Þéttari byggð: Hver nýtur ábatans — og hver borgar brúsann? Daði Freyr Ólafsson skrifar 1. júní 2025 20:32 Reykjavíkurborg stendur frammi fyrir húsnæðisvanda. Um þessar mundir eru 2867 íbúðir í byggingu innan gróinna hverfa Reykjavíkur. Markmiðið er göfugt: að styrkja nærþjónustu, létta húsnæðisneyð og draga úr kolefnisspori. Nútímaborgarfræði bendir til þess að þéttari byggð geti hraðað arðsemi grunninnviða á borð við vegakerfi, vatnsveitur, fráveitu, rafmagn, skóla, leikvelli og almenningssamgöngur, innviði sem myndu annars taka lengri tíma að borga sig í dreifðri byggð. Fjölgun íbúa í hverfunum getur stutt við rekstur kaffihúsa, verslana og þjónustu í nærumhverfinu. Og já - rétt þétting getur dregið úr akstri og verndað gróið land á jaðri höfuðborgarsvæðisins. Þetta eru markmið sem erfitt er að mótmæla. En fyrir hverja er þessi byggð og hver greiðir kostnaðinn? Innviðir eldri hverfa eru ekki hannaðir fyrir ótakmarkað álag Áður en við fögnum kostunum verðum við að horfast í augu við hvar þolmörk innviða liggja. Innviðir eldri hverfa eru ekki hannaðir fyrir ótakmarkað álag: lagnir, skólar, vegir og bílastæði hafa efri mörk sem fallegar glærur breyta ekki. Í Reykjavík, með 138 772 íbúa þann 1. janúar 2025, getur aukið álag á þessi kerfi kallað á nýjar fjárfestingar og meira viðhald. Þéttari byggð krefst oft sverari vatnslagna, nýrra stofnæða og öflugri rafmagnskerfa. Háhýsabyggð getur aukið álag á vatnskerfin; án stækkunar eða fjölgunar dælustöðva nær þrýstingur ekki efstu hæðum í öllum hverfum borgarinnar og viðhaldsþörfin eykst. Í tilfelli Reykjavíkur lendir þessi kostnaður að mestu á Orkuveitunni, sem borgin á að mestu. Þessar fjárfestingar geta dregið úr arðsemi fyrirtækisins og þar með lækkað arðgreiðslur til borgarinnar löngu eftir að ákvörðun um þéttingu hefur verið tekin. Þær geta einnig kallað á hækkun gjaldskrár hjá dótturfyrirtækjum Orkuveitunnar, hækkun sem leggst beint á borgarbúa með hærri reikningum fyrir vatn, hita og rafmagn.Húsnæðismarkaðurinn skilur ungt fólk eftir Verðtryggður raunveruleiki ungra kaupenda kallar á raunsæi. Tæplega 260 nýjar íbúðir standa óseldar á þéttingarreitum í Reykjavík árið 2025 samkvæmt opinberum tölum. Þetta sýnir hvernig núverandi framboð getur stuðlað að skakkri stöðu á húsnæðismarkaði. Þétting á vinsælustu lóðunum leiðir oft til dýrra íbúða. Slík uppbygging höfðar fyrst og fremst til eldri einstaklinga sem eru að minnka við sig en vilja samt halda bílunum sínum. Þar sem aðeins 0,4–0,7 bílastæði eru í boði á hverja íbúð stenst þessi uppbygging ekki væntingar þeirra heldur. Þannig missir þéttingin ekki aðeins markhópinn sem hún átti að þjóna, ungt fólk í fyrstu kaupum, heldur líka eldri kaupendur sem hafa efni á kaupunum en finna ekki húsnæði sem hentar þeirra þörfum. Það að fjölga íbúðum leysir ekki húsnæðisvandann nema verðlag, skipulag og hönnun mæti þörfum fólks. Raunveruleg lýðfræðileg blöndun krefst hagkvæmra fermetra en þeir spretta sjaldan upp á dýrustu svæðunum. Kæfður hlátur barna Þriðja atriðið er menningarlegt. Hverfi eru ekki bara skel sem má fylla; þau geyma sögur í steini, litum og hlátri barna í görðunum. Þegar tóm lóð milli eldri húsa er fyllt með fimm hæða kassalaga blokk með hlýlega litapallettu sem varpar skugga á leiksvæði barna glatast stundum það sem gerði svæðið eftirsóknarvert. Þétting án virkrar verndar minja er líkt því að selja arfleifðina til að kaupa fleiri stóla við borð sem þegar er fullt. Hver borgar brúsann? Og þá er það spurningin: Hvort sem hún heitir þétting eða borgarlína er hættan sú að við látum hugmyndina stjórna gögnunum fremur en öfugt. Að komast úr húsnæðiskreppu krefst margvíðra lausna: lóðir verði skipulagðar og úthlutaðar þannig að uppbygging nýtist fjölbreyttum íbúahópum víðs vegar í borginni í stað þess að einblína aðeins á vinsælustu svæðin, tíðar ferðir almenningssamgangna og hæfilega hækkun eldri húsa í sátt við íbúa. Þannig mætti nýta sýndarveruleika til að meta áhrif byggðar og skuggavarpa áður en farið er í framkvæmdir, líkt og fyrirtækið Envalys býður upp á. Þétting ein og sér er ekki silfurkúla húsnæðisvandans í Reykjavík og hún getur orðið að andhverfu sinni ef kostnaðurinn lendir á börnunum okkar sem erfa borgina. Öruggur grunnur Við eigum að fagna framtakssemi, en í sömu andrá krefjast þess að hver ný hæð, hver ný fