Eigið fé, vanskil og lausafjárstýring Íbúðalánasjóðs

Málefni Íbúðalánasjóðs hafa verið nokkuð til umfjöllunar í fjölmiðlum undanfarna daga. Eru þar þrjú atriði mest áberandi, áætlað framlag til sjóðsins til að styrkja eiginfjárstöðu hans, vanskil lántakenda við sjóðinn um þessar mundir og loks 6 ára gamalt mál er varðar ráðstöfun þess lausafjár er sjóðurinn sat uppi með eftir að bankar og sparisjóðir hófu að veita íbúðalán í stórum stíl.

Eiginfjárhlutfallið

Varðandi lausafjárstöðu sjóðsins er rétt að leiðrétta þá fullyrðingu að lög geri ráð fyrir því að eigið fé sjóðsins eða svo kallað CAD hlutfall skuli vera 5%. Hlutfallið er ekki lögbundið heldur ákvörðun stjórnvalda á hverjum tíma. Sjálfsagt er nauðsynlegt að styrkja eiginfjárhlutfallið eitthvað miðað við það ástand sem nú ríkir í þjóðfélaginu en rétt er að benda á að þeir útreikningar sem nú er stuðst við þegar fjárþörfin er áætluð eru miðaðir við verstu hugsanlega innheimtu útlána á næstu árum. Ég tel fulla ástæðu til að skoða þessi mál vel og vanda allan útreikning og áætlanagerð en þróun efnahags- og atvinnumála á næstu misserum eiga eftir að leiða í ljós hver hin raunverulega þörf verður. Og það er ekki nauðsynlegt að binda sig við að CAD hlutfallið sé 5% þegar allar skuldbindingar sjóðsins eru með ríkisábyrgð.

Vanskilin eru 4 milljarðar, 0,6% af útlánum

Í sjónvarpsfréttum s.l. sunnudagskvöld var því slegið upp að vanskil lánþega við sjóðinn næmu nú um 75 milljörðum kr. Þessa fullyrðingu er rétt að skoða nánar. Ef lántakandi hefur lent í vanskilum með afborganir af 20 millj. kr. láni sínu, t.d. í þrjá mánuði kr. 50 þús. í hvert sinn eru vanskilin samtals kr. 150 þús. en ekki 20 milljónir! Þegar talan 75 milljarðar er nefnd er átt við höfuðstól allra þeirra lána sem vanskil hafa myndast á. Samkvæmt upplýsingum sem ég hef fengið námu raunveruleg vanskil við sjóðinn, 3ja mánaða og eldri, um s.l. mánaðamót 4,1 milljarði kr. eða tæpum 0,6% af heildarútlánum sem nú eru samtals 722 milljarðar kr.

Þessi upphæð er vissulega há og hefur því miður farið hækkandi undanfarin ár allt frá hruni. Á árum áður og út árið 2008 voru þessi vanskil um 0,05-0,07%. Á árinu 2009 hækkuðu vanskilin upp í 0,25% og voru 0,4% um mitt s.l. ár er ég lét af störfum hjá sjóðnum. Ástæða þessara auknu vanskila er því fyrst og fremst hinu efnahagslega hruni að kenna en ekki óábyrgri útlánastefnu sjóðsins enda hefur í því sambandi alltaf verið farið að lögum og reglum sem gilt hafa hverju sinni. Hlutverk sjóðsins er lögum samkvæmt „að stuðla að því með lánveitingum og skipulagi húsnæðismála að landsmenn geti búið við öryggi og jafnrétti í húsnæðismálum og að fjármunum verði sérstaklega varið til þess að auka möguleika fólks til að eignast eða leigja húsnæði á viðráðanlegum kjörum".

Ávallt hefur verið reynt að gæta jafnræðis milli lánþega, að allir eigi sama rétt óháð búsetu og efnahag, að uppfylltum ákveðnum skilyrðum og loks hefur það verið stefna stjórnvalda að undanförnu að leggja aukna áherslu á framboð lána til leiguíbúða og íbúða fyrir námsmenn. Hefur hvað þau útlán varðar verið fylgt ítarlegum reglum sem samþykktar hafa verið af stjórn sjóðsins, auk laga- og reglugerðarákvæða.

