Afnema óverðtryggð lán verðtrygginguna? Hilmar Ögmundsson skrifar 21. september 2011 06:00 Á Íslandi hefur lengi verið litið svo á að húsnæðisöryggi sé einn af hornsteinum samfélagsins. Það að eiga öruggt húsaskjól á ekki að falla undir forréttindi heldur sjálfsögð mannréttindi. Efnahagsþrengingar síðustu missera hafa hins vegar valdið því að húsnæðisöryggi Íslendinga er í dag ógnað. BSRB hefur áður talað fyrir því að auka verði valkosti þegar kemur að því að velja sér búsetuform. Fram til þessa hefur aðeins tvennt staðið til boða – annars vegar séreignarstefna með verðtryggðum lánum frá fjármálastofnunum og hins vegar ófullkominn leigumarkaður. Frá efnahagshruni hefur það bersýnilega komið í ljós hversu ófullkomin bæði búsetuformin eru. Höfuðstólar verðtryggðra lána hafa tekið stökk upp á við og leiguverð á þeim fáu leiguíbúðum sem á markaðnum eru hefur hækkað upp úr öllu valdi. BSRB ítrekar þá afstöðu sína að koma verði á sanngjörnum leigumarkaði þar sem leiga verður gerð að raunverulegum langtíma búsetukosti þar sem fólki verður tryggt sanngjarnt leiguverð, t.d. með aðkomu sérstakrar nefndar sem hefur úrskurðarvald um slík málefni. Ennfremur vill BSRB að lántakendum verði boðið upp á fleiri valkosti kjósi fólk að fara þá leið að eignast sitt eigið húsnæði. Íbúðalánasjóður stefnir að því að bjóða upp á óverðtryggð húsnæðislán á næsta ári og nú þegar hafa sumir bankanna gert slíkt hið sama. Arion banki mun í vikunni bjóða viðskiptavinum sínum óverðtryggð íbúðalán sem nema allt að 60% veðhlutfalli fasteignar, með föstum 6,45% vöxtum til fimm ára. Að auki stendur fólki til boða viðbótarlán sem nema frá 60% til 80% veðhlutfalli fasteignar. Þau lán bera 7,55% fasta vexti í fimm ár og eru til allt að 25 ára. Auknum valmöguleikum sem þessum ber auðvitað að fagna og því verður forvitnilegt að sjá hvernig Íbúðalánasjóður mun útfæra sín óverðtryggðu lán. Á hinum nýju lánum Arion banka mun endurskoðun vaxta fara fram á fimm ára fresti og „taka mið af markaðsvöxtum sem í gildi eru á hverjum tíma“ eins og segir í tilkynningu bankans. Þannig getur lánveitandinn í raun velt ófyrirséðum kostnaði á lántakenda við þessa endurskoðun í formi nýrra og hugsanlega mun hærri vaxta alls sjö sinnum á lánstímanum sé miðað við lán til 40 ára. Höfuðtilgangur óverðtryggðra lána hlýtur að vera að gera lántakanda algerlega ljóst hvað hann er að fara að borga mikið hverju sinni. Þetta er framkvæmanlegt með fastvaxtaláni þar sem lántakandi sér nákvæmlega hversu mikið hann er að fara að greiða á lánstímanum. Þar hafa sveiflur í verðbólgu ekki óvænt áhrif sem geta riðlað öllum forsendum í fjármálum heimilanna líkt og raunin er með verðtryggðu lánin. Sveiflur í verðbólgu valda því að ómögulegt er að segja til um það hversu mikið greiða þarf af verðtryggðu láni um næstu mánaðamót, hvað þá eftir 20, 30 eða 40 ár. Þeirri kenningu hefur verið haldið á lofti að þrátt fyrir möguleikann á óverðtryggðum lánum muni stór hluti íslenskra heimila frekar halda sig við hin verðtryggðu lán þar sem þau séu svo kunnug því formi. BSRB hafnar þeirri kenningu alfarið jafnvel þótt ljóst sé að vextir af óverðtryggðum lánum verði hærri en af verðtryggðum lánum. Fastir vextir færa okkur a.m.k. vissu um hversu há næsta greiðsla láns verður og sömuleiðis sú síðasta. Fyrir þessa vissu eru heimilin eflaust til í að taka á sig hærri vaxtaprósentu því þá vita þau hið minnsta hvað þau eru að fara út í og hversu miklu þau ætla að ráðstafa í húsnæðiskaup í framtíðinni. Í hinu verðtryggða umhverfi samtímans er óvissan aftur á móti alger enda nokkuð ljóst að laun fylgja ekki verðbólguþróun og ómögulegt er að segja til um stöðu höfuðstóls og upphæðir afborgana þegar fram líður. Nú þegar hefur ríkið gefið út skuldabréf – m.