Það er hægt að lækka byggingarkostnað á Íslandi Jón Ingi Hákonarson skrifar 13. ágúst 2024 09:01 Sönn saga úr hversdagsleikanum: Ungur maður langaði að kaupa sér sína fyrstu íbúð. Foreldrar hans, sem eru ágætlega stæð, vildu styðja við son sinn og varð úr að hann myndi leigja bílskúrinn sem var innréttaður sem íbúð. Leigan var 250.000 kr á mánuði, foreldrarnir lögðu einnig fram 250.000 kr á mánuði þannig að sparnaður upp í fyrstu íbúðina var hálf milljón á mánuði eða 12 milljónir á tveimur árum. Þegar sonurinn ákvað að bjóða í íbúðina hafði íbúðin hækkað um 18 milljónir. Þessi mikli sparnaður skilaði honum því að staða hans var 6 milljónum lakari. Ef einstaklingur í forréttindastöðu er í þessari stöðu, hvað þá um alla þá sem ekki hafa tök á aðstoð foreldra til að safna sér einhverjum peningum? Það að spara í krónum til að kaupa sér fasteign sem hækkar jafn hratt í verði er ójafn leikur. Það er dýrt að byggja húsnæði á Íslandi. Einn stærsti kostnaðarliðurinn eru vextir. Fyrirkomulagið hér á landi er þannig að verktaki kaupir lóð, hannar húsið, byggir og selur. Framkvæmdin er nánast öll fjármögnuð með lánsfé á vel yfir 10% vöxtum. Verktaki verður hér á landi að fjármagna sig á framkvæmdalánum og á tíðum enn óhagstæðari lánum. Hagstæðustu lánin eru fasteignalán, þau eru ekki í boði. Allar framkvæmdir eru því í eðli sínu áhættufjárfestingar þar sem salan fer fram við lok framkvæmdanna þegar byggingin er komin á byggingarstig 7 og hlotið öryggisúttekt. Ein blokk gæti kostað rúmlega 2 milljarða og tekur rúmlega 2 ár að byggja þannig að fjármagnskostnaður getur í sumum tilfellum verið allt að hálfur milljarður eða 25% af byggingarkostnaði. Er hægt að gera þetta með öðrum hætti? Stutta svarið er já. Fyrirkomulagið er með öðrum hætti víða í Evrópu. Þar eru íbúðirnar seldar fyrir fram, áður en farið er í sjálfa framkvæmdina. Fólk kaupir nýja íbúð tveimur árum áður en það flytur inn. Þetta þýðir að áhætta byggingaraðila er lágmörkuð og geta hans til að byggja fyrir tekjur í stað lánsfjár lækkar fjármagnskostnað. Sums staðar er það þannig að verktaki fær ekki leyfi til að hefja framkvæmdir fyrr en eignin er seld. Það sem þetta gerir er að hagsmunir verktaka, bæjarfélags og íbúðareigenda verða samþættir. Framkvæmdin gengur hraðar fyrir sig þannig að bæjarfélagið þarf ekki að sitja uppi með tómar lóðir of lengi og fær útsvarsgreiðslur fyrr. Íbúðaeigendur veita byggingaraðila gott og mikilvægt gæðaeftirlit og lágmarka hættu á fúski og fjármagnskostnaður lækkar verulega. Með þessu móti gefst líka tækifæri til að festa verð á aðföngum fyrr og koma sér þannig hjá mögulegum verðhækkunum á framkvæmdatíma. Einnig kemur þetta betur í veg fyrir lóðabrask þar ekki er hægt að sitja á lóðum með það að markmiða að sjá þær hækka í verði og hækka þar með byggingarkostnað. Þeir sem eru að koma nýir inn á fasteignamarkaðinn styrkja stöðu sína einna mest því í stað þess að rembast við að spara fyrir útborgun en horfa síðan á fasteignaverðið hækka meira en sparnaðurinn, geta með þessu móti notið hækkunar á fasteignaverði í tvö ár á meðan húsnæðið er í byggingu. Þannig nýtist sparnaður þeirra miklu betur. Sparnaður