallin að auka virði og seljanleika lóða sveitarfélaga. Uppbygging íbúða yrði skilvirkari þar sem byggðar yrðu hentugri og hagkvæmari íbúðir og líkur á töfum vegna tilrauna uppbyggingaraðila til breytinga á deiliskipulagi myndu minnka. Fyrstu kaupendur, námsmenn, einstætt fólk og aðrir sem kjósa smærri íbúðir hefðu greiðari aðgang að húsnæði við sitt hæfi. Þessi hópur fer sístækkandi og mun eiga ansi erfitt með að finna húsnæði við hæfi ef haldið verður áfram á sömu braut. Höfundur er forstjóri Íveru íbúðafélags. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Húsnæðismál Fasteignamarkaður Byggingariðnaður Mest lesið Það er að byrja alvarlegur faraldur sem við þurfum að stoppa strax í dag Steindór Þórarinsson Skoðun Evrópusambandið eykur varnir gegn netógnum með öflugu regluverki Þórdís Rafnsdóttir Skoðun Stækkun Þjóðleikhússins er löngu tímabær Lilja Björk Haraldsdóttir Skoðun Aðild að Evrópusambandinu kallar á breytt vinnubrögð Guðmundur Ragnarsson Skoðun Á hvaða ári er Inga Sæland stödd? Snorri Másson Skoðun Draugagangur í Alaska Hannes Pétursson Skoðun Bílahús í Reykjavíkurborg – aðgengi, lög og ójöfnuður Alma Ýr Ingólfsdóttir,Vilhjálmur Hjálmarsson,Bergur Þorri Benjamínsson,Sigurður Ágúst Sigurðsson Skoðun 76 dagar Erlingur Sigvaldason Skoðun Háskólaþorpið Bifröst og fólkið sem gleymdist Margrét Jónsdóttir Njarðvík Skoðun Ákall til KKÍ og íslensku íþróttahreyfingarinnar Ragnhildur Hólmgeirsdóttir,Oddný Björg Rafnsdóttir,Svanhildur Anja Ástþórsdóttir,Guðjón Magnússon,Margrét Rut Eddudóttir Skoðun Skoðun Skoðun Bílahús í Reykjavíkurborg – aðgengi, lög og ójöfnuður Alma Ýr Ingólfsdóttir,Vilhjálmur Hjálmarsson,Bergur Þorri Benjamínsson,Sigurður Ágúst Sigurðsson skrifar Skoðun Aðild að Evrópusambandinu kallar á breytt vinnubrögð Guðmundur Ragnarsson skrifar Skoðun Það er að byrja alvarlegur faraldur sem við þurfum að stoppa strax í dag Steindór Þórarinsson skrifar Skoðun Stækkun Þjóðleikhússins er löngu tímabær Lilja Björk Haraldsdóttir skrifar Skoðun Evrópusambandið eykur varnir gegn netógnum með öflugu regluverki Þórdís Rafnsdóttir skrifar Skoðun Von í Vonarskarði Þuríður Helga Kristjánsdóttir skrifar Skoðun Þjóð gegn þjóðarmorði Finnbjörn A. Hermannsson,Guðrún Margrét Guðmundsdóttir skrifar Skoðun Hvað er eiginlega málið með þessa þéttingu?? Einar Sveinbjörn Guðmundsson skrifar Skoðun Mikilvægi aðgengis og algildrar hönnunar að byggingum í dag og til framtíðar Þuríður harpa Sigurðardóttir skrifar Skoðun Eitt próf á ári – er það snemmtæk íhlutun? Íris E. Gísladóttir skrifar Skoðun Þegar öllu er á botninn hvolft Ingólfur Sverrisson skrifar Skoðun Kynbundin áhrif barneigna á atvinnuþátttöku og tekjur Sigríður Ingibjörg Ingadóttir,Steinunn Bragadóttir skrifar Skoðun Viltu finna milljarð? - Frá gráu svæði í gagnsæi Gunnar Pétur Haraldsson skrifar Skoðun Ný sókn í menntamálum – tækifæri eða hliðarskref? Ingibjörg Isaksen skrifar Skoðun Á hvaða ári er Inga Sæland stödd? Snorri Másson skrifar Skoðun Eru börn innviðir? Hjördís Eva Þórðardóttir skrifar Skoðun Háskólaþorpið Bifröst og fólkið sem gleymdist Margrét Jónsdóttir Njarðvík skrifar Skoðun Körfubolti á tímum þjóðarmorðs Bjarni Þór Sigurbjörnsson skrifar Skoðun Draugagangur í Alaska Hannes Pétursson skrifar Skoðun Loftslagsverkfræði: Verkefni sem borgar sig ekki að láta bíða Snjólaug Árnadóttir,Páll Gunnarsson skrifar Skoðun Hoppað í drullipolli við hliðina á Snorra Mássyni. Um allskonar fólk, líka í Miðflokknum Ægir Lúðvíksson skrifar Skoðun 76 dagar Erlingur Sigvaldason skrifar Skoðun Í minningu körfuboltahetja Snæbjörn Guðmundsson skrifar Skoðun Er kominn tími til að láta endurmeta brunabótamatið á þínu húsnæði? Heiðrún Jónsdóttir skrifar Skoðun Húsnæðisbæturnar sem hurfu Ragnar Sigurður Kristjánsson skrifar Skoðun Ákall til KKÍ og íslensku íþróttahreyfingarinnar Ragnhildur Hólmgeirsdóttir,Oddný Björg Rafnsdóttir,Svanhildur Anja Ástþórsdóttir,Guðjón Magnússon,Margrét Rut Eddudóttir skrifar Skoðun Hjartans mál í kennslu Sigurður Árni Reynisson skrifar Skoðun Hunsuðu menntamálin – en ætla nú að bjarga þeim Sigurður Kári Harðarson skrifar Skoðun Sporin þín Valtýr Soffía Sigurðardóttir skrifar Skoðun Að saga rótina undan trénu og halda að stofninn vaxi hraðar: hugleiðing um tillögur Viðskiptaráðs Birgir Orri Ásgrímsson skrifar Sjá meira
Síðustu tíu ár hefur húsnæðiskostnaður að jafnaði valdið 58% verðbólgunnar. Þróunin hefur ýtt undir eignaójöfnuð milli kynslóða, gert Seðlabankanum erfitt fyrir að nýta stjórntæki sín með góðu móti og skapað þrýsting á vinnumarkaði, enda verður húsnæði sífellt þyngri byrði í bókhaldi heimila. Þróun húsnæðisverðs má skýra að hluta með auknum kaupmætti heimila og mannfjölgun, en skortur á réttu framboði á ekki síður talsverða sök í máli. Húsnæðis- og mannvirkjastofnun sendi nýverið frá sér spá um að heimilisstærð muni minnka úr 2,4 íbúum á íbúð niður í 2,0 á næstu 25 árum. Þannig muni Ísland fylgja þróun sem hefur átt sér stað á Norðurlöndunum á síðustu áratugum, en þar eru íbúar á bilinu 1,9-2,1 per íbúð. Ástæðan er fyrst og fremst sú að við eignumst færri börn og lifum lengur, og því verða heimili án barna sífellt fleiri. Á grafi 1 að neðan má sjá hvernig fjöldi barna hefur lítið breyst frá árinu 1970 en hlutdeild barna sem hlutfall af heildarmannfjölda hefur fallið úr 41% árið 1970 í 23% árið 2024. Graf 1: Heimild: Hagstofa Íslands. Þessi þróun ásamt fyrirsjáanlegri fjölgun í aldurshópnum +65 kallar ekki bara á endurskoðaða íbúðaþörf m.t.t. fjölda, heldur sömuleiðis tegund íbúða sem vantar á markaðinn. Til að átta sig á því þarf að skoða hvernig núverandi framboð íbúða í landinu passar við íbúasamsetningu og áætlaða þróun hennar. Skoðum fjölbýli og heimilisstærð á Íslandi í samanburði við Norðurlöndin. Áætlað af Íveru, Heimild: HMS, hagstofur hvers lands. Líkt og sést á grafi 2 að ofan blasir við að íbúðir á Íslandi eru mjög stórar. Allar vísbendingar um þróun eftirspurnar gefa til kynna að við þurfum að byggja okkur nær meðaltali Norðurlandanna. Við það bætist að heildarkostnaður nýrra fermetra getur verið á bilinu 700-900 þúsund krónur, sem ýtir enn frekar undir mikilvægi þess að nýta plássið, og þar með fjármagn