ö.o. tekið lán – á 6,5% föstum vöxtum til 20 ára. Sú aðgerð gefur sterklega til kynna að slíkt sé raunverulegur kostur. Þetta er jafnframt kostur sem ætti ekki bara að standa ríkissjóði til boða heldur almenningi í landinu líka. Það sem er þó mikilvægast er að tryggt verði að fjármálastofnanir geti ekki endurskoðað vexti einhliða að ákveðnum árafjölda liðnum. Á meðan fjármálastofnun getur sjö sinnum á 40 ára lánstíma endurskoðað vextina er í raun ekki verið að fjarlægja verðtrygginguna að fullu. Þannig er lántakanda áfram haldið í óvissu um hvað hann sé í raun að fara að greiða af láninu. Á meðan óhindruð endurskoðun fjármálastofnana fer fram með reglulegu millibili er ekki verið að bjóða upp á raunveruleg fastvaxtalán heldur áframhaldandi óvissu fyrir heimilin í landinu. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Mest lesið Sá tapar sem fyrstur nefnir nasistana: gengisfelling orðsins „rasisti“ Birgir Finnsson Skoðun Þetta unga fólk getur bara haldið kjafti Jón Pétur Zimsen Skoðun Kveðjum sjálfhverfa og fyrirsjáanlega manninn Halldóra Mogensen Skoðun Þegar þeir sem segjast þjóna þjóðinni ráðast á hana Ágústa Árnadóttir Skoðun Ég og Parkinson – leitin að greiningu og leiðin til betra lífs Guðrún Einarsdóttir Skoðun Hvers vegna borga foreldrar í Kópavogi mest? Eydís Inga Valsdóttir Skoðun Betri vegir, fleiri lögreglumenn og hægt að komast í meðferð á sumrin Þórður Snær Júlíusson Skoðun Þeir vökulu og tungumálið sem stjórntæki Jóhanna Jakobsdóttir Skoðun Þá verður gott að búa á Íslandi Bjarni Karlsson,Jóna Hrönn Bolladóttir Skoðun Hefur ekki náð sér á strik síðan Hjörtur J. Guðmundsson Skoðun Skoðun Skoðun Dómsdagur nálgast! Hólmgeir Baldursson skrifar Skoðun Er slysahætta í kringum sorpílátið heima hjá þér? Anna Jóna Kjartansdóttir,Pétur Gísli Jónsson skrifar Skoðun Ég og Parkinson – leitin að greiningu og leiðin til betra lífs Guðrún Einarsdóttir skrifar Skoðun Hvers vegna borga foreldrar í Kópavogi mest? Eydís Inga Valsdóttir skrifar Skoðun Sá tapar sem fyrstur nefnir nasistana: gengisfelling orðsins „rasisti“ Birgir Finnsson skrifar Skoðun Aðgengi er lykill að sjálfstæði, þátttöku og virkni Þuríður Harpa Sigurðardóttir skrifar Skoðun Hagsmunir heildarinnar - Fjórði kafli: Joshua Fought The Battle of Jericho Hannes Örn Blandon skrifar Skoðun Þetta unga fólk getur bara haldið kjafti Jón Pétur Zimsen skrifar Skoðun Kveðjum sjálfhverfa og fyrirsjáanlega manninn Halldóra Mogensen skrifar Skoðun Hefur ekki náð sér á strik síðan Hjörtur J. Guðmundsson skrifar Skoðun Betri vegir, fleiri lögreglumenn og hægt að komast í meðferð á sumrin Þórður Snær Júlíusson skrifar Skoðun Austurland skilar verðmætum – innviðirnir þurfa að fylgja Kristinn Karl Brynjarsson skrifar Skoðun Faglegt mat eða lukka? IV. Faglegt mat og ósvaraðar spurningar Bogi Ragnarsson skrifar Skoðun Skipulögð glæpastarfsemi