gefur lága ávöxtun og til að bæta gráu ofan á svart þarf að greiða fjármagnstekjuskatt af honum. Þetta fyrirkomulag er betur til þess fallið að jafna framboðshlið fasteignamarkaðarins með meiri fyrirsjáanleika og öryggi. Það mun leiða til aukins stöðugleika á fasteignamarkaði. Þessi leið krefst samvinnu verktaka, sveitarfélaga, lánastofnana og tryggingarfélaga og nýrrar hugsunar. Hér er einungis stiklað á stóru varðandi þessa leið. Sú leið sem hingað til hefur verið farin er að hafa áhrif á eftirspurnarhliðina með alls konar útgjöldum ríkissjóðs til niðurgreiðslu á sóuninni sem þrífst á þessum markaði. Aðkoma ríkisins hefur einungis haft þær afleiðingar að hækka íbúðaverð. Fyrirkomulagið á fasteignamarkaði umbunar ekki þeim duglegu sem spara, eins og dæmisagan að ofan sýnir. Betri leið er að hjálpa fólki að komast fyrr inn í ferlinu og njóta verðlagshækkana fasteignarinnar sem og lækkunar fjármagnskostnaðar sem af hlýst. Það er ýmislegt hægt að gera núna til að lækka byggingarkostnað og gera fyrstu kaupendum kleift að komast inn á húsnæðismarkaðinn og hér er ekki verið að finna upp hjólið. Vandinn er að einhverjir eru að græða á kerfinu eins og það er núna. Það er að minnsta kosti ekki almenningur. Það er kominn tími til að breyta þessu og hugsa málin upp á nýtt. Höfundur er oddviti Viðreisnar í bæjarstjórn Hafnarfjarðar Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Byggingariðnaður Húsnæðismál Verðlag Jón Ingi Hákonarson Mest lesið Tímabær rannsókn dómsmálaráðuneytisins Sigmundur Davíð Gunnlaugsson Skoðun Norska leiðin er fasismi Jón Frímann Jónsson Skoðun Um mýkt, menntun og von Sigurður Árni Reynisson Skoðun Íslenska stóðhryssan og Evrópa Hallgerður Ljósynja Hauksdóttir Skoðun Umsókn krefst ákvörðunar – ekki ákalls Erna Bjarnadóttir Skoðun Hvammsvirkjun – Skyldur ráðherra og réttur samfélagsins Eggert Valur Guðmundsson Skoðun Ævinlega þakkláti flóttamaðurinn Zeljka Kristín Klobucar Skoðun Höfum alla burði til þess Hjörtur J. Guðmundsson Skoðun Hjálp, barnið mitt spilar Roblox! Kristín Magnúsdóttir Skoðun Við þurfum ekki að loka landinu – við þurfum að opna augun Þorbjörg Sigríður Gunnlaugsdóttir Skoðun Skoðun Skoðun Íslenska stóðhryssan og Evrópa Hallgerður Ljósynja Hauksdóttir skrifar Skoðun Hvammsvirkjun – Skyldur ráðherra og réttur samfélagsins Eggert Valur Guðmundsson skrifar Skoðun Norska leiðin er fasismi Jón Frímann Jónsson skrifar Skoðun Um mýkt, menntun og von Sigurður Árni Reynisson skrifar Skoðun Höfum alla burði til þess Hjörtur J. Guðmundsson skrifar Skoðun Tímabær rannsókn dómsmálaráðuneytisins Sigmundur Davíð Gunnlaugsson skrifar Skoðun Umsókn krefst ákvörðunar – ekki ákalls Erna Bjarnadóttir skrifar Skoðun Hjálp, barnið mitt spilar Roblox! Kristín Magnúsdóttir skrifar Skoðun Líkindi með guðstrú og djöflatrú Gunnar Björgvinsson skrifar Skoðun Ævinlega þakkláti flóttamaðurinn Zeljka Kristín Klobucar skrifar Skoðun Vér vesalingar Ingólfur Sverrisson skrifar Skoðun Leikrit Landsvirkjunar Snæbjörn Guðmundsson skrifar Skoðun Við þurfum ekki að loka landinu – við þurfum að opna augun Þorbjörg Sigríður Gunnlaugsdóttir skrifar Skoðun Svona eða hinsegin, hvert okkar verður næst? Unnar Geir Unnarsson skrifar Skoðun Reynisfjara og mannréttindasáttmáli Evrópu Róbert R. Spanó skrifar Skoðun Að hlúa að foreldrum: Forvörn sem skiptir máli Áróra Huld Bjarnadóttir skrifar Skoðun Ákall til íslenskra stjórnmálamanna Magnús Árni Skjöld Magnússon skrifar Skoðun Þurfum við virkilega „leyniþjónustu”? Helen Ólafsdóttir skrifar Skoðun Byrjað á öfugum enda! Hjálmtýr Heiðdal skrifar Skoðun Væri ekki hlaupið út aftur Hjörtur J. Guðmundsson skrifar Skoðun Gervigreind fyrir alla — en fyrir hvern í raun? Sigvaldi Einarsson skrifar Skoðun Hefur ítrekað hótað okkur áður Hjörtur J. Guðmundsson skrifar Skoðun Þjóðaratkvæðagreiðsla vegna umsóknar um aðild að ESB er stjórnsýslugrín! Júlíus Valsson skrifar Skoðun Bandaríkin voru alltaf vondi kallinn Karl Héðinn Kristjánsson skrifar Skoðun Erum við á leiðinni í hnífavesti? Davíð Bergmann skrifar Skoðun Ákall til umhverfis-, orku- og loftslagsráðherra að standa við gefin loforð Laura Sólveig Lefort Scheefer,Snorri Hallgrímsson,Sigurlaug Eir Beck Þórsdóttir,Jóhanna Malen Skúladóttir,Ida Karólína Harris,Antonia Hamann,Julien Nayet-Pelletier skrifar Skoðun Kæfandi klámhögg sveitarstjóra Jón Trausti Reynisson skrifar Skoðun Klár fyrir Verslunarmannahelgina? Ágúst Mogensen skrifar Skoðun Vegið að börnum í pólitískri aðför að ferðaþjónustunni Einar Freyr Elínarson skrifar Skoðun Hið tæra illa Gunnar Hólmsteinn Ársælsson skrifar Sjá meira
Sönn saga úr hversdagsleikanum: Ungur maður langaði að kaupa sér sína fyrstu íbúð. Foreldrar hans, sem eru ágætlega stæð, vildu styðja við son sinn og varð úr að hann myndi leigja bílskúrinn sem var innréttaður sem íbúð. Leigan var 250.000 kr á mánuði, foreldrarnir lögðu einnig fram 250.000 kr á mánuði þannig að sparnaður upp í fyrstu íbúðina var hálf milljón á mánuði eða 12 milljónir á tveimur árum. Þegar sonurinn ákvað að bjóða í íbúðina hafði íbúðin hækkað um 18 milljónir. Þessi mikli sparnaður skilaði honum því að staða hans var 6 milljónum lakari. Ef einstaklingur í forréttindastöðu er í þessari stöðu, hvað þá um alla þá sem ekki hafa tök á aðstoð foreldra til að safna sér einhverjum peningum? Það að spara í krónum til að kaupa sér fasteign sem hækkar jafn hratt í verði er ójafn leikur. Það er dýrt að byggja húsnæði á Íslandi. Einn stærsti kostnaðarliðurinn eru vextir. Fyrirkomulagið hér á landi er þannig að verktaki kaupir lóð, hannar húsið, byggir og selur. Framkvæmdin er nánast öll fjármögnuð með lánsfé á vel yfir 10% vöxtum. Verktaki verður hér á landi að fjármagna sig á framkvæmdalánum og á tíðum enn óhagstæðari lánum. Hagstæðustu lánin eru fasteignalán, þau eru ekki í boði. Allar framkvæmdir eru því í eðli sínu áhættufjárfestingar þar sem salan fer fram við lok framkvæmdanna þegar byggingin er komin á byggingarstig 7 og hlotið öryggisúttekt. Ein blokk gæti kostað rúmlega 2 milljarða og tekur rúmlega 2 ár að byggja þannig að fjármagnskostnaður getur í sumum tilfellum verið allt að hálfur milljarður eða 25% af byggingarkostnaði. Er hægt að gera þetta með öðrum hætti? Stutta svarið er já. Fyrirkomulagið er með öðrum hætti víða í Evrópu. Þar eru íbúðirnar seldar fyrir fram, áður