byggingaraðila og kaupanda, vel. Uppbygging íbúðarhúsnæðis síðastliðinn áratug hefur ekki tekið mið af þessu. Þegar rýnt er í nýbyggingar í sveitarfélögum þar sem selst hafa a.m.k. 60 nýjar íbúðir s.l. áratug sést að almennt, en þó sérstaklega á höfuðborgarsvæðinu, hafa ný hverfi og þéttingareitir verið skipulögð út frá öðrum forsendum. Þar virðist jafnan enn miðað við að í hverri nýrri íbúð muni búa um 2,5 einstaklingar, þvert á lýðfræðilega þróun og þar með þvert gegn þörf. Graf 3: Áætlað af Íveru útfrá þinglýstum kaupsamningum. En hvað ræður því hvaða stærðir eru byggðar? Skipulagsvaldið er hjá sveitarfélögunum sem vinna deiliskipulag og bjóða út lóðir. Þróunaraðilar sem halda á lóðum vinna gjarnan að því að fá fleiri og minni íbúðir samþykktar á hverjum íbúðareit, með tilheyrandi töfum og álagi á skipulagsyfirvöld. Reynslan er sú að eftirspurn á fasteignamarkaði er mest eftir minni íbúðum, en þær seljast að jafnaði hraðast úr nýbyggingaverkefnum. Afleiðing þessarar skekkju er sú að á húsnæðismarkaði hefur myndast offramboð af nýju og dýru fjölbýli á bilinu 90-120 m², en talsverður skortur á minni og hagkvæmari íbúðum. Þá er nokkur vöntun á stærri íbúðum, þ.e.a.s. umfram 90-120 fermetra, sem ef til vill má rekja til þess hve lítið hefur verið byggt af sérbýli á höfuðborgasvæðinu síðastliðinn áratug. Þegar rýnt er í kaupsamninga síðustu ára með eignir byggðar frá 2015, sést að söluvirði eigna er langhæst fyrir minnstu eignirnar, en nær lágmarki í kringum 90-120 m², sjá graf 4 að neðan. Graf 4: Áætlað af Íveru byggt á þinglýstum kaupsamningum á árunum 2020-2025. Þar sem sveitarfélögum ber að tryggja ákveðna innviði og þjónustu í hverfum er eðlilegt að þau miðstýri uppbyggingu að nokkru marki ásamt því að tryggja aðlaðandi og íbúavæn hverfi. Slík miðstýring er hins vegar mjög vandmeðfarin, rangar forsendur hennar kunna að skekkja og hægja á uppbyggingu íbúða og þar með ýkja húsnæðisvandann enn frekar. Í dag má lýsa stöðunni sem svo að skipulagsyfirvöld skilyrða byggingamarkaðinn til að byggja íbúðir sem eru hreinlega ekki í takt við þörf. Þetta hefur leitt til gríðarlegrar vöntunar á minni íbúðum en offramboðs af öðrum. Þessu mætti í mikilli einfeldni líkja við að yfirvöld skylduðu bílaumboð landsins til að flytja inn í föstum hlutföllum 33% smábíla, 33% station bíla og 33% jeppa. En ef smábílar væru uppseldir og bílasölur stæðu fullar af station bílum, væri þá ekki ástæða til að breyta um nálgun? Uppfærð nálgun sveitarfélaga við skipulag íbúðareita í takt við minnkandi heimilisstærð væri til þess fallin að auka virði og seljanleika lóða sveitarfélaga. Uppbygging íbúða yrði skilvirkari þar sem byggðar yrðu hentugri og hagkvæmari íbúðir og líkur á töfum vegna tilrauna uppbyggingaraðila til breytinga á deiliskipulagi myndu minnka. Fyrstu kaupendur, námsmenn, einstætt fólk og aðrir sem kjósa smærri íbúðir hefðu greiðari aðgang að húsnæði við sitt hæfi. Þessi hópur fer sístækkandi og mun eiga ansi erfitt með að finna húsnæði við hæfi ef haldið verður áfram á sömu braut. Höfundur er forstjóri Íveru íbúðafélags.
