Áhrif vaxta á íbúðaverð Tryggvi Snær Guðmundsson skrifar 18. ágúst 2020 08:00 Að hve miklu leyti hefur fasteignaverð áhrif á vaxtaákvarðanir Seðlabankans og hvaða áhrif hafa vextirnir á móti á verðið? Svo hefur virst sem vextirnir fylgi fremur verðlagi, þar með talið íbúðaverði, en merki eru um að sambandið sé jafnvel að snúa við upp á síðkastið. Síðastliðinn áratug, þá sérstaklega síðustu tvö árin, hafa vextir lækkað til muna sem viðhaldið hefur hækkandi íbúðaverði þrátt fyrir umtalsverðan samdrátt í efnahagslífinu um þessar mundir. Áhugavert er að athuga nánar hver fylgni vaxta og fasteignaverðs hefur verið á síðustu árum og velta vöngum yfir því hvort viðvarandi lágir vextir gætu dregið úr vægi annarra áhrifaþátta á fasteignaverð, svo sem byggingarkostnaðar. Fasteignaverð á höfuðborgarsvæðinu Síðastliðin áratug hefur íbúðarverð á höfuðborgarsvæðinu farið í gegnum samfleytt hækkunartímabil þar sem fermetraverð hefur að jafnaði ríflega tvöfaldast. Mest hefur hækkunin verið í Mosfellsbæ, Kópavogi og á Seltjarnarnesi eða um 110%. Ástæðu umtalsverðar hækkunar íbúðarverðs má rekja til þróun ýmissa þátta svo sem vaxandi byggingarkostnaðar, lækkandi vaxtastigs og skorts á framboði. Vert er að vekja athygli á því hve verðþróun sérbýlis og fjölbýlis hefur verið ójöfn síðastliðinn áratug en fermetraverð fjölbýlis hækkaði um tæp 121% en sérbýlis um rúm 85%. Ætla mætti að á samdráttarskeiðum hægist á raunhækkun íbúðaverðs eða það gefi eftir og í upphafi árs var því spáð að sú yrði jafnvel raunin að þessu sinni en það hefur ekki gerst á því samdráttarskeiði sem gengur nú yfir. Fasteignaverð hefur viðhaldið vexti sínum og draga má þá ályktun að sú þróun sé tilkominn vegna mikillar lækkunar vaxta. Síðan vextir tóku á lækka í ársbyrjun 2019 hefur íbúðaverð á höfuðborgarsvæðinu hækkað um 4,2% sem telst allmikið miðað síðasta samdráttarskeið (2008) þar sem verðið dróst saman um rúm 15%. Auðveldara að kaupa í dag en áður Frá árinu 2003 hafa almennir verðtryggðir vextir lækkað um 72% og óverðtryggðir um rúm 60% en vextir eru sem stendur afar lágir í sögulegu samhengi. Tiltölulega litlar breytingar voru á vaxtastignu áratuginn 2009-2019 en á síðustu 18 mánuðum hafa þeir lækkað umtalsvert (óverðtryggðir 41%, verðtryggðir 43%) sem meðal annars hefur skilað sér í hagstæðari kjörum fasteignalána og þar af leiðandi létt á greiðslubyrði einstaklinga. Fjármögnunarkostnaður húsnæðislána hefur aldrei verið lægri sem hefur gefið eftirspurnarhlið markaðarins undir fótinn og sett enn meiri þrýsting á hækkun fasteignaverðs. Hefur samband vaxta og íbúðarverðs breyst? Eins og áður var snert á er samband á milli vaxta og íbúðarverðs og nokkuð sterk neikvæð fylgni, sem þýðir að þegar önnur breytan lækkar hækkar hin og öfugt. Á árunum 2003-2010 var fylgni vaxta og íbúðarverðs á þann veg að verðtryggðir vextir lækkuðu lítillega til móts við hækkandi íbúðarverð (fylgni -0,2) á meðan almennir óverðtryggðir vextir í landinu hækkuðu nánast í sama takti og íbúðarverð (fylgni 0,86). 