en farið er í sjálfa framkvæmdina. Fólk kaupir nýja íbúð tveimur árum áður en það flytur inn. Þetta þýðir að áhætta byggingaraðila er lágmörkuð og geta hans til að byggja fyrir tekjur í stað lánsfjár lækkar fjármagnskostnað. Sums staðar er það þannig að verktaki fær ekki leyfi til að hefja framkvæmdir fyrr en eignin er seld. Það sem þetta gerir er að hagsmunir verktaka, bæjarfélags og íbúðareigenda verða samþættir. Framkvæmdin gengur hraðar fyrir sig þannig að bæjarfélagið þarf ekki að sitja uppi með tómar lóðir of lengi og fær útsvarsgreiðslur fyrr. Íbúðaeigendur veita byggingaraðila gott og mikilvægt gæðaeftirlit og lágmarka hættu á fúski og fjármagnskostnaður lækkar verulega. Með þessu móti gefst líka tækifæri til að festa verð á aðföngum fyrr og koma sér þannig hjá mögulegum verðhækkunum á framkvæmdatíma. Einnig kemur þetta betur í veg fyrir lóðabrask þar ekki er hægt að sitja á lóðum með það að markmiða að sjá þær hækka í verði og hækka þar með byggingarkostnað. Þeir sem eru að koma nýir inn á fasteignamarkaðinn styrkja stöðu sína einna mest því í stað þess að rembast við að spara fyrir útborgun en horfa síðan á fasteignaverðið hækka meira en sparnaðurinn, geta með þessu móti notið hækkunar á fasteignaverði í tvö ár á meðan húsnæðið er í byggingu. Þannig nýtist sparnaður þeirra miklu betur. Sparnaður gefur lága ávöxtun og til að bæta gráu ofan á svart þarf að greiða fjármagnstekjuskatt af honum. Þetta fyrirkomulag er betur til þess fallið að jafna framboðshlið fasteignamarkaðarins með meiri fyrirsjáanleika og öryggi. Það mun leiða til aukins stöðugleika á fasteignamarkaði. Þessi leið krefst samvinnu verktaka, sveitarfélaga, lánastofnana og tryggingarfélaga og nýrrar hugsunar. Hér er einungis stiklað á stóru varðandi þessa leið. Sú leið sem hingað til hefur verið farin er að hafa áhrif á eftirspurnarhliðina með alls konar útgjöldum ríkissjóðs til niðurgreiðslu á sóuninni sem þrífst á þessum markaði. Aðkoma ríkisins hefur einungis haft þær afleiðingar að hækka íbúðaverð. Fyrirkomulagið á fasteignamarkaði umbunar ekki þeim duglegu sem spara, eins og dæmisagan að ofan sýnir. Betri leið er að hjálpa fólki að komast fyrr inn í ferlinu og njóta verðlagshækkana fasteignarinnar sem og lækkunar fjármagnskostnaðar sem af hlýst. Það er ýmislegt hægt að gera núna til að lækka byggingarkostnað og gera fyrstu kaupendum kleift að komast inn á húsnæðismarkaðinn og hér er ekki verið að finna upp hjólið. Vandinn er að einhverjir eru að græða á kerfinu eins og það er núna. Það er að minnsta kosti ekki almenningur. Það er kominn tími til að breyta þessu og hugsa málin upp á nýtt. Höfundur er oddviti Viðreisnar í bæjarstjórn Hafnarfjarðar
Skoðun Við þurfum ekki að loka landinu – við þurfum að opna augun Þorbjörg Sigríður Gunnlaugsdóttir skrifar
Skoðun Þjóðaratkvæðagreiðsla vegna umsóknar um aðild að ESB er stjórnsýslugrín! Júlíus Valsson skrifar
Skoðun Ákall til umhverfis-, orku- og loftslagsráðherra að standa við gefin loforð Laura Sólveig Lefort Scheefer,Snorri Hallgrímsson,Sigurlaug Eir Beck Þórsdóttir,Jóhanna Malen Skúladóttir,Ida Karólína Harris,Antonia Hamann,Julien Nayet-Pelletier skrifar