Hvernig byggja fjárfestar ódýrar íbúðir? Ólafur Margeirsson skrifar 21. nóvember 2022 08:00 Í grein sem ég ritaði í rit Sameykis, „Stærri leigumarkaður hjálpar tekjulágum“, benti ég á þá staðreynd að erfitt er að byggja „ódýrt húsnæði". Það sem gerist oftar er að nýjar fasteignir eru byggðar (eða eldri endurnýjaðar) og þar sem nýtt er dýrara en gamalt er nauðsynleg leiga til að gera slíkar fjárfestingar aðlaðandi hærri en á eldri fasteignum. Þess vegna er nær ómögulegt að byggja „ódýrt húsnæði" heldur er „dýrt húsnæði" byggt og þegar fólk flytur inn í þær fasteignir losna hinar eldri sem eru þá fríar fyrir tekjulægri til að leigja eða kaupa. Því kemur það á sama stað niður: það hjálpar tekjulágum að stækka leigumarkaðinn með nýjum íbúðum jafnvel þótt hinar nýju íbúðir séu ekki leigðar beint til tekjulágra. En þetta ferli tekur tíma og stundum hefur fólk ekki þolinmæðina í að láta þetta gerast. Það eru líka rök fyrir því að nýjar íbúðir og hverfi eigi að vera blönduð af fólki frá öllum hlutum samfélagsins, m.a. til að koma í veg fyrir gettó myndun. Blönduð hverfi og fasteignaþróunarverkefni eru þannig nokkuð algeng og virka vel, bæði samfélagslega og fjárhagslega. En hvernig er þá ódýrt húsnæði byggt? Svarið við því er einfalt: með því að blanda því saman við dýrt í nýjum fasteignaverkefnum. Það þýðir að dýrari hlutar fasteignaverkefna eru að „niðurgreiða" ódýrari hluta þeirra sem leigðir eru til tekjulágra. Þetta er samþykkt af fjárfestum því á heildina litið er áhættuleiðrétt ávöxtun slíkra verkefna góð, m.a. því það er nær alltaf hægt að leigja út hinar ódýru íbúðir sem skýtur stoðum undir stöðugleika tekjuávöxtunar (e. income return) af þeim. Og það er sérstaklega tekjuávöxtun sem stórir, langtíma fjárfestar á borð við líftryggingafélög og lífeyrissjóði eru á höttunum eftir. Persónulega hef ég t.d. unnið við fasteignafjárfestingu í Hollandi. Um var að ræða ríflega 100 íbúðir sem voru byggðar í þremur blokkum í suðaustur hluta Amsterdam á reit sem áður hafði verið bílaþvottastöð og plan. 20% af íbúðunum urðu að vera leigðar til tekjulágra, en það var skilyrði fyrir byggingarleyfinu sem gefið var út af borginni. Þetta hlutfall var ekki hærra því ef íbúðirnar sem verða að vera leigðar út til tekjulágra eru of margar minnkar ávöxtunin af verkefninu sem heild of mikið a.t.t. þeirrar áhættu sem fjárfestirinn tekur (t.d. vegna byggingarferlisins). Áhugi fjárfesta verður þá of lítill og í stað þess að byggja 80 íbúðir fyrir almennan leigumarkað og 20 íbúðir fyrir tekjulága verður ekkert byggt. Enginn græðir á slíku. Þess vegna geta kröfur um mikið magn af íbúðum fyrir tekjulága ekki verið of miklar. Íslenskt dæmi Við getum sett eitt slíkt dæmi upp fyrir Ísland. Ímyndum okkur að við ætlum að byggja 100 íbúðir sem eru 70 fermetrar. Samkvæmt Hannarr.com kostar um 31 milljón að byggja slíka íbúð ef hún er í 4-5 hæða fjölbýlishúsi (um 15% ódýrar á fermetra en að byggja parhús), samtals 3,1 milljarður í byggingarkostnað. Við leigjum þær allar út á markaði, svo þær fara á ca. 3.500kr á fermetrann (245þ.kr. á mánuði í leigu). Það gerir 294 milljónir á ári í leigutekjur eða 9,5% af fjárfestingarkostnaði (byggingarkostnaður). Frá dregst ca. 15% af heildarleigutekjum í viðhald, umsjón og rekstrarkostnað og við endum með 8,0% í nettó tekjuávöxtun á upprunalegu fjárfestinguna (3,1 milljarður). Annað dæmi: nákvæmlega eins og hið fyrra nema núna leigjum við 20 íbúðir út á 25% afslætti (2.625 krónur á fermetrann; 184þ.kr. á mánuði). Byggingarkostnaður er hinn sami en leigutekjurnar eru nú 279,3 milljónir á ári eða 9,0% af fjárfestingarkostnaði. Viðhalds- og annar kostnaður er hinn sami og áður og við endum með 7,5% í nettó tekjuávöxtun á upprunalegu fjárfestinguna (3,1 milljarður). Leigutekjur eru verðtryggðrar svo við eigum að bera þessa tekjuávöxtun saman við tekjurnar af verðtryggðu ríkisskuldabréfi en vextirnir á því eru um 1,9%. Fjárfestirinn fær því ca. 5,5-6,0% aukaávöxtun fyrir að taka þá áhættu sem fólgin er í að byggja og leigja út íbúðir frekar en að kaupa verðtryggð ríkisskuldabréf. Er þá horft framhjá allri aukaávöxtun sem fjárfestirinn fær í formi verðbreytinga á íbúðunum. Einnig verður að taka tillit til skatta en munið að lífeyrissjóðir borga ekki fjármagnstekjuskatt svo dæmin hér að ofan gilda í stórum dráttum í þeirra tilviki. Þá er vitanlega gert ráð fyrir að fjárfestingin sé 100% fjármögnuð með eigin fé, sem er nokkuð algengt hjá mörgum stofnanafjárfestum í Evrópu. Stórir fjárfestar geta byggt ódýrar íbúðir - að vissu marki Þetta dæmi sýnir að fjárfestar geta byggt „ódýrt húsnæði" ef það er hluti af stórum fjárfestingum þar sem restin af íbúðunum er leigð út á markaði. Þetta gengur upp því stórir fjárfestar hafa mikið fé til fjárfestinga sem þeir nota til að ná stærðarhagkvæmni. Litlir fjárfestar sem byggja 5-10 íbúðir í einu geta þetta varla því þeir ná ekki stærðarhagkvæmninni sem til þarf. Þá er mikilvægt að muna að ekki má neyða fjárfesta til að leigja út íbúðirnar á of lágu verði, þá verða þær einfaldlega ekki byggðar. Ef allar íbúðirnar í dæminu hér að ofan væru leigðar út á 25% afslætti væri nettó tekjuávöxtunin í kringum 5,6%. Margur fjárfestirinn myndi ekki vera tilbúinn til að fjárfesta í slíku því það væri ekki áhættunnar virði. Og þá endum við með engar nýjar íbúðir í stað 100 nýrra, þar af 20 fyrir tekjulága. Stórir fjárfestar geta þannig byggt íbúðir sem eru leigðar út á lágri leigu. En það eru takmörk fyrir slíku. Höfundur er hagfræðingur. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Ólafur Margeirsson Húsnæðismál Mest lesið Heilbrigðiskerfi Íslands - Látum verkin tala! Victor Guðmundsson Skoðun Hörmungarnar sem heimurinn hunsar Ragnar Schram Skoðun Dýrasti staður í heimi Ragnhildur Hólmgeirsdóttir Skoðun Grafið undan grunnstoð ríka samfélagsins Ragnar Þór Ingólfsson Skoðun Ákall til allra velunnara Sólheima í Grímsnesi Ingibjörg Rósa Björnsdóttir Skoðun Milljarðar evra streyma enn til Pútíns Hjörtur J. Guðmundsson Skoðun Einn pakki á dag Guðmundur Ingi Þóroddsson Skoðun Mennskan er fórnarlamb Menningarstríðsins! - Tilvist fólks er aldrei hugmyndafræði eða skoðun! Arna Magnea Danks Skoðun Pólitískt ofbeldi, fasismi og tvískinnungur valdsins Davíð Aron Routley,Karl Héðinn Kristjánsson Skoðun Að þétta byggð Halldór Eiríksson Skoðun Skoðun Skoðun Við hvað erum við hrædd? Ingvi Hrafn Laxdal Victorsson skrifar Skoðun Höfuðborgin eftir fimmtíu ár, hvað erum við að tala um? Samúel Torfi Pétursson skrifar Skoðun Pólitískt ofbeldi, fasismi og tvískinnungur valdsins Davíð Aron Routley,Karl Héðinn Kristjánsson skrifar Skoðun Örugg heilbrigðisþjónusta fyrir öll börn frá upphafi - Alþjóðlegur dagur sjúklingaöryggis 2025 María Heimisdóttir skrifar Skoðun Einn pakki á dag Guðmundur Ingi Þóroddsson skrifar Skoðun Heilbrigðiskerfi Íslands - Látum verkin tala! Victor Guðmundsson skrifar Skoðun Hörmungarnar sem heimurinn hunsar Ragnar Schram skrifar Skoðun Dýrasti staður í heimi Ragnhildur Hólmgeirsdóttir skrifar Skoðun Grafið undan grunnstoð ríka samfélagsins Ragnar Þór Ingólfsson skrifar Skoðun Mennskan er fórnarlamb Menningarstríðsins! - Tilvist fólks er aldrei hugmyndafræði eða skoðun! Arna Magnea Danks skrifar Skoðun Milljarðar evra streyma enn til Pútíns Hjörtur J. Guðmundsson skrifar Skoðun Speglar geta aðeins logið – um hlutlægni, huglægni og mennskuna Hjalti Hrafn Hafþórsson skrifar Skoðun Að þétta byggð Halldór Eiríksson skrifar Skoðun Þegar viðskiptalíkan Vesturlanda er stríð – og almenningur borgar brúsann Steinunn Ólína Þorsteinsdóttir skrifar Skoðun Slökkvum ekki Ljósið Rósa Guðbjartsdóttir skrifar Skoðun Er það ekki sjálfsögð krafa að fá bílastæði? Aðalsteinn Haukur Sverrisson skrifar Skoðun Of lítið, of seint! Hjálmtýr Heiðdal,Magnús Magnússon skrifar Skoðun Halla fer að ræða um frið við einræðisherra Daníel Þröstur Pálsson skrifar Skoðun Ákall til allra velunnara Sólheima í Grímsnesi Ingibjörg Rósa Björnsdóttir skrifar Skoðun Varðveitum vatnið – hugvekja Hópur starfsfólks Náttúruminjasafns Íslands skrifar Skoðun Innviðaskuld við íslenskuna Eiríkur Rögnvaldsson skrifar Skoðun Náttúruvernd er loftslagsaðgerð og loftslagsaðgerðir þjóna náttúrunni Þorgerður María Þorbjarnardóttir skrifar Skoðun Fatlað fólk rukkað með rangindum fyrir bílastæði Haukur Ragnar Hauksson skrifar Skoðun Vissir þú, að.... og eða er þér bara slétt sama Björn Ólafsson skrifar Skoðun Hver hagnast á hatrinu? Halldóra Mogensen skrifar Skoðun Öfgamaður deyr Andri Þorvarðarson skrifar Skoðun Að taka til í orkumálum Guðrún Schmidt skrifar Skoðun Börn sem skilja ekki kennarann Ingibjörg Ólöf Isaksen skrifar Skoðun Skortur á rafiðnaðarfólki ógnar samkeppnishæfni Evrópu Kristján Daníel Sigurbergsson skrifar Skoðun Siglt gegn þjóðarmorði Cyma Farah,Sólveig Ásta Sigurðardóttir skrifar Sjá meira
Í grein sem ég ritaði í rit Sameykis, „Stærri leigumarkaður hjálpar tekjulágum“, benti ég á þá staðreynd að erfitt er að byggja „ódýrt húsnæði". Það sem gerist oftar er að nýjar fasteignir eru byggðar (eða eldri endurnýjaðar) og þar sem nýtt er dýrara en gamalt er nauðsynleg leiga til að gera slíkar fjárfestingar aðlaðandi hærri en á eldri fasteignum. Þess vegna er nær ómögulegt að byggja „ódýrt húsnæði" heldur er „dýrt húsnæði" byggt og þegar fólk flytur inn í þær fasteignir losna hinar eldri sem eru þá fríar fyrir tekjulægri til að leigja eða kaupa. Því kemur það á sama stað niður: það hjálpar tekjulágum að stækka leigumarkaðinn með nýjum íbúðum jafnvel þótt hinar nýju íbúðir séu ekki leigðar beint til tekjulágra. En þetta ferli tekur tíma og stundum hefur fólk ekki þolinmæðina í að láta þetta gerast. Það eru líka rök fyrir því að nýjar íbúðir og hverfi eigi að vera blönduð af fólki frá öllum hlutum samfélagsins, m.a. til að koma í veg fyrir gettó myndun. Blönduð hverfi og fasteignaþróunarverkefni eru þannig nokkuð algeng og virka vel, bæði samfélagslega og fjárhagslega. En hvernig er þá ódýrt húsnæði byggt? Svarið við því er einfalt: með því að blanda því saman við dýrt í nýjum fasteignaverkefnum. Það þýðir að dýrari hlutar fasteignaverkefna eru að „niðurgreiða" ódýrari hluta þeirra sem leigðir eru til tekjulágra. Þetta er samþykkt af fjárfestum því á heildina litið er áhættuleiðrétt ávöxtun slíkra verkefna góð, m.a. því það er nær alltaf hægt að leigja út hinar ódýru íbúðir sem skýtur stoðum undir stöðugleika tekjuávöxtunar (e. income return) af þeim. Og það er sérstaklega tekjuávöxtun sem stórir, langtíma fjárfestar á borð við líftryggingafélög og lífeyrissjóði eru á höttunum eftir. Persónulega hef ég t.d. unnið við fasteignafjárfestingu í Hollandi. Um var að ræða ríflega 100 íbúðir sem voru byggðar í þremur blokkum í suðaustur hluta Amsterdam á reit sem áður hafði verið bílaþvottastöð og plan. 20% af íbúðunum urðu að vera leigðar til tekjulágra, en það var skilyrði fyrir byggingarleyfinu sem gefið var út af borginni. Þetta hlutfall var ekki hærra því ef íbúðirnar sem verða að vera leigðar út til tekjulágra eru of margar minnkar ávöxtunin af verkefninu sem heild of mikið a.t.t. þeirrar áhættu sem fjárfestirinn tekur (t.d. vegna byggingarferlisins). Áhugi fjárfesta verður þá of lítill og í stað þess að byggja 80 íbúðir fyrir almennan leigumarkað og 20 íbúðir fyrir tekjulága verður ekkert byggt. Enginn græðir á slíku. Þess vegna geta kröfur um mikið magn af íbúðum fyrir tekjulága ekki verið of miklar. Íslenskt dæmi Við getum sett eitt slíkt dæmi upp fyrir Ísland. Ímyndum okkur að við ætlum að byggja 100 íbúðir sem eru 70 fermetrar. Samkvæmt Hannarr.com kostar um 31 milljón að byggja slíka íbúð ef hún er í 4-5 hæða fjölbýlishúsi (um 15% ódýrar á fermetra en að byggja parhús), samtals 3,1 milljarður í byggingarkostnað. Við leigjum þær allar út á markaði, svo þær fara á ca. 3.500kr á fermetrann (245þ.kr. á mánuði í leigu). Það gerir 294 milljónir á ári í leigutekjur eða 9,5% af fjárfestingarkostnaði (byggingarkostnaður). Frá dregst ca. 15% af heildarleigutekjum í viðhald, umsjón og rekstrarkostnað og við endum með 8,0% í nettó tekjuávöxtun á upprunalegu fjárfestinguna (3,1 milljarður). Annað dæmi: nákvæmlega eins og hið fyrra nema núna leigjum við 20 íbúðir út á 25% afslætti (2.625 krónur á fermetrann; 184þ.kr. á mánuði). Byggingarkostnaður er hinn sami en leigutekjurnar eru nú 279,3 milljónir á ári eða 9,0% af fjárfestingarkostnaði. Viðhalds- og annar kostnaður er hinn sami og áður og við endum með 7,5% í nettó tekjuávöxtun á upprunalegu fjárfestinguna (3,1 milljarður). Leigutekjur eru verðtryggðrar svo við eigum að bera þessa tekjuávöxtun saman við tekjurnar af verðtryggðu ríkisskuldabréfi en vextirnir á því eru um 1,9%. Fjárfestirinn fær því ca. 5,5-6,0% aukaávöxtun fyrir að taka þá áhættu sem fólgin er í að byggja og leigja út íbúðir frekar en að kaupa verðtryggð ríkisskuldabréf. Er þá horft framhjá allri aukaávöxtun sem fjárfestirinn fær í formi verðbreytinga á íbúðunum. Einnig verður að taka tillit til skatta en munið að lífeyrissjóðir borga ekki fjármagnstekjuskatt svo dæmin hér að ofan gilda í stórum dráttum í þeirra tilviki. Þá er vitanlega gert ráð fyrir að fjárfestingin sé 100% fjármögnuð með eigin fé, sem er nokkuð algengt hjá mörgum stofnanafjárfestum í Evrópu. Stórir fjárfestar geta byggt ódýrar íbúðir - að vissu marki Þetta dæmi sýnir að fjárfestar geta byggt „ódýrt húsnæði" ef það er hluti af stórum fjárfestingum þar sem restin af íbúðunum er leigð út á markaði. Þetta gengur upp því stórir fjárfestar hafa mikið fé til fjárfestinga sem þeir nota til að ná stærðarhagkvæmni. Litlir fjárfestar sem byggja 5-10 íbúðir í einu geta þetta varla því þeir ná ekki stærðarhagkvæmninni sem til þarf. Þá er mikilvægt að muna að ekki má neyða fjárfesta til að leigja út íbúðirnar á of lágu verði, þá verða þær einfaldlega ekki byggðar. Ef allar íbúðirnar í dæminu hér að ofan væru leigðar út á 25% afslætti væri nettó tekjuávöxtunin í kringum 5,6%. Margur fjárfestirinn myndi ekki vera tilbúinn til að fjárfesta í slíku því það væri ekki áhættunnar virði. Og þá endum við með engar nýjar íbúðir í stað 100 nýrra, þar af 20 fyrir tekjulága. Stórir fjárfestar geta þannig byggt íbúðir sem eru leigðar út á lágri leigu. En það eru takmörk fyrir slíku. Höfundur er hagfræðingur.
Mennskan er fórnarlamb Menningarstríðsins! - Tilvist fólks er aldrei hugmyndafræði eða skoðun! Arna Magnea Danks Skoðun
Pólitískt ofbeldi, fasismi og tvískinnungur valdsins Davíð Aron Routley,Karl Héðinn Kristjánsson Skoðun
Skoðun Pólitískt ofbeldi, fasismi og tvískinnungur valdsins Davíð Aron Routley,Karl Héðinn Kristjánsson skrifar
Skoðun Örugg heilbrigðisþjónusta fyrir öll börn frá upphafi - Alþjóðlegur dagur sjúklingaöryggis 2025 María Heimisdóttir skrifar
Skoðun Mennskan er fórnarlamb Menningarstríðsins! - Tilvist fólks er aldrei hugmyndafræði eða skoðun! Arna Magnea Danks skrifar
Skoðun Speglar geta aðeins logið – um hlutlægni, huglægni og mennskuna Hjalti Hrafn Hafþórsson skrifar
Skoðun Þegar viðskiptalíkan Vesturlanda er stríð – og almenningur borgar brúsann Steinunn Ólína Þorsteinsdóttir skrifar
Skoðun Náttúruvernd er loftslagsaðgerð og loftslagsaðgerðir þjóna náttúrunni Þorgerður María Þorbjarnardóttir skrifar
Skoðun Skortur á rafiðnaðarfólki ógnar samkeppnishæfni Evrópu Kristján Daníel Sigurbergsson skrifar
Mennskan er fórnarlamb Menningarstríðsins! - Tilvist fólks er aldrei hugmyndafræði eða skoðun! Arna Magnea Danks Skoðun
Pólitískt ofbeldi, fasismi og tvískinnungur valdsins Davíð Aron Routley,Karl Héðinn Kristjánsson Skoðun