Hús­næðis­lán eða húsnæðis-lán?

Ég er einn þeirra sem vonaði að verðtryggingin gamla myndi hverfa eftir hrunið í 2008. Núna er loksins verið að skoða að endurskipuleggja húsnæðislán og það er vel. Það eru hræðslusögur um lán sem taka við og þau geti ekki verið betri en verðtryggðu lánin. Breytileg lán hafa háa vexti. Neðar ræði ég fastvaxtakerfið í Danmörku út frá eigin reynslu.

Verðbólga á Íslandi hefur verið þrálátt vandamál og er enn í umræðunni. Verðbólgumarkmið Seðlabankans er meira draumórakennt en raunhæft, held ég að flestum sé farið að finnast. Minna má á að markmiðið er 2,5%. Frá 2020 eru aðeins fjórir fyrstu mánuðir árs 2020 undir því markmiði, meðalverðbólga er 3,2% yfir markinu á þessum áratug. Frá 2010 hefur stundum náðst að vera undir, en meðalverðbólgan þó verið 1,6% yfir markinu (4,1% m.v. 2,5% markmið). Ofantalið er miðað við vísitölu neysluverðs og tölur Seðlabankans til og með 1. mars 2026.

Og Seðlabankinn hækkar vexti til að sporna gegn verðbólgunni. Hærri vextir draga úr fjárfestingu og auka sparifé. Sparifé er lánað til landsmanna á vöxtum bankanna, t.d. með verðtryggðum húsnæðislánum. Fjármagnseigandinn fær góða vexti OG er tryggður gagnvart óvæntu verðbólguskoti. Húseigandinn borgar mismuninn.

Fjármagnseigandinn og bankarnir eru þannig varðir gagnvart verðbólguskotunum. Þeirra hagur er ekki endilega að draga úr verðbólgunni. Stöðug en viðráðanleg verðbólga kemur þeim ekkert illa, þeir eru tryggðir.

Húseigendur hafa það ekki eins gott. Þeir fengu kannski ekki að ráða hvaða lán þeir gátu tekið. Ef þeir fengu það voru þeir kannski ekki í stöðu til að sjá það með gagnrýnum augum, hver lokaáhrifin yrðu. Jafnvel þótt ráðgjafinn í bankanum hafi gert sitt besta, þá var hann auðvitað sölumaður á vegum bankans.

En breytilegu vextirnir á Íslandi eru svo háir. Ef við tökum verðtrygginguna, verður þá nokkur maður í standi til að kaupa hús?

Það er ekkert lögmál að það séu bara til þessar tvær tegundir vaxta. Í Danmörku er staðan svona:

Lántakandi fer í greiðslumat út frá 30 ára föstum vöxtum. Þetta eru dýrustu vextirnir, enda bindur lánastofnunin sig til að taka á móti greiðslum á þessum vöxtum 30 ár fram í tímann. Enginn veit hvað gerist í framtíðinni, en 30 ár eru líka mörg ár. Hins vegar er nokkuð gott öryggi að greiðslurnar berist fyrir lánunum, ef maður gefur sér að fólk hafi efni á því að borga amk. vextina (ég ætla ekki að ræða „afdragsfrie lån“ hér, þ.e. lán þar sem einungis eru greiddir vextir og afborganir frystar í vissan tíma, t.d. 10 ár).

Ef maður stenst það greiðslumat er hægt að semja um styttri bindingu á lægri vöxtum en viðmiðunarvextirnir. Tíu, fimm, þrjú og eitt ár eru algeng. Ef maður er vel settur og áhættusækinn er hægt að fá ennþá styttri vaxtabindingu. Breytileg lán eru svo alltaf ódýrust í þessu kerfi á því augnabliki sem skrifað er undir. En þau koma auðvitað með mestri óvissu.

Þetta leiðir mig að sögunni um húsnæðislánið mitt. Við keyptum hús og gengum frá samningum sumarið 2018. Við tókum við lyklum daginn fyrir Gamlársdag (fengum afhent 2 dögum fyrir samþykktan tíma). Húsið kostaði 3,1 milljón DKK. Við tókum lán uppá rétt rúmar 2,5 milljónir (þinglýst 2,521). Fastir vextir til 30 ára: 2%

Vextirnir áttu síðan eftir að lækka. Þegar í júlí 2019 hringdi bankinn í okkur og benti á að við gætum fengið 1% vexti á lánið – það var það sem 30 ára lánið kostaði á þessum tíma og kostaði lítið að vaxtabreyta og afborganirnar lækkuðu. Þinglýst: 2,549

Við spöruðum 25.500 ÍSK á mánuði við þetta og borguðum meira af láninu og minna í vexti, eðli málsins samkvæmt. Fyrir skatt, en það voru aukreitis skattaívilnanir af vöxtum vegna húsnæðislánsins.

