Hvenær telst notuð fasteign haldin galla? Hildur Ýr Viðarsdóttir skrifar 16. júní 2014 07:00 Flest ágreiningsmál vegna fasteignaviðskipta eru um um galla, bæði hvort fasteign sé yfirhöfuð gölluð og hvort ágallinn sé þannig vaxinn að kaupandi eigi rétt á skaðabótum eða afslætti af kaupverði fasteignarinnar. Það er nefnilega ekki alltaf þannig að kaupandi eigi rétt á afslætti af kaupverði fasteignar þó að eignin sé haldin ágalla. En hvenær á kaupandi gallaðrar fasteignar rétt á afslætti eða skaðabótum? Í lagalegum skilningi er fasteign gölluð ef hún stenst almennt séð ekki þær kröfur um gæði, búnað og annað sem leiðir af lögum um fasteignakaup og kaupsamningi. Þá getur fasteign talist gölluð ef hún hentar ekki til þeirra afnota sem sambærilegar eignir eru venjulega notaðar eða til þeirra sérstöku afnota fyrir kaupanda sem um var samið. Þrátt fyrir þetta telst notuð fasteign ekki haldin galla í hinum lagalega skilningi nema ágallinn rýri verðmæti fasteignarinnar svo „nokkru varði“ eða seljandinn hafi sýnt af sér saknæma háttsemi. Sá sem kaupir notaða eign borgar minna en sá sem kaupir nýja eign og tekur þar með á sig áhættu af minniháttar ágöllum.Aldur og ástand skiptir máli En hvað þýðir að ágalli rýri verðmæti fasteignar „svo nokkru varði“? Frá því að lögin um fasteignakaup tóku gildi fyrir tæpum 12 árum hafa fallið nokkrir tugir dóma í Hæstarétti þar sem reynt hefur á þetta. Aldur og ástand fasteignar skiptir máli við mat á því hvaða kröfur kaupandi getur gert til fasteignar. Kaupandi nýrrar fasteignar getur gert meiri kröfur en kaupandi gamallar fasteignar. Sá sem hefur keypt nýlega fasteign í góðu ástandi þarf ekki að sætta sig við ágalla á fasteign sem kaupandi 40 ára gamallar fasteignar þarf að sætta sig við. Af dómum Hæstaréttar má ráða að kaupandi nokkurra áratuga gamallar fasteignar eigi ekki kröfur á seljandann ef það kostar innan við 8-10 prósent af kaupverði fasteignarinnar að gera við ágallann. Ef kostnaður við lagfæringar er hins vegar meiri þá getur kaupandinn átt rétt á afslætti af kaupverðinu eða skaðabótum úr hendi seljandans. Þá hefur Hæstiréttur ítrekað tekið það fram í dómum sínum að sá sem kaupir nokkurra áratuga gamla fasteign megi gera ráð fyrir því að allt sé upprunalegt eins og t.d. lagnir, innréttingar og þak nema annað sé sérstaklega tekið fram við kaup fasteignarinnar. Þrátt fyrir framangreint getur fasteign alltaf talist haldin galla (þótt minniháttar sé) ef seljandi hefur vanrækt að veita mikilvægar upplýsingar við sölu fasteignarinnar og það hefur haft áhrif á gerð eða efni kaupsamningsins. Vanrækslan getur falist í því að veita rangar upplýsingar, eða þegja yfir upplýsingum um atriði sem seljandanum eru kunn og hann veit eða má vita að eðlilegt sé að upplýsa um. Að síðustu er rétt að nefna að kaupandi getur ekki borið fyrir sig galla á fasteign sem hann vissi um eða hefði átt að vita um. Þetta þýðir að kaupandi getur ekki borið fyrir sig galla sem hann sá eða mátti sjá við skoðun á fasteign og á þar af leiðandi ekki rétt á afslætti af kaupverði eða skaðabótum vegna þessara galla. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Mest lesið Jarðakaup í nýjum tilgangi Halla Hrund Logadóttir Skoðun Forsetaframboð í Fellini stíl Stefán Ólafsson Skoðun Borgar þú 65 prósent skatt af þínum tekjum? Guðfinnur Sigurvinsson Skoðun Brúarsmið á Bessastaði Jóhanna Vigdís Guðmundsdóttir Skoðun Af auðvaldsmönnum og undirlægjuhætti Ester Hilmarsdóttir Skoðun Norska veiðistöðin Friðrik Erlingsson Skoðun Ég kýs… Gísli Ásgeirsson Skoðun Nú getum við brotið blað Ragnheiður Davíðsdóttir Skoðun Sjálfbær framtíð Vestfjarða Sigríður Ólöf Kristjánsdóttir,Aðalsteinn Óskarsson Skoðun Öll með? – 4.020 kr. hækkun fyrir skatt eftir 16 mánuði! Unnur Helga Óttarsdóttir Skoðun Skoðun Skoðun Ég kýs… Gísli Ásgeirsson skrifar Skoðun Forsetaframboð í Fellini stíl Stefán Ólafsson skrifar Skoðun Borgar þú 65 prósent skatt af þínum tekjum? Guðfinnur Sigurvinsson skrifar Skoðun Brúarsmið á Bessastaði Jóhanna Vigdís Guðmundsdóttir skrifar Skoðun Nú getum við brotið blað Ragnheiður Davíðsdóttir skrifar Skoðun Við þurfum loftslagsaðgerðir, ekki grænþvott Andrés Ingi Jónsson skrifar Skoðun Af hverju bara hálft skref áfram? Gísli Rafn Ólafsson skrifar Skoðun Baldur í þágu mannúðar og samfélags Anna María Gunnarsdóttir skrifar Skoðun Hvar er Reykjavegur? Ari Trausti Guðmundsson skrifar Skoðun Af auðvaldsmönnum og undirlægjuhætti Ester Hilmarsdóttir skrifar Skoðun Hafðu áhrif á líf barna Ída Björg Unnarsdóttir skrifar Skoðun Stórbætum samgöngur Logi Einarsson skrifar Skoðun Norska veiðistöðin Friðrik Erlingsson skrifar Skoðun Köllum það réttu nafni: Fordóma Derek Terell Allen skrifar Skoðun Ótrúverðugt plan að annars góðum markmiðum Þorbjörg Sigríður Gunnlaugsdóttir skrifar Skoðun Formleg uppgjöf Hjörtur J. Guðmundsson skrifar Skoðun Örlætisgerningur Vilhjálmur H. Vilhjálmsson skrifar Skoðun Fjármunum veitt þangað sem neyðin er mest Diljá Mist Einarsdóttir skrifar Skoðun Sjálfbær framtíð Vestfjarða Sigríður Ólöf Kristjánsdóttir,Aðalsteinn Óskarsson skrifar Skoðun Burt með pólitík á Bessastöðum Kristmundur Carter skrifar Skoðun Náttúran njóti vafans, ótímabundið Bjarkey Olsen Gunnarsdóttir skrifar Skoðun Íþróttir fyrir öll, jöfnum og bætum leikinn Hólmfríður Sigþórsdóttir,Anna Þorsteinsdóttir skrifar Skoðun Nýr „loftslagsvænn“ iðnaður - neikvæð áhrif á lífríki og fiskveiðar Sæunn Júlía Sigurjónsdóttir skrifar Skoðun „Almennings“ samgöngur? Bragi Gunnlaugsson skrifar Skoðun Góður forseti G. Pétur Matthíasson skrifar Skoðun Hvers vegna Halla Tómasdóttir? Guðjón Sigurðsson skrifar Skoðun Heimildin sem hvarf úr frumvarpi matvælaráðherra Vala Árnadóttir skrifar Skoðun Sníða sér stakk eftir vexti Guðni Magnús Ingvason skrifar Skoðun Norskir herrar eða íslenskir? Þóra Bergný Guðmundsdóttir skrifar Skoðun Af hverju ertu að bjóða þig fram? Sigurður Ragnarsson skrifar Sjá meira
