Af hverju hefur ekki verið byggt meira af smáum íbúðum? 6. desember 2017 11:00 Lýðfræðileg þróun hefur orðið til þess að sami fólksfjöldi í dag útheimtir fleiri íbúðir en áður, fjölskyldustærðin er að minnka og við erum að eldast sem þjóð. Þar af leiðandi hefur eftirspurn eftir smærri eignum aukist samhliða þessari þróun. Áðurgreind þróun á sér ekki stað yfir nóttu og hefur hún mátt vera öllum ljós um allnokkurt skeið. Á sama tíma virðist framboðshliðin ekki hafa fylgt þessari þróun eftir. Hefur verið byggt hlutfallslega meira af stærri eignum, þvert á þarfir eftirspurnarhliðarinnar, þegar við horfum á síðastliðna áratugi. Ýmsar skýringar eru á þessu. Til dæmis innihélt byggingarreglugerðin á tímabili ákveðnar kröfur um lágmarksstærðir rýma sem olli því að hagkvæmara var fyrir byggingaraðila að byggja stærri eignir en smærri. Þetta hefur verið lagað að einhverju leyti með nýlegum breytingum á byggingarreglugerðinni sem hefur aukið sveigjanleika fyrir byggingaraðila. Í þessu samhengi þá er auðvitað æskilegt að regluverkið skapi heilbrigða hvata sem stuðla að jafnvægi á íbúðamarkaðinum, en það virðist ekki hafa verið raunin.Bendir þetta til skorts á heildrænni stefnu í húsnæðismálum til lengri tíma þar sem nú blasir við sérstakur skortur á smærri eignum vegna áðurgreindrar þróunar. Vandamálið er því sjálfskapað að einhverju leyti og afleiðingin sú að raunverð smærri íbúða er um þessar mundir í sögulegu hámarki í flestum sveitarfélögum höfuðborgarsvæðisins. Raunverð stærri eigna er á sama tíma talsvert lægra í sögulegu samhengi. Íbúðalánasjóður leggur nú áherslu á að horft sé sérstaklega til lýðfræðilegrar þróunar þegar húsnæðisáætlun og stefna sveitarfélaga í húsnæðismálum er mörkuð. Mun það án efa stuðla að betri stefnumótun á íbúðamarkaði og leiða til þess að byggt verði í meira samræmi við þarfir markaðarins.Tvöfalt högg fyrir unga fólkiðStærsti aldurshópur þjóðarinnar um þessar mundir er á þrítugsaldrinum og sá næst stærsti á fertugsaldrinum. Samtals eru þetta um 100 þúsund manns eða um 30% þjóðarinnar. Innan þessa hóps erum við með megnið af þeim aðilum sem aldrei hafa komist inn á íbúðamarkaðinn og eru ýmist fastir í foreldrahúsum eða á leigumarkaðnum.Þessir aðilar hafa að öllu leyti setið eftir þegar kemur að þeirri eiginfjármyndun og auðsöfnun sem húsnæðiseigendur hafa upplifað undanfarin misseri vegna umtalsverðrar hækkunar á húsnæðisverði. Það að raunverð smærri íbúða sé í sögulegu hámarki á höfuðborgarsvæðinu um þessar mundir kemur sér sérstaklega illa fyrir fyrstu kaupendur enda eru þetta þær eignir sem sá hópur falast að öllu jöfnu eftir. Til þess að bæta gráu ofan á svart sýnir tölfræðin okkur að yngra fólk í atvinnulífinu hefur ekki notið sömu kjarahækkunar og þeir eldri. Sem dæmi má nefna að árleg meðalaukning ráðstöfunartekna fólks á þrítugsaldri hefur verið u.þ.b. 0,5% frá aldamótum, á meðan talan er 1,4% fyrir fólk á fimmtugsaldri. Unga fólkið í dag er því að glíma við tvöfalt högg; bæði er raunverð íbúða sem eru ákjósanlegar fyrir þennan hóp í sögulegu hámarki og þá hafa einnig kjarahækkanir ungs fólks verið lakari en hjá þeim sem eldri eru. Ef það er raunverulegur vilji til þess að hjálpa ungu fólki að komast inn á íbúðamarkaðinn þá þarf að búa svo um hnútana að framboðið endurspegli þarfir þessa hóps eins og best verður á kosið. Það virðist því miður ekki hafa verið raunin.Höfundur er í sérfræðingur í Greiningu Íslandsbanka. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Mest lesið Heilbrigðiskerfi Íslands - Tími fyrir lausnir! Victor Gudmundsson Skoðun Bréf frá móður Berglind Fríða Viggósdóttir Skoðun Forsetaframbjóðendur undir áhrifum Kremlverja? Bjarni Már Magnússon Skoðun „Ég skal baka fyrir Gunnar en ég kýs Kristján“ Páll Magnússon Skoðun Fjöldi fyrirtækja hætta með Rapyd Oddný Björg Rafnsdóttir Skoðun Fjallkonan nýja, hún Katrín Þorvaldur Logason Skoðun Forseti Íslands, Baldur Þórhallsson Friðrik Erlingsson Skoðun Sagan sem verður að segja Drífa Snædal Skoðun Njótum reynslu Katrínar Valgerður Bjarnadóttir Skoðun Vill ekki lengur íslenzkan her? Hjörtur J. Guðmundsson Skoðun Skoðun Skoðun Neikvæð áhrif þess að útiloka forsetaframbjóðendur frá kappræðum strax komin í ljós Ástþór Magnússon skrifar Skoðun Nýtt sveitarfélag Halla Signý Kristjánsdóttir skrifar Skoðun Stafrænn ójöfnuður á upplýsingaöld Stella Samúelsdóttir,Alma Ýr Ingólfsdóttir skrifar Skoðun Varfærnisleg fagnaðarlæti Berglind Sunna Bragadóttir skrifar Skoðun „Ég skal baka fyrir Gunnar en ég kýs Kristján“ Páll Magnússon skrifar Skoðun Daðrað við sölu Björn Sævar Einarsson skrifar Skoðun Rannsóknir á söfnum skapa dýrmæta þekkingu Arndís Bergsdóttr skrifar Skoðun Sagan sem verður að segja Drífa Snædal skrifar Skoðun Nýsköpun innviða Jóhanna Ýr Jóhannsdóttir skrifar Skoðun Fjöldi fyrirtækja hætta með Rapyd Oddný Björg Rafnsdóttir skrifar Skoðun Forsetaframbjóðendur undir áhrifum Kremlverja? Bjarni Már Magnússon skrifar Skoðun Bréf frá móður Berglind Fríða Viggósdóttir skrifar Skoðun Vill ekki lengur íslenzkan her? Hjörtur J. Guðmundsson skrifar Skoðun Hafa íslensk fjarskiptafélög málað sig út í horn? Aron Heiðar Steinsson skrifar Skoðun Á Ísland framtíð í NATO? Hilmar Þór Hilmarsson skrifar Skoðun Fjallkonan nýja, hún Katrín Þorvaldur Logason skrifar Skoðun Heilsa íslenskrar þjóðar, samofin framþróun í læknisfræði á Íslandi Theódór Skúli Sigurðsson skrifar Skoðun Njótum reynslu Katrínar Valgerður Bjarnadóttir skrifar Skoðun Katrínu á Bessastaði Brynja Þorbjörnsdóttir skrifar Skoðun Eru stjórnvöld að virða réttindi barna á flótta? Hópur fólks í ungmennaráði UNICEF á Íslandi skrifar Skoðun Forseti Íslands, Baldur Þórhallsson Friðrik Erlingsson skrifar Skoðun Algeng mistök við fasteignakaup og hvernig þú forðast þau Kristín Ósk Þórðardóttir skrifar Skoðun Er ungum mönnum sama um sjófólk? Kjartan Sveinn Guðmundsson skrifar Skoðun Þörfin fyrir heimilislækna Bjarni Jónsson skrifar Skoðun Um lýðræði — Þrjár spurningar til forsetaframbjóðenda Hjörtur Hjartarson skrifar Skoðun 30% kaupmáttaraukning með evru Guðmundur Ragnarsson skrifar Skoðun Halla Tómasdóttir yrði góður forseti Rannveig Guðmundsdóttir skrifar Skoðun Forsetinn má ekki fara á taugum Gísli Jökull Gíslason skrifar Skoðun „Brandarinn er búinn!“ María Heba Þorkelsdóttir skrifar Skoðun Katrín kann sig Aðalheiður Björk Olgudóttir skrifar Sjá meira
