Sjálftaka fasteignasala – Taka tvö Haukur Viðar Alfreðsson skrifar 23. maí 2022 08:00 Fyrir viku skrifaði ég grein (sjá hér) um söluþóknanir fasteignasala, sem mér þykja svo háar að ég kallaði þær sjálftöku. Í framhaldi hefur spunnist umræða sem ég tel tilefni til að bregðast við og ætla því að greina stöðuna nánar[1]. Hver er vinnan við að selja fasteign og hver er raunveruleg söluþóknun? Fasteignasalar virðast hafa æði ólíka reynslu af því hvað það fara margar vinnustundir í að selja fasteign. Svörin eru allt frá því að vera þrjátíu klukkustundir að meðaltali auk bakvinnslu yfir í fjórar klukkustundir auk bakvinnslu. Þá fullyrða sumir að söluþóknanir séu oft um 1% (án vsk) en aðrir eru á því að raunin sé nær auglýstri gjaldskrá. Án þess að fá bein gögn úr bókhaldi fasteignasala er erfitt að segja um það með vissu og því óvíst hverjum á að trúa. Það er hins vegar mjög einfalt að sjá tölurnar fyrir sér með næmigreiningu. Að gefnu tilefni má ég þó fyrst til með að ítreka að söluþóknanir fasteignasala ættu að vera ræddar með virðisaukaskatti, enda skal verð innihalda virðisaukaskatt og önnur opinber gjöld skv. lögum[2] og verð eru nánast undantekningarlaust rædd með þeim hætti, sem þýðir að 1% söluþóknun án vsk kostar seljanda fasteignar raunar 1,24%. Skoðum nú útreikninga. Efri töflurnar sýna það verð sem seljandi greiðir í beina söluþóknun án fastra gjalda fyrir meðal fjölbýli (m.v. kaupverðið 63,6 m.kr) og meðal sérbýli (m.v. kaupverðið 115,3 m.kr) við mismunandi söluþóknanir. Lægsti mögulegi kostnaður er því um 800.000kr fyrir fjölbýli og 1.400.000kr fyrir sérbýli en hækkar svo því nær sem við nálgumst uppgefna gjaldskrá fyrir einkasölu[1], sem er á hægri enda taflanna. Athugið að hér er enginn fastur kostnaður talinn með, en að meðaltali eru seljandi og kaupandi rukkaðir samtals um 136.500kr fyrir umsýslu og gagnaöflun. Neðri töflurnar umreikna svo söluþóknanirnar yfir í tímagjald m.v. mismikla vinnu við hverja sölu. Þannig er tíminn seldur á tæplega 20.000kr í allra versta falli fyrir fasteignasala, þar sem söluþóknun er í lágmarki, heil vinnuvika fer í hverja sölu og um fjölbýli er að ræða. Það tilfelli er þó talsvert langt fyrir ofan þær vinnustundir sem jafnvel svartsýnustu fasteignasalar hafa sagt mér, svo ef 136.500kr dekka ekki bakvinnsluna á einni sölu þá endurspeglar þetta tímagjald að fasteignasalinn aðstoði sjálfur í bakvinnslunni um tíu klukkustundir að auki. Hins vegar ef stök sala tekur styttri tíma en heila vinnuviku, sem allar líkur eru á, og/eða söluþóknun nálgast auglýsta gjaldskrá þá má sjá að tímagjaldið hækkar mjög hratt. Af framgreindu þykir mér augljóst að það er alltaf rukkað háar fjárhæðir í söluþóknanir og að tímagjald fyrir söluþjónustu fasteignasala er á milli þess að vera hátt og upp í að vera svimandi hátt. Það er einfaldlega þannig að stór hluti útborgunar fyrstu kaupenda er að fara í sölu þóknun fasteignasala og útborguð mánaðarlaun ýmissa forstjóra myndu rétt ná að dekka greiðslur til fasteignasalans vegna sölu á sérbýli. Ég stend því heilshugar við fyrri orð um sjálftöku fasteignasala. Það er hins vegar margt annað sérkennilegt við svona söluferli og söluþóknanir sem vert er að skoða nánar. Höfundur er doktorsnemi í hagfræði. [1] Umræðan hélt áfram í útvarpsviðtölum við mig (hér) og Atla Þór Albertsson fasteignasala (hér) en einnig í samtölum við fasteignasala sem hafa haft samband við mig. [2] Sjá lög um eftirlit með viðskiptaháttum og markaðssetningu og reglur Neytendastofu. [3] Almenn sala er talsvert dýrari en einkasala, þar væri söluþóknun 2,2% án vsk eða 2,7% með vsk. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Haukur V. Alfreðsson Fasteignamarkaður Tengdar fréttir Fasteignasalar fúlir út í doktorsnema vegna tals um feita söluþóknun Fasteignaverð er í hæstu hæðum. Afleidd áhrif eru þau að söluþóknun fasteignasala, sem er prósentutala, hefur þar með rokið upp úr öllu valdi. Fasteignasalar margir vilja þó ekki kannast við að þeir séu að maka krókinn. 19. maí 2022 11:31 15.000kr á fermetra – Sjálftaka fasteignasala Fasteignaverð er mikið rætt á Íslandi en lítið er rætt um sjálftöku fasteignasala í formi söluþóknana. 16. maí 2022 10:00 Athugið. Vísir hvetur lesendur til að skiptast á skoðunum. Allar athugasemdir eru á ábyrgð þeirra er þær rita. Lesendur skulu halda sig við málefnalega og hófstillta umræðu og áskilur Vísir sér rétt til að fjarlægja ummæli og/eða umræðu sem fer út fyrir þau mörk. Vísir mun loka á aðgang þeirra sem tjá sig ekki undir eigin nafni eða gerast ítrekað brotlegir við ofangreindar umgengnisreglur. Mest lesið Af hverju eru næringarsnauð matvæli í forgrunni við íþróttaiðkun barna okkar? Berglind Lilja Guðlaugsdóttir Skoðun Jarðakaup í nýjum tilgangi Halla Hrund Logadóttir Skoðun Hvað þolir þú mikið högg? Sandra B. Franks Skoðun Eldri borgarar fá lítið út úr kjarasamningunum Kári Jónasson Skoðun Austurgata 10 - blm. í góðri trú blekktir? - Ærumeiðandi dylgjur leigjanda Árni Stefán Árnason Skoðun Vannýtt tækifæri Kristín Fríða Ólafsdóttir Skoðun Hvítþvottur á fótboltavellinum – leikur Íslands við Ísrael í undankeppni EM 2024 Hrönn G. Guðmundsdóttir Skoðun Alþjóðadagur félagsráðgjafar Steinunn Bergmann Skoðun „Við áttum aldrei möguleika“ Hjörtur J. Guðmundsson Skoðun Opið bréf til Heru Bjarkar Anna Tómasdóttir,Margrét Manda Jónsdóttir,Marta Jóns Hjördísardóttir Skoðun Skoðun Skoðun Hvað þolir þú mikið högg? Sandra B. Franks skrifar Skoðun Vannýtt tækifæri Kristín Fríða Ólafsdóttir skrifar Skoðun Alþjóðadagur félagsráðgjafar Steinunn Bergmann skrifar Skoðun Af hverju eru næringarsnauð matvæli í forgrunni við íþróttaiðkun barna okkar? Berglind Lilja Guðlaugsdóttir skrifar Skoðun Að skoða meira inn í sumar ástæður misnotkunar Matthildur Björnsdóttir skrifar Skoðun Fundur NAMMCO í vikunni Micah Garen skrifar Skoðun Hvítþvottur á fótboltavellinum – leikur Íslands við Ísrael í undankeppni EM 2024 Hrönn G. Guðmundsdóttir skrifar Skoðun Leiðin að bílprófinu Þuríður B. Ægisdóttir skrifar Skoðun Draumalandið Luxemburg og íslenskir jafnaðarmenn - þriðji hluti Ólafur Sveinsson skrifar Skoðun Austurgata 10 - blm. í góðri trú blekktir? - Ærumeiðandi dylgjur leigjanda Árni Stefán Árnason skrifar Skoðun V. Sköpunarsaga þjóðsögu –Guðmundarmálið skyndilega skellt á borð Hafþór S. Ciesielski skrifar Skoðun Forsendur krafna um íslenskukunnáttu Eiríkur Rögnvaldsson skrifar Skoðun Eldri borgarar fá lítið út úr kjarasamningunum Kári Jónasson skrifar Skoðun Hræðsla er hjálplegur þjónn, en hræðilegt yfirvald Jón Þór Ólafsson skrifar Skoðun „Kvótasetning grásleppu snýst um að tryggja arðsemi“? Örn Pálsson skrifar Skoðun