Húsaleiga hefur hækkað tvöfalt meira en verðlag, ..sem er furðu gott! Guðmundur Hrafn Arngrímsson skrifar 29. mars 2023 09:01 Veröld blekkinga hjá Húsnæðis og mannvirkjastofnun Húsnæðis og mannvirkjastofnun birti í gær nýja mánaðarskýrslu um stöðuna á húsnæðismarkaði, einu mikilvægasta viðfangsefni samtímans. Í skýrslunni er dregin upp greining á stöðunni, bæði á leigu- og kaupendamarkaði. Sú greining sem kemur frá stofnunni gefur annað hvort tilefni til viðbragða stjórnvalda eða ekki og hefir því mikil áhrif. Það er þess vegna mikilvægt að greining og framsetning sé vel unnin og að ekki þurfi að efast um heilindi né tilgang í framsetningu. Í umræddri mánaðarskýrslu er farið yfir þróun nokkurra hagstærða á leigumarkaði. Hafa skýrsluhöfundar leitað fanga til sérvalinna tímabila sem virðist miða að því að útskýra þróun verðmyndunar á leigumarkaði með ósannindum. Sérstaklega virðist tilvísun í leigumarkaðskönnum sem stofnunin lét gera fyrir sig vera brennd sama marki. Þrátt fyrir að stofnunin haldi sjálf úti einu marktæka mælitækinu um leigumarkaðinn þá velja skýrsluhöfundar að nota áðurnefnda leigumarkaðskönnun sem tæki til að lýsa aðstæðum. Hið níðþrönga samhengi Við lestur skýrslunnar, einfalda skoðun og samanburð á gögnum stofnunarinnar, en ekki síður samanburð við gögn annarra stofnana kemur fljótt í ljós að tilgangur skýrslunnar er ekki að draga upp raunsanna mynd af leigumarkaðnum. Það er reyndar ekki í fyrsta skipti sem stofnunin hefur gerst sek um að draga fram staðreyndir í mjög þröngu samhengi eða túlka niðurstöður í vafasömum tilgangi. Húsnæðis og mannvirkjastofnun er arftaki Íbúðalánasjóðs og hugsanlega hafa starfshættir eftirhrunsárana erfst að einhverju leyti þrátt fyrir nafnabreytingu. Eitt það allra miklivægasta sem snertir velferð leigjenda sem búa við gríðarlegan húsnæðisskort og arfaslaka réttar- og samningsstöðu er þróun á húsaleigu, því hún er það sem skilur á milli feigs og ófeigs hjá þeim. Það er húsaleigan sem segir okkur með hvað skýrustum hætti hvað það er sem leigjendur búa við, hún er það sem kristallar húsnæðisskortinn og hina slöku samnings- og réttarstöðu. Bara leikur að tölum Það er nauðsynlegt að opinber framsetning á þróun húsaleigu sé sönn og heiðarleg. Því er hinsvegar ekki að fagna í umræddri mánaðarskýrslu. Stofnunin segir til dæmis í upphafskafla um leigumarkaðinn að meðal-húsaleiga á höfuðborgarsvæðinu hafi verið 183.000 krónur á mánuði í fyrra, þrátt fyrir að mæld húsaleiga samkvæmt þeirra eigin verðsjá hafi verið 226.000 krónur. Þarna munar tæpum tuttugu og fjórum prósentum. Jafnvel þrátt fyrir að verðsjá húsaleigu mæli húsaleigu sem er tugum prósent lægri en raunleiga þá velja skýrsluhöfundar að hefja greiningu sína á þessum nótum. Að sama skapi þá segja skýrsluhöfundar að miðað við þær tölur hafi húsaleiga lækkað að raunvirði frá árinu 2019. Það er af hentugleika að tímabil heimsfaraldurs er látið skýra út samfylgni verðlags og húsaleigu. Samanburður á þróun verðlags og húsaleigu frá árinu 2019 sýnir hinsvegar að einungis hefur munað einu prósentustigi á þróun verðlags og húsaleigu og því um hverfandi raunlækkun að ræða skv verðsjánni, sem