Lýðfræðileg þróun hefur orðið til þess að sami fólksfjöldi í dag útheimtir fleiri íbúðir en áður, fjölskyldustærðin er að minnka og við erum að eldast sem þjóð. Þar af leiðandi hefur eftirspurn eftir smærri eignum aukist samhliða þessari þróun. Áðurgreind þróun á sér ekki stað yfir nóttu og hefur hún mátt vera öllum ljós um allnokkurt skeið. Á sama tíma virðist framboðshliðin ekki hafa fylgt þessari þróun eftir. Hefur verið byggt hlutfallslega meira af stærri eignum, þvert á þarfir eftirspurnarhliðarinnar, þegar við horfum á síðastliðna áratugi. Ýmsar skýringar eru á þessu. Til dæmis innihélt byggingarreglugerðin á tímabili ákveðnar kröfur um lágmarksstærðir rýma sem olli því að hagkvæmara var fyrir byggingaraðila að byggja stærri eignir en smærri. Þetta hefur verið lagað að einhverju leyti með nýlegum breytingum á byggingarreglugerðinni sem hefur aukið sveigjanleika fyrir byggingaraðila. Í þessu samhengi þá er auðvitað æskilegt að regluverkið skapi heilbrigða hvata sem stuðla að jafnvægi á íbúðamarkaðinum, en það virðist ekki hafa verið raunin.Bendir þetta til skorts á heildrænni stefnu í húsnæðismálum til lengri tíma þar sem nú blasir við sérstakur skortur á smærri eignum vegna áðurgreindrar þróunar. Vandamálið er því sjálfskapað að einhverju leyti og afleiðingin sú að raunverð smærri íbúða er um þessar mundir í sögulegu hámarki í flestum sveitarfélögum höfuðborgarsvæðisins. Raunverð stærri eigna er á sama tíma talsvert lægra í sögulegu samhengi. Íbúðalánasjóður leggur nú áherslu á að horft sé sérstaklega til lýðfræðilegrar þróunar þegar húsnæðisáætlun og stefna sveitarfélaga í húsnæðismálum er mörkuð. Mun það án efa stuðla að betri stefnumótun á íbúðamarkaði og leiða til þess að byggt verði í meira samræmi við þarfir markaðarins.Tvöfalt högg fyrir unga fólkiðStærsti aldurshópur þjóðarinnar um þessar mundir er á þrítugsaldrinum og sá næst stærsti á fertugsaldrinum. Samtals eru þetta um 100 þúsund manns eða um 30% þjóðarinnar. Innan þessa hóps erum við með megnið af þeim aðilum sem aldrei hafa komist inn á íbúðamarkaðinn og eru ýmist fastir í foreldrahúsum eða á leigumarkaðnum.Þessir aðilar hafa að öllu leyti setið eftir þegar kemur að þeirri eiginfjármyndun og auðsöfnun sem húsnæðiseigendur hafa upplifað undanfarin misseri vegna umtalsverðrar hækkunar á húsnæðisverði. Það að raunverð smærri íbúða sé í sögulegu hámarki á höfuðborgarsvæðinu um þessar mundir kemur sér sérstaklega illa fyrir fyrstu kaupendur enda eru þetta þær eignir sem sá hópur falast að öllu jöfnu eftir. Til þess að bæta gráu ofan á svart sýnir tölfræðin okkur að yngra fólk í atvinnulífinu hefur ekki notið sömu kjarahækkunar og þeir eldri. Sem dæmi má nefna að árleg meðalaukning ráðstöfunartekna fólks á þrítugsaldri hefur verið u.þ.b. 0,5% frá aldamótum, á meðan talan er 1,4% fyrir fólk á fimmtugsaldri. Unga fólkið í dag er því að glíma við tvöfalt högg; bæði er raunverð íbúða sem eru ákjósanlegar fyrir þennan hóp í sögulegu hámarki og þá hafa einnig kjarahækkanir ungs fólks verið lakari en hjá þeim sem eldri eru. Ef það er raunverulegur vilji til þess að hjálpa ungu fólki að komast inn á íbúðamarkaðinn þá þarf að búa svo um hnútana að framboðið endurspegli þarfir þessa hóps eins og best verður á kosið. Það virðist því miður ekki hafa verið raunin.Höfundur er í sérfræðingur í Greiningu Íslandsbanka.
Skoðun Neikvæð áhrif þess að útiloka forsetaframbjóðendur frá kappræðum strax komin í ljós Ástþór Magnússon skrifar
Skoðun Heilsa íslenskrar þjóðar, samofin framþróun í læknisfræði á Íslandi Theódór Skúli Sigurðsson skrifar
Skoðun Eru stjórnvöld að virða réttindi barna á flótta? Hópur fólks í ungmennaráði UNICEF á Íslandi skrifar
Skoðun Algeng mistök við fasteignakaup og hvernig þú forðast þau Kristín Ósk Þórðardóttir skrifar