Er húsnæðisvandinn í Reykjavík óleysanlegur?

Reykjavík glímir við vandamál með framboð á íbúðahúsnæði og hefur gert það frá hruni 2007. Síðustu níu árin hefur uppbygging verið minni en þörfin. Afleiðingar þess eru m.a. gríðarleg hækkun fasteignaverðs. Bara síðustu tólf mánuði hefur raunverð íbúða á höfuðborgasvæðinu hækkað um 10,2%. Þar spilar einnig inn í áherslan á þéttingu byggðar, sem olli því að byggðar eru dýrari byggingar nálægar miðbænum í stað ódýrari bygginga í útjaðrinum.

Sú litla aukning sem hefur átt sér stað undanfarið hefur að mikið til horfið í skammtímaleigu þar sem leigusalinn er annað hvort einstaklingur eða leigufélag.

Vandamálið má eins og segir rekja til nokkurra megin þátta sem Reykjavíkurborg er fær um að gera bætur á.

Skortur á nýjum byggingum og dýrari kostir við þéttingu byggðar

Hugmyndin að þéttingu byggðar á höfuðborgarsvæðinu er jákvæð í sjálfu sér og hefur augljósa kosti í för með sér. Í framkvæmd reynist hugmyndin þó örðug. Áætlaður byggingarkostnaður á svokölluðum þéttingarsvæðum er 50% hærri en í nýjum hverfum og/eða úthverfum. Þá er byggingartíminn á slíkum þéttingarsvæðum 50% lengri en nemur í nýjum hverfum og/eða úthverfum. Af því leiðir að iðnaðarmenn eru lengur bundnir á þéttingarsvæðum, sem hefur keðjuverkandi áhrif í för með sér. Fyrir vikið verða allar íbúðirnar mun dýrari, sem lýsir sér í því að þær eru skipulagðar og markaðssettar fyrir efnfameiri og tekjuhærri einstaklinga, en aldrei hefur verið byggt jafn mikið af stórum íbúðum eða íbúðum sem eru markaðssettar sem „lúxus“ íbúðir og nú í dag.

Árið 2016 var hafist handa við byggingu 1133 íbúða á öllu landinu, en áætluð þörf á íbúðum hvert ár eru 2000 til 2300 íbúðir. Þær íbúðir sem byrjað var á 2016 eru að koma inn á markaðinn í dag og ná ekki að anna helmingi eftirspurnarinnar sem safnast upp á hverju ári. Samkvæmt upplýisngum frá Þjóðskrá þyrfti að byggja sex íbúðir á landsvísu dag hvern, eða þrjár nýjar íbúðir í Reykjavík, eingöngu til að svara eftirspurn vegna fólksfjölgunar. Í heild er uppsafnaður vandi 9000 sem vantar á markað í dag.

Á suð-vestur horninu hefur íbúum í stærri bæjarfélögum fjölgað að meðaltali um 50% frá árinu 2000. Utan Reykjavíkur þar sem fjölgunin var 10% á sama tíma. Á árunum 2014 til 2016 var fjölgunin í Reykjavík 1% en í nærliggjandi bæjarfélögum var hún 4.4%.

Þessi þétting byggðar hefur þannig orðið til þess að nágrannabæjarfélög bólgna út, m.a. með tilheyrandi aukinni umferð og mengun.

Við þurfum að skoða hvaða hópar það eru sem helst búa við húsnæðisvanda og byggja íbúðir sem svara þeim vanda. Í þeim efnum verður við að hafa í huga minnkun kjarnafjölskyldunnar. Þörfin á minni íbúðin fer sífellt stækkandi.

Kostnaður og umstang við gerð nýbygginga

Hlutfall lóðarkostnaðar er mjög mismunandi eftir svæðum. Í úthverfum borgarinnar er hlutfallið 13% en á þéttingarstöðum er það um 38% og í miðbænum um 55%. Ef við gefum okkur til einföldunar að byggingarkostnaður húss sé 100 milljónir, þá er lóðarkostnaður 13 milljónir í úthverfum á móti 38 milljónum á þeim svæðum sem nú eru notuð til þéttingu byggðar. Það er hægt að nota þessar auka 25 milljónir, sem á skilur á milli., í ansi margt nytsamlegt. 

Til samanburðar má geta þess að í Svíþjóð eru lóðargjöld aðeins 1-8% af byggingarkostnaði. 