Ráðstöfun lausafjár vegna uppgreiðslna

Loks skal einu sinni enn fjallað um það ástand sem skapaðist hjá Íbúðalánasjóði í kjölfar þess að bankar og sparisjóðir hófu að lána íbúðalán í stórum stíl um mitt ár 2004. Nokkur hluti þeirra lánveitinga var nýttur til að greiða upp lán við Íbúðalánasjóð sem fljótt leiddi til þess að sjóðurinn sat uppi með mikla fjármuni sem varð að koma í ávöxtun með einhverjum hætti. Bankarnir höfðu á örfáum mánuðum lánað um 200 milljarða. Um áramótin 2004-2005 var Íbúðalánasjóður með um 100 milljarða kr. vegna þessara uppgreiðslna.

Um tíma var hluti þessa fjár varðveittur í Seðlabankanum en ljóst var að sú ráðstöfun fjár samræmdist ekki fjár- og áhættustýringarstefnu sjóðsins sem samþykkt er af stjórn sjóðsins í samráði við Fjármálaeftirlitið. Þar er kveðið á um að lánveitingar annars vegar og lántökur hins vegar þurfi að vera til álíka langs tíma. Og þar sem lántökur sjóðsins eru allar verðtryggðar varð sjóðurinn einnig að leita verðtryggingar á þessu fé. Hvorugt þessara skilyrða gat Seðlabankinn uppfyllt, aðeins tekið féð til skammtímavörslu og á óveðtryggðum kjörum. Þar að auki voru vextir Seðlabankans of lágir að mati stjórnenda sjóðsins.

Var því leitað annarra leiða. Var að lokum talið heppilegast, m.a. til að ná framangreindum markmiðum, að fá bönkum og sparisjóðum þetta fé til varðveislu og ávöxtunar. Og tryggingarnar sem þar fengust voru einnig þær bestu sem fáanlegar voru, fjárstreymi þeirra skuldabréfa sem bankarnir höfðu þegar veitt sínum viðskiptavinum með veði í íbúðarhúsnæði. Með því móti var hægt að fullnægja öllum framangreindum skilyrðum, lánveitingar til lengri tíma, verðtryggð lán og vextir betri en vextir Seðlabankans. Munar þar líklega 10-15 milljörðum króna í hærri tekjum sem koma sér vel nú þegar harðnar í ári hjá sjóðnum. Fullyrðingar um að með þessu hafi Íbúðalánasjóður ýtt undir þensluna og fasteignabóluna styðjast ekki við nein rök þar sem fjármunirnir hefðu farið jafnt til bankanna til útlána þó Íbúðalánasjóður hefði geymt þá í Seðlabankanum.

Það sýndi sig þann skamma tíma sem sjóðurinn átti fjármuni þar, þeir runnu samdægurs til bankanna, þar eru engar „læstar hirslur" og fjármunirnir leita sér að farvegi. Það ætti engum að vera betur ljóst en lektorum við Viðskiptadeild Háskóla Íslands. Á þessum tíma datt engum í hug fall bankanna innan fárra ára en nú er a.m.k. ljóst að tryggingar þær sem sjóðurinn tók, í verðtryggðum íbúðalánum bankanna, þrátt fyrir einhver vanskil, reyndust margfalt betri en þó bankarnir hefðu gefið út skuldabréf í eigin nafni sem nú væru trúlega verðlítil eða verðlaus. Rétt er að taka fram í lokin að Fjármálaeftirlitinu var gerð gein fyrir þessum samningum öllum meðan þeir voru í undirbúningi og vinnslu og síðar var Ríkisendurskoðun falið að gera úttekt á ferlinu og féllst hún á að rétt hafi verið staðið að málum og að sjóðnum hafi með þessum hætti tekist að verja sig fjárhagslegum áföllum.