2015-2020 lækkuðu hins vegar bæði verðtryggðir- og óverðtryggðir vextir samhliða hækkandi íbúðarverði (-0,5; -0,7). Gögnin benda til að þessi sterka fylgni sé heldur nýtilkomin og hægt er að draga þá ályktun að samband þessa breyta (vaxta og íbúðarverðs) hafi breyst á síðastliðnum áratug. Að vísu er ekki hægt að gefa sér hvor breytan er að leiða hina, hvort eru vextir að hafa áhrif á fasteignaverð eða er fasteignaverð að hafa áhrif á vexti? Erfitt getur verið að segja til með vissu en sennilega hafa þær nú báðar áhrif hvor á aðra. Á árunum fyrir efnahagshrunið 2008 var eftirspurn á íbúðamarkaði gríðarleg og verðhækkanir miklar sem meðal annars varð þess valdandi að vextir voru hækkaðir. Þrátt fyrir þær vaxtahækkanir hélt verð áfram að hækka. Annað er hins vegar uppá teningnum í dag þar sem miklar vaxtalækkanir hafa aukið eftirspurn fasteigna og hækkað fasteignaverð. Aukin eftirspurn þrátt fyrir sögulega hátt atvinnuleysi Lægri greiðslubyrði sökum vaxtalækkana hefur eins og áður segir ýtt undir eftirspurn íbúðamarkaðarins. Þessi eftirspurnaraukning samhliða mikilli aukningu atvinnuleysis er athyglisverð. Atvinnuleysi samkvæmt nýjustu tölum frá Vinnumálastofnun var 7,5% í júní án þess að telja með fólk á hlutabótaleiðinni en hæst fór það í 7,4% árið 2010 eftir hrun. Fleiri sem vinna nú uppsagnarfrest munu að öðru óbreyttu bætast í hóp atvinnulausra eftir því sem líður á árið. Mikil óvissa í efnahagslífinu og á vinnumarkaði virðist ekki duga til að vinna gegn þeim miklu áhrifum sem vaxtalækkanir hafa á verðmyndun á íbúðamarkaði. Aukið framboð hefur ekki haldið aftur af íbúðarverði Framboðsskortur íbúðahúsnæðis á höfuðborgarsvæðinu hefur sannarlega haft sitt að segja um verðhækkanir undanfarins áratugar en upp á síðkastið hefur framboðið þó aukist til muna. Hvaða áhrif hefur það haft á hækkunartakt íbúðarverðs? Framboð íbúða í fjölbýli á höfuðborgarsvæðinu hefur aukist um rúm 14% og sérbýlis um rúm 5% frá árinu 2010. Fyrri hluti áratugarins vó ekki þungt til aukningarinnar en framboðið jókst næstum þrefalt hraðar á árunum 2015-2019. Þrátt fyrir þá aukningu tók íbúðarverð að vaxa enn hraðar á þessum tíma en vöxturinn hefur þó vissulega gefið eftir upp á síðkastið. Hlutfallslega hefur mest aukning húsnæðis frá árinu 2010 verið í Mosfellsbæ og Garðabæ (64,4% og 57,9%) en ekki er að sjá að hið aukna framboð hafi slegið á hækkunartakt fermetraverðs. Hvað ræður framhaldinu? Áhugavert verður að fylgjast með markaðinum á næstu árum og hvaða þættir koma til með að hafa mest áhrif á verð. Framboðið virðist ekki, í það minnsta til þessa, geta sefjað uppsafnaða eftirspurn húsnæðis og verður að teljast líklegt að aðrir þættir muni að verði áhrifamiklir hvað íbúðaverð varðar á komandi árum. Sé horft til þeirra miklu áhrifa sem vaxtalækkanir hafa haft á íbúðaverð er viðbúið að vaxtahækkanir hefðu einnig umtalsverð áhrif, en við höfum svo sem litla reynslu af núverandi ástandi hér á landi og höfum ekki séð vexti hækka úr viðlíka lágum gildum áður. Áhrif vaxtahækkana væru bæði aukin kostnaður bygginga sem og hækkandi greiðslubyrði einstaklinga, sem margir hverjir hafa skipt yfir í óverðtryggð lán, en þar kennir áhrifa vaxtabreytinga mun meira en á verðtryggðum lánum. Spennandi verður að sjá hvort vextir muni áfram vera leiðandi mælikvarði fyrir fasteignaverð eða hvort sögulegir mælikvarðar eins og vísitölur byggingar-, hönnunar- og vinnukostnaðar haldi áfram sínu gildi. Höfundur er hagfræðingur í Greiningu Íslandsbanka. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Íslenskir bankar Húsnæðismál Mest lesið Halldór 28.06.2025 Halldór Augnablikið Magnús Jóhann Hjartarson Skoðun Hvar er auðlindarentan? Birta Karen Tryggvadóttir Skoðun Miðflokkurinn – Rödd skynseminnar í borginni Ómar Már Jónsson Skoðun Falleinkunn skólakerfis? Helga Þórisdóttir Skoðun Sniðgangan á Rapyd slær öll met Björn B. Björnsson Skoðun Þjónusta sem gleður – skilar sér beint í kassann Margrét Reynisdóttir Skoðun Frá Írak til Gaza: Hvað höfum við lært af lygunum og stríðsbröltinu? Helen Ólafsdóttir Skoðun Stærsta framfaraskref í námsmati íslenskra barna í áratugi Guðmundur Ingi Kristinsson Skoðun Ísland gjaldþrota vegna fatlaðs fólks? Alma Ýr Ingólfsdóttir Skoðun Skoðun Skoðun Þannig gerum við þetta? Ísak Ernir Kristinsson skrifar Skoðun Stærsta framfaraskref í námsmati íslenskra barna í áratugi Guðmundur Ingi Kristinsson skrifar Skoðun Falleinkunn skólakerfis? Helga Þórisdóttir skrifar Skoðun Þjónusta sem gleður – skilar sér beint í kassann Margrét Reynisdóttir skrifar Skoðun Hvar er auðlindarentan? Birta Karen Tryggvadóttir skrifar Skoðun Miðflokkurinn – Rödd skynseminnar í borginni Ómar Már Jónsson skrifar Skoðun Virði barna og ungmenna Álfhildur Leifsdóttir,Hólmfríður Jennýjar Árnadóttir skrifar Skoðun Sættir þú þig við þetta? Jón Pétur Zimsen skrifar Skoðun Alþingi gleymir aftur fötluðum börnum Lúðvík Júlíusson skrifar Skoðun Lægri gjöld, fleiri tækifæri Bragi Bjarnason skrifar Skoðun Tölum um stóra valdaframsalsmálið Hjörtur J. Guðmundsson skrifar Skoðun Litla landið sem kennir heiminum – Ísland og þróunarsamvinna í gegnum menntun GRÓ skólanna Verena Karlsdóttir,Hreiðar Þór Valtýsson,Þór Heiðar Ásgeirsson skrifar Skoðun Öflugar varnir krefjast stöndugra fréttamiðla Sigríður Dögg Auðunsdóttir skrifar Skoðun Gott frumvarp, en hvað með verklagið? Bogi Ragnarsson skrifar Skoðun Augnablikið Magnús Jóhann Hjartarson skrifar Skoðun Listnám er lífsbjörg – opið bréf til ráðherra mennta, félags og heilbrigðismála, til stuðnings Söngskóla Sigurðar Demetz Dagbjört Andrésdóttir skrifar Skoðun Það þarf ekki að biðjast afsökunar á því að segja satt Þórður Snær Júlíusson skrifar Skoðun Lífeyrissjóðirnir og Íslandsbanki, hluthafafundur á mánudag Bolli Héðinsson skrifar Skoðun „Þegar arkitektinn fer á flug“ - opinber umræða á villigötum Eyrún Arnarsdóttir skrifar Skoðun Heilbrigðiskerfið þarf stjórnvöld með bein í nefinu Svandís Svavarsdóttir skrifar Skoðun Börn eru hvorki veiðigjöld né öryggis- og varnarmál Grímur Atlason skrifar Skoðun Í vörn gegn sjálfum sér? Ólafur Stephensen skrifar Skoðun Mig langar að byggja heim með frið og umlykja með ást Guðmunda G. Guðmundsdóttir skrifar Skoðun Þjóðin stendur með sjúkraliðum Sandra B. Franks skrifar Skoðun Vegið að íslenska lífeyriskerfinu Björgvin Jón Bjarnason,Þóra Eggertsdóttir,Halldór Kristinsson,Guðmundur Svavarsson,Elsa Björk Pétursdóttir,Jón Ólafur Halldórsson,Arnar Hjaltalín skrifar Skoðun Ísland gjaldþrota vegna fatlaðs fólks? Alma Ýr Ingólfsdóttir skrifar Skoðun Veiðigjöld, gaslýsingar og valdníðsla Kristinn Karl Brynjarsson skrifar Skoðun Sniðgangan á Rapyd slær öll met Björn B. Björnsson skrifar Skoðun Pólitískt hugrekki og pólitískt hugleysi: ólík stefna tveggja systurflokka Birgir Finnsson skrifar Skoðun Árið 2023 kemur aldrei aftur Heiðrún Lind Marteinsdóttir skrifar Sjá meira
