Áhrif vaxta á íbúðaverð Tryggvi Snær Guðmundsson skrifar 18. ágúst 2020 08:00 Að hve miklu leyti hefur fasteignaverð áhrif á vaxtaákvarðanir Seðlabankans og hvaða áhrif hafa vextirnir á móti á verðið? Svo hefur virst sem vextirnir fylgi fremur verðlagi, þar með talið íbúðaverði, en merki eru um að sambandið sé jafnvel að snúa við upp á síðkastið. Síðastliðinn áratug, þá sérstaklega síðustu tvö árin, hafa vextir lækkað til muna sem viðhaldið hefur hækkandi íbúðaverði þrátt fyrir umtalsverðan samdrátt í efnahagslífinu um þessar mundir. Áhugavert er að athuga nánar hver fylgni vaxta og fasteignaverðs hefur verið á síðustu árum og velta vöngum yfir því hvort viðvarandi lágir vextir gætu dregið úr vægi annarra áhrifaþátta á fasteignaverð, svo sem byggingarkostnaðar. Fasteignaverð á höfuðborgarsvæðinu Síðastliðin áratug hefur íbúðarverð á höfuðborgarsvæðinu farið í gegnum samfleytt hækkunartímabil þar sem fermetraverð hefur að jafnaði ríflega tvöfaldast. Mest hefur hækkunin verið í Mosfellsbæ, Kópavogi og á Seltjarnarnesi eða um 110%. Ástæðu umtalsverðar hækkunar íbúðarverðs má rekja til þróun ýmissa þátta svo sem vaxandi byggingarkostnaðar, lækkandi vaxtastigs og skorts á framboði. Vert er að vekja athygli á því hve verðþróun sérbýlis og fjölbýlis hefur verið ójöfn síðastliðinn áratug en fermetraverð fjölbýlis hækkaði um tæp 121% en sérbýlis um rúm 85%. Ætla mætti að á samdráttarskeiðum hægist á raunhækkun íbúðaverðs eða það gefi eftir og í upphafi árs var því spáð að sú yrði jafnvel raunin að þessu sinni en það hefur ekki gerst á því samdráttarskeiði sem gengur nú yfir. Fasteignaverð hefur viðhaldið vexti sínum og draga má þá ályktun að sú þróun sé tilkominn vegna mikillar lækkunar vaxta. Síðan vextir tóku á lækka í ársbyrjun 2019 hefur íbúðaverð á höfuðborgarsvæðinu hækkað um 4,2% sem telst allmikið miðað síðasta samdráttarskeið (2008) þar sem verðið dróst saman um rúm 15%. Auðveldara að kaupa í dag en áður Frá árinu 2003 hafa almennir verðtryggðir vextir lækkað um 72% og óverðtryggðir um rúm 60% en vextir eru sem stendur afar lágir í sögulegu samhengi. Tiltölulega litlar breytingar voru á vaxtastignu áratuginn 2009-2019 en á síðustu 18 mánuðum hafa þeir lækkað umtalsvert (óverðtryggðir 41%, verðtryggðir 43%) sem meðal annars hefur skilað sér í hagstæðari kjörum fasteignalána og þar af leiðandi létt á greiðslubyrði einstaklinga. Fjármögnunarkostnaður húsnæðislána hefur aldrei verið lægri sem hefur gefið eftirspurnarhlið markaðarins undir fótinn og sett enn meiri þrýsting á hækkun fasteignaverðs. Hefur samband vaxta og íbúðarverðs breyst? Eins og áður var snert á er samband á milli vaxta og íbúðarverðs og nokkuð sterk neikvæð fylgni, sem þýðir að þegar önnur breytan lækkar hækkar hin og öfugt. Á árunum 2003-2010 var fylgni vaxta og íbúðarverðs á þann veg að verðtryggðir vextir lækkuðu lítillega til móts við hækkandi íbúðarverð (fylgni -0,2) á meðan almennir óverðtryggðir vextir í landinu hækkuðu nánast í sama takti og íbúðarverð (fylgni 0,86). 