Hvað tökum við með okkur? Magnús Bergmann skrifar Skoðun Þreytandi grænþvottur Birgitta Stefánsdóttir skrifar Skoðun Ráðherra sem fer þvert á vilja Alþingis Ásthildur Lóa Þórsdóttir,Eyjólfur Ármannsson,Guðmundur Ingi Kristinsson,Inga Sæland,Jakob Frímann Magnússon,Tómas A. Tómasson skrifar Skoðun Hvað á ég að gera? Rannveig Hafsteinsdóttir skrifar Skoðun Jarðakaup í nýjum tilgangi Halla Hrund Logadóttir skrifar Skoðun Íslenskur matur Bjarni Jónsson skrifar Skoðun „Við áttum aldrei möguleika“ Hjörtur J. Guðmundsson skrifar Skoðun Lán úr óláni Ísleifur Arnórsson skrifar Skoðun Síðasta kynslóðin! Sigurvin Lárus Jónsson skrifar Skoðun Að læra íslensku til að finnast þú vera hluti af samfélaginu Valerio Gargiulo skrifar Skoðun Virði lýðræðis Sigríður Hrund Pétursdóttir skrifar Skoðun Ójöfnuður - andhverfa lýðræðis Jón Baldvin Hannibalsson skrifar Skoðun Mars er mánuður árvekni um ristilkrabbamein Agnes Smáradóttir,Sigurdís Haraldsdóttir skrifar Skoðun Norræna módelið og framtíð lýðræðis Jón Baldvin Hannibalsson skrifar Skoðun Frelsi og fjárhagslegt öryggi ungbarnafjölskyldna Vilhjálmur Árnason skrifar Sjá meira
Fyrir viku skrifaði ég grein (sjá hér) um söluþóknanir fasteignasala, sem mér þykja svo háar að ég kallaði þær sjálftöku. Í framhaldi hefur spunnist umræða sem ég tel tilefni til að bregðast við og ætla því að greina stöðuna nánar[1]. Hver er vinnan við að selja fasteign og hver er raunveruleg söluþóknun? Fasteignasalar virðast hafa æði ólíka reynslu af því hvað það fara margar vinnustundir í að selja fasteign. Svörin eru allt frá því að vera þrjátíu klukkustundir að meðaltali auk bakvinnslu yfir í fjórar klukkustundir auk bakvinnslu. Þá fullyrða sumir að söluþóknanir séu oft um 1% (án vsk) en aðrir eru á því að raunin sé nær auglýstri gjaldskrá. Án þess að fá bein gögn úr bókhaldi fasteignasala er erfitt að segja um það með vissu og því óvíst hverjum á að trúa. Það er hins vegar mjög einfalt að sjá tölurnar fyrir sér með næmigreiningu. Að gefnu tilefni má ég þó fyrst til með að ítreka að söluþóknanir fasteignasala ættu að vera ræddar með virðisaukaskatti, enda skal verð innihalda virðisaukaskatt og önnur opinber gjöld skv. lögum[2] og verð eru nánast undantekningarlaust rædd með þeim hætti, sem þýðir að 1% söluþóknun án vsk kostar seljanda fasteignar raunar 1,24%. Skoðum nú útreikninga. Efri töflurnar sýna það verð sem seljandi greiðir í beina söluþóknun án fastra gjalda fyrir meðal fjölbýli (m.v. kaupverðið 63,6 m.kr) og meðal sérbýli (m.v. kaupverðið 115,3 m.kr) við mismunandi söluþóknanir. Lægsti mögulegi kostnaður er því um 800.000kr fyrir fjölbýli og 1.400.000kr fyrir sérbýli en hækkar svo því nær sem við nálgumst uppgefna gjaldskrá fyrir einkasölu[1], sem er á hægri enda taflanna. Athugið að hér er enginn fastur kostnaður talinn með, en að meðaltali eru seljandi og kaupandi rukkaðir samtals um 136.500kr fyrir umsýslu og gagnaöflun. Neðri töflurnar umreikna svo söluþóknanirnar yfir í tímagjald m.v. mismikla vinnu við hverja sölu. Þannig er tíminn seldur á tæplega 20.000kr í allra versta falli fyrir fasteignasala, þar sem söluþóknun er í lágmarki, heil vinnuvika fer í hverja sölu og um fjölbýli er að ræða. Það tilfelli er þó talsvert langt fyrir ofan þær vinnustundir sem jafnvel svartsýnustu fasteignasalar hafa sagt mér, svo ef 136.500kr dekka ekki bakvinnsluna á einni sölu þá endurspeglar þetta tímagjald að fasteignasalinn aðstoði sjálfur í bakvinnslunni um tíu klukkustundir að auki. Hins vegar ef stök sala tekur styttri tíma en heila vinnuviku, sem allar líkur eru á, og/eða söluþóknun nálgast auglýsta gjaldskrá þá má sjá að tímagjaldið hækkar mjög hratt. Af framgreindu þykir mér augljóst að það er alltaf rukkað háar fjárhæðir í söluþóknanir og að tímagjald fyrir söluþjónustu fasteignasala er á milli þess að vera hátt og upp í að vera svimandi hátt. Það er einfaldlega þannig að stór hluti útborgunar fyrstu kaupenda er að fara í sölu þóknun fasteignasala og útborguð mánaðarlaun ýmissa forstjóra myndu rétt ná að dekka greiðslur til fasteignasalans vegna sölu á sérbýli. Ég stend því heilshugar við fyrri orð um sjálftöku fasteignasala. Það er hins vegar margt annað sérkennilegt við svona söluferli og söluþóknanir sem vert er að skoða nánar. Höfundur er doktorsnemi í hagfræði. [1] Umræðan hélt áfram í útvarpsviðtölum við mig (hér) og Atla Þór Albertsson fasteignasala (hér) en einnig í samtölum við fasteignasala sem hafa haft samband við mig. [2] Sjá lög um eftirlit með viðskiptaháttum og markaðssetningu og reglur Neytendastofu. [3] Almenn sala er talsvert dýrari en einkasala, þar væri söluþóknun 2,2% án vsk eða 2,7% með vsk.
Fasteignasalar fúlir út í doktorsnema vegna tals um feita söluþóknun Fasteignaverð er í hæstu hæðum. Afleidd áhrif eru þau að söluþóknun fasteignasala, sem er prósentutala, hefur þar með rokið upp úr öllu valdi. Fasteignasalar margir vilja þó ekki kannast við að þeir séu að maka krókinn. 19. maí 2022 11:31
15.000kr á fermetra – Sjálftaka fasteignasala Fasteignaverð er mikið rætt á Íslandi en lítið er rætt um sjálftöku fasteignasala í formi söluþóknana. 16. maí 2022 10:00
Af hverju eru næringarsnauð matvæli í forgrunni við íþróttaiðkun barna okkar? Berglind Lilja Guðlaugsdóttir Skoðun
Austurgata 10 - blm. í góðri trú blekktir? - Ærumeiðandi dylgjur leigjanda Árni Stefán Árnason Skoðun
Hvítþvottur á fótboltavellinum – leikur Íslands við Ísrael í undankeppni EM 2024 Hrönn G. Guðmundsdóttir Skoðun
Opið bréf til Heru Bjarkar Anna Tómasdóttir,Margrét Manda Jónsdóttir,Marta Jóns Hjördísardóttir Skoðun
Skoðun Af hverju eru næringarsnauð matvæli í forgrunni við íþróttaiðkun barna okkar? Berglind Lilja Guðlaugsdóttir skrifar
Skoðun Hvítþvottur á fótboltavellinum – leikur Íslands við Ísrael í undankeppni EM 2024 Hrönn G. Guðmundsdóttir skrifar
Skoðun Austurgata 10 - blm. í góðri trú blekktir? - Ærumeiðandi dylgjur leigjanda Árni Stefán Árnason skrifar
Skoðun V. Sköpunarsaga þjóðsögu –Guðmundarmálið skyndilega skellt á borð Hafþór S. Ciesielski skrifar
Skoðun Ráðherra sem fer þvert á vilja Alþingis Ásthildur Lóa Þórsdóttir,Eyjólfur Ármannsson,Guðmundur Ingi Kristinsson,Inga Sæland,Jakob Frímann Magnússon,Tómas A. Tómasson skrifar
Af hverju eru næringarsnauð matvæli í forgrunni við íþróttaiðkun barna okkar? Berglind Lilja Guðlaugsdóttir Skoðun
Austurgata 10 - blm. í góðri trú blekktir? - Ærumeiðandi dylgjur leigjanda Árni Stefán Árnason Skoðun
Hvítþvottur á fótboltavellinum – leikur Íslands við Ísrael í undankeppni EM 2024 Hrönn G. Guðmundsdóttir Skoðun
Opið bréf til Heru Bjarkar Anna Tómasdóttir,Margrét Manda Jónsdóttir,Marta Jóns Hjördísardóttir Skoðun