vel að merkja mælir lægri leigu. Þannig hefur raunleiga hækkað mun meira en verðlag á þessu tímabili. En ef litið er lengra aftur í tímann þá fáum við raunsanna mynd af þróun húsaleigu því frá árinu 2011 (þegar yfirstandandi þróun á húsaleigu hófst) hefur hún hækkað 127% umfram verðlag. Þrátt fyrir þá staðreynd er ítrekað að finna dæmi sem ýta undir hugmyndir um að innistæða sé fyrir frekari hækkun á húsaleigu í framsetningu stofnunarinnar. Þetta viðhorf kemur fram í skýrslum, svörum og yfirlýsingum hennar en jafnfram líka starfshópa sem heyra undir sama ráðuneyti. Aðalhagfræðingur stofnunarinnar sagði til dæmis nýlega í viðtali að ástandið á leigumarkaði væri “furðu gott” og taldi upp sömu rangindin sem höfð eru frammi í skýrslunni. Húsaleiga hefur hækkað sjö sinnum meira á Íslandi en á meginlandinu Það er ekki bara farið rangt með heldur hefur Húsnæðis og mannvirkjastofnun stutt rækilega við hættulega þróun húsaleigu með ummælum sínum. Ítrekað hafa fulltrúar hennar komið fram þær skoðanir að innistæða sé fyrir hækkun húsaleigu vegna þess hve samfylgni hennar við markaðsverð á fasteignum í heimsfaraldrinum minnkaði. Þessi skoðun er enn önnur þráhyggjan fyrir því að húsaleiga skuli lúta lögmálum fákeppnis og okurmarkaðar þrátt fyrir félagslegar hamfarir sem það veldur. En ef við skoðum forsendur fyrir þeirri samfylgni. Staðreyndin er sú að samfylgni húsaleigu og markaðsverðs á fasteignum undanfarin áratug verið allt að sjöfalt meiri á Íslandi en á meginlandi Evrópu. En þrátt fyrir það hafa ráðamenn og fulltrúar þeirra ásamt hagsmunaaðilum á húsnæðismarkaði undanfarið gefið það sterkt til kynna innistæða sé fyrir frekari hækkunum á næstunni. Það er hinsvegar ekkert sem réttlætir hækkun á húsaleigu hvorki í samhengi verðlags eða fasteignaverðs. Glórulaust og hættulegt ástand Það er líklegt að almenningur sé farin að átta sig á því að krafa um hina sér-íslensku samfylgni húsaleigu og markaðsverðs á fasteignum sé glórulaus og hættuleg velferð þeirra 45.000 heimila sem búa á leigumarkaði. Það er þess vegna ekki ólíklegt að stjórnvöld húsnæðismála hafi ákveðið að skipta um kúrs og byrja jafnframt að afbaka staðreyndir um húsaleigu og samfylgni við verðlag með sérvöldum tímabilum og notkun á glórulausum tölum um húsaleigu. Það er kominn tími á að rekja upp þessa þvælu því hún ógnar velferð heimila á leigumarkaði. Dæmin hér að ofan eru einungis ein af mörgum um villandi, ranga og blekkjandi framsetningu stofnunarinnar um stöðuna á leigumarkaði. En af hverju? Hverra hagsmuna er Húsnæðis og mannvirkjastofnun að gæta? Er Höfundur er formaður samtaka leigjenda á Íslandi. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Húsnæðismál Leigumarkaður Guðmundur Hrafn Arngrímsson Mest lesið Við höfum ekki efni á norsku leiðinni Heiðrún Lind Marteinsdóttir Skoðun Fólkið sem gleymdist í Grindavík Bryndís Gunnlaugsdóttir Skoðun Hver er viðskiptalegur ávinningur af EES-samningnum? Sigurbjörn Svavarsson Skoðun Opið bréf til hæstvirts innviðaráðherra, Eyjólfs Ármannssonar, um íslensku og ábyrgð Nichole Leigh Mosty Skoðun Elsku ASÍ, bara… Nei Sunna Arnardóttir Skoðun Styðjum þá sem bjarga okkur