2015-2020 lækkuðu hins vegar bæði verðtryggðir- og óverðtryggðir vextir samhliða hækkandi íbúðarverði (-0,5; -0,7). Gögnin benda til að þessi sterka fylgni sé heldur nýtilkomin og hægt er að draga þá ályktun að samband þessa breyta (vaxta og íbúðarverðs) hafi breyst á síðastliðnum áratug. Að vísu er ekki hægt að gefa sér hvor breytan er að leiða hina, hvort eru vextir að hafa áhrif á fasteignaverð eða er fasteignaverð að hafa áhrif á vexti? Erfitt getur verið að segja til með vissu en sennilega hafa þær nú báðar áhrif hvor á aðra. Á árunum fyrir efnahagshrunið 2008 var eftirspurn á íbúðamarkaði gríðarleg og verðhækkanir miklar sem meðal annars varð þess valdandi að vextir voru hækkaðir. Þrátt fyrir þær vaxtahækkanir hélt verð áfram að hækka. Annað er hins vegar uppá teningnum í dag þar sem miklar vaxtalækkanir hafa aukið eftirspurn fasteigna og hækkað fasteignaverð. Aukin eftirspurn þrátt fyrir sögulega hátt atvinnuleysi Lægri greiðslubyrði sökum vaxtalækkana hefur eins og áður segir ýtt undir eftirspurn íbúðamarkaðarins. Þessi eftirspurnaraukning samhliða mikilli aukningu atvinnuleysis er athyglisverð. Atvinnuleysi samkvæmt nýjustu tölum frá Vinnumálastofnun var 7,5% í júní án þess að telja með fólk á hlutabótaleiðinni en hæst fór það í 7,4% árið 2010 eftir hrun. Fleiri sem vinna nú uppsagnarfrest munu að öðru óbreyttu bætast í hóp atvinnulausra eftir því sem líður á árið. Mikil óvissa í efnahagslífinu og á vinnumarkaði virðist ekki duga til að vinna gegn þeim miklu áhrifum sem vaxtalækkanir hafa á verðmyndun á íbúðamarkaði. Aukið framboð hefur ekki haldið aftur af íbúðarverði Framboðsskortur íbúðahúsnæðis á höfuðborgarsvæðinu hefur sannarlega haft sitt að segja um verðhækkanir undanfarins áratugar en upp á síðkastið hefur framboðið þó aukist til muna. Hvaða áhrif hefur það haft á hækkunartakt íbúðarverðs? Framboð íbúða í fjölbýli á höfuðborgarsvæðinu hefur aukist um rúm 14% og sérbýlis um rúm 5% frá árinu 2010. Fyrri hluti áratugarins vó ekki þungt til aukningarinnar en framboðið jókst næstum þrefalt hraðar á árunum 2015-2019. Þrátt fyrir þá aukningu tók íbúðarverð að vaxa enn hraðar á þessum tíma en vöxturinn hefur þó vissulega gefið eftir upp á síðkastið. Hlutfallslega hefur mest aukning húsnæðis frá árinu 2010 verið í Mosfellsbæ og Garðabæ (64,4% og 57,9%) en ekki er að sjá að hið aukna framboð hafi slegið á hækkunartakt fermetraverðs. Hvað ræður framhaldinu? Áhugavert verður að fylgjast með markaðinum á næstu árum og hvaða þættir koma til með að hafa mest áhrif á verð. Framboðið virðist ekki, í það minnsta til þessa, geta sefjað uppsafnaða eftirspurn húsnæðis og verður að teljast líklegt að aðrir þættir muni að verði áhrifamiklir hvað íbúðaverð varðar á komandi árum. Sé horft til þeirra miklu áhrifa sem vaxtalækkanir hafa haft á íbúðaverð er viðbúið að vaxtahækkanir hefðu einnig umtalsverð áhrif, en við höfum svo sem litla reynslu af núverandi ástandi hér á landi og höfum ekki séð vexti hækka úr viðlíka lágum gildum áður. Áhrif vaxtahækkana væru bæði aukin kostnaður bygginga sem og hækkandi greiðslubyrði einstaklinga, sem margir hverjir hafa skipt yfir í óverðtryggð lán, en þar kennir áhrifa vaxtabreytinga mun meira en á verðtryggðum lánum. Spennandi verður að sjá hvort vextir muni áfram vera leiðandi mælikvarði fyrir fasteignaverð eða hvort sögulegir mælikvarðar eins og vísitölur byggingar-, hönnunar- og vinnukostnaðar haldi áfram sínu gildi. Höfundur er hagfræðingur í Greiningu Íslandsbanka. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Íslenskir bankar Húsnæðismál Athugið. Vísir hvetur lesendur til að skiptast á skoðunum. Allar athugasemdir eru á ábyrgð þeirra er þær rita. Lesendur skulu halda sig við málefnalega og hófstillta umræðu og áskilur Vísir sér rétt til að fjarlægja ummæli og/eða umræðu sem fer út fyrir þau mörk. Vísir mun loka á aðgang þeirra sem tjá sig ekki undir eigin nafni eða gerast ítrekað brotlegir við ofangreindar umgengnisreglur. Mest lesið Jarðakaup í nýjum tilgangi Halla Hrund Logadóttir Skoðun Eru orkumálin að fara úr böndunum? Jónas Guðmundsson Skoðun Forsetaframboð í Fellini stíl Stefán Ólafsson Skoðun Borgar þú 65 prósent skatt af þínum tekjum? Guðfinnur Sigurvinsson Skoðun Brúarsmið á Bessastaði Jóhanna Vigdís Guðmundsdóttir Skoðun Skipulagsmál og uppbygging í Árborg Bragi Bjarnason Skoðun Norska veiðistöðin Friðrik Erlingsson Skoðun Af auðvaldsmönnum og undirlægjuhætti Ester Hilmarsdóttir Skoðun Ég kýs… Gísli Ásgeirsson Skoðun Nú getum við brotið blað Ragnheiður Davíðsdóttir Skoðun Skoðun Skoðun Eru orkumálin að fara úr böndunum? Jónas Guðmundsson skrifar Skoðun Skipulagsmál og uppbygging í Árborg Bragi Bjarnason skrifar Skoðun Ég kýs… Gísli Ásgeirsson skrifar Skoðun Forsetaframboð í Fellini stíl Stefán Ólafsson skrifar Skoðun Borgar þú 65 prósent skatt af þínum tekjum? Guðfinnur Sigurvinsson skrifar Skoðun Brúarsmið á Bessastaði Jóhanna Vigdís Guðmundsdóttir skrifar Skoðun Nú getum við brotið blað Ragnheiður Davíðsdóttir skrifar Skoðun Við þurfum loftslagsaðgerðir, ekki grænþvott Andrés Ingi Jónsson skrifar Skoðun Af hverju bara hálft skref áfram? Gísli Rafn Ólafsson skrifar Skoðun Baldur í þágu mannúðar og samfélags Anna María Gunnarsdóttir skrifar Skoðun Hvar er Reykjavegur? Ari Trausti Guðmundsson skrifar Skoðun Af auðvaldsmönnum og undirlægjuhætti Ester Hilmarsdóttir skrifar Skoðun Hafðu áhrif á líf barna Ída Björg Unnarsdóttir skrifar Skoðun Stórbætum samgöngur Logi Einarsson skrifar Skoðun Norska veiðistöðin Friðrik Erlingsson skrifar Skoðun Köllum það réttu nafni: Fordóma Derek Terell Allen skrifar Skoðun Ótrúverðugt plan að annars góðum markmiðum Þorbjörg Sigríður Gunnlaugsdóttir skrifar Skoðun Formleg uppgjöf Hjörtur J. Guðmundsson skrifar Skoðun Örlætisgerningur Vilhjálmur H. Vilhjálmsson skrifar Skoðun Fjármunum veitt þangað sem neyðin er mest Diljá Mist Einarsdóttir skrifar Skoðun Sjálfbær framtíð Vestfjarða Sigríður Ólöf Kristjánsdóttir,Aðalsteinn Óskarsson skrifar Skoðun Burt með pólitík á Bessastöðum Kristmundur Carter skrifar Skoðun Náttúran njóti vafans, ótímabundið Bjarkey Olsen Gunnarsdóttir skrifar Skoðun Íþróttir fyrir öll, jöfnum og bætum leikinn Hólmfríður Sigþórsdóttir,Anna Þorsteinsdóttir skrifar Skoðun Nýr „loftslagsvænn“ iðnaður - neikvæð áhrif á lífríki og fiskveiðar Sæunn Júlía Sigurjónsdóttir skrifar Skoðun „Almennings“ samgöngur? Bragi Gunnlaugsson skrifar Skoðun Góður forseti G. Pétur Matthíasson skrifar Skoðun Hvers vegna Halla Tómasdóttir? Guðjón Sigurðsson skrifar Skoðun Heimildin sem hvarf úr frumvarpi matvælaráðherra Vala Árnadóttir skrifar Skoðun Sníða sér stakk eftir vexti Guðni Magnús Ingvason skrifar Sjá meira
