Skilnings­leysi á skað­semi verð­tryggingar

Seðlabankastjóra þykir staðan á fasteignamarkaðinum illskiljanleg og einkennilegt hvernig hann hafi hagað sér undanfarið. Enn sé liðurinn greidd húsaleiga að hækka í vísitölu neysluverðs hjá Hagstofunni og það sé eitthvað sem Seðlabankinn eigi erfitt með að átta sig á. „Það hefur að einhverju leyti verið erfitt fyrir okkur að skilja nákvæmlega af hverju það gerist,“ segir hann og bætir við: „Það virðist vera að það sé enn einhver þrýstingur til staðar sem kemur illa heim og saman við að við erum að sjá íbúðum á sölu fjölga.“ (mbl.is)

Sambærileg ummæli komu einnig fram í máli aðalhagfræðings seðlabankans rétt undir lokin á vefútsendingu vegna yfi­r­lýs­ing­ar pen­inga­stefnu­nefnd­ar 8. október 2025.

Þessi ummæli eru afar sorglegur vitnisburður um fullkomið skilningsleysi þessara launaháu embættismanna á gangverki fjármálakerfis sem enginn hefur kosið þá til að stjórna enda hefur þeim gjörsamlega mistekist það. Þess í stað hafa þeir komið sér og þar með þjóðinni allri í sjálfheldu – vítahring verðtryggingar og skammsýni.

Þessum svokölluðu "sérfræðingum" til fróðleiks er auðvelt að benda á meginorsök þeirra þrálátu hækkana á húsnæðislið vísitölu neysluverðs sem þeir klóra sér í kollinum yfir. Það var nefnilega gert í umsögn Hagsmunasamtaka heimilanna 25. september síðastliðinn um frumvarp um tilteknar breytingar á húsaleigulögum.

Þar var vikið að þeirri breytingu sem Hagstofa Íslands gerði í júní 2024 á útreikningi húsnæðisliðar vísitölu neysluverðs, að í stað þess að miða mat á kostnaði vegna eigin húsnæðis við húsnæðisverð og raunvexti yrði framvegis miðað við húsaleiguígildi:

Þrátt fyrir minni sveiflur er þessi aðferð þó langt frá því að vera gallalaus, einkum vegna þess að yfirgnæfandi meirihluti leigusamninga eru verðtryggðir sem leiðir af sér óhjákvæmilega víxlverkun milli mánaða. Mælikvarði sem mælir sig sjálfan getur aldrei talist marktækur. Þessum reikniaðferðum þarf því að breyta þannig að litið sé fram hjá áhrifum verðtryggingar til að stemma stigu við því að verðbólga geti orðið sjálfnærandi.

Þetta er engin kenning sem var fundin upp á skrifstofu samtakanna heldur ábending sem byggist á skýringum sem komu fram neðst á bls. 10 í greinargerð Hagstofunnar sjálfrar um fyrrnefnda breytingu á útreikningi húsnæðisliðarins frá 26. mars 2024, en þar segir:

Töluverður hluti húsaleigusamninga fyrir íbúðarhúsnæði er með verðtryggingarákvæðum ... Í heild voru um tveir þriðju hlutar leigusamninga með slíkum verðtryggingarákvæðum um mitt ár 2024.

Áhrif verðtryggingar í leigusamningum birtast með þeim hætti í húsaleiguígildislíkaninu að allir samningar sem innihalda slík ákvæði eru uppfærðir mánaðarlega í samræmi við samninginn. Þannig má segja að leigusamningar af þessu tagi leiði af sér óhjákvæmilega víxlverkun milli mánaða.

Nánast allir sem nú tjá sig um vexti og verðtryggingu virðast loksins vera búnir að átta sig á hinum skaðlegu áhrifum mikillar útbreiðslu verðtryggingar hér á landi, meira að segja aðrir bankastjórar. Í grein bankastjóra Arion banka, "Hring­ekja verðtryggingar og hárra vaxta", sem birtist 7. október síðastliðinn segir meðal annars:

Það gefur augaleið að þegar heimilin geta einfaldlega fært sig aftur yfir í verðtryggð íbúðalán, og jafnvel aukið þar með mánaðarlegar ráðstöfunartekjur sínar, minnka áhrif stýrivaxtahækkana Seðlabankans. Að auki þá leiða háir vextir til ákveðins vítahrings þar sem þeir draga úr eftirspurn á fasteignamarkaði en einnig framboði því verktakar veigra sér við að ráðast í byggingaframkvæmdir. Á tímum þegar fólksfjölgun er umtalsverð verður ekki hjá því komist að framboðsskortur leiði til hærra íbúðaverðs og þar með aukinnar verðbólgu. Vextir þurfa þar af leiðandi að hækka enn frekar og haldast háir lengur en ella. Hið háa vaxtastig sem við búum við í dag skýrist meðal annars af þessari hringekju verðtryggingar og hárra vaxta.

Ýmsir fleiri hafa áður fjallað um þennan stórskaðlega vítahring. Þar á meðal Björn Leví Gunnarsson fyrrverandi þingmaður og fulltrúi í fjárlaganefnd Alþingis í grein sem birtist 15. júní 2023 en í undirkaflanum "Vítahringur verðtryggingar" segir:

Eitt af helstu vandamálunum sem við glímum við í öllu þessu verðbólgustússi er verðtrygging. Verðtryggð lán þýða til dæmis að ef það er verðbólga þá hækkar krónutala lánanna umsvifalaust til þess að jafna út verðgildi lánanna. Með öðrum orðum, ef verðbólgan er 10%, þá hækkar verðtryggða lánið um 10%. Ef verðbólgan er 10%, þá hækkar húsaleigan um 10%. Vandamálið er að vísitala neysluverðs mælir til dæmis breytingar á húsaleigu. Þannig að ef húsaleigan hækkar þá hækkar verðbólgan og af því að verðbólgan hækkar þá hækkar húsaleigan, og svo framvegis.

Þetta er vítahringur, sem þýðir að hækkun á einum stað smitar út frá sér og hækkar allt annað sem er verðtryggt. Þegar bensín hækkar þá gengur það í bylgju yfir allt samfélagið og hækkar allt annað til samræmis. Um leið og allt annað hækkar þá veldur sú hækkun annarri (þó minni) bylgju, og svo framvegis þangað til þessi eina hækkun hefur gengið fram og til baka og hækkað allt sem hækka má.

Við verðum að rjúfa þennan vítahring. Það má ekki vera þannig að hækkun á húsaleigu valdi hækkun á húsaleigu bara af því að fyrsta hækkunin mælist í vísitölunni. Verðtryggingin er efnahagslegt hryðjuverk, þegar allt kemur til alls. Hún veldur ákveðinni leti í efnahagsstjórninni og varpar allri áhættu á lántakendur eða aðra þolendur verðtryggingarinnar. Lánveitendur eru á sama tíma tryggðir með belti og axlaböndum.

Fleira mætti nefna eins og Hagsmunasamtök heimilanna gerðu í umsögn 11. nóvember 2024 um þingmannafrumvarp um afnám verðtryggingar lána til neytenda (en það er vel að merkja byggt á frumvarpi sem samtökin sömdu árið 2013). Í umsögninni er m.a. bent á að:

Vegna þeirrar frestunar greiðslubyrði sem er innbyggð í verðtryggð lán er hún lægri en ella í byrjun lánstímans en það er blekkjandi...

Framangreind fölsun greiðslumats vegna verðtryggðra lána gerir neytendum kleift að taka hærri lán en ella og nota þau til að kaupa sér húsnæði fyrir hærra verð en ella. Þetta hefur í för með sér aukinn þrýsting til hækkana á húsnæðisverði og hafa verið færð rök fyrir því að það sé ein af skýringum þess að húsnæðisverð hefur tekið stórfelldum hækkunum hér á landi undanfarna áratugi... Þar sem húsnæðisverð hefur lengst af verið innifalið í vísitölu neysluverðs hefur þetta aukið verðbólgu og valdið miklum sveiflum í henni. ... Þetta breytist ekki þó að Hagstofan hafi nýlega breytt útreikningi húsnæðisliðar vísitölunnar og byrjað að miða hann við leiguverð í stað fasteignaverðs þar sem flestir leigusamningar eru verðtryggðir og undirliggjandi fjármögnun húsnæðis er líka verðtryggð að stóru leyti.

Mikil útbreiðsla lána með neikvæða afborgun eins og á við um verðtryggð lán hefur það í för með sér að peningamagn í umferð vex hraðar en ella, en of mikill vöxtur peningamagns í umferð er einn þeirra þátta sem geta knúið verðbólgu. Samkvæmt útreikningum sem Hagsmunasamtök heimilanna hafa gert má skýra stærstan hluta verðbólgu undanfarinn áratuga með þessum áhrifum en ef leiðrétt væri fyrir þeim hefði verðbólga hér á landi verið lítil sem engin það sem af er þessari öld. Þó að verðtryggingu hafi upphaflega verið komið á til að bregðast við mikilli verðbólgu hefur hún því ekki lagað það vandamál heldur þvert á móti gert það verra og valdið aukinni verðbólgu.

