Húsnæðismarkaður við suðumark Halldór Kári Sigurðarson skrifar 28. febrúar 2022 08:30 Seðlabanki Íslands hækkaði meginvexti sína um 75 punkta þann 9. febrúar sl. líkt og væntingar stóðu til og nú standa vextirnir í 2,75%. Stýrivextir bankans hafa ekki verið hærri síðan fyrir heimsfaraldurinn. Útlánastofnanir hafa brugðist við með hækkun útlánsvaxta og nú eru fastir vextir til þriggja ára á óverðtryggðum lánum á bilinu 4,8-5,7%. Vaxtahækkanir eru þess eðlis að það tekur tíma fyrir þær að byrja að hafa áhrif á markaðinn. Þar af leiðandi kemur ekki á óvart að þrátt fyrir vaxtahækkunina hefur verðbólga aukist og húsnæðisverð haldið áfram að hækka hratt. Húsnæðisverð á höfuðborgarsvæðinu hækkaði nefnilega um 1,7% í janúar sem þýðir að árshækkunartakturinn er kominn upp í 20,3%. Undirritaður telur að árshækkunartakturinn sé við það að ná hámarki en áfram er þó að vænta 1-1,5% verðhækkunar á mánuði horft fram á vor. Ástæðan fyrir því er einfaldlega sú að vaxtahækkanir koma ekki til með að leysa þann framboðsskort sem er á markaðnum. Heimildir: Þjóðskrá Íslands og Greiningardeild Húsaskjóls Enn dregur úr fjölda eigna til sölu en það voru aðeins 440 íbúðir til sölu á höfuðborgarsvæðinu í byrjun febrúar sem er 27% færri íbúðir en fyrir tveimur mánuðum síðan. Tölur HMS sýna að af þeim fáu íbúðum sem eru til sölu mætti flokka um fjórðung til lúxusíbúða, þ.e. fjórðungur íbúða er með ásett verð yfir 100 milljónum króna. Þetta er um 4-5 sinnum hærra hlutfall lúxusíbúða en í maí 2020 og þar með ljóst að vandi þeirra sem leita sér að íbúð undir 100 m.kr. er enn meiri en framboðstölurnar gefa til kynna. En verður þessi framboðsskortur bara viðvarandi? Það þarf ekki að vera. Íbúðum er úthlutað byggingaári þegar þær eru komnar á byggingarstig 4 en þá er bygging þeirra rúmlega hálfnuð. Að gefnum 2 ára byggingartíma má því áætla út frá tölum Þjóðskrár að tæplega þrjú þúsund fullbúnar íbúðir komi inná á markaðinn árið 2022 þegar litið er á landið í heild sinni. Það er um 40% meira framboð en í meðalári frá aldamótum. Heimildir: Þjóðskrá Íslands og Greiningardeild Húsaskjóls Frá því eftir hrun hefur fjöldi íbúa sem eru 25 ára eða eldri á hverja íbúð vaxið jafnt og þétt. Þessi þróun er ein af meginástæðunum fyrir þeim framboðsskorti sem nú ríkir. Árið 2021 markar fyrsta árið eftir hrun þar sem unnið er á skortinum. Hvort þær íbúðir sem eru í byggingu duga til að halda í við eftirspurn eða vinna á skortinum ræðst aðallega af því hverjir fólksflutningar til landsins verða. Heimildir: Þjóðskrá Íslands, Hagstofa Íslands og Greiningardeild Húsaskjóls Ef íbúum mun halda áfram að fjölga um u.þ.b. 7 þúsund manns á ári líkt og undanfarin 6 ár þá þarf að byggja um 3000 íbúðir á ári bara til að halda í við aukna eftirspurn og meira en það til að vinna á skortinum. Horft fram á við mun undirliggjandi framboðsskortur áfram ýta undir verðhækkanir þrátt fyrir að hækkandi vextir muni draga úr getu kaupenda til að skuldsetja sig. Þá er mikilvægt að íbúðum í byggingu fjölgi nokkuð, a.m.k. næstu 2-3 árin til að koma jafnvægi á markaðinn. Höfundur er hagfræðingur Húsaskjóls. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Húsnæðismál Fasteignamarkaður Halldór Kári Sigurðarson Mest lesið Daði Már týnir sjálfum sér Heiðrún Lind Marteinsdóttir Skoðun Stöðvum Hamas. Einungis þannig getum við stöðvað hryllinginn á Gaza BIrgir Finnsson Skoðun 140 sinnum líklegra að verða fyrir eldingu Sigurður G. Guðjónsson Skoðun Stéttarkerfi Halldóra Lillý Jóhannsdóttir Skoðun Traust í húfi Eyjólfur Ármannsson Skoðun Verðmætasköpun án virðingar Berglind Harpa Svavarsdóttir Skoðun Æfingin skapar meistarann! Sigurjón Már Fox