Íbúðamarkaður í hávaxtaumhverfi Bergþóra Baldursdóttir skrifar 8. september 2023 14:00 Það fór ekki framhjá neinum að íbúðaverð hækkaði mjög hratt á árunum 2020-2022 í kjölfar faraldursins. Á þessum þremur árum hækkaði verð á íbúðum um tæplega 50% á landinu öllu. Seðlabankinn þurfti að beita sér ansi hart til þess að róa íbúðamarkaðinn sem hækkaði töluvert meira en góðu hófi gegnir. Það gerði Seðlabankinn með tíðum vaxtahækkunum og hertum reglum um fasteignalán til neytenda. Á haustdögum 2022 má segja að kalli Seðlabankans hafi loksins verið svarað þegar íbúðamarkaðurinn snöggkældist og undanfarið hafa svo komið fram enn skýrari merki um áhrif aðgerða Seðlabankans á íbúðamarkað. En hvers vegna hafa vextir svona mikil áhrif á íbúðamarkaðinn? Meiri ásókn í verðtryggð lán Með hærri vöxtum verður dýrara að taka lán og með hertum lánaskilyrðum verður aðgengi að lánum torsóttara. Þetta leiðir til þess að færri hafa tök á því að kaupa sér eign og þar með minnkar eftirspurnin. Í þessum breyttu aðstæðum hafa sumir einfaldlega ekki efni á að kaupa sér íbúð og svo eru það aðrir sem ákveða að bíða og sjá hvernig hlutirnir þróast. Það er ekki þar með sagt að fólk hætti alveg að kaupa íbúðir og allt fari í frost. Það er enn eftirspurn til staðar en hún er minni og færri sem berjast um hverja eign á markaði þessa dagana en áður. Sú breyting hefur einnig orðið upp á síðkastið er að þeir sem kaupa sér fasteign taka í meiri mæli verðtryggð lán í stað óverðtryggðra. Verðtryggðu lánin hafa þann eiginleika að greiðslubyrði þeirra er léttari í upphafi en eykst þegar lengra líður á lánstímann. Ný verðtryggð íbúðalán voru á undanhaldi í faraldrinum en hafa nú færst í aukana á ný. Líklega er þetta þróun sem mun halda áfram og þá sérstaklega þegar breytingar verða á lánum þeirra sem festu vexti þegar þeir voru hvað lægstir. Innan tíðar mun losna um stóran hluta þessara föstu vaxta. Hvernig lítur framhaldið út? Íbúðamarkaður mun að öllum líkindum finna sitt jafnvægi á allra næstu mánuðum. Eftirspurn á markaðinum er enn til staðar, sér í lagi vegna mikillar fólksfjölgunar hérlendis, en á móti eru vextir háir og verðbólga mikil. Einnig hefur framboð tekið við sér en þó ekki jafn hratt og vonast hafði verið til. Útlit er fyrir að við munum búa við hávaxtaumhverfi næstu misseri. Ef allt gengur að óskum gæti vaxtalækkunarferli Seðlabankans hafist fyrri hluta næsta árs. En það mun vera hægfara og varfærið, að minnsta kosti fyrst í stað. Við þurfum því líklega að venjast hávaxtaumhverfinu um sinn en höfum það í huga að það er ástæða fyrir því að íbúðamarkaður er rólegur um þessar mundir. Höfundur er hagfræðingur í Greiningu Íslandsbanka. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Bergþóra Baldursdóttir Íslenskir bankar Seðlabankinn Fasteignamarkaður Húsnæðismál Mest lesið Mega einhverf hverfa? Ármann Pálsson,Björg Torfadóttir,Sigrún Ósk,Sigurjón Már,Halldóra Hafsteins,Guðlaug Svala Kristjánsdóttir,Mamiko Dís Ragnarsdóttir Skoðun Við fylgjum þér frá getnaði til grafar Benedikt S. Benediktsson Skoðun Ef þið bara hefðuð séð heiminn út frá mínum augum: Börn & ADHD Stefán Þorri Helgason Skoðun Konur á örorku Sigríður Ingibjörg Ingadóttir,Steinunn Bragadóttir Skoðun Ekki sama hvaðan gott kemur Magnea Gná Jóhannsdóttir Skoðun Börn í meðferð eiga rétt á fagfólki orð duga ekki lengur! Steindór Þórarinsson Skoðun Greindarskerðing eða ofurgáfur með gervigreind Björgmundur Örn Guðmundsson Skoðun Að hafa hemil á nýjum ófjármögnuðum útgjöldum er lykillinn að sjálfbærum rekstri sveitarfélaga Jón Ingi Hákonarson Skoðun Homo sapiens að öðrum toga: Af hverju ætti ég eiginlega að mæta á PIFF-kvikmyndhátíðina? Ólafur Guðsteinn Kristjánsson Skoðun 112. liðurinn í aðgerðaáætlun í menntamálum? Ingólfur Ásgeir Jóhannesson Skoðun Skoðun Skoðun Við fylgjum þér frá getnaði til grafar Benedikt S. Benediktsson skrifar Skoðun Mega einhverf hverfa? Ármann Pálsson,Björg Torfadóttir,Sigrún Ósk,Sigurjón Már,Halldóra Hafsteins,Guðlaug Svala Kristjánsdóttir,Mamiko Dís Ragnarsdóttir skrifar Skoðun Ef þið bara hefðuð séð heiminn út frá mínum augum: Börn & ADHD Stefán Þorri Helgason skrifar Skoðun 112. liðurinn í aðgerðaáætlun í menntamálum? Ingólfur Ásgeir Jóhannesson skrifar Skoðun Konur á örorku Sigríður Ingibjörg Ingadóttir,Steinunn Bragadóttir skrifar Skoðun Drambið okkar Júlíus Valsson skrifar Skoðun Við vitum Guðrún Jónsdóttir skrifar Skoðun Ekki sama hvaðan gott kemur Magnea Gná Jóhannsdóttir skrifar Skoðun Börn í meðferð eiga rétt á fagfólki orð duga ekki lengur! Steindór Þórarinsson skrifar Skoðun Greindarskerðing eða ofurgáfur með gervigreind Björgmundur Örn Guðmundsson skrifar Skoðun Að hafa hemil á nýjum ófjármögnuðum útgjöldum er lykillinn að sjálfbærum rekstri sveitarfélaga Jón Ingi Hákonarson skrifar Skoðun Homo sapiens að öðrum toga: Af hverju ætti ég eiginlega að mæta á PIFF-kvikmyndhátíðina? Ólafur Guðsteinn Kristjánsson skrifar Skoðun Stöndum saman gegn fjölþáttaógnum Bryndís Haraldsdóttir skrifar Skoðun Hagræðing á kostnað fjölbreytni og gæðamenntunar Ida Marguerite Semey skrifar Skoðun Umbúðir en ekkert innihald í Hafnarfirði Einar Geir Þorsteinsson skrifar Skoðun Við viljum tala íslensku, en hvernig Ólafur Guðsteinn Kristjánsson skrifar Skoðun Mansalsmál á Íslandi Kristján Þórður Snæbjarnarson skrifar Skoðun Hættur heimsins virða engin landamæri Tótla I. Sæmundsdóttir skrifar Skoðun Tímamót í sjálfsvígsforvörnum Ingibjörg Isaksen skrifar Skoðun Yfirgangur, yfirlæti og endastöð Strætó Axel Hall skrifar Skoðun Hugsum fíknivanda upp á nýtt - Ný nálgun í meðhöndlun fíknivanda og áhættuhegðunar Svala Jóhannesdóttir,Lilja Sif Þorsteinsdóttir skrifar Skoðun Háskólinn á Bifröst – Öflugur og sjálfstæður fjarnámsskóli Sólveig Hallsteinsdóttir skrifar Skoðun Það eru fleiri fiskar í sjónum og fleiri sjónarmið í hafstjórn Guðbjörg Ásta Ólafsdóttir skrifar Skoðun Skapandi menntun skilar raunverulegum árangri Bryngeir Valdimarsson skrifar Skoðun Sex ára sáttmáli Davíð Þorláksson skrifar Skoðun Af hverju kynjafræði? Og hvaða greinar hafa fengið svipaðar mótbárur í gegnum tíðina? Guðrún Elísa Friðbjargardóttir Sævarsdóttir skrifar Skoðun Stjórnendur sem mega ekki stjórna Stefán Vagn Stefánsson skrifar Skoðun Stokkhólmseinkenni sem við ættum að forðast Aðalsteinn Júlíus Magnússon skrifar Skoðun Eflum iðnlöggjöfina og stöðvum brotin Hilmar Harðarson skrifar Skoðun Pjattkratar taka til Þorsteinn Sæmundsson skrifar Sjá meira
Það fór ekki framhjá neinum að íbúðaverð hækkaði mjög hratt á árunum 2020-2022 í kjölfar faraldursins. Á þessum þremur árum hækkaði verð á íbúðum um tæplega 50% á landinu öllu. Seðlabankinn þurfti að beita sér ansi hart til þess að róa íbúðamarkaðinn sem hækkaði töluvert meira en góðu hófi gegnir. Það gerði Seðlabankinn með tíðum vaxtahækkunum og hertum reglum um fasteignalán til neytenda. Á haustdögum 2022 má segja að kalli Seðlabankans hafi loksins verið svarað þegar íbúðamarkaðurinn snöggkældist og undanfarið hafa svo komið fram enn skýrari merki um áhrif aðgerða Seðlabankans á íbúðamarkað. En hvers vegna hafa vextir svona mikil áhrif á íbúðamarkaðinn? Meiri ásókn í verðtryggð lán Með hærri vöxtum verður dýrara að taka lán og með hertum lánaskilyrðum verður aðgengi að lánum torsóttara. Þetta leiðir til þess að færri hafa tök á því að kaupa sér eign og þar með minnkar eftirspurnin. Í þessum breyttu aðstæðum hafa sumir einfaldlega ekki efni á að kaupa sér íbúð og svo eru það aðrir sem ákveða að bíða og sjá hvernig hlutirnir þróast. Það er ekki þar með sagt að fólk hætti alveg að kaupa íbúðir og allt fari í frost. Það er enn eftirspurn til staðar en hún er minni og færri sem berjast um hverja eign á markaði þessa dagana en áður. Sú breyting hefur einnig orðið upp á síðkastið er að þeir sem kaupa sér fasteign taka í meiri mæli verðtryggð lán í stað óverðtryggðra. Verðtryggðu lánin hafa þann eiginleika að greiðslubyrði þeirra er léttari í upphafi en eykst þegar lengra líður á lánstímann. Ný verðtryggð íbúðalán voru á undanhaldi í faraldrinum en hafa nú færst í aukana á ný. Líklega er þetta þróun sem mun halda áfram og þá sérstaklega þegar breytingar verða á lánum þeirra sem festu vexti þegar þeir voru hvað lægstir. Innan tíðar mun losna um stóran hluta þessara föstu vaxta. Hvernig lítur framhaldið út? Íbúðamarkaður mun að öllum líkindum finna sitt jafnvægi á allra næstu mánuðum. Eftirspurn á markaðinum er enn til staðar, sér í lagi vegna mikillar fólksfjölgunar hérlendis, en á móti eru vextir háir og verðbólga mikil. Einnig hefur framboð tekið við sér en þó ekki jafn hratt og vonast hafði verið til. Útlit er fyrir að við munum búa við hávaxtaumhverfi næstu misseri. Ef allt gengur að óskum gæti vaxtalækkunarferli Seðlabankans hafist fyrri hluta næsta árs. En það mun vera hægfara og varfærið, að minnsta kosti fyrst í stað. Við þurfum því líklega að venjast hávaxtaumhverfinu um sinn en höfum það í huga að það er ástæða fyrir því að íbúðamarkaður er rólegur um þessar mundir. Höfundur er hagfræðingur í Greiningu Íslandsbanka.
Mega einhverf hverfa? Ármann Pálsson,Björg Torfadóttir,Sigrún Ósk,Sigurjón Már,Halldóra Hafsteins,Guðlaug Svala Kristjánsdóttir,Mamiko Dís Ragnarsdóttir Skoðun
Að hafa hemil á nýjum ófjármögnuðum útgjöldum er lykillinn að sjálfbærum rekstri sveitarfélaga Jón Ingi Hákonarson Skoðun
Homo sapiens að öðrum toga: Af hverju ætti ég eiginlega að mæta á PIFF-kvikmyndhátíðina? Ólafur Guðsteinn Kristjánsson Skoðun
Skoðun Mega einhverf hverfa? Ármann Pálsson,Björg Torfadóttir,Sigrún Ósk,Sigurjón Már,Halldóra Hafsteins,Guðlaug Svala Kristjánsdóttir,Mamiko Dís Ragnarsdóttir skrifar
Skoðun Að hafa hemil á nýjum ófjármögnuðum útgjöldum er lykillinn að sjálfbærum rekstri sveitarfélaga Jón Ingi Hákonarson skrifar
Skoðun Homo sapiens að öðrum toga: Af hverju ætti ég eiginlega að mæta á PIFF-kvikmyndhátíðina? Ólafur Guðsteinn Kristjánsson skrifar
Skoðun Hugsum fíknivanda upp á nýtt - Ný nálgun í meðhöndlun fíknivanda og áhættuhegðunar Svala Jóhannesdóttir,Lilja Sif Þorsteinsdóttir skrifar
Skoðun Háskólinn á Bifröst – Öflugur og sjálfstæður fjarnámsskóli Sólveig Hallsteinsdóttir skrifar
Skoðun Það eru fleiri fiskar í sjónum og fleiri sjónarmið í hafstjórn Guðbjörg Ásta Ólafsdóttir skrifar
Skoðun Af hverju kynjafræði? Og hvaða greinar hafa fengið svipaðar mótbárur í gegnum tíðina? Guðrún Elísa Friðbjargardóttir Sævarsdóttir skrifar
Mega einhverf hverfa? Ármann Pálsson,Björg Torfadóttir,Sigrún Ósk,Sigurjón Már,Halldóra Hafsteins,Guðlaug Svala Kristjánsdóttir,Mamiko Dís Ragnarsdóttir Skoðun
Að hafa hemil á nýjum ófjármögnuðum útgjöldum er lykillinn að sjálfbærum rekstri sveitarfélaga Jón Ingi Hákonarson Skoðun
Homo sapiens að öðrum toga: Af hverju ætti ég eiginlega að mæta á PIFF-kvikmyndhátíðina? Ólafur Guðsteinn Kristjánsson Skoðun