Húsnæðismarkaður við suðumark Halldór Kári Sigurðarson skrifar 28. febrúar 2022 08:30 Seðlabanki Íslands hækkaði meginvexti sína um 75 punkta þann 9. febrúar sl. líkt og væntingar stóðu til og nú standa vextirnir í 2,75%. Stýrivextir bankans hafa ekki verið hærri síðan fyrir heimsfaraldurinn. Útlánastofnanir hafa brugðist við með hækkun útlánsvaxta og nú eru fastir vextir til þriggja ára á óverðtryggðum lánum á bilinu 4,8-5,7%. Vaxtahækkanir eru þess eðlis að það tekur tíma fyrir þær að byrja að hafa áhrif á markaðinn. Þar af leiðandi kemur ekki á óvart að þrátt fyrir vaxtahækkunina hefur verðbólga aukist og húsnæðisverð haldið áfram að hækka hratt. Húsnæðisverð á höfuðborgarsvæðinu hækkaði nefnilega um 1,7% í janúar sem þýðir að árshækkunartakturinn er kominn upp í 20,3%. Undirritaður telur að árshækkunartakturinn sé við það að ná hámarki en áfram er þó að vænta 1-1,5% verðhækkunar á mánuði horft fram á vor. Ástæðan fyrir því er einfaldlega sú að vaxtahækkanir koma ekki til með að leysa þann framboðsskort sem er á markaðnum. Heimildir: Þjóðskrá Íslands og Greiningardeild Húsaskjóls Enn dregur úr fjölda eigna til sölu en það voru aðeins 440 íbúðir til sölu á höfuðborgarsvæðinu í byrjun febrúar sem er 27% færri íbúðir en fyrir tveimur mánuðum síðan. Tölur HMS sýna að af þeim fáu íbúðum sem eru til sölu mætti flokka um fjórðung til lúxusíbúða, þ.e. fjórðungur íbúða er með ásett verð yfir 100 milljónum króna. Þetta er um 4-5 sinnum hærra hlutfall lúxusíbúða en í maí 2020 og þar með ljóst að vandi þeirra sem leita sér að íbúð undir 100 m.kr. er enn meiri en framboðstölurnar gefa til kynna. En verður þessi framboðsskortur bara viðvarandi? Það þarf ekki að vera. Íbúðum er úthlutað byggingaári þegar þær eru komnar á byggingarstig 4 en þá er bygging þeirra rúmlega hálfnuð. Að gefnum 2 ára byggingartíma má því áætla út frá tölum Þjóðskrár að tæplega þrjú þúsund fullbúnar íbúðir komi inná á markaðinn árið 2022 þegar litið er á landið í heild sinni. Það er um 40% meira framboð en í meðalári frá aldamótum. Heimildir: Þjóðskrá Íslands og Greiningardeild Húsaskjóls Frá því eftir hrun hefur fjöldi íbúa sem eru 25 ára eða eldri á hverja íbúð vaxið jafnt og þétt. Þessi þróun er ein af meginástæðunum fyrir þeim framboðsskorti sem nú ríkir. Árið 2021 markar fyrsta árið eftir hrun þar sem unnið er á skortinum. Hvort þær íbúðir sem eru í byggingu duga til að halda í við eftirspurn eða vinna á skortinum ræðst aðallega af því hverjir fólksflutningar til landsins verða. Heimildir: Þjóðskrá Íslands, Hagstofa Íslands og Greiningardeild Húsaskjóls Ef íbúum mun halda áfram að fjölga um u.þ.b. 7 þúsund manns á ári líkt og undanfarin 6 ár þá þarf að byggja um 3000 íbúðir á ári bara til að halda í við aukna eftirspurn og meira en það til að vinna á skortinum. Horft fram á við mun undirliggjandi framboðsskortur áfram ýta undir verðhækkanir þrátt fyrir að hækkandi vextir muni draga úr getu kaupenda til að skuldsetja sig. Þá er mikilvægt að íbúðum í byggingu fjölgi nokkuð, a.m.k. næstu 2-3 árin til að koma jafnvægi á markaðinn. Höfundur er hagfræðingur Húsaskjóls. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Húsnæðismál Fasteignamarkaður Halldór Kári Sigurðarson Mest lesið Kveðjur úr Grafarvogi til þeirra sem kasta steinum úr glerhúsi Davíð Már Sigurðsson Skoðun Immigrant Women: Essential Workers, Rising Voices on Labor Day Maru Alemán Skoðun Sköpum störf við hæfi! Unnur Hrefna Jóhannsóttir Skoðun Samtalið um dauðann veldur okkur óöryggi Ingrid Kuhlman Skoðun Það sem er ósagt varðandi vinnubrögð hjá Háskólanum á Akureyri Þóra Sigurðardóttir Skoðun Opið bréf til fjármálaráðherra, Daða Más Kristóferssonar Íris Róbertsdóttir Skoðun Jafnaðarmennskan og verkalýðsbaráttan Sigfús Ómar Höskuldsson Skoðun Að undirbúa börnin okkar fyrir heim sem er að hverfa Halldóra Mogensen Skoðun Hvað ætlar þú að vera þegar þú verður stór? Ása Berglind Hjálmarsdóttir Skoðun Jafnréttisbaráttan er brýnni en nokkru sinni fyrr Kolbrún Halldórsdóttir,Sunna Kristín Símonardóttir Skoðun Skoðun Skoðun Jafnréttisbaráttan er brýnni en nokkru sinni fyrr Kolbrún Halldórsdóttir,Sunna Kristín Símonardóttir skrifar Skoðun Janus og jakkalakkarnir Magnús Jochum Pálsson skrifar Skoðun Hvað ætlar þú að vera þegar þú verður stór? Ása Berglind Hjálmarsdóttir skrifar Skoðun Samtalið um dauðann veldur okkur óöryggi Ingrid Kuhlman skrifar Skoðun Sköpum störf við hæfi! Unnur Hrefna Jóhannsóttir skrifar Skoðun Immigrant Women: Essential Workers, Rising Voices on Labor Day Maru Alemán skrifar Skoðun Tikkað í skipulagsboxin Samúel Torfi Pétursson skrifar Skoðun Það sem er ósagt varðandi vinnubrögð hjá Háskólanum á Akureyri Þóra Sigurðardóttir skrifar Skoðun Sjúklingur settur í fangaklefa Arnar Þór Jónsson skrifar Skoðun Opið bréf til fjármálaráðherra, Daða Más Kristóferssonar Íris Róbertsdóttir skrifar Skoðun Ég kalla hann Isildur; mentorinn minn er gervigreind Björgmundur Guðmundsson skrifar Skoðun Hvað er „furry“ annars? Jóhanna Jódís Antonsdóttir skrifar Skoðun Jafnaðarmennskan og verkalýðsbaráttan Sigfús Ómar Höskuldsson skrifar Skoðun Hljóð og mynd íslenskra varna Arnór Sigurjónsson skrifar Skoðun Kveðjur úr Grafarvogi til þeirra sem kasta steinum úr glerhúsi Davíð Már Sigurðsson skrifar Skoðun Leiðsöguhundurinn Gaur gerir mig að betri manneskju Þorkell J. Steindal skrifar Skoðun Fimmtíu ár frá lokum Víetnamstríðsins Finnur Th. Eiríksson skrifar Skoðun Að undirbúa börnin okkar fyrir heim sem er að hverfa Halldóra Mogensen skrifar Skoðun Hollar skólamáltíðir fyrir loftslagið og líðan barna Laufey Steingrímsdóttir,Anna Sigríður Ólafsdóttir skrifar Skoðun Bókin er minn óvinur, en mig langar samt í verknám! Davíð Bergmann skrifar Skoðun Ilmurinn af jarðolíu er svo lokkandi Sævar Helgi Lárusson skrifar Skoðun Hvað er að frétta af humrinum? Jónas Páll Jónasson skrifar Skoðun Þeir greiða sem njóta, eða hvað? Jóhannes Þór Skúlason,Pálmi Viðar Snorrason skrifar Skoðun Samskiptasáttmáli; skúffuskjal eða stórgott verkfæri Helena Katrín Hjaltadóttir,Íris Helga G. Baldursdóttir skrifar Skoðun Sigrar og raunir íslenska hestsins Elín Íris Fanndal skrifar Skoðun Reykjavíkurborg á flestar félagslegar íbúðir en Garðabær rekur lestina Heimir Már Pétursson skrifar Skoðun Góðir grannar Landsvirkjunar og við hin Kjartan Ágústsson skrifar Skoðun Hittumst á rauðum sokkum 1. maí Finnbjörn A. Hermannsson,Kolbrún Halldórsdóttir,Magnús Þór Jónsson,Sonja Ýr Þorbergsdóttir skrifar Skoðun Mikilvægi orkuspáa Ingvar Júlíus Baldursson skrifar Skoðun Þegar innflutningurinn ræður ríkjum Anton Guðmundsson skrifar Sjá meira