Að hve miklu leyti hefur fasteignaverð áhrif á vaxtaákvarðanir Seðlabankans og hvaða áhrif hafa vextirnir á móti á verðið? Svo hefur virst sem vextirnir fylgi fremur verðlagi, þar með talið íbúðaverði, en merki eru um að sambandið sé jafnvel að snúa við upp á síðkastið. Síðastliðinn áratug, þá sérstaklega síðustu tvö árin, hafa vextir lækkað til muna sem viðhaldið hefur hækkandi íbúðaverði þrátt fyrir umtalsverðan samdrátt í efnahagslífinu um þessar mundir. Áhugavert er að athuga nánar hver fylgni vaxta og fasteignaverðs hefur verið á síðustu árum og velta vöngum yfir því hvort viðvarandi lágir vextir gætu dregið úr vægi annarra áhrifaþátta á fasteignaverð, svo sem byggingarkostnaðar. Fasteignaverð á höfuðborgarsvæðinu Síðastliðin áratug hefur íbúðarverð á höfuðborgarsvæðinu farið í gegnum samfleytt hækkunartímabil þar sem fermetraverð hefur að jafnaði ríflega tvöfaldast. Mest hefur hækkunin verið í Mosfellsbæ, Kópavogi og á Seltjarnarnesi eða um 110%. Ástæðu umtalsverðar hækkunar íbúðarverðs má rekja til þróun ýmissa þátta svo sem vaxandi byggingarkostnaðar, lækkandi vaxtastigs og skorts á framboði. Vert er að vekja athygli á því hve verðþróun sérbýlis og fjölbýlis hefur verið ójöfn síðastliðinn áratug en fermetraverð fjölbýlis hækkaði um tæp 121% en sérbýlis um rúm 85%. Ætla mætti að á samdráttarskeiðum hægist á raunhækkun íbúðaverðs eða það gefi eftir og í upphafi árs var því spáð að sú yrði jafnvel raunin að þessu sinni en það hefur ekki gerst á því samdráttarskeiði sem gengur nú yfir. Fasteignaverð hefur viðhaldið vexti sínum og draga má þá ályktun að sú þróun sé tilkominn vegna mikillar lækkunar vaxta. Síðan vextir tóku á lækka í ársbyrjun 2019 hefur íbúðaverð á höfuðborgarsvæðinu hækkað um 4,2% sem telst allmikið miðað síðasta samdráttarskeið (2008) þar sem verðið dróst saman um rúm 15%. Auðveldara að kaupa í dag en áður Frá árinu 2003 hafa almennir verðtryggðir vextir lækkað um 72% og óverðtryggðir um rúm 60% en vextir eru sem stendur afar lágir í sögulegu samhengi. Tiltölulega litlar breytingar voru á vaxtastignu áratuginn 2009-2019 en á síðustu 18 mánuðum hafa þeir lækkað umtalsvert (óverðtryggðir 41%, verðtryggðir 43%) sem meðal annars hefur skilað sér í hagstæðari kjörum fasteignalána og þar af leiðandi létt á greiðslubyrði einstaklinga. Fjármögnunarkostnaður húsnæðislána hefur aldrei verið lægri sem hefur gefið eftirspurnarhlið markaðarins undir fótinn og sett enn meiri þrýsting á hækkun fasteignaverðs. Hefur samband vaxta og íbúðarverðs breyst? Eins og áður var snert á er samband á milli vaxta og íbúðarverðs og nokkuð sterk neikvæð fylgni, sem þýðir að þegar önnur breytan lækkar hækkar hin og öfugt. Á árunum 2003-2010 var fylgni vaxta og íbúðarverðs á þann veg að verðtryggðir vextir lækkuðu lítillega til móts við hækkandi íbúðarverð (fylgni -0,2) á meðan almennir óverðtryggðir vextir í landinu hækkuðu nánast í sama takti og íbúðarverð (fylgni 0,86). 2015-2020 lækkuðu hins vegar bæði verðtryggðir- og óverðtryggðir vextir samhliða hækkandi íbúðarverði (-0,5; -0,7). Gögnin benda til að þessi sterka fylgni sé heldur nýtilkomin og hægt er að draga þá ályktun að samband þessa breyta (vaxta og íbúðarverðs) hafi breyst á síðastliðnum áratug. Að vísu er ekki hægt að gefa sér hvor breytan er að leiða hina, hvort eru vextir að hafa áhrif á fasteignaverð eða er fasteignaverð að hafa áhrif á vexti? Erfitt getur verið að segja til með vissu en sennilega hafa þær nú báðar áhrif hvor á aðra. Á árunum fyrir efnahagshrunið 2008 var eftirspurn á íbúðamarkaði gríðarleg og verðhækkanir miklar sem meðal annars varð þess valdandi að vextir voru hækkaðir. Þrátt fyrir þær vaxtahækkanir hélt verð áfram að hækka. Annað er hins vegar uppá teningnum í dag þar sem miklar vaxtalækkanir hafa aukið eftirspurn fasteigna og hækkað fasteignaverð. Aukin eftirspurn þrátt fyrir sögulega hátt atvinnuleysi Lægri greiðslubyrði sökum vaxtalækkana hefur eins og áður segir ýtt undir eftirspurn íbúðamarkaðarins. Þessi eftirspurnaraukning samhliða mikilli aukningu atvinnuleysis er athyglisverð. Atvinnuleysi samkvæmt nýjustu tölum frá Vinnumálastofnun var 7,5% í júní án þess að telja með fólk á hlutabótaleiðinni en hæst fór það í 7,4% árið 2010 eftir hrun. Fleiri sem vinna nú uppsagnarfrest munu að öðru óbreyttu bætast í hóp atvinnulausra eftir því sem líður á árið. Mikil óvissa í efnahagslífinu og á vinnumarkaði virðist ekki duga til að vinna gegn þeim miklu áhrifum sem vaxtalækkanir hafa á verðmyndun á íbúðamarkaði. Aukið framboð hefur ekki haldið aftur af íbúðarverði Framboðsskortur íbúðahúsnæðis á höfuðborgarsvæðinu hefur sannarlega haft sitt að segja um verðhækkanir undanfarins áratugar en upp á síðkastið hefur framboðið þó aukist til muna. Hvaða áhrif hefur það haft á hækkunartakt íbúðarverðs? Framboð íbúða í fjölbýli á höfuðborgarsvæðinu hefur aukist um rúm 14% og sérbýlis um rúm 5% frá árinu 2010. Fyrri hluti áratugarins vó ekki þungt til aukningarinnar en framboðið jókst næstum þrefalt hraðar á árunum 2015-2019. Þrátt fyrir þá aukningu tók íbúðarverð að vaxa enn hraðar á þessum tíma en vöxturinn hefur þó vissulega gefið eftir upp á síðkastið. Hlutfallslega hefur mest aukning húsnæðis frá árinu 2010 verið í Mosfellsbæ og Garðabæ (64,4% og 57,9%) en ekki er að sjá að hið aukna framboð hafi slegið á hækkunartakt fermetraverðs. Hvað ræður framhaldinu? Áhugavert verður að fylgjast með markaðinum á næstu árum og hvaða þættir koma til með að hafa mest áhrif á verð. Framboðið virðist ekki, í það minnsta til þessa, geta sefjað uppsafnaða eftirspurn húsnæðis og verður að teljast líklegt að aðrir þættir muni að verði áhrifamiklir hvað íbúðaverð varðar á komandi árum. Sé horft til þeirra miklu áhrifa sem vaxtalækkanir hafa haft á íbúðaverð er viðbúið að vaxtahækkanir hefðu einnig umtalsverð áhrif, en við höfum svo sem litla reynslu af núverandi ástandi hér á landi og höfum ekki séð vexti hækka úr viðlíka lágum gildum áður. Áhrif vaxtahækkana væru bæði aukin kostnaður bygginga sem og hækkandi greiðslubyrði einstaklinga, sem margir hverjir hafa skipt yfir í óverðtryggð lán, en þar kennir áhrifa vaxtabreytinga mun meira en á verðtryggðum lánum. Spennandi verður að sjá hvort vextir muni áfram vera leiðandi mælikvarði fyrir fasteignaverð eða hvort sögulegir mælikvarðar eins og vísitölur byggingar-, hönnunar- og vinnukostnaðar haldi áfram sínu gildi. Höfundur er hagfræðingur í Greiningu Íslandsbanka.
Skoðun Íþróttir fyrir öll, jöfnum og bætum leikinn Hólmfríður Sigþórsdóttir,Anna Þorsteinsdóttir skrifar
Skoðun Nýr „loftslagsvænn“ iðnaður - neikvæð áhrif á lífríki og fiskveiðar Sæunn Júlía Sigurjónsdóttir skrifar