Jens Garðar Helgason Skoðun Börnin á Gasa Ebba Margrét Magnúsdóttir Skoðun Gigtarmaí 2025 – Stuðlum að forvörnum, fræðslu og vitundarvakningu Hrönn Stefánsdóttir Skoðun Rússar pyntuðu og myrtu úkraínsku blaðakonuna Viktoriiu Roshchyna Erlingur Erlingsson Skoðun Áskorun til ráðherra mennta- og barnamála og ráðherra menningarmála Anna Klara Georgsdóttir Skoðun Skoðun Skoðun Ríkisstjórn sem skeytir engu Diljá Matthíasardóttir skrifar Skoðun Áskorun til ráðherra mennta- og barnamála og ráðherra menningarmála Anna Klara Georgsdóttir skrifar Skoðun Fólkið sem gleymdist í Grindavík Bryndís Gunnlaugsdóttir skrifar Skoðun Rússar pyntuðu og myrtu úkraínsku blaðakonuna Viktoriiu Roshchyna Erlingur Erlingsson skrifar Skoðun Á að sameina ÍSÍ og UMFÍ? Ómar Stefánsson skrifar Skoðun Elsku ASÍ, bara… Nei Sunna Arnardóttir skrifar Skoðun Gigtarmaí 2025 – Stuðlum að forvörnum, fræðslu og vitundarvakningu Hrönn Stefánsdóttir skrifar Skoðun Við höfum ekki efni á norsku leiðinni Heiðrún Lind Marteinsdóttir skrifar Skoðun Sósíalistar á vaktinni í átta ár Sanna Magdalena Mörtudóttir skrifar Skoðun Styðjum þá sem bjarga okkur Jens Garðar Helgason skrifar Skoðun Hver er viðskiptalegur ávinningur af EES-samningnum? Sigurbjörn Svavarsson skrifar Skoðun Embætti þitt geta allir séð Ragnheiður Davíðsdóttir skrifar Skoðun Opið bréf til hæstvirts innviðaráðherra, Eyjólfs Ármannssonar, um íslensku og ábyrgð Nichole Leigh Mosty skrifar Skoðun Hver á dómur að vera hjá ungmenni fyrir að fremja alvarlegt afbrot, jafnvel morð? Davíð Bergmann skrifar Skoðun Sigursaga Evrópu í 21 ár Pawel Bartoszek skrifar Skoðun Verkalýðshreyfingin, Dagbjört og ESB Hjörtur J. Guðmundsson skrifar Skoðun Börnin á Gasa Ebba Margrét Magnúsdóttir skrifar Skoðun Myndir þú ráða fatlað fólk í vinnu? Alma Ýr Ingólfsdóttir skrifar Skoðun Hvað ert þú að gera? Eiður Welding skrifar Skoðun Rauðir sokkar á 1. maí Sveinn Ólafsson skrifar Skoðun 1. maí er líka fyrir fatlað fólk! Geirdís Hanna Kristjánsdóttir skrifar Skoðun Verkalýðshreyfingin á næsta leik í Evrópuumræðunni Dagbjört Hákonardóttir skrifar Skoðun Á milli steins og sleggju Heinemann Ólafur Stephensen skrifar Skoðun Heiðrum íslenska hestinn Berglind Margo Þorvaldsdóttir skrifar Skoðun Allir eiga rétt á virku lífi — líka fatlað fólk Anna Margrét Bjarnadóttir skrifar Skoðun Er kominn tími á Útlendingafrí? Marion Poilvez skrifar Skoðun Janus og jakkalakkarnir Óskar Guðmundsson skrifar Skoðun Jafnréttisbaráttan er brýnni en nokkru sinni fyrr Kolbrún Halldórsdóttir,Sunna Kristín Símonardóttir skrifar Skoðun Hvað ætlar þú að vera þegar þú verður stór? Ása Berglind Hjálmarsdóttir skrifar Skoðun Samtalið um dauðann veldur okkur óöryggi Ingrid Kuhlman skrifar Sjá meira