Gunnarsson Skoðun Dagur líffræðilegrar fjölbreytni 2025 Rannveig Magnúsdóttir,Ole Sandberg,Ragnhildur Guðmundsdóttir,Rebecca Thompson,Skúli Skúlason,Sæunn Júlía Sigurjónsdóttir Skoðun Enginn á verðinum – um ábyrgð, framtíðarsýn og mikilvægi forvirkrar stjórnsýslu Guðjón Heiðar Pálsson Skoðun Samhljómur við náttúruna og sjálfbæra þróun Anna María Ágústsdóttir Skoðun Skoðun Skoðun Matvælaverð hefur nær þrefaldast frá stofnun Viðskiptaráðs! Sigríður Ingibjörg Ingadóttir skrifar Skoðun Alvarleg staða í umhverfi fréttamiðla Rósa Guðbjartsdóttir skrifar Skoðun Stéttarkerfi Halldóra Lillý Jóhannsdóttir skrifar Skoðun Stöðvum Hamas. Einungis þannig getum við stöðvað hryllinginn á Gaza BIrgir Finnsson skrifar Skoðun Dagur líffræðilegrar fjölbreytni 2025 Rannveig Magnúsdóttir,Ole Sandberg,Ragnhildur Guðmundsdóttir,Rebecca Thompson,Skúli Skúlason,Sæunn Júlía Sigurjónsdóttir skrifar Skoðun Æfingin skapar meistarann! Sigurjón Már Fox Gunnarsson skrifar Skoðun 140 sinnum líklegra að verða fyrir eldingu Sigurður G. Guðjónsson skrifar Skoðun Konum í afplánun fjölgar: Með flókin áföll á bakinu Tinna Eyberg Örlygsdóttir,Sigríður Ella Jónsdóttir skrifar Skoðun Traust í húfi Eyjólfur Ármannsson skrifar Skoðun Verðmætasköpun án virðingar Berglind Harpa Svavarsdóttir skrifar Skoðun Daði Már týnir sjálfum sér Heiðrún Lind Marteinsdóttir skrifar Skoðun Samhljómur við náttúruna og sjálfbæra þróun Anna María Ágústsdóttir skrifar Skoðun Aðgerðir gegn mansali í forgangi Þorbjörg S. Gunnlaugsdóttir skrifar Skoðun Enginn á verðinum – um ábyrgð, framtíðarsýn og mikilvægi forvirkrar stjórnsýslu Guðjón Heiðar Pálsson skrifar Skoðun Framtíðin fær húsnæði Ingunn Gunnarsdóttir skrifar Skoðun Börnin sem deyja á Gaza Elín Pjetursdóttir skrifar Skoðun Brýr, sýkingar og börn Jón Pétur Zimsen skrifar Skoðun Konum í afplánun fjölgar: Með flókin áföll á bakinu Tinna Eyberg Örlygsdóttir,Sigríður Ella Jónsdóttir skrifar Skoðun Hvað er lýðskóli eiginlega? Margrét Gauja Magnúsdóttir skrifar Skoðun Búum til pláss fyrir framtíðina Birna Þórarinsdóttir skrifar Skoðun Hættuleg ofnotkun svefnlyfja á Íslandi Drífa Sigfúsdóttir skrifar Skoðun Kveikjum neistann um allt land Kolbrún Áslaugar Baldursdóttir skrifar Skoðun Ætlar Ísland að fara sömu leið og Evrópa í útlendingamálum? Kári Allansson skrifar Skoðun Samtökin 78 verðlauna sögufölsun Böðvar Björnsson skrifar Skoðun Afstaða – á vaktinni í 20 ár Arndís Vilhjálmsdóttir,Guðbjörg Sveinsdóttir skrifar Skoðun Menntun sem mannréttindi – ekki forréttindi París Anna Bergmann,Sigurður Kári Harðarson skrifar Skoðun Varað við embætti sérstaks saksóknara Gestur Jónsson skrifar Skoðun Út af sporinu en ekki týnd að eilífu María Helena Mazul skrifar Skoðun Meira að segja formaður Viðreisnar Hjörtur J. Guðmundsson skrifar Skoðun Gaza sveltur til dauða - Tími bréfaskrifta er löngu liðinn Magnús Magnússon,Hjálmtýr Heiðdal skrifar Sjá meira
Seðlabanki Íslands hækkaði meginvexti sína um 75 punkta þann 9. febrúar sl. líkt og væntingar stóðu til og nú standa vextirnir í 2,75%. Stýrivextir bankans hafa ekki verið hærri síðan fyrir heimsfaraldurinn. Útlánastofnanir hafa brugðist við með hækkun útlánsvaxta og nú eru fastir vextir til þriggja ára á óverðtryggðum lánum á bilinu 4,8-5,7%. Vaxtahækkanir eru þess eðlis að það tekur tíma fyrir þær að byrja að hafa áhrif á markaðinn. Þar af leiðandi kemur ekki á óvart að þrátt fyrir vaxtahækkunina hefur verðbólga aukist og húsnæðisverð haldið áfram að hækka hratt. Húsnæðisverð á höfuðborgarsvæðinu hækkaði nefnilega um 1,7% í janúar sem þýðir að árshækkunartakturinn er kominn upp í 20,3%. Undirritaður telur að árshækkunartakturinn sé við það að ná