Uppseldur íbúðamarkaður Halldór Kári Sigurðarson skrifar 3. janúar 2022 08:32 Húsnæðisverð á höfuðborgarsvæðinu hækkaði um 0,7% í nóvember sem þýðir að árshækkunartakturinn stendur í 17,0%. U.þ.b. 650 kaupsamningar voru undirritaðir sem er um fjórðungs samdráttur frá því í fyrra en veltan er þó enn í takt við langtímameðaltal frá árinu 2015. Heimildir: Þjóðskrá Íslands og Greiningardeild Húsaskjóls Veltusamdrátturinn skýrist af greinilegum framboðsskorti en rétt rúmlega 600 íbúðir eru til sölu á höfuðborgarsvæðinu eins og er. Skv. mánaðarskýrslu HMS hefur meðalsölutími íbúða aldrei verið styttri og er baráttan mest um 0-2 herbergja íbúðir. Meðalsölutíminn mælist nú um 37 dagar en það er tíminn frá því að íbúð er sett á sölu og þar til kaupsamningur er undirritaður. Í mörgum tilfellum eru kauptilboð samþykkt þó nokkru fyrir undirritun kaupsamnings þar sem bíða þarf eftir fjármögnun frá lánastofnunum áður en undirritun fer fram. Út frá þessum tölum má því ætla að meðalsölutími sé í raun nær því að vera einungis 2 vikur. Þessi harða samkeppni um íbúðir hefur skapað umhverfi þar sem kaupendur keppast við að yfirbjóða hvern annan og selst nú um 38% íbúða á höfuðborgarsvæðinu yfir ásettu verði. Ef litið er á íbúðaverðsþróun eftir hverfum má sjá að mestar hafa verðhækkanirnar verið í miðbænum ef fjórði ársfjórðungur 2021 er borinn saman við fjórða ársfjórðung 2020. Þessi hækkun skýrist ekki af auknu vægi nýbygginga þar sem hlutfall viðskipta með þær í miðbænum á fjórða ársfjórðungi 2021 var lægra en á sama tímabili 2020. Sennilegasta skýringin á þessari miklu hækkun í miðbænum er aukin hlutfallsleg sala á lúxusíbúðum á dýrum reitum. Ásett fermetraverð á dýrustu íbúðunum sem eru til sölu í miðbænum núna fer yfir 1.400.000 kr. á fermetrann. Heimildir: Þjóðskrá Íslands og Greiningardeild Húsaskjóls Til lengri tíma litið þróast húsnæðisverð í ákveðnu samhengi við ráðstöfunartekjur heimilanna. Ef litið er á þróunina frá árinu 1994 sést glöggt sú húsnæðisbóla sem varð hér á árunum 2004-2007. Að sama skapi sést glögglega sá framboðsskortur sem hefur einkennt markaðinn frá árinu 2017. Það sem hefur gert þessar miklu hækkanir umfram ráðstöfunartekjur mögulegar árið 2021 eru fyrst og fremst lágir vextir. Miklar vangaveltur hafa verið um hvort lágvaxtaumhverfið sem við lifum nú við sé komið til að vera en þó eru ekki nema 2 ár síðan Seðlabankinn mat hlutlausa raunvexti sem 2%, það myndi þýða um 7% stýrivexti m.v. verðbólguna í dag. Heimildir: Þjóðskrá Íslands og Greiningardeild Húsaskjóls Sé lágvaxtaumhverfið ekki komið til að vera má leiða líkur að því að þessar miklu húsnæðisverðshækkanir umfram hækkun ráðstöfunartekna gangi ekki upp til lengri tíma. Sýn undirritaðs á markaðinn til skemmri tíma, þ.e.a.s. næstu 1-2 árin, hefur hins vegar ekki breyst. Skortur á eignum og lágir vextir í sögulegu samhengi munu ýta undir áframhaldandi hækkanir árið 2022 en að því sögðu er vert að hafa í huga að til lengri tíma þróast húsnæðisverð í ákveðnu samhengi við ráðstöfunartekjur almennings. Ef lágvaxtaumhverfið er ekki komið til að vera mun því eitthvað þurfa undan að láta. Höfundur er hagfræðingur Húsaskjóls. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Húsnæðismál Fasteignamarkaður Athugið. Vísir hvetur lesendur til að skiptast á skoðunum. Allar athugasemdir eru á ábyrgð þeirra er þær rita. Lesendur skulu halda sig við málefnalega og hófstillta umræðu og áskilur Vísir sér rétt til að fjarlægja ummæli og/eða umræðu sem fer út fyrir þau mörk. Vísir mun loka á aðgang þeirra sem tjá sig ekki undir eigin nafni eða gerast ítrekað brotlegir við ofangreindar umgengnisreglur. Mest lesið Satt og logið Bryndís Schram Skoðun Svik við þjóðina Alfreð Sturla Böðvarsson Skoðun Innivist er mikilvægasti þátturinn við hönnun íbúða! Ásta Logadóttir Skoðun Brautryðjandinn Baldur Þóra Björk Smith Skoðun Þegar þú ert báknið Gabríel Ingimarsson Skoðun Framtíð innri markaðarins Gunnar Bragi Sveinsson Skoðun Framsókn leggst ekki í duftið Guðmundur Birkir Þorkelsson Skoðun Að bjarga sex lífum á mínútu í hálfa öld Birna Þórarinsdóttir Skoðun Er soja að eyðileggja íslenska karlmennsku? Dögg Guðmundsdóttir,Guðrún Nanna Egilsdóttir Skoðun Að dreyma um alheim góðvildar Valerio Gargiulo Skoðun Skoðun Skoðun Framtíð innri markaðarins Gunnar Bragi Sveinsson skrifar Skoðun Satt og logið Bryndís Schram skrifar Skoðun Alþjóðlegi leiðsöguhundadagurinn Sigþór U. Hallfreðsson skrifar Skoðun Framsókn leggst ekki í duftið Guðmundur Birkir Þorkelsson skrifar Skoðun Að dreyma um alheim góðvildar Valerio Gargiulo skrifar Skoðun Að bjarga sex lífum á mínútu í hálfa öld Birna Þórarinsdóttir skrifar Skoðun Þegar þú ert báknið Gabríel Ingimarsson skrifar Skoðun Svik við þjóðina Alfreð Sturla Böðvarsson skrifar Skoðun Innivist er mikilvægasti þátturinn við hönnun íbúða! Ásta Logadóttir skrifar Skoðun Brautryðjandinn Baldur Þóra Björk Smith skrifar Skoðun Katrín og Gunnar? Hjörtur J. Guðmundsson skrifar Skoðun Ótímabundin leyfi, ótímabundið náttúruníð Elvar Örn Friðriksson skrifar Skoðun Er soja að eyðileggja íslenska karlmennsku? Dögg Guðmundsdóttir,Guðrún Nanna Egilsdóttir skrifar Skoðun Er stóraukin lýðræðisþátttaka ekki verðlaunaefni? Einar Freyr Elínarson skrifar Skoðun Árangur gegn verðbólgu Þórdís Kolbrún R. Gylfadóttir skrifar Skoðun Saman gegn ríkisofbeldi Vilhjálmur Yngvi Hjálmarsson,Örlygur Steinar Arnaldsson,Sigurhjörtur Pálmason,Simon Valentin Hirt,Kristbjörg Arna E. Þorvaldsdóttir,Ari Logn,Margrét Rut Eddudóttir skrifar Skoðun Hvar er híbýlaauður? Anna María Bogadóttir skrifar Skoðun Áhugaverðir tímar kalla á áhugaverðan forseta Cody Alexander Skahan skrifar Skoðun Biskup í tengslum Guðrún Karls Helgudóttir skrifar Skoðun Guðrún biskup – til heilla fyrir okkur öll! Arndís Steinþórsdóttir,Glóey Helgudótir Finnsdóttir skrifar Skoðun Dýravelferðarmartröð af áður óþekktri stærð Benedikta Guðrún Svavarsdóttir skrifar Skoðun Uppskera að vori Lilja Dögg Alfreðsdóttir skrifar Skoðun Er menning stórmál? Ingibjörg Ösp Stefánsdóttir skrifar Skoðun Það vantar vanan og áreiðanlegan mann í verkið Haraldur Ólafsson skrifar Skoðun Leikskólamál eru forgangsmál Hólmfríður Jennýjar Árnadóttir,Álfhildur Leifsdóttir skrifar Skoðun Himinhátt innanlandsflug Ingibjörg Isaksen skrifar Skoðun Hefur allt sem þarf Vilborg Gunnarsdóttir skrifar Skoðun Af hverju að gera rekstraráætlun? Karl Sólnes Jónsson skrifar Skoðun Norskur skammtímagróði Gunnlaugur Stefánsson skrifar Skoðun Æpandi vanþekking Hjálmar Jónsson skrifar Sjá meira