Veröld blekkinga hjá Húsnæðis og mannvirkjastofnun Húsnæðis og mannvirkjastofnun birti í gær nýja mánaðarskýrslu um stöðuna á húsnæðismarkaði, einu mikilvægasta viðfangsefni samtímans. Í skýrslunni er dregin upp greining á stöðunni, bæði á leigu- og kaupendamarkaði. Sú greining sem kemur frá stofnunni gefur annað hvort tilefni til viðbragða stjórnvalda eða ekki og hefir því mikil áhrif. Það er þess vegna mikilvægt að greining og framsetning sé vel unnin og að ekki þurfi að efast um heilindi né tilgang í framsetningu. Í umræddri mánaðarskýrslu er farið yfir þróun nokkurra hagstærða á leigumarkaði. Hafa skýrsluhöfundar leitað fanga til sérvalinna tímabila sem virðist miða að því að útskýra þróun verðmyndunar á leigumarkaði með ósannindum. Sérstaklega virðist tilvísun í leigumarkaðskönnum sem stofnunin lét gera fyrir sig vera brennd sama marki. Þrátt fyrir að stofnunin haldi sjálf úti einu marktæka mælitækinu um leigumarkaðinn þá velja skýrsluhöfundar að nota áðurnefnda leigumarkaðskönnun sem tæki til að lýsa aðstæðum. Hið níðþrönga samhengi Við lestur skýrslunnar, einfalda skoðun og samanburð á gögnum stofnunarinnar, en ekki síður samanburð við gögn annarra stofnana kemur fljótt í ljós að tilgangur skýrslunnar er ekki að draga upp raunsanna mynd af leigumarkaðnum. Það er reyndar ekki í fyrsta skipti sem stofnunin hefur gerst sek um að draga fram staðreyndir í mjög þröngu samhengi eða túlka niðurstöður í vafasömum tilgangi. Húsnæðis og mannvirkjastofnun er arftaki Íbúðalánasjóðs og hugsanlega hafa starfshættir eftirhrunsárana erfst að einhverju leyti þrátt fyrir nafnabreytingu. Eitt það allra miklivægasta sem snertir velferð leigjenda sem búa við gríðarlegan húsnæðisskort og arfaslaka réttar- og samningsstöðu er þróun á húsaleigu, því hún er það sem skilur á milli feigs og ófeigs hjá þeim. Það er húsaleigan sem segir okkur með hvað skýrustum hætti hvað það er sem leigjendur búa við, hún er það sem kristallar húsnæðisskortinn og hina slöku samnings- og réttarstöðu. Bara leikur að tölum Það er nauðsynlegt að opinber framsetning á þróun húsaleigu sé sönn og heiðarleg. Því er hinsvegar ekki að fagna í umræddri mánaðarskýrslu. Stofnunin segir til dæmis í upphafskafla um leigumarkaðinn að meðal-húsaleiga á höfuðborgarsvæðinu hafi verið 183.000 krónur á mánuði í fyrra, þrátt fyrir að mæld húsaleiga samkvæmt þeirra eigin verðsjá hafi verið 226.000 krónur. Þarna munar tæpum tuttugu og fjórum prósentum. Jafnvel þrátt fyrir að verðsjá húsaleigu mæli húsaleigu sem er tugum prósent lægri en raunleiga þá velja skýrsluhöfundar að hefja greiningu sína á þessum nótum. Að sama skapi þá segja skýrsluhöfundar að miðað við þær tölur hafi húsaleiga lækkað að raunvirði frá árinu 2019. Það er af hentugleika að tímabil heimsfaraldurs er látið skýra út samfylgni verðlags og húsaleigu. Samanburður á þróun verðlags og húsaleigu frá árinu 2019 sýnir hinsvegar að einungis hefur munað einu prósentustigi á þróun verðlags og húsaleigu og því um hverfandi raunlækkun að ræða skv verðsjánni, sem vel að merkja mælir lægri leigu. Þannig hefur raunleiga hækkað mun meira en verðlag á þessu tímabili. En ef litið er lengra aftur í tímann þá fáum við raunsanna mynd af þróun húsaleigu því frá árinu 2011 (þegar yfirstandandi þróun á húsaleigu hófst) hefur hún hækkað 127% umfram verðlag. Þrátt fyrir þá staðreynd er ítrekað að finna dæmi sem ýta undir hugmyndir um að innistæða sé fyrir frekari hækkun á húsaleigu í framsetningu stofnunarinnar. Þetta viðhorf kemur fram í skýrslum, svörum og yfirlýsingum hennar en jafnfram líka starfshópa sem heyra