Seðlabanki Íslands hækkaði meginvexti sína um 75 punkta þann 9. febrúar sl. líkt og væntingar stóðu til og nú standa vextirnir í 2,75%. Stýrivextir bankans hafa ekki verið hærri síðan fyrir heimsfaraldurinn. Útlánastofnanir hafa brugðist við með hækkun útlánsvaxta og nú eru fastir vextir til þriggja ára á óverðtryggðum lánum á bilinu 4,8-5,7%. Vaxtahækkanir eru þess eðlis að það tekur tíma fyrir þær að byrja að hafa áhrif á markaðinn. Þar af leiðandi kemur ekki á óvart að þrátt fyrir vaxtahækkunina hefur verðbólga aukist og húsnæðisverð haldið áfram að hækka hratt. Húsnæðisverð á höfuðborgarsvæðinu hækkaði nefnilega um 1,7% í janúar sem þýðir að árshækkunartakturinn er kominn upp í 20,3%. Undirritaður telur að árshækkunartakturinn sé við það að ná hámarki en áfram er þó að vænta 1-1,5% verðhækkunar á mánuði horft fram á vor. Ástæðan fyrir því er einfaldlega sú að vaxtahækkanir koma ekki til með að leysa þann framboðsskort sem er á markaðnum. Heimildir: Þjóðskrá Íslands og Greiningardeild Húsaskjóls Enn dregur úr fjölda eigna til sölu en það voru aðeins 440 íbúðir til sölu á höfuðborgarsvæðinu í byrjun febrúar sem er 27% færri íbúðir en fyrir tveimur mánuðum síðan. Tölur HMS sýna að af þeim fáu íbúðum sem eru til sölu mætti flokka um fjórðung til lúxusíbúða, þ.e. fjórðungur íbúða er með ásett verð yfir 100 milljónum króna. Þetta er um 4-5 sinnum hærra hlutfall lúxusíbúða en í maí 2020 og þar með ljóst að vandi þeirra sem leita sér að íbúð undir 100 m.kr. er enn meiri en framboðstölurnar gefa til kynna. En verður þessi framboðsskortur bara viðvarandi? Það þarf ekki að vera. Íbúðum er úthlutað byggingaári þegar þær eru komnar á byggingarstig 4 en þá er bygging þeirra rúmlega hálfnuð. Að gefnum 2 ára byggingartíma má því áætla út frá tölum Þjóðskrár að tæplega þrjú þúsund fullbúnar íbúðir komi inná á markaðinn árið 2022 þegar litið er á landið í heild sinni. Það er um 40% meira framboð en í meðalári frá aldamótum. Heimildir: Þjóðskrá Íslands og Greiningardeild Húsaskjóls Frá því eftir hrun hefur fjöldi íbúa sem eru 25 ára eða eldri á hverja íbúð vaxið jafnt og þétt. Þessi þróun er ein af meginástæðunum fyrir þeim framboðsskorti sem nú ríkir. Árið 2021 markar fyrsta árið eftir hrun þar sem unnið er á skortinum. Hvort þær íbúðir sem eru í byggingu duga til að halda í við eftirspurn eða vinna á skortinum ræðst aðallega af því hverjir fólksflutningar til landsins verða. Heimildir: Þjóðskrá Íslands, Hagstofa Íslands og Greiningardeild Húsaskjóls Ef íbúum mun halda áfram að fjölga um u.þ.b. 7 þúsund manns á ári líkt og undanfarin 6 ár þá þarf að byggja um 3000 íbúðir á ári bara til að halda í við aukna eftirspurn og meira en það til að vinna á skortinum. Horft fram á við mun undirliggjandi framboðsskortur áfram ýta undir verðhækkanir þrátt fyrir að hækkandi vextir muni draga úr getu kaupenda til að skuldsetja sig. Þá er mikilvægt að íbúðum í byggingu fjölgi nokkuð, a.m.k. næstu 2-3 árin til að koma jafnvægi á markaðinn. Höfundur er hagfræðingur Húsaskjóls.
Jafnréttisbaráttan er brýnni en nokkru sinni fyrr Kolbrún Halldórsdóttir,Sunna Kristín Símonardóttir Skoðun
Skoðun Jafnréttisbaráttan er brýnni en nokkru sinni fyrr Kolbrún Halldórsdóttir,Sunna Kristín Símonardóttir skrifar
Skoðun Það sem er ósagt varðandi vinnubrögð hjá Háskólanum á Akureyri Þóra Sigurðardóttir skrifar
Skoðun Hollar skólamáltíðir fyrir loftslagið og líðan barna Laufey Steingrímsdóttir,Anna Sigríður Ólafsdóttir skrifar
Skoðun Samskiptasáttmáli; skúffuskjal eða stórgott verkfæri Helena Katrín Hjaltadóttir,Íris Helga G. Baldursdóttir skrifar
Skoðun Reykjavíkurborg á flestar félagslegar íbúðir en Garðabær rekur lestina Heimir Már Pétursson skrifar
Skoðun Hittumst á rauðum sokkum 1. maí Finnbjörn A. Hermannsson,Kolbrún Halldórsdóttir,Magnús Þór Jónsson,Sonja Ýr Þorbergsdóttir skrifar
Jafnréttisbaráttan er brýnni en nokkru sinni fyrr Kolbrún Halldórsdóttir,Sunna Kristín Símonardóttir Skoðun