Hvað ef húsfélagið ræðst ekki í nauðsynlegar viðgerðir? Tinna Andrésdóttir skrifar 11. febrúar 2022 08:31 Athafnaleysi húsfélagsins Húseigendafélagið fær oft til sín úrræðalausa eigendur í leit að ráðum vegna skemmda inn í séreign sinni sem rekja má til sameignar. Utanaðkomandi leki er gott dæmi enda mjög algengur hér á landi í þeim veðrum og vindum sem við erum svo heppin að búa við. Ef lekur inn í íbúð efstu hæðar frá þaki hússins er það húsfélagið sem á að bregðast við og ráða til sín verktaka í viðgerðir á þakinu. Eigandi íbúðarinnar þarf þá að byrja á því að tilkynna stjórn um lekann sem boða á til húsfundar í kjölfarið þar sem viðgerðir eru samþykktar. Ef enginn starfandi stjórn er í húsinu þá hafa einstakir eigendur heimild til þess að boða til húsfundar. Oft og tíðum er nauðsynlegt að fá fagaðila til að framkvæma úttekt á húsinu með það að markmiði að finna upptök lekans. Því næst er aflað tilboða í verkið og það lagt fyrir húsfund til samþykktar. Samþykki húsfundur hins vegar ekki nauðsynlegar framkvæmdir vandast málið, en samþykki einfalds meirihluta er áskilið samkvæmt lögum um fjöleignarhús. Sama á við ef stjórn bregst ekki við og boðar ekki til húsfundar þrátt fyrir ítrekaðar óskir þar um. Í 38. gr. laga um fjöleignarhús er kveðið á um heimild einstakra eigenda til að ráðast í nauðsynlegar viðgerðir á sameign á kostnað allra þrátt fyrir að samþykki húsfundar liggi ekki fyrir. Eigandinn þarf þó að uppfylla ákveðin skilyrði áður en ráðist er í framkvæmdir. Fyrst þarf eigandinn að afla sönnunar á nauðsyn viðgerðarinnar, umfangi hennar og kostnaði við hana. Það er gert með því að fá fagaðila til að framkvæma úttekt og gera kostnaðaráætlun. Þegar þau gögn liggja fyrir er send áskorun með sannarlegum hætti (með ábyrgðarpósti) á stjórn húsfélagsins um að bregðast við, boða til húsfundar og samþykkja viðgerðir. Verði ekki brugðist við áskorun þeirri innan sanngjarns frests (t.d. tveggja vikna) þarf eigandinn að senda aðra áskorun á stjórnina, sama efnis. Verði ekki brugðist við síðari áskoruninni hefur eigandinn heimild til að ráðast í framkvæmdir á kostnað húsfélagsins þó að samþykki fyrir þeim hafi ekki fengist. Nauðsynlegt er að sendar séu tvær áskoranir en í téðri lagagrein er orðalagið áskoranir í fleirtölunotað. Mikilvægt er að gætt sé að áðurnefndum skilyrðum þannig að aðrir eigendur hússins séu bundnir greiðsluskyldu. Verði það ekki gert geta eigendur hafnað greiðsluskyldu og eigandi íbúðarinnar situr einn uppi með kostnaðinn. Neyðarréttur Ef lögn springur og vatn flæðir um íbúðina og málið þolir augljóslega ekki bið, hefur eigandi heimild til að kalla til fagaðila og láta framkvæma viðgerðir á kostnað húsfélagsins þó að kostnaður sá hafi ekki verið borinn undir húsfélagið til samþykktar. Þetta er aðeins heimilt til að koma í veg fyrir yfirvofandi tjón sbr. 37. gr. sömu laga. Þar segir jafnframt að eigandinn þurfi að gæta þess að slíkar ráðstafanir verði ekki umfangsmeiri og kostnaðarsamari en nauðsyn krefur. Réttast væri þá að ráðast í bráðabirgðaviðgerðir strax og bíða með umfangsmeiri viðgerðir þar til húsfundur hefur samþykkt þær. Þeir íbúðareigendur sem ráðast á eigin forsendum í framkvæmdir og vilja fá húsfélagið til að greiða kostnaðinn eftir að framkvæmdir eru hafnar eða þeim lokið, reyna oft að bera fyrir sig neyðarréttinn sbr. 37. gr. laganna. Mikilvægt er að hafa í huga að hann á aðeins við þegar um neyðartilvik er að ræða, líkt og þegar lögn springur, hlutar húss fjúka í vondu veðri o.s. frv. Ekki þegar lekið hefur inn í langan tíma og skyndilega ákveður eigandinn að bregðast við og hefja framkvæmdir. Í þeim tilvikum er eðlilegt að fyrst sé boðað til húsfundar og nauðsynlegar viðgerðir samþykktar. Höfundur er lögfræðingur hjá Húseigendafélaginu. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Húsnæðismál Fjármál heimilisins Mest lesið Á uppgjör frá TR að koma eldri borgurum á óvart? Björn Snæbjörnsson Skoðun Um spretthóp og lestrarkennslu. Hvatning til mennta- og barnamálaráðherra um faglega starfshætti Auður Soffíu Björgvinsdóttir Skoðun Kallið þið þetta fjölbreytni? Hermann Borgar Jakobsson Skoðun Hvernig tryggir þú stærstu fjárfestingu lífins? Berglind Halla Elíasdóttir Skoðun Ekkert réttlætir þjóðarmorð Ísraela í Palestínu Sveinn Þórhallsson Skoðun Frá, frá, frá. Fúsa liggur á Eiríkur Hjálmarsson Skoðun Þakkir til starfsfólk Janusar Sigrún Ósk Bergmann Skoðun Slúbbertar í skjóli BSRB Björn Brynjúlfur Björnsson Skoðun Ráðalaus ráðherra Högni Elfar Gylfason Skoðun Mun gervigreindin senda konur heim? Björgmundur Örn Guðmundsson Skoðun Skoðun Skoðun Hvað er markaðsverð á fiski? Sverrir Haraldsson skrifar Skoðun Tími til kerfisbundinna breytinga í samfélagstúlkun – ákall til stjórnvalda Anna Karen Svövudóttir skrifar Skoðun Fæðing Ísraels - Líkum misþyrmt BIrgir Dýrfjörð skrifar Skoðun Við eigum allt. Af hverju finnst okkur samt vanta eitthvað? Valentina Klaas skrifar Skoðun Um spretthóp og lestrarkennslu. Hvatning til mennta- og barnamálaráðherra um faglega starfshætti Auður Soffíu Björgvinsdóttir skrifar Skoðun Tíðaheilbrigði er lykilatriði í jafnrétti kynjanna Berit Mueller skrifar Skoðun Þjóðarmorð – frá orðfræðilegu sjónarmiði Eiríkur Rögnvaldsson skrifar Skoðun Borgarlína, barnleysi og bíllaus lífstíll – hentar það Kópavogi? Einar Jóhannes Guðnason skrifar Skoðun Þakkir til starfsfólk Janusar Sigrún Ósk Bergmann skrifar Skoðun Mun gervigreindin senda konur heim? Björgmundur Örn Guðmundsson skrifar Skoðun Frá, frá, frá. Fúsa liggur á Eiríkur Hjálmarsson skrifar Skoðun Nokkur orð um stöðuna Dögg Þrastardóttir skrifar Skoðun Kynbundinn munur í tekjum á efri árum Sigríður Ingibjörg Ingadóttir,Steinunn Bragadóttir skrifar Skoðun #blessmeta – þriðja grein Guðrún Hrefna Guðmundsdóttir skrifar Skoðun Hvernig tryggir þú stærstu fjárfestingu lífins? Berglind Halla Elíasdóttir skrifar Skoðun Ritunarramminn - verkfæri fyrir kennara! Katrín Ósk Þráinsdóttir skrifar Skoðun Hvalveiðar eru ekki mannréttindi. Þetta er atvinnugrein sem hefur mistekist Ed Goodall skrifar Skoðun Feluleikur Þorgerðar Katrínar Hjörtur J. Guðmundsson skrifar Skoðun Ráðalaus ráðherra Högni Elfar Gylfason skrifar Skoðun Spólum til baka Snævar Ingi Sveinsson skrifar Skoðun Sögulegur dómur Hæstaréttar – staðfestir sjálfstæði Alþingis Erna Bjarnadóttir skrifar Skoðun Að vera fatlaður á Íslandi er full vinna Birna Ösp Traustadóttir skrifar Skoðun Sæluríkið Ísland Einar Helgason skrifar Skoðun Áskorun til Alþingis: Tryggið almannahagsmuni - afnemið samkeppnisundanþágu afurðastöðvanna Benedikt S. Benediktsson,Breki Karlsson,Halla Gunnarsdóttir,Ólafur Stephensen skrifar Skoðun Stormurinn gegn stóðhryssunni Hallgerður Ljósynja Hauksdóttir skrifar Skoðun Kallið þið þetta fjölbreytni? Hermann Borgar Jakobsson skrifar Skoðun Til varnar Eyjafjöllum - og Íslandi öllu Pétur Jónasson skrifar Skoðun Réttlætið sem refsar Jóni Hjálmar Vilhjálmsson skrifar Skoðun Guðmundur Hrafn Arngrímsson er maður sem hefur aldrei rúllað sexum Kristján Blöndal skrifar Skoðun Eitt eilífðar smáblóm með titrandi tár Katrín Matthíasdóttir skrifar Sjá meira
Athafnaleysi húsfélagsins Húseigendafélagið fær oft til sín úrræðalausa eigendur í leit að ráðum vegna skemmda inn í séreign sinni sem rekja má til sameignar. Utanaðkomandi leki er gott dæmi enda mjög algengur hér á landi í þeim veðrum og vindum sem við erum svo heppin að búa við. Ef lekur inn í íbúð efstu hæðar frá þaki hússins er það húsfélagið sem á að bregðast við og ráða til sín verktaka í viðgerðir á þakinu. Eigandi íbúðarinnar þarf þá að byrja á því að tilkynna stjórn um lekann sem boða á til húsfundar í kjölfarið þar sem viðgerðir eru samþykktar. Ef enginn starfandi stjórn er í húsinu þá hafa einstakir eigendur heimild til þess að boða til húsfundar. Oft og tíðum er nauðsynlegt að fá fagaðila til að framkvæma úttekt á húsinu með það að markmiði að finna upptök lekans. Því næst er aflað tilboða í verkið og það lagt fyrir húsfund til samþykktar. Samþykki húsfundur hins vegar ekki nauðsynlegar framkvæmdir vandast málið, en samþykki einfalds meirihluta er áskilið samkvæmt lögum um fjöleignarhús. Sama á við ef stjórn bregst ekki við og boðar ekki til húsfundar þrátt fyrir ítrekaðar óskir þar um. Í 38. gr. laga um fjöleignarhús er kveðið á um heimild einstakra eigenda til að ráðast í nauðsynlegar viðgerðir á sameign á kostnað allra þrátt fyrir að samþykki húsfundar liggi ekki fyrir. Eigandinn þarf þó að uppfylla ákveðin skilyrði áður en ráðist er í framkvæmdir. Fyrst þarf eigandinn að afla sönnunar á nauðsyn viðgerðarinnar, umfangi hennar og kostnaði við hana. Það er gert með því að fá fagaðila til að framkvæma úttekt og gera kostnaðaráætlun. Þegar þau gögn liggja fyrir er send áskorun með sannarlegum hætti (með ábyrgðarpósti) á stjórn húsfélagsins um að bregðast við, boða til húsfundar og samþykkja viðgerðir. Verði ekki brugðist við áskorun þeirri innan sanngjarns frests (t.d. tveggja vikna) þarf eigandinn að senda aðra áskorun á stjórnina, sama efnis. Verði ekki brugðist við síðari áskoruninni hefur eigandinn heimild til að ráðast í framkvæmdir á kostnað húsfélagsins þó að samþykki fyrir þeim hafi ekki fengist. Nauðsynlegt er að sendar séu tvær áskoranir en í téðri lagagrein er orðalagið áskoranir í fleirtölunotað. Mikilvægt er að gætt sé að áðurnefndum skilyrðum þannig að aðrir eigendur hússins séu bundnir greiðsluskyldu. Verði það ekki gert geta eigendur hafnað greiðsluskyldu og eigandi íbúðarinnar situr einn uppi með kostnaðinn. Neyðarréttur Ef lögn springur og vatn flæðir um íbúðina og málið þolir augljóslega ekki bið, hefur eigandi heimild til að kalla til fagaðila og láta framkvæma viðgerðir á kostnað húsfélagsins þó að kostnaður sá hafi ekki verið borinn undir húsfélagið til samþykktar. Þetta er aðeins heimilt til að koma í veg fyrir yfirvofandi tjón sbr. 37. gr. sömu laga. Þar segir jafnframt að eigandinn þurfi að gæta þess að slíkar ráðstafanir verði ekki umfangsmeiri og kostnaðarsamari en nauðsyn krefur. Réttast væri þá að ráðast í bráðabirgðaviðgerðir strax og bíða með umfangsmeiri viðgerðir þar til húsfundur hefur samþykkt þær. Þeir íbúðareigendur sem ráðast á eigin forsendum í framkvæmdir og vilja fá húsfélagið til að greiða kostnaðinn eftir að framkvæmdir eru hafnar eða þeim lokið, reyna oft að bera fyrir sig neyðarréttinn sbr. 37. gr. laganna. Mikilvægt er að hafa í huga að hann á aðeins við þegar um neyðartilvik er að ræða, líkt og þegar lögn springur, hlutar húss fjúka í vondu veðri o.s. frv. Ekki þegar lekið hefur inn í langan tíma og skyndilega ákveður eigandinn að bregðast við og hefja framkvæmdir. Í þeim tilvikum er eðlilegt að fyrst sé boðað til húsfundar og nauðsynlegar viðgerðir samþykktar. Höfundur er lögfræðingur hjá Húseigendafélaginu.
Um spretthóp og lestrarkennslu. Hvatning til mennta- og barnamálaráðherra um faglega starfshætti Auður Soffíu Björgvinsdóttir Skoðun
Skoðun Tími til kerfisbundinna breytinga í samfélagstúlkun – ákall til stjórnvalda Anna Karen Svövudóttir skrifar
Skoðun Um spretthóp og lestrarkennslu. Hvatning til mennta- og barnamálaráðherra um faglega starfshætti Auður Soffíu Björgvinsdóttir skrifar
Skoðun Borgarlína, barnleysi og bíllaus lífstíll – hentar það Kópavogi? Einar Jóhannes Guðnason skrifar
Skoðun Kynbundinn munur í tekjum á efri árum Sigríður Ingibjörg Ingadóttir,Steinunn Bragadóttir skrifar
Skoðun Hvalveiðar eru ekki mannréttindi. Þetta er atvinnugrein sem hefur mistekist Ed Goodall skrifar
Skoðun Áskorun til Alþingis: Tryggið almannahagsmuni - afnemið samkeppnisundanþágu afurðastöðvanna Benedikt S. Benediktsson,Breki Karlsson,Halla Gunnarsdóttir,Ólafur Stephensen skrifar
Skoðun Guðmundur Hrafn Arngrímsson er maður sem hefur aldrei rúllað sexum Kristján Blöndal skrifar
Um spretthóp og lestrarkennslu. Hvatning til mennta- og barnamálaráðherra um faglega starfshætti Auður Soffíu Björgvinsdóttir Skoðun