Sanngjörn verðtrygging

Skuldavanda heimilanna í dag er erfitt að leysa og það vantar hugmyndir um það hvað hægt er að gera. Þó ýmsir stjórnmálamenn staglist á því að leysa þurfi vandann benda þeir ekki á vænlegar leiðir til þess.

Við Íslendingar verðum að bíta í það súra epli að hægt hefði verið að framkvæma almenna skuldalækkun eða festa vísitöluna í janúar 2009 en nú er það orðið of seint, tækifærið er runnið úr greipum stjórnvalda.

Íslendingar vita að krónan er einn lélegasti gjaldmiðill heims en margir halda að hún leysi allan vanda því hægt er að fella gengið. Þó er það talið merki um veikleika á geði eða litla greind að gera það sama aftur og aftur og halda að maður geti fengið aðra útkomu en áður.

Leggja þarf niður verðtryggingu

Verðtrygging fasteignalána hefur komið mörgum heimilum í landinu illa því lán bundin við neysluverðsvísitölu hafa hækkað langt umfram verð á fasteignum. Þá horfa margir til óverðtryggðra lána sem lausnar. En þar sem gjaldmiðillinn er eins óstöðugur og raun ber vitni þá krefjast lánveitendur á óverðtryggðum lánum breytilegra vaxta, lánveitandinn getur breytt þeim að vild (oftast þýðir þetta hækkað þá). Gefum okkur t.d. að á næsta ári taki við léleg stjórn og verðbólga færi í 50%. Þá myndu bankarnir hækka óverðtryggða vexti í 60%, sá sem væri með 20 milljóna króna lán þyrfti þá að borga 12 milljónir í vexti yfir árið. Það gengur ekki upp.

Við sitjum því uppi með verðtryggð lán en leggja þarf niður verðtryggingu fasteignaskulda við neysluverðsvísitölu. Íslensk heimili hafa verið látin taka áhættu af afleiðum sem ættu aðeins að vera í boði fyrir fjárfestingarbanka og verðbréfasjóði. Nú er talað um að aðskilja fjárfestingarbanka frá hefðbundinni bankastarfsemi þar sem áhættan sé of mikil en á meðan er hver einasta fjölskylda í landinu látin taka áhættu í fjármálum sem má líkja við fjárhættuspil.

Kaupandi eignast alltaf hlut

Ég velti hér upp þeirri hugmynd að taka upp verðtryggingu á fasteignaskuldum sem bundin verði fasteignaverði. Með því móti eignast kaupandi alltaf hlut í fasteign sem hann kaupir og greiðir af hvernig sem verðið sveiflast á markaði. Lánveitandinn fær verðtryggingu á sínum peningum m.v. fasteignaverð. Það má hugsa sér að lán sé veitt með lágum vöxtum t.d. 3% til 50 ára. Þá greiðir lánþeginn 2% af höfuðstólnum á ári. Ef við tökum dæmi af 20 milljóna króna láni væri afborgun og vextir rúmar 83 þús. kr. á mánuði eða ein milljón á ári. Afborgun lækkar þegar á líður því höfuðstóllinn lækkar. Kaupandi væri þá eftir 10 ár búinn að greiða fimmtung af láninu og það væri alltaf hans hlutur í íbúðarverðinu ef hann selur.

Til að fjármagna kerfið mætti hugsa sér að höfuðstóll og vextir slíkra verðbréfa væru undanþegnir skatti. Fólk sem vill minnka við sig fasteign gæti keypt eða tekið við slíkum bréfum og átt þau til að fá vextina.

Lífeyrissjóðir og aðrir fjárfestar eru sífellt að taka stöðu í einhverjum eignum. Ef þeir kaupa t.d. hlutabréf í Eimskip má segja að þeir taki stöðu í skipum, flutningatækjum, fasteignum, olíuverði og ýmsu öðru sem þarf til reksturs flutningafyrirtækis. Þeir taka áhættuna og reikna ekki með að verðgildi bréfanna hækki þó að verð á t.d. sjónvarpsáskrift, koníaki eða sokkabuxum hækki. Því er eðlilegt að þessum aðilum bjóðist kaup á fasteignaverðstryggðum bréfum. Með því móti styðja þeir við bakið á sjóðsfélögum og fá 3% ávöxtun. Reikna má með að byggingaraðilar vildu lána íbúðarkaupendum með slíkri verðtryggingu og selja bréfin með afföllum til fjárfesta. Það þarf þó að hafa í huga að miðstýrt kerfi eins og Íbúðalánasjóður þarf að miðla bréfunum til að koma í veg fyrir að fjárfestar krefðust affalla af almenningi. Þetta er í raun svipað og húsbréfakerfið sem var hér fyrir nokkrum árum en með annarri verðtryggingu.

Fasteignaverðsvísitala væri reiknuð út þannig að fundið væri út meðalverð íbúðarhúsnæðis í landinu. Vísitalan væri ekki byggingarvístala heldur einfaldlega summa allra þinglýstra kaupsamninga deilt með seldum heildarfermetrafjölda.

Það sjá allir sem nenna að pæla í þessum málum að verðtryggingin sem hefur verið notuð hér á landi gengur ekki upp. Það er ágætt að mæla verð á neysluvörum til að sjá hvernig gengur í þjóðfélaginu en að binda allar skuldir við slíkan útreikning er hreinlega galið þegar laun og kjör eru ekki bundin þessari sömu viðmiðun.