Það er að byrja alvarlegur faraldur sem við þurfum að stoppa strax í dag Steindór Þórarinsson Skoðun
Bílahús í Reykjavíkurborg – aðgengi, lög og ójöfnuður Alma Ýr Ingólfsdóttir,Vilhjálmur Hjálmarsson,Bergur Þorri Benjamínsson,Sigurður Ágúst Sigurðsson Skoðun
Ákall til KKÍ og íslensku íþróttahreyfingarinnar Ragnhildur Hólmgeirsdóttir,Oddný Björg Rafnsdóttir,Svanhildur Anja Ástþórsdóttir,Guðjón Magnússon,Margrét Rut Eddudóttir Skoðun
Skoðun Bílahús í Reykjavíkurborg – aðgengi, lög og ójöfnuður Alma Ýr Ingólfsdóttir,Vilhjálmur Hjálmarsson,Bergur Þorri Benjamínsson,Sigurður Ágúst Sigurðsson skrifar
Skoðun Það er að byrja alvarlegur faraldur sem við þurfum að stoppa strax í dag Steindór Þórarinsson skrifar
Skoðun Mikilvægi aðgengis og algildrar hönnunar að byggingum í dag og til framtíðar Þuríður harpa Sigurðardóttir skrifar
Skoðun Kynbundin áhrif barneigna á atvinnuþátttöku og tekjur Sigríður Ingibjörg Ingadóttir,Steinunn Bragadóttir skrifar
Skoðun Loftslagsverkfræði: Verkefni sem borgar sig ekki að láta bíða Snjólaug Árnadóttir,Páll Gunnarsson skrifar
Skoðun Hoppað í drullipolli við hliðina á Snorra Mássyni. Um allskonar fólk, líka í Miðflokknum Ægir Lúðvíksson skrifar
Skoðun Er kominn tími til að láta endurmeta brunabótamatið á þínu húsnæði? Heiðrún Jónsdóttir skrifar
Skoðun Ákall til KKÍ og íslensku íþróttahreyfingarinnar Ragnhildur Hólmgeirsdóttir,Oddný Björg Rafnsdóttir,Svanhildur Anja Ástþórsdóttir,Guðjón Magnússon,Margrét Rut Eddudóttir skrifar
Skoðun Að saga rótina undan trénu og halda að stofninn vaxi hraðar: hugleiðing um tillögur Viðskiptaráðs Birgir Orri Ásgrímsson skrifar
Það er að byrja alvarlegur faraldur sem við þurfum að stoppa strax í dag Steindór Þórarinsson Skoðun
Bílahús í Reykjavíkurborg – aðgengi, lög og ójöfnuður Alma Ýr Ingólfsdóttir,Vilhjálmur Hjálmarsson,Bergur Þorri Benjamínsson,Sigurður Ágúst Sigurðsson Skoðun
Ákall til KKÍ og íslensku íþróttahreyfingarinnar Ragnhildur Hólmgeirsdóttir,Oddný Björg Rafnsdóttir,Svanhildur Anja Ástþórsdóttir,Guðjón Magnússon,Margrét Rut Eddudóttir Skoðun