Flest ágreiningsmál vegna fasteignaviðskipta eru um um galla, bæði hvort fasteign sé yfirhöfuð gölluð og hvort ágallinn sé þannig vaxinn að kaupandi eigi rétt á skaðabótum eða afslætti af kaupverði fasteignarinnar. Það er nefnilega ekki alltaf þannig að kaupandi eigi rétt á afslætti af kaupverði fasteignar þó að eignin sé haldin ágalla. En hvenær á kaupandi gallaðrar fasteignar rétt á afslætti eða skaðabótum? Í lagalegum skilningi er fasteign gölluð ef hún stenst almennt séð ekki þær kröfur um gæði, búnað og annað sem leiðir af lögum um fasteignakaup og kaupsamningi. Þá getur fasteign talist gölluð ef hún hentar ekki til þeirra afnota sem sambærilegar eignir eru venjulega notaðar eða til þeirra sérstöku afnota fyrir kaupanda sem um var samið. Þrátt fyrir þetta telst notuð fasteign ekki haldin galla í hinum lagalega skilningi nema ágallinn rýri verðmæti fasteignarinnar svo „nokkru varði“ eða seljandinn hafi sýnt af sér saknæma háttsemi. Sá sem kaupir notaða eign borgar minna en sá sem kaupir nýja eign og tekur þar með á sig áhættu af minniháttar ágöllum.Aldur og ástand skiptir máli En hvað þýðir að ágalli rýri verðmæti fasteignar „svo nokkru varði“? Frá því að lögin um fasteignakaup tóku gildi fyrir tæpum 12 árum hafa fallið nokkrir tugir dóma í Hæstarétti þar sem reynt hefur á þetta. Aldur og ástand fasteignar skiptir máli við mat á því hvaða kröfur kaupandi getur gert til fasteignar. Kaupandi nýrrar fasteignar getur gert meiri kröfur en kaupandi gamallar fasteignar. Sá sem hefur keypt nýlega fasteign í góðu ástandi þarf ekki að sætta sig við ágalla á fasteign sem kaupandi 40 ára gamallar fasteignar þarf að sætta sig við. Af dómum Hæstaréttar má ráða að kaupandi nokkurra áratuga gamallar fasteignar eigi ekki kröfur á seljandann ef það kostar innan við 8-10 prósent af kaupverði fasteignarinnar að gera við ágallann. Ef kostnaður við lagfæringar er hins vegar meiri þá getur kaupandinn átt rétt á afslætti af kaupverðinu eða skaðabótum úr hendi seljandans. Þá hefur Hæstiréttur ítrekað tekið það fram í dómum sínum að sá sem kaupir nokkurra áratuga gamla fasteign megi gera ráð fyrir því að allt sé upprunalegt eins og t.d. lagnir, innréttingar og þak nema annað sé sérstaklega tekið fram við kaup fasteignarinnar. Þrátt fyrir framangreint getur fasteign alltaf talist haldin galla (þótt minniháttar sé) ef seljandi hefur vanrækt að veita mikilvægar upplýsingar við sölu fasteignarinnar og það hefur haft áhrif á gerð eða efni kaupsamningsins. Vanrækslan getur falist í því að veita rangar upplýsingar, eða þegja yfir upplýsingum um atriði sem seljandanum eru kunn og hann veit eða má vita að eðlilegt sé að upplýsa um. Að síðustu er rétt að nefna að kaupandi getur ekki borið fyrir sig galla á fasteign sem hann vissi um eða hefði átt að vita um. Þetta þýðir að kaupandi getur ekki borið fyrir sig galla sem hann sá eða mátti sjá við skoðun á fasteign og á þar af leiðandi ekki rétt á afslætti af kaupverði eða skaðabótum vegna þessara galla.
Skoðun Íþróttir fyrir öll, jöfnum og bætum leikinn Hólmfríður Sigþórsdóttir,Anna Þorsteinsdóttir skrifar
Skoðun Nýr „loftslagsvænn“ iðnaður - neikvæð áhrif á lífríki og fiskveiðar Sæunn Júlía Sigurjónsdóttir skrifar