Þá er regluverkið við gerð nýbygginga óþarfarlega flókið. Dæmi eru um að byggjendur þurfi að hafa samband við allt að 51 byggingafulltrúa í landinu. Kostnaður við gerð hönnunargagna er mikill, ferlið er tímafrekt þar sem fulltrúar hins opinbera þurfa að skoða allt að 904 atriði. Þegar kemur að byggingum á þéttingarsvæðum er jafnvel gerð krafa um bílakjallara með tilheyrandi kostnaði. Skila þarf inn ógrynni gagna oft í fjölriti. Á byggingartímanum sjálfum þarf svo að gera allt að 21 sjálfstæða úttekt auk öryggisúttektar, áður en mannvirkið er tekið í notkun. Þá koma til alls kyns önnur gjöld, s.s. . gatnagerðagjöld, viðbótar gatnagerðagjöld, tengigjald rafmagns, tengigjald heita vatns, byggingaréttur, tengigjald kaldavatns, heimlagningargjöld, byggingaleyfisgjald, úttektargjöld, skipulagsgjald. 

Lokaúttekt er svo gerð síðasta lagi þremur árum eftir að bygging hefur verið tekið í notkun og er við það rukkað skipulagsgjald sem nemur 0,3% af brunabótamati.

Skammtímaleiga

Þegar aukning ferðamanna byrjaði í Reykjavík varð sprenging í hótelum í miðbænum. Fljótt bar á mikilli andstöðu við byggingu hótela. Borgarstjórn ákvað þá að setja stopp á fleiri byggingarleyfi án þess að hafa neina áætlun um hvar og hve mikið vantaði að hótelherbergjum í Reykjavík. Afleiða þess meðal annars er að mynduðust húseignarfélög með fjölda íbúða í skammtímaútleigu. Aðgerðir borgarinnar og ríkisins hafa ekki skilað árangri í baráttunni gegn stærri félögum í skammtímaleigu. Miðbærinn er því orðinn fullur af íbúðum á leigu á Airbnb.

En hvað getum við gert til að létta álagið?

Til að koma í veg fyrir að bólan springi þarf borgin að ráðast í nokkrar aðgerðir.

Fleiri ódýrari lóðir og íbúðir

Borgin þarf að auka lóðarframboð til muna. Núverandi áætlanir leysa ekki uppsafnaðan vanda og halda áfram að dæla út íbúðum í sem ekki eru á færi nema hálauna fólks. Nýtt hverfi er því nauðsynlegt. Áframhaldandi þéttingu byggðar verður að útfæra betur. Ekki er hægt að þétta svæðin með 2 til 5 hæða húsum heldur þarf að byggja hærra upp svo nýting þeirra svæða sé betri og ódýrari.

Leyft verði að hækka byggð í núverandi hverfum borgarinnar. Þó við viljum halda góðri borgarmynd og miðbærinn nokkuð heilagur eru mörg svæði lágreistrar byggðar í Reykjavík sem mætti breyta í borgarskipulagi svo hægt væri að þétta og hækka byggð á þeim.

Sveigjanlegra regluverk 

Ljóst er að regluverkið við gerð nýbygginga þarf að vera mun einfaldara og sveigjanlegra. Þá væri æskilegt að verðlagning lóða tæki mið að stærð íbúða þannig að kostnaður minni eininga lækki. Þá þarf eftirlit og afgreiðslan öll að vera skilvirkari, hraðari og einsleitnari, m.a. til að stytta framkvæmdartímann og minnka þannig fjárbindinguna. Þá kemur ýmislegt annað einnig til skoðunar.

Aukning hótelherbergja 

Auka þarf framboð lóða til hótela. Hægt væri að taka ákveðin skrifstofu og iðnarsvæði til endurskoðunar og þar með dreifa atvinnusvæðum í Reykjavík svo allir séu ekki að fara í sömu átt á sömu götunum á morgnana og svo aftur heim. Skoða mætti svæði við Skeifuna, Múlana og Suðurlandsbraut.

Framfylgja regluverki

Koma þarf í veg fyrir að heilu blokkirnar séu í skammtímaleigu á vegum fyrirtækja. Þó bæði ríki og bær hafa sett reglur þá er þeim ekki framfylgt í Reykjavík og ekkert eftirlit með þeim. Bæði hefur það í för með sér gríðarlegt skattlegt tap og þjóðhagslegt tap hvað íbúðarmarkaðinn varðar.

Í lokinn

Borginni hefur verið vel kunnugt um vandamálið sem upp er komið seinustu tvö kjörtímabil. En lítið hefur verið gert til að bregðast við því. Hugmyndafræðin bakvið þéttingu byggðar er góð en framkvæmdin hefur því miður sýnt okkur galla hennar. Við þurfum því að viðurkenna það vandamálið og skoða fleiri möguleika. Því miður hefur þétting byggðar orðið til þess að nágranna bæjarfélöginn bólgna út og þar með núllast út hugmyndfræðilegur ávinning þéttingar byggðar.

Höfundur er í frambjóðandi í prófkjöri Pírata fyrir borgarstjórnarkosningarnar og sækist eftir 1. Sæti og varamaður í stjórn ÍTR