Af hverju hefur ekki verið byggt meira af smáum íbúðum?

Lýðfræðileg þróun hefur orðið til þess að sami fólksfjöldi í dag útheimtir fleiri íbúðir en áður, fjölskyldustærðin er að minnka og við erum að eldast sem þjóð. Þar af leiðandi hefur eftirspurn eftir smærri eignum aukist samhliða þessari þróun. Áðurgreind þróun á sér ekki stað yfir nóttu og hefur hún mátt vera öllum ljós um allnokkurt skeið.

Á sama tíma virðist framboðshliðin ekki hafa fylgt þessari þróun eftir. Hefur verið byggt hlutfallslega meira af stærri eignum, þvert á þarfir eftirspurnarhliðarinnar, þegar við horfum á síðastliðna áratugi. Ýmsar skýringar eru á þessu. Til dæmis innihélt byggingarreglugerðin á tímabili ákveðnar kröfur um lágmarksstærðir rýma sem olli því að hagkvæmara var fyrir byggingaraðila að byggja stærri eignir en smærri. Þetta hefur verið lagað að einhverju leyti með nýlegum breytingum á byggingarreglugerðinni sem hefur aukið sveigjanleika fyrir byggingaraðila. Í þessu samhengi þá er auðvitað æskilegt að regluverkið skapi heilbrigða hvata sem stuðla að jafnvægi á íbúðamarkaðinum, en það virðist ekki hafa verið raunin.

Bendir þetta til skorts á heildrænni stefnu í húsnæðismálum til lengri tíma þar sem nú blasir við sérstakur skortur á smærri eignum vegna áðurgreindrar þróunar. Vandamálið er því sjálfskapað að einhverju leyti og afleiðingin sú að raunverð smærri íbúða er um þessar mundir í sögulegu hámarki í flestum sveitarfélögum höfuðborgarsvæðisins. Raunverð stærri eigna er á sama tíma talsvert lægra í sögulegu samhengi. Íbúðalánasjóður leggur nú áherslu á að horft sé sérstaklega til lýðfræðilegrar þróunar þegar húsnæðisáætlun og stefna sveitarfélaga í húsnæðismálum er mörkuð. Mun það án efa stuðla að betri stefnumótun á íbúðamarkaði og leiða til þess að byggt verði í meira samræmi við þarfir markaðarins.

Tvöfalt högg fyrir unga fólkið

Stærsti aldurshópur þjóðarinnar um þessar mundir er á þrítugsaldrinum og sá næst stærsti á fertugsaldrinum. Samtals eru þetta um 100 þúsund manns eða um 30% þjóðarinnar. Innan þessa hóps erum við með megnið af þeim aðilum sem aldrei hafa komist inn á íbúðamarkaðinn og eru ýmist fastir í foreldrahúsum eða á leigumarkaðnum.

Þessir aðilar hafa að öllu leyti setið eftir þegar kemur að þeirri eiginfjármyndun og auðsöfnun sem húsnæðiseigendur hafa upplifað undanfarin misseri vegna umtalsverðrar hækkunar á húsnæðisverði. Það að raunverð smærri íbúða sé í sögulegu hámarki á höfuðborgarsvæðinu um þessar mundir kemur sér sérstaklega illa fyrir fyrstu kaupendur enda eru þetta þær eignir sem sá hópur falast að öllu jöfnu eftir. Til þess að bæta gráu ofan á svart sýnir tölfræðin okkur að yngra fólk í atvinnulífinu hefur ekki notið sömu kjarahækkunar og þeir eldri. Sem dæmi má nefna að árleg meðalaukning ráðstöfunartekna fólks á þrítugsaldri hefur verið u.þ.b. 0,5% frá aldamótum, á meðan talan  er 1,4% fyrir fólk á fimmtugsaldri. Unga fólkið í dag er því að glíma við tvöfalt högg; bæði er raunverð íbúða sem eru ákjósanlegar fyrir þennan hóp í sögulegu hámarki og þá hafa einnig kjarahækkanir ungs fólks verið lakari en hjá þeim sem eldri eru.

Ef það er raunverulegur vilji til þess að hjálpa ungu fólki að komast inn á íbúðamarkaðinn þá þarf að búa svo um hnútana að framboðið endurspegli þarfir þessa hóps eins og best verður á kosið. Það virðist því miður ekki hafa verið raunin.

Höfundur er í sérfræðingur í Greiningu Íslandsbanka.