er ógn við samfélagið Þorbjörg Sigríður Gunnlaugsdóttir skrifar Skoðun Við erum 40 árum á eftir Einar Sverrisson skrifar Skoðun Þétting á 27. brautinni Friðjón R. Friðjónsson skrifar Skoðun Þá verður gott að búa á Íslandi Bjarni Karlsson,Jóna Hrönn Bolladóttir skrifar Skoðun Faglegt mat eða lukka? III: Tækifæri fyrir löggjafann Bogi Ragnarsson skrifar Skoðun Þingmaður til sölu – bátur fylgir með Sigríður Svanborgardóttir skrifar Skoðun Þeir vökulu og tungumálið sem stjórntæki Jóhanna Jakobsdóttir skrifar Skoðun Umburðarlyndi og kærleikur Snorri Ásmundsson skrifar Skoðun Kolbrún og Kafka Pétur Orri Pétursson skrifar Skoðun Brottvísanir sem öllum var sama um Finnur Thorlacius Eiríksson skrifar Skoðun Mamma er gulur góð einkunn? Díana Dögg Víglundsdóttir skrifar Skoðun Gervigreind í vinnunni: Frá hamri til heilabús Björgmundur Guðmundsson skrifar Skoðun Fagmennska, fræðileg þekking, samráð, samvinna, þarfir og vilji barna og ungmenna eru grundvallaratriði Árni Guðmundsson skrifar Skoðun Engu slaufað Eydís Ásbjörnsdóttir skrifar Skoðun Faglegt mat eða lukka? II. Viðurkenning og höfnun Bogi Ragnarsson skrifar Skoðun Krabbameinsfélagið í stafni í aðdraganda storms Halla Þorvaldsdóttir skrifar Skoðun Lénsherratímabilið er hafið Einar G Harðarson skrifar Sjá meira
Á Íslandi hefur lengi verið litið svo á að húsnæðisöryggi sé einn af hornsteinum samfélagsins. Það að eiga öruggt húsaskjól á ekki að falla undir forréttindi heldur sjálfsögð mannréttindi. Efnahagsþrengingar síðustu missera hafa hins vegar valdið því að húsnæðisöryggi Íslendinga er í dag ógnað. BSRB hefur áður talað fyrir því að auka verði valkosti þegar kemur að því að velja sér búsetuform. Fram til þessa hefur aðeins tvennt staðið til boða – annars vegar séreignarstefna með verðtryggðum lánum frá fjármálastofnunum og hins vegar ófullkominn leigumarkaður. Frá efnahagshruni hefur það bersýnilega komið í ljós hversu ófullkomin bæði búsetuformin eru. Höfuðstólar verðtryggðra lána hafa tekið stökk upp á við og leiguverð á þeim fáu leiguíbúðum sem á markaðnum eru hefur hækkað upp úr öllu valdi. BSRB ítrekar þá afstöðu sína að koma verði á sanngjörnum leigumarkaði þar sem leiga verður gerð að raunverulegum langtíma búsetukosti þar sem fólki verður tryggt sanngjarnt leiguverð, t.d. með aðkomu sérstakrar nefndar sem hefur úrskurðarvald um slík málefni. Ennfremur vill BSRB að lántakendum verði boðið upp á fleiri valkosti kjósi fólk að fara þá leið að eignast sitt eigið húsnæði. Íbúðalánasjóður stefnir að því að bjóða upp á óverðtryggð húsnæðislán á næsta ári og nú þegar hafa sumir bankanna gert slíkt hið sama. Arion banki mun í vikunni bjóða viðskiptavinum sínum óverðtryggð íbúðalán sem nema allt að 60% veðhlutfalli fasteignar, með föstum 6,45% vöxtum til fimm ára. Að auki stendur fólki til boða viðbótarlán sem nema frá 60% til 80% veðhlutfalli fasteignar. Þau lán bera 7,55% fasta vexti í fimm ár og eru til allt að 25 ára. Auknum valmöguleikum sem þessum ber auðvitað að fagna og því verður forvitnilegt að sjá hvernig Íbúðalánasjóður mun útfæra sín óverðtryggðu lán. Á hinum nýju lánum Arion banka mun endurskoðun vaxta fara fram á fimm ára fresti og „taka mið af markaðsvöxtum sem í gildi eru á hverjum tíma“ eins og segir í tilkynningu bankans. Þannig getur lánveitandinn