Ó­dýrt á pappír, dýrt í raun – og þjóðin blæðir

Fasteignafélagið Bjarg er í opinberri umræðu kynnt sem sönnun þess að hægt sé að byggja „ódýrar“ leiguíbúðir fyrir þá sem minnst mega sín. Verkalýðsforysta og stjórnvöld vísa til verkefnisins sem fyrirmynd og leggja áherslu á hagkvæmni, óhagnaðardrifinn tilgang og samfélagslega ábyrgð. Þegar þessi fullyrðing er skoðuð nánar stenst hún þó illa.

Grunnforsenda sem virðist gleymast er einföld: byggingarkostnaður á Íslandi er hár og hann lækkar ekki við það eitt að verkefni sé skilgreint sem félagslegt. Þetta má sjá í opinberum gögnum Hagstofu Íslands, þar sem byggingarkostnaðarvísitala hefur hækkað verulega á undanförnum árum. Íbúðir verða ekki ódýrar vegna góðs vilja, heldur aðeins ef byggt er á ódýrum forsendum – sem ekki er raunin hér.

Vandinn liggur fyrst og fremst í því að ruglað er saman leiguverði eftir niðurgreiðslur og raunverulegum byggingarkostnaði. Þegar þessi tvö atriði eru ekki aðgreind verður auðvelt að selja dýra framkvæmd sem „ódýra“.

Bjarg byggir nýjar íbúðir á þenslutímum, við aðstæður þar sem skortur er á iðnaðarmönnum, launakostnaður er hár og aðföng dýr. Slík verkefni eru unnin af faglegum verktökum og undirverktökum sem starfa á almennum markaði. Íslenskur byggingariðnaður er að stórum hluta í höndum rótgróinna fyrirtækja, svo sem Ístaks, Verkíss, Arons, Eyktar og annarra sambærilegra aðila, sem vinna samkvæmt markaðsverði og faglegum samningum. Þessi fyrirtæki eru hvorki góðgerðastofnanir né sjálfboðaliðar – og það á ekki heldur að ætlast til þess.

Niðurgreiðslur eru ekki hagkvæmni – þær eru tilfærsla. Samkvæmt upplýsingum frá Húsnæðis- og mannvirkjastofnun hefur Bjarg notið verulegs stuðnings ríkis og sveitarfélaga í gegnum stofnframlög. Þau nema um 6,3 milljörðum króna til uppbyggingar á rúmlega 1.100 íbúðum. Þetta er ekki smáatriði, heldur skýr staðfesting á því að „hagkvæmnin“ byggir að verulegu leyti á því að opinberir fjármunir eru settir inn í verkefnið.

Þetta er ekki einsdæmi. Frá því lög um almennar íbúðir tóku gildi árið 2016 hafa ríki og sveitarfélög úthlutað stofnframlögum upp á um 49 milljarða króna til uppbyggingar þúsunda leiguíbúða. Hér er því um að ræða kerfisbundið stuðningsumhverfi, ekki einstakt tilraunaverkefni. Að kalla niðurstöðuna „ódýra“ án þess að gera grein fyrir þessari tilfærslu kostnaðar er einfaldlega rangt.

Byggingarkostnaðurinn sjálfur er jafnframt hár og það er mælt opinberlega. Ef kostnaðurinn er hár er nýbygging ekki „ódýr“ nema einhver annar greiði hluta reikningsins.

Í þessu samhengi er oft bent á að Bjarg sé óhagnaðardrifið félag. Það kann að vera rétt sem lýsing á rekstrarformi, en það breytir ekki byggingarkostnaðinum. Óhagnaðardrifinn rekstur þýðir ekki að kostnaðurinn hverfi, aðeins að áhættan færist frá framkvæmdaraðila yfir á hið opinbera.

Systurfélagið Blær undirstrikar að hér er ekki aðeins um Bjarg að ræða, heldur ákveðið módel. Nýbyggingar á háu kostnaðarstigi eru gerðar viðráðanlegar með opinberum stuðningi og síðan kynntar sem hagkvæmar.

Íbúðir Bjargs og Blæs eru almennt einfaldar í hönnun, án íburðar eða umfangsmikilla sameigna. Þar sem lóðaverð er jafnframt almennt lægra utan dýrustu borgarsvæða er eðlilegt að velta því fyrir sér hvort slíkar forsendur endurspeglist nægilega skýrt í heildarkostnaði og fermetraverði.

Niðurstaðan er skýr: hér er ekki verið að byggja ódýrt húsnæði í raun. Hér er verið að byggja dýrt húsnæði sem er gert viðráðanlegt með niðurgreiðslum.

Það er fullkomlega eðlilegt að samfélag styðji tekjulága og tryggi öruggt leiguhúsnæði. Gagnrýnin snýst ekki um markmiðið, heldur um heiðarleika og ábyrgð.

Það er jafnframt ástæða til að rifja upp að Ísland hefur áður farið þessa leið. Verkamannabústaðakerfið leystist að stórum hluta upp eftir innleiðingu verðtryggingar árið 1979. Íbúðirnar reyndust dýrar og seldust í mörgum tilvikum aðeins vegna þess að kerfið sjálft gat innleyst þær aftur.

Eldri kynslóðir minnast kerfisins oft með hlýju, sem er skiljanlegt. Fyrir verðtryggingu brunnu lán upp í verðbólgu. Þær forsendur eru hins vegar ekki lengur til staðar.

Félagsleg húsnæðiskerfi sem byggjast á dýrum nýbyggingum, skuldsetningu og framkvæmdahvötum án skýrs aðhalds og gagnsæis hafa áður reynst dýr fyrir samfélagið. Sá lærdómur ætti að vega þungt í umræðunni í dag.

Höfundur er athafnamaður.