Að hve miklu leyti hefur fasteignaverð áhrif á vaxtaákvarðanir Seðlabankans og hvaða áhrif hafa vextirnir á móti á verðið? Svo hefur virst sem vextirnir fylgi fremur verðlagi, þar með talið íbúðaverði, en merki eru um að sambandið sé jafnvel að snúa við upp á síðkastið. Síðastliðinn áratug, þá sérstaklega síðustu tvö árin, hafa vextir lækkað til muna sem viðhaldið hefur hækkandi íbúðaverði þrátt fyrir umtalsverðan samdrátt í efnahagslífinu um þessar mundir. Áhugavert er að athuga nánar hver fylgni vaxta og fasteignaverðs hefur verið á síðustu árum og velta vöngum yfir því hvort viðvarandi lágir vextir gætu dregið úr vægi annarra áhrifaþátta á fasteignaverð, svo sem byggingarkostnaðar. Fasteignaverð á höfuðborgarsvæðinu Síðastliðin áratug hefur íbúðarverð á höfuðborgarsvæðinu farið í gegnum samfleytt hækkunartímabil þar sem fermetraverð hefur að jafnaði ríflega tvöfaldast. Mest hefur hækkunin verið í Mosfellsbæ, Kópavogi og á Seltjarnarnesi eða um 110%. Ástæðu umtalsverðar hækkunar íbúðarverðs má rekja til þróun ýmissa þátta svo sem vaxandi byggingarkostnaðar, lækkandi vaxtastigs og skorts á framboði. Vert er að vekja athygli á því hve verðþróun sérbýlis og fjölbýlis hefur verið ójöfn síðastliðinn áratug en fermetraverð fjölbýlis hækkaði um tæp 121% en sérbýlis um rúm 85%. Ætla mætti að á samdráttarskeiðum hægist á raunhækkun íbúðaverðs eða það gefi eftir og í upphafi árs var því spáð að sú yrði jafnvel raunin að þessu sinni en það hefur ekki gerst á því samdráttarskeiði sem gengur nú yfir. Fasteignaverð hefur viðhaldið vexti sínum og draga má þá ályktun að sú þróun sé tilkominn vegna mikillar lækkunar vaxta. Síðan vextir tóku á lækka í ársbyrjun 2019 hefur íbúðaverð á höfuðborgarsvæðinu hækkað um 4,2% sem telst allmikið miðað síðasta samdráttarskeið (2008) þar sem verðið dróst saman um rúm 15%. Auðveldara að kaupa í dag en áður Frá árinu 2003 hafa almennir verðtryggðir vextir lækkað um 72% og óverðtryggðir um rúm 60% en vextir eru sem stendur afar lágir í sögulegu samhengi. Tiltölulega litlar breytingar voru á vaxtastignu áratuginn 2009-2019 en á síðustu 18 mánuðum hafa þeir lækkað umtalsvert (óverðtryggðir 41%, verðtryggðir 43%) sem meðal annars hefur skilað sér í hagstæðari kjörum fasteignalána og þar af leiðandi létt á greiðslubyrði einstaklinga. Fjármögnunarkostnaður húsnæðislána hefur aldrei verið lægri sem hefur gefið eftirspurnarhlið markaðarins undir fótinn og sett enn meiri þrýsting á hækkun fasteignaverðs. Hefur samband vaxta og íbúðarverðs breyst? Eins og áður var snert á er samband á milli vaxta og íbúðarverðs og nokkuð sterk neikvæð fylgni, sem þýðir að þegar önnur breytan lækkar hækkar hin og öfugt. Á árunum 2003-2010 var fylgni vaxta og íbúðarverðs á þann veg að verðtryggðir vextir lækkuðu lítillega til móts við hækkandi íbúðarverð (fylgni -0,2) á meðan almennir óverðtryggðir vextir í landinu hækkuðu nánast í sama takti og íbúðarverð (fylgni 0,86). 2015-2020 lækkuðu hins vegar bæði verðtryggðir- og óverðtryggðir vextir samhliða hækkandi íbúðarverði (-0,5; -0,7). Gögnin benda til að þessi sterka fylgni sé heldur nýtilkomin og hægt er að draga þá ályktun að samband þessa breyta (vaxta og íbúðarverðs) hafi breyst á síðastliðnum áratug. Að vísu er ekki hægt að gefa sér hvor breytan er að leiða hina, hvort eru vextir að hafa áhrif á fasteignaverð eða er fasteignaverð að hafa áhrif á vexti? Erfitt getur verið að segja til með vissu en sennilega hafa þær nú báðar áhrif hvor á aðra. Á árunum fyrir efnahagshrunið 2008 var eftirspurn á íbúðamarkaði gríðarleg og verðhækkanir miklar sem meðal annars varð þess valdandi að vextir voru hækkaðir. Þrátt fyrir þær vaxtahækkanir hélt verð áfram að hækka. Annað er hins vegar uppá teningnum í dag þar sem miklar