Í október 2022 kom næsta vaxtabreiting á láninu okkar. Á þessum tíma hafði verðbólgan aukist og stýrivextir og vaxtastig fór hækkandi. Hagur Realkredit-lánastofnunnarinnar var að borga okkur út úr 1% láninu. Niðurstaðan varð að við gátum fengið lán með 3,6% vöxtum bundið í 6x5 ár (endursamið um vexti á 5 ára fresti – F5 lán). Það sem gerist í þessu tilfelli er að kúrs sem er reiknaður á 1% lánunum er orðinn svo hagstæður lántakanda að það skóf 0,5 milljón DKK af láninu okkar. Þinglýst:1,633 í lok október 2022. Mánaðarlegur sparnaður var aftur um 25.000 ÍSK.

Aftur lækka sem sagt okkar útgjöld. En merkilegast þótti mér að eignast þarna tæpar 10 milljónir ÍSK í húsinu okkar. Samanlögð endurgreiðsla var svipuð og af 30 ára láni með 1% vöxtum og það er kannski aðalatriðið. Lánastofnunin kaupir okkur út úr láni með lága vexti og fær „markaðsvexti“ í staðin. Þetta verður lánastofnunin einfaldlega að greiða mismuninn á.

Eins og staðan er í dag munum við fara yfir í 2027 með lækkun í 3% (það fer kannski eftir hvað gerist í heimsmálunum þangað til, þetta var 2,5% um áramót). En þetta er ekki neitt sambærilegt við lánin á Íslandi skilst mér. Þegar ég gerði samanburð fyrir nokkrum árum sá ég hvað við hefðum það eiginlega ágætt í Kaupmannahöfn. Ég gerði það aftur núna:

Fyrir verðtryggt 50 m kr. grunnlán borga „ég“ tæpar 258 m með verðtryggingu m.v. 5,16% verðbólgu. 193 m. kr. m.v. 3,5% og m.v. markmið Seðlabanka: 163 m. kr. Verðbólgan/Verðtryggingin er ofan á 4,89% vexti.

Breytilegir vextir fastir í 3 ár eru 8,45% núna, það þarf að greiða 175 m. kr. af því láni. Breytilegir vextir á Íslandi á bindingar hjá þeim banka sem ég skoðaði 9,48% !!

Með 4% fasta vexti í 30 ár sem eru á lánum í Danmörku núna er endurgreiðsla af rúmlega 50 m. kr. (2,6 m. DKK) tæpar 85,5 m. kr. (4,4 m. DKK). Það stefnir í að við hjónin greiðum 52,5 m. kr. af láninu, vegna afsláttarins sem vannst við vaxtahækkun, en mun þó fara eftir vaxtastigi F5 lána á „endursamningstímanum“. Meðalvextir frá 2013 eru um 2% á „Realkreditlánum“. Í dag eru breytilegir vextir 2,3% til samanburðar.

Með því að húsnæðisverð hefur hækkað, eins og svo oft vill verða, þá eigum við núna hús metið á 5 milljónir DKK. Skuldin af húsnæðisláninu er 1,5 milljón (lækkað um 1 m.), verðmæti eignarhluta okkar því 3,5 milljónir, sem er meira en við keyptum á á sínum tíma. Þetta tók tæp 7 ár. Eftir 7 ár af viðmiðunarláninu sem ég skoðaði í íslenskum banka hefur höfuðstóllinn af 50 m. ÍSK verðtryggða láninu hækkað í 63,5 m.

Á meðan við eignumst meira og meira í húsinu okkar hækka verðtryggðu „lágvaxta“ námslánin mín á Íslandi meira en góðu hófi gegnir í svipuðu kerfi og boðið er á húsnæðismarkaði (aðalatriðið: verðtryggingin). En eitt er ljóst, ég kem ekki til að greiða 4x-5x verðmæti húsnæðislánsins sem ég tók. Ekki einu sinni 2x. Finnst fólki ekki kominn tími til að skoða þetta alvarlega ofan í kjölinn? Ég hlakka alla vega til að sjá hvað kemur út úr vinnu starfshóps um nýtt húsnæðislánakerfi.

Höfundur er með B.Sc. International Business & Politics.