Verðtrygging þvælist fyrir peningastefnu Seðlabanka Íslands með því að fresta áhrifum breytinga í efnahagslífinu til framtíðar og dylja þau þannig fyrir neytendum. Það má í raun kalla hana einskonar deyfilyf sem gerir almenning ónæman fyrir efnahagslegum sársauka til skemmri tíma án þess þó að lækna orsakir hans til lengri tíma, sem gerir meinið aðeins verra þegar upp er staðið. Þetta neyðir svo Seðlabankann til að beita stýrivaxtatæki sínu af meiri hörku en ella svo að það bíti, sem leiðir til þess að vaxtastig verður sveiflukenndara og að jafnaði hærra en það myndi annars þurfa að vera.

Þetta eru ekki heldur kenningar sem voru fundnar upp á skrifstofu samtakanna heldur byggjast ábendingarnar meðal annars á því sem Dr. Ólafur Margeirsson hagfræðingur hefur skrifað um málefnið, meðal annars í umsögn 4. desember 2022 um fyrrnefnt frumvarp um afnám verðtryggingar, ásamt rannsókn Dr. Jacky Mallet lektors við Háskólann í Reykjavík ááhrifum verðtryggðra lána á íslenska bankakerfið frá árinu 2013.

Skilningsleysi embættismannanna í seðlabankanum verður jafnvel enn sorglegra í ljósi þess að flest allt sem hér hefur verið rakið hefur legið fyrir sem augljós sannindi um langt árabil, eins og athugasemdir með þingsályktunartillögu um aðgerðir vegna skuldavanda heimila á Íslandi sem var samþykkt á Alþingi 28. júní 2013 bera vott um:

... Einnig mun kerfisbreyting úr verðtryggðum lánum yfir í óverðtryggð hafa í för með sér að vaxtastig í landinu verður stöðugra þar sem breytingar á vöxtum munu hafa skjótvirkari áhrif. Slík breyting hefur jákvæð áhrif á hagkerfið í heild. Með þessu móti verður hagstjórn skilvirkari. Þekkt er að verðtrygging viðheldur verðbólgu.

... Auk þess eru hagfræðileg rök sem lúta að peningamálastjórnun þess efnis að skilvirkara sé að hafa áhrif á einkaneyslu í kerfi þar sem óverðtryggð lán eru stór hluti útgjalda heimila. Það er betra fyrir hagstjórnina ef fjármagnskostnaður er greiddur jafnóðum í stað núverandi fyrirkomulags þar sem fjármagnskostnaði er velt inn í framtíðina.

Í skýrslu verðtrygginganefndar frá 2011 sem kannaði forsendur verðtryggingar kom m.a. fram að „... Einnig getur skapast freistnivandi til útlánaþenslu þegar lántakendur bera einir áhættu af verðbólgu umfram væntingar. Loks hafa ýmsir lýst áhyggjum af því að útbreiðsla verðtryggðra jafngreiðslulána dragi úr virkni peningamálastefnu seðlabanka á heildareftirspurn í hagkerfinu.“

Augljóslega er engin leið til að leysa okkur úr sjálfheldunni nema með því að rjúfa þennan stórskaðlega vítahring. Það geta seðlabankinn og stjórnvöld reyndar auðveldlega gert með þremur einföldum aðgerðum: lækkun vaxta, afnámi verðtryggingar lána til neytenda og leiðréttingu á húsnæðislið vísitölu neysluverðs til að eyða áhrifum verðtryggingar.

Skiljanlega gætu vaknað áhyggjur af áhrifum slíkra kerfisbreytinga á greiðslubyrði sem er eilítið hærri á óverðtryggðum lánum en verðtryggðum, þó reyndar fari sá munur nú ört hverfandi. Slíkar áhyggjur eru þó ástæðulausar því strax og áhrif breytinganna kæmu fram myndu vextir og þar með greiðslubyrði lækka og verða stöðugri í kjölfarið. Greiðslujöfnun fasteignalána hefur jafnframt verið lögbundið úrræði í 40 ár sem mætti auðveldlega laga að óverðtryggðum fasteignalánum til að jafna greiðslubyrði þeirra.

Höfundur er formaður Hagsmunasamtaka heimilanna.