vaxtalækkanir hafa aukið eftirspurn fasteigna og hækkað fasteignaverð. Aukin eftirspurn þrátt fyrir sögulega hátt atvinnuleysi Lægri greiðslubyrði sökum vaxtalækkana hefur eins og áður segir ýtt undir eftirspurn íbúðamarkaðarins. Þessi eftirspurnaraukning samhliða mikilli aukningu atvinnuleysis er athyglisverð. Atvinnuleysi samkvæmt nýjustu tölum frá Vinnumálastofnun var 7,5% í júní án þess að telja með fólk á hlutabótaleiðinni en hæst fór það í 7,4% árið 2010 eftir hrun. Fleiri sem vinna nú uppsagnarfrest munu að öðru óbreyttu bætast í hóp atvinnulausra eftir því sem líður á árið. Mikil óvissa í efnahagslífinu og á vinnumarkaði virðist ekki duga til að vinna gegn þeim miklu áhrifum sem vaxtalækkanir hafa á verðmyndun á íbúðamarkaði. Aukið framboð hefur ekki haldið aftur af íbúðarverði Framboðsskortur íbúðahúsnæðis á höfuðborgarsvæðinu hefur sannarlega haft sitt að segja um verðhækkanir undanfarins áratugar en upp á síðkastið hefur framboðið þó aukist til muna. Hvaða áhrif hefur það haft á hækkunartakt íbúðarverðs? Framboð íbúða í fjölbýli á höfuðborgarsvæðinu hefur aukist um rúm 14% og sérbýlis um rúm 5% frá árinu 2010. Fyrri hluti áratugarins vó ekki þungt til aukningarinnar en framboðið jókst næstum þrefalt hraðar á árunum 2015-2019. Þrátt fyrir þá aukningu tók íbúðarverð að vaxa enn hraðar á þessum tíma en vöxturinn hefur þó vissulega gefið eftir upp á síðkastið. Hlutfallslega hefur mest aukning húsnæðis frá árinu 2010 verið í Mosfellsbæ og Garðabæ (64,4% og 57,9%) en ekki er að sjá að hið aukna framboð hafi slegið á hækkunartakt fermetraverðs. Hvað ræður framhaldinu? Áhugavert verður að fylgjast með markaðinum á næstu árum og hvaða þættir koma til með að hafa mest áhrif á verð. Framboðið virðist ekki, í það minnsta til þessa, geta sefjað uppsafnaða eftirspurn húsnæðis og verður að teljast líklegt að aðrir þættir muni að verði áhrifamiklir hvað íbúðaverð varðar á komandi árum. Sé horft til þeirra miklu áhrifa sem vaxtalækkanir hafa haft á íbúðaverð er viðbúið að vaxtahækkanir hefðu einnig umtalsverð áhrif, en við höfum svo sem litla reynslu af núverandi ástandi hér á landi og höfum ekki séð vexti hækka úr viðlíka lágum gildum áður. Áhrif vaxtahækkana væru bæði aukin kostnaður bygginga sem og hækkandi greiðslubyrði einstaklinga, sem margir hverjir hafa skipt yfir í óverðtryggð lán, en þar kennir áhrifa vaxtabreytinga mun meira en á verðtryggðum lánum. Spennandi verður að sjá hvort vextir muni áfram vera leiðandi mælikvarði fyrir fasteignaverð eða hvort sögulegir mælikvarðar eins og vísitölur byggingar-, hönnunar- og vinnukostnaðar haldi áfram sínu gildi. Höfundur er hagfræðingur í Greiningu Íslandsbanka.
Skoðun Stærsta framfaraskref í námsmati íslenskra barna í áratugi Guðmundur Ingi Kristinsson skrifar
Skoðun Litla landið sem kennir heiminum – Ísland og þróunarsamvinna í gegnum menntun GRÓ skólanna Verena Karlsdóttir,Hreiðar Þór Valtýsson,Þór Heiðar Ásgeirsson skrifar
Skoðun Listnám er lífsbjörg – opið bréf til ráðherra mennta, félags og heilbrigðismála, til stuðnings Söngskóla Sigurðar Demetz Dagbjört Andrésdóttir skrifar
Skoðun Vegið að íslenska lífeyriskerfinu Björgvin Jón Bjarnason,Þóra Eggertsdóttir,Halldór Kristinsson,Guðmundur Svavarsson,Elsa Björk Pétursdóttir,Jón Ólafur Halldórsson,Arnar Hjaltalín skrifar
Skoðun Pólitískt hugrekki og pólitískt hugleysi: ólík stefna tveggja systurflokka Birgir Finnsson skrifar