
Eru óverðtryggð íbúðalán varasamari en önnur lán?
Það er því ekki að undra að mikil umræða hefur átt sér síðan um „afnám" verðtryggingarinnar, hvort sem heldur með skuldbreytingu á verðtryggðum lánum í óverðtryggð, eða með „fjölbreyttari" valkostum nýrra óverðtryggðra lána. Í ljósi þessa hefði mátt búast við almennri ánægju með það að lántakendum hefur undanfarin misseri boðist óverðtryggð íbúðalán til 5 ára með föstum vöxtum á bilinu 6,45% til 7,30%. Borið saman við fasta húsnæðisvexti í Bandaríkjunum (sem spanna meðaltal útistandandi húsnæðislána þar vestra – sjá www.hsh.com), virðast þeir vextir nokkuð góðir í ljósi þess að 15 ára húsnæðisvextir hafa verið um 7,1% að meðaltali s.l. 25 ár í Bandaríkjunum. Á sama tíma hafa innlánsvextir innlánsstofnana í Seðlabanka Íslands verið um 7,0% að meðaltali, en þeir vextir hafa að jafnaði verið um 1-3% undir millibankavöxtum og því um 2-4% undir eðlilegum kjörum á fljótandi húsnæðislánum.
Því hefur undirritaður undrast nokkuð að undanfarið hafi málsmetandi einstaklingar haft umtalsverðar áhyggjur af þeirri áhættu sem slíkar óverðtryggðar lántökur kunna að hafa í för með sér.
Sem dæmi hefur forseti ASÍ, Gylfi Arnbjörnsson, sagt að „þeir sem nú eru að taka óverðtryggð húsnæðislán gætu lent í mjög miklum vanda þegar lánakjör verða endurskoðuð að þremur til fimm árum liðnum". Jafnframt óttast Gylfi að „sé ekki gengið frá framhaldinu gætu fjölskyldur sem taka þessi lán jafnvel staðið frammi fyrir tvöföldun vaxta og mjög miklum vanda, þó að hann vilji ekki segja að stefni í aðra kollsteypu".
Framkvæmdastjóri Íbúðalánasjóðs, Sigurður Erlingsson, sagði einnig nýlega að „fólk þurfi að vera meðvitað um að óverðtryggð lán geti reynst þung í skauti fyrir þá sem hafa spennt bogann hátt". Jafnframt að „mikilvægt að lántakendur séu vel upplýstir um að því fylgi áhætta að taka óverðtryggð lán".
Undirritaður er sammála þeim Gylfa og Sigurði að endursetning nafnvaxta getur innifalið sér áhættu fyrir lántaka, einkum ef lánin bera fljótandi vexti, en mikilvægt er hins vegar að gera sér grein fyrir í hverju hún felst og bera hana saman við til dæmis áhættu verðtryggða lána, sem líkt og þróunin 2008-2011 sýnir að geta verið mjög varasöm.
Hafa verður í huga að villandi getur verið að bera saman greiðslubyrði verðtryggðra og óverðtryggðra lána þar sem niðurgreiðsla höfuðstóls er ekki með sama hætti. Þegar um óverðtryggt lán er að ræða er höfuðstóllinn greiddur niður. Verðtryggingin felur það aftur á móti í sér að verðbætur færast á höfuðstólinn og lántakandi fær því í lánað fyrir verðbólgunni, og höfuðstóllinn getur því hæglega vaxið fyrst eftir lántöku ef verðbólga er mikil.
Jafnframt er eðlilegt að horfa til þess hvernig raungreiðslubyrði mismunandi lána breytist yfir líftíma þess og skoða til dæmis hversu mikið fastir óverðtryggðir vextir til 5 ára þurfa að jafnaði að hækka til að raungreiðslubyrðin haldist óbreytt þegar vextir eru endursettir. Það er einnig tíður misskilningur í samanburði lána að óverðtryggð lán séu ávallt með jöfnum afborgunum en verðtryggð með jafngreiðslufyrirkomulagi en slíkur samanburður er óhagstæður óverðtryggðu lánunum þar sem jafngreiðslufyrirkomulag hefur dempandi áhrif á greiðslubyrði í tilfelli hækkandi eða lækkandi vaxta.
Tökum dæmi:
Ef tekið er 25 ára jafngreiðslulán með 6,5% óverðtryggðum vöxtum, verðbólga er tiltölulega hófleg eða 3,5% að jafnaði og raunlaunahækkanir engar yfir tímabilið, þá mættu vextir á láninu hækka í 9,2% eftir 5 ár, til að raungreiðslubyrðin sé hin sama og í upphafi. Sé tekið sama lán en með jöfnum afborgunum höfuðstóls, mega vextirnir hækka upp í 11,2%. Hafa þarf í huga að í þessum dæmum er munur á liðinni verðbólgu og endursetningarvöxtum mjög mikill og því líklegt að svo háum vöxtum myndi fylgja enn meiri verðbólga, og því enn lægri raungreiðslubyrði. Jafnframt er ekki gert ráð fyrir neinni raunlaunaaukningu.
Skýringuna á því að endursetningarvextir hafa svigrúm til svo mikillar hækkunar er að verðbólga á tímabilinu sem og afborganir af óverðtryggðum höfuðstól, minnka höfuðstól á 5 árum að raunvirði um 38% ef afborganir eru jafnar og um 26% ef greiðslur eru jafnar (3,5% verðbólga að jafnaði í báðum tilvikum). Það er því ljóst að ráði lántaki almennt við greiðslubyrði óverðtryggðra lána í upphafi og þau séu ekki mikið lengri en til 25 ára, þá hafa endursetningarvextir að fimm árum liðnum talsvert svigrúm til hækkunar að því gefnu að ráðstöfunartekjur fylgi verðbólgu.
Að framansögðu er lítil ástæða til að letja fólk til að velja óverðtryggð lán með föstum vöxtum til meðallangs tíma yfir verðtryggð, að því gefnu að það ráði við vel við greiðslubyrði óverðtryggða lánsins í upphafi. Mun líklegra er að þróun raungreiðslubyrði óverðtryggðs láns verði hagfelldari með tíma en á verðtryggðu láni, einkum í því tilviki ef valdar eru fastar afborganir af höfuðstól, en þá þurfa að endursetningar vextir að hækka um á bilinu 3-5% á 5 árum til að raungreiðslubyrði haldist óbreytt, jafnvel þótt verðbólga verði hófleg. Því er líklegt að áhyggjur Gylfa og Sigurðar séu sem betur fer heldur of miklar.
Skoðun