hámarki en áfram er þó að vænta 1-1,5% verðhækkunar á mánuði horft fram á vor. Ástæðan fyrir því er einfaldlega sú að vaxtahækkanir koma ekki til með að leysa þann framboðsskort sem er á markaðnum. Heimildir: Þjóðskrá Íslands og Greiningardeild Húsaskjóls Enn dregur úr fjölda eigna til sölu en það voru aðeins 440 íbúðir til sölu á höfuðborgarsvæðinu í byrjun febrúar sem er 27% færri íbúðir en fyrir tveimur mánuðum síðan. Tölur HMS sýna að af þeim fáu íbúðum sem eru til sölu mætti flokka um fjórðung til lúxusíbúða, þ.e. fjórðungur íbúða er með ásett verð yfir 100 milljónum króna. Þetta er um 4-5 sinnum hærra hlutfall lúxusíbúða en í maí 2020 og þar með ljóst að vandi þeirra sem leita sér að íbúð undir 100 m.kr. er enn meiri en framboðstölurnar gefa til kynna. En verður þessi framboðsskortur bara viðvarandi? Það þarf ekki að vera. Íbúðum er úthlutað byggingaári þegar þær eru komnar á byggingarstig 4 en þá er bygging þeirra rúmlega hálfnuð. Að gefnum 2 ára byggingartíma má því áætla út frá tölum Þjóðskrár að tæplega þrjú þúsund fullbúnar íbúðir komi inná á markaðinn árið 2022 þegar litið er á landið í heild sinni. Það er um 40% meira framboð en í meðalári frá aldamótum. Heimildir: Þjóðskrá Íslands og Greiningardeild Húsaskjóls Frá því eftir hrun hefur fjöldi íbúa sem eru 25 ára eða eldri á hverja íbúð vaxið jafnt og þétt. Þessi þróun er ein af meginástæðunum fyrir þeim framboðsskorti sem nú ríkir. Árið 2021 markar fyrsta árið eftir hrun þar sem unnið er á skortinum. Hvort þær íbúðir sem eru í byggingu duga til að halda í við eftirspurn eða vinna á skortinum ræðst aðallega af því hverjir fólksflutningar til landsins verða. Heimildir: Þjóðskrá Íslands, Hagstofa Íslands og Greiningardeild Húsaskjóls Ef íbúum mun halda áfram að fjölga um u.þ.b. 7 þúsund manns á ári líkt og undanfarin 6 ár þá þarf að byggja um 3000 íbúðir á ári bara til að halda í við aukna eftirspurn og meira en það til að vinna á skortinum. Horft fram á við mun undirliggjandi framboðsskortur áfram ýta undir verðhækkanir þrátt fyrir að hækkandi vextir muni draga úr getu kaupenda til að skuldsetja sig. Þá er mikilvægt að íbúðum í byggingu fjölgi nokkuð, a.m.k. næstu 2-3 árin til að koma jafnvægi á markaðinn. Höfundur er hagfræðingur Húsaskjóls.
Dagur líffræðilegrar fjölbreytni 2025 Rannveig Magnúsdóttir,Ole Sandberg,Ragnhildur Guðmundsdóttir,Rebecca Thompson,Skúli Skúlason,Sæunn Júlía Sigurjónsdóttir Skoðun
Enginn á verðinum – um ábyrgð, framtíðarsýn og mikilvægi forvirkrar stjórnsýslu Guðjón Heiðar Pálsson Skoðun
Skoðun Matvælaverð hefur nær þrefaldast frá stofnun Viðskiptaráðs! Sigríður Ingibjörg Ingadóttir skrifar
Skoðun Dagur líffræðilegrar fjölbreytni 2025 Rannveig Magnúsdóttir,Ole Sandberg,Ragnhildur Guðmundsdóttir,Rebecca Thompson,Skúli Skúlason,Sæunn Júlía Sigurjónsdóttir skrifar
Skoðun Konum í afplánun fjölgar: Með flókin áföll á bakinu Tinna Eyberg Örlygsdóttir,Sigríður Ella Jónsdóttir skrifar
Skoðun Enginn á verðinum – um ábyrgð, framtíðarsýn og mikilvægi forvirkrar stjórnsýslu Guðjón Heiðar Pálsson skrifar
Skoðun Konum í afplánun fjölgar: Með flókin áföll á bakinu Tinna Eyberg Örlygsdóttir,Sigríður Ella Jónsdóttir skrifar
Skoðun Menntun sem mannréttindi – ekki forréttindi París Anna Bergmann,Sigurður Kári Harðarson skrifar
Skoðun Gaza sveltur til dauða - Tími bréfaskrifta er löngu liðinn Magnús Magnússon,Hjálmtýr Heiðdal skrifar
Dagur líffræðilegrar fjölbreytni 2025 Rannveig Magnúsdóttir,Ole Sandberg,Ragnhildur Guðmundsdóttir,Rebecca Thompson,Skúli Skúlason,Sæunn Júlía Sigurjónsdóttir Skoðun
Enginn á verðinum – um ábyrgð, framtíðarsýn og mikilvægi forvirkrar stjórnsýslu Guðjón Heiðar Pálsson Skoðun