undir sama ráðuneyti. Aðalhagfræðingur stofnunarinnar sagði til dæmis nýlega í viðtali að ástandið á leigumarkaði væri “furðu gott” og taldi upp sömu rangindin sem höfð eru frammi í skýrslunni. Húsaleiga hefur hækkað sjö sinnum meira á Íslandi en á meginlandinu Það er ekki bara farið rangt með heldur hefur Húsnæðis og mannvirkjastofnun stutt rækilega við hættulega þróun húsaleigu með ummælum sínum. Ítrekað hafa fulltrúar hennar komið fram þær skoðanir að innistæða sé fyrir hækkun húsaleigu vegna þess hve samfylgni hennar við markaðsverð á fasteignum í heimsfaraldrinum minnkaði. Þessi skoðun er enn önnur þráhyggjan fyrir því að húsaleiga skuli lúta lögmálum fákeppnis og okurmarkaðar þrátt fyrir félagslegar hamfarir sem það veldur. En ef við skoðum forsendur fyrir þeirri samfylgni. Staðreyndin er sú að samfylgni húsaleigu og markaðsverðs á fasteignum undanfarin áratug verið allt að sjöfalt meiri á Íslandi en á meginlandi Evrópu. En þrátt fyrir það hafa ráðamenn og fulltrúar þeirra ásamt hagsmunaaðilum á húsnæðismarkaði undanfarið gefið það sterkt til kynna innistæða sé fyrir frekari hækkunum á næstunni. Það er hinsvegar ekkert sem réttlætir hækkun á húsaleigu hvorki í samhengi verðlags eða fasteignaverðs. Glórulaust og hættulegt ástand Það er líklegt að almenningur sé farin að átta sig á því að krafa um hina sér-íslensku samfylgni húsaleigu og markaðsverðs á fasteignum sé glórulaus og hættuleg velferð þeirra 45.000 heimila sem búa á leigumarkaði. Það er þess vegna ekki ólíklegt að stjórnvöld húsnæðismála hafi ákveðið að skipta um kúrs og byrja jafnframt að afbaka staðreyndir um húsaleigu og samfylgni við verðlag með sérvöldum tímabilum og notkun á glórulausum tölum um húsaleigu. Það er kominn tími á að rekja upp þessa þvælu því hún ógnar velferð heimila á leigumarkaði. Dæmin hér að ofan eru einungis ein af mörgum um villandi, ranga og blekkjandi framsetningu stofnunarinnar um stöðuna á leigumarkaði. En af hverju? Hverra hagsmuna er Húsnæðis og mannvirkjastofnun að gæta? Er Höfundur er formaður samtaka leigjenda á Íslandi.
Opið bréf til hæstvirts innviðaráðherra, Eyjólfs Ármannssonar, um íslensku og ábyrgð Nichole Leigh Mosty Skoðun
Áskorun til ráðherra mennta- og barnamála og ráðherra menningarmála Anna Klara Georgsdóttir Skoðun
Skoðun Áskorun til ráðherra mennta- og barnamála og ráðherra menningarmála Anna Klara Georgsdóttir skrifar
Skoðun Rússar pyntuðu og myrtu úkraínsku blaðakonuna Viktoriiu Roshchyna Erlingur Erlingsson skrifar
Skoðun Gigtarmaí 2025 – Stuðlum að forvörnum, fræðslu og vitundarvakningu Hrönn Stefánsdóttir skrifar
Skoðun Opið bréf til hæstvirts innviðaráðherra, Eyjólfs Ármannssonar, um íslensku og ábyrgð Nichole Leigh Mosty skrifar
Skoðun Hver á dómur að vera hjá ungmenni fyrir að fremja alvarlegt afbrot, jafnvel morð? Davíð Bergmann skrifar
Skoðun Jafnréttisbaráttan er brýnni en nokkru sinni fyrr Kolbrún Halldórsdóttir,Sunna Kristín Símonardóttir skrifar
Opið bréf til hæstvirts innviðaráðherra, Eyjólfs Ármannssonar, um íslensku og ábyrgð Nichole Leigh Mosty Skoðun
Áskorun til ráðherra mennta- og barnamála og ráðherra menningarmála Anna Klara Georgsdóttir Skoðun