Heiðmörk: Gaddavír og girðingar
Auður Kjartansdóttir skrifar

Tuttugu ár af röddum sem áður voru þaggaðar, og framtíðin er okkar
Guðmundur Ingi Þóroddsson skrifar

#blessmeta - önnur grein
Guðrún Hrefna Guðmundsdóttir skrifar

Hvers virði er lambakjöt?
Hafliði Halldórsson skrifar

Lífið er eins og konfektkassi, þú veist aldrei hvernig mola þú færð
Elín Íris Fanndal skrifar

Þjóðareign, trú og skattar
Svanur Guðmundsson skrifar

Hamas og átökin við Ísrael – hvað er ekki sagt upphátt?
Einar G Harðarson skrifar

Gjaldfrjálsar máltíðir fyrir leikskólabörn
Hólmfríður Jennýjar Árnadóttir skrifar

Næstu sólarhringar á Gaza skipta sköpum
Hlynur Már Vilhjálmsson skrifar

Hvernig gengur nýjum kennurum í grunnskólakennslu?
Ingólfur Ásgeir Jóhannesson,Aðalheiður Anna Erlingsdóttir,Andri Rafn Ottesen,Maríanna Jónsdóttir Maríudóttir,Valgerður S. Bjarnadóttir skrifar

Huglæg réttlætiskennd og skattar á verðmætasköpun
Kristinn Karl Brynjarsson skrifar

Loksins fær þyrlan heimili fyrir norðan
Njáll Trausti Friðbertsson skrifar

Opið bréf til stjórnvalda
Elín Ýr Arnar Hafdísardóttir skrifar

Við skuldum þeim að hlusta
Ólafur Adolfsson skrifar

„Litla stúlkan og ruddarnir“ - Hugleiðing um stöðu Íslands á alþj.vettv.
Flosi Þorgeirsson skrifar

Mikilvæg gagnrýni eða tilraun til valdayfirtöku í Sósíalistaflokknum?
Ása Lind Finnbogadóttir skrifar

Matvælaverð hefur nær þrefaldast frá stofnun Viðskiptaráðs!
Sigríður Ingibjörg Ingadóttir skrifar

Alvarleg staða í umhverfi fréttamiðla
Rósa Guðbjartsdóttir skrifar

Stéttarkerfi
Halldóra Lillý Jóhannsdóttir skrifar

Stöðvum Hamas. Einungis þannig getum við stöðvað hryllinginn á Gaza
BIrgir Finnsson skrifar

Dagur líffræðilegrar fjölbreytni 2025
Rannveig Magnúsdóttir,Ole Sandberg,Ragnhildur Guðmundsdóttir,Rebecca Thompson,Skúli Skúlason,Sæunn Júlía Sigurjónsdóttir skrifar

Æfingin skapar meistarann!
Sigurjón Már Fox Gunnarsson skrifar

140 sinnum líklegra að verða fyrir eldingu
Sigurður G. Guðjónsson skrifar

Konum í afplánun fjölgar: Með flókin áföll á bakinu
Tinna Eyberg Örlygsdóttir,Sigríður Ella Jónsdóttir skrifar

Traust í húfi
Eyjólfur Ármannsson skrifar

Verðmætasköpun án virðingar
Berglind Harpa Svavarsdóttir skrifar

Daði Már týnir sjálfum sér
Heiðrún Lind Marteinsdóttir skrifar

Samhljómur við náttúruna og sjálfbæra þróun
Anna María Ágústsdóttir skrifar

Aðgerðir gegn mansali í forgangi
Þorbjörg S. Gunnlaugsdóttir skrifar

Enginn á verðinum – um ábyrgð, framtíðarsýn og mikilvægi forvirkrar stjórnsýslu
Guðjón Heiðar Pálsson skrifar