Þétting byggðar ekki að ná fram að ganga

Byggð hefur þynnst verulega undanfarna þrjá áratugi eða svo og fer nú meira landrými undir hvern íbúa höfuðborgarsvæðisins en nokkru sinni fyrr. Um þessar mundir eru um 35 íbúar á hverjum hektara en til samanburðar voru um 54 íbúar á hvern hektara á árinu 1985.

Nýjar tölur Samtaka iðnaðarins (SI) sýna fjölgun íbúða í byggingu frá fyrri talningu í febrúar á þessu ári og er mesta aukningin í Reykjavík. Þetta eru jákvæðar fréttir en þar með er ekki öll sagan sögð því áætlaður fjöldi fullkláraðra eigna inn á markaðinn til loka árs 2020 eru um 800 færri m.v. fyrri spá SI frá því í febrúar. Ástæðan er sögð lengri byggingartími vegna áherslu á þéttingu byggðar sem eykur flækjustig í framkvæmd. Þetta er áhyggjuefni enda verða miklar íbúðaverðshækkanir að undanförnu að mestu skýrðar með ónógu framboði nýs íbúðarhúsnæðis.

Þau sveitarfélög sem eru að stækka hraðast þessi misserin eru Mosfellsbær, Garðabær og Kópavogur. Þá hefur mikil uppbygging átt sér stað í Hafnarfirði undanfarin ár þó svo að nýjustu tölur SI bendi til þess að hægja muni á fjölgun íbúða þar á næstu árum. Mun þetta að öðru óbreyttu leiða til þess að hærra hlutfall íbúa á höfuðborgarsvæðinu mun búa í áðurgreindum sveitarfélögum á næstu árum. Íbúar höfuðborgarsvæðisins munu eftir sem áður eiga erindi við miðbæinn enda er þar mestur þéttleiki atvinnu-, skólabygginga, íþróttahúsa og verslunar- og skrifstofuhúsnæðis auk annarra innviða. Þetta mun þá að öðru óbreyttu auka álagið á gatnakerfi höfuðborgarsvæðisins sem er nú þegar undir töluverðu álagi, sér í lagi á helstu álagstímum.

Reykjavík er stærsta sveitarfélag landsins og gegnir þar af leiðandi mikilvægu hlutverki varðandi heilbrigði íbúðamarkaðarins. Þar hefur ekki tekist nægilega vel að auka framboð af einhverjum ástæðum. Ef síðastliðin ár eru skoðuð hjá Reykjavík þá hafa komið inn á markaðinn um 270 íbúðir á ári að meðaltali frá og með árinu 2008 samkvæmt skýrslu frá byggingafulltrúa sem er aðgengileg á vef borgarinnar. Meðalfjölgun íbúða fyrir þann tíma og aftur til 1972 er um 660 íbúðir árlega, eða tvisvar og hálfu sinni fleiri íbúðir.

Annað sem vekur athygli er að aldrei áður hefur verið eins mikið ósamræmi á milli íbúða í byggingu og fullkláraðra íbúða eins og á undanförnum árum. Á átta ára tímabili frá 2008-2016 hefur fullkláruðum eignum sem hlutfall af þeim sem hafin hefur verið bygging á fækkað umtalsvert miðað við árin þar á undan. Aukið flækjustig í skipulagsmálum og lengri byggingatími sökum þéttingar byggðar skýra þetta að hluta, en það er í það minnsta áhyggjuefni að íbúðir á byggingarstigi séu ekki að skila sér í skráða fullkláraða eign í Reykjavík því það eru þær tölur sem á endanum skipta öllu máli ef takast á að þétta byggð og draga úr hækkunarþrýstingi á íbúðamarkaði.

 

Höfundur er viðskiptastjóri hjá Íslandsbanka.