í raun velt ófyrirséðum kostnaði á lántakenda við þessa endurskoðun í formi nýrra og hugsanlega mun hærri vaxta alls sjö sinnum á lánstímanum sé miðað við lán til 40 ára. Höfuðtilgangur óverðtryggðra lána hlýtur að vera að gera lántakanda algerlega ljóst hvað hann er að fara að borga mikið hverju sinni. Þetta er framkvæmanlegt með fastvaxtaláni þar sem lántakandi sér nákvæmlega hversu mikið hann er að fara að greiða á lánstímanum. Þar hafa sveiflur í verðbólgu ekki óvænt áhrif sem geta riðlað öllum forsendum í fjármálum heimilanna líkt og raunin er með verðtryggðu lánin. Sveiflur í verðbólgu valda því að ómögulegt er að segja til um það hversu mikið greiða þarf af verðtryggðu láni um næstu mánaðamót, hvað þá eftir 20, 30 eða 40 ár. Þeirri kenningu hefur verið haldið á lofti að þrátt fyrir möguleikann á óverðtryggðum lánum muni stór hluti íslenskra heimila frekar halda sig við hin verðtryggðu lán þar sem þau séu svo kunnug því formi. BSRB hafnar þeirri kenningu alfarið jafnvel þótt ljóst sé að vextir af óverðtryggðum lánum verði hærri en af verðtryggðum lánum. Fastir vextir færa okkur a.m.k. vissu um hversu há næsta greiðsla láns verður og sömuleiðis sú síðasta. Fyrir þessa vissu eru heimilin eflaust til í að taka á sig hærri vaxtaprósentu því þá vita þau hið minnsta hvað þau eru að fara út í og hversu miklu þau ætla að ráðstafa í húsnæðiskaup í framtíðinni. Í hinu verðtryggða umhverfi samtímans er óvissan aftur á móti alger enda nokkuð ljóst að laun fylgja ekki verðbólguþróun og ómögulegt er að segja til um stöðu höfuðstóls og upphæðir afborgana þegar fram líður. Nú þegar hefur ríkið gefið út skuldabréf – m.ö.o. tekið lán – á 6,5% föstum vöxtum til 20 ára. Sú aðgerð gefur sterklega til kynna að slíkt sé raunverulegur kostur. Þetta er jafnframt kostur sem ætti ekki bara að standa ríkissjóði til boða heldur almenningi í landinu líka. Það sem er þó mikilvægast er að tryggt verði að fjármálastofnanir geti ekki endurskoðað vexti einhliða að ákveðnum árafjölda liðnum. Á meðan fjármálastofnun getur sjö sinnum á 40 ára lánstíma endurskoðað vextina er í raun ekki verið að fjarlægja verðtrygginguna að fullu. Þannig er lántakanda áfram haldið í óvissu um hvað hann sé í raun að fara að greiða af láninu. Á meðan óhindruð endurskoðun fjármálastofnana fer fram með reglulegu millibili er ekki verið að bjóða upp á raunveruleg fastvaxtalán heldur áframhaldandi óvissu fyrir heimilin í landinu.
Betri vegir, fleiri lögreglumenn og hægt að komast í meðferð á sumrin Þórður Snær Júlíusson Skoðun
Skoðun Er slysahætta í kringum sorpílátið heima hjá þér? Anna Jóna Kjartansdóttir,Pétur Gísli Jónsson skrifar
Skoðun Sá tapar sem fyrstur nefnir nasistana: gengisfelling orðsins „rasisti“ Birgir Finnsson skrifar
Skoðun Hagsmunir heildarinnar - Fjórði kafli: Joshua Fought The Battle of Jericho Hannes Örn Blandon skrifar
Skoðun Betri vegir, fleiri lögreglumenn og hægt að komast í meðferð á sumrin Þórður Snær Júlíusson skrifar
Skoðun Austurland skilar verðmætum – innviðirnir þurfa að fylgja Kristinn Karl Brynjarsson skrifar
Skoðun Fagmennska, fræðileg þekking, samráð, samvinna, þarfir og vilji barna og ungmenna eru grundvallaratriði Árni Guðmundsson skrifar
Betri vegir, fleiri lögreglumenn og hægt að komast í meðferð á sumrin Þórður Snær Júlíusson Skoðun