Húsnæðisverð á höfuðborgarsvæðinu hækkaði um 0,7% í nóvember sem þýðir að árshækkunartakturinn stendur í 17,0%. U.þ.b. 650 kaupsamningar voru undirritaðir sem er um fjórðungs samdráttur frá því í fyrra en veltan er þó enn í takt við langtímameðaltal frá árinu 2015. Heimildir: Þjóðskrá Íslands og Greiningardeild Húsaskjóls Veltusamdrátturinn skýrist af greinilegum framboðsskorti en rétt rúmlega 600 íbúðir eru til sölu á höfuðborgarsvæðinu eins og er. Skv. mánaðarskýrslu HMS hefur meðalsölutími íbúða aldrei verið styttri og er baráttan mest um 0-2 herbergja íbúðir. Meðalsölutíminn mælist nú um 37 dagar en það er tíminn frá því að íbúð er sett á sölu og þar til kaupsamningur er undirritaður. Í mörgum tilfellum eru kauptilboð samþykkt þó nokkru fyrir undirritun kaupsamnings þar sem bíða þarf eftir fjármögnun frá lánastofnunum áður en undirritun fer fram. Út frá þessum tölum má því ætla að meðalsölutími sé í raun nær því að vera einungis 2 vikur. Þessi harða samkeppni um íbúðir hefur skapað umhverfi þar sem kaupendur keppast við að yfirbjóða hvern annan og selst nú um 38% íbúða á höfuðborgarsvæðinu yfir ásettu verði. Ef litið er á íbúðaverðsþróun eftir hverfum má sjá að mestar hafa verðhækkanirnar verið í miðbænum ef fjórði ársfjórðungur 2021 er borinn saman við fjórða ársfjórðung 2020. Þessi hækkun skýrist ekki af auknu vægi nýbygginga þar sem hlutfall viðskipta með þær í miðbænum á fjórða ársfjórðungi 2021 var lægra en á sama tímabili 2020. Sennilegasta skýringin á þessari miklu hækkun í miðbænum er aukin hlutfallsleg sala á lúxusíbúðum á dýrum reitum. Ásett fermetraverð á dýrustu íbúðunum sem eru til sölu í miðbænum núna fer yfir 1.400.000 kr. á fermetrann. Heimildir: Þjóðskrá Íslands og Greiningardeild Húsaskjóls Til lengri tíma litið þróast húsnæðisverð í ákveðnu samhengi við ráðstöfunartekjur heimilanna. Ef litið er á þróunina frá árinu 1994 sést glöggt sú húsnæðisbóla sem varð hér á árunum 2004-2007. Að sama skapi sést glögglega sá framboðsskortur sem hefur einkennt markaðinn frá árinu 2017. Það sem hefur gert þessar miklu hækkanir umfram ráðstöfunartekjur mögulegar árið 2021 eru fyrst og fremst lágir vextir. Miklar vangaveltur hafa verið um hvort lágvaxtaumhverfið sem við lifum nú við sé komið til að vera en þó eru ekki nema 2 ár síðan Seðlabankinn mat hlutlausa raunvexti sem 2%, það myndi þýða um 7% stýrivexti m.v. verðbólguna í dag. Heimildir: Þjóðskrá Íslands og Greiningardeild Húsaskjóls Sé lágvaxtaumhverfið ekki komið til að vera má leiða líkur að því að þessar miklu húsnæðisverðshækkanir umfram hækkun ráðstöfunartekna gangi ekki upp til lengri tíma. Sýn undirritaðs á markaðinn til skemmri tíma, þ.e.a.s. næstu 1-2 árin, hefur hins vegar ekki breyst. Skortur á eignum og lágir vextir í sögulegu samhengi munu ýta undir áframhaldandi hækkanir árið 2022 en að því sögðu er vert að hafa í huga að til lengri tíma þróast húsnæðisverð í ákveðnu samhengi við ráðstöfunartekjur almennings. Ef lágvaxtaumhverfið er ekki komið til að vera mun því eitthvað þurfa undan að láta. Höfundur er hagfræðingur Húsaskjóls.
Skoðun Er soja að eyðileggja íslenska karlmennsku? Dögg Guðmundsdóttir,Guðrún Nanna Egilsdóttir skrifar
Skoðun Saman gegn ríkisofbeldi Vilhjálmur Yngvi Hjálmarsson,Örlygur Steinar Arnaldsson,Sigurhjörtur Pálmason,Simon Valentin Hirt,Kristbjörg Arna E. Þorvaldsdóttir,Ari Logn,Margrét Rut Eddudóttir skrifar
Skoðun Guðrún biskup – til heilla fyrir okkur öll! Arndís Steinþórsdóttir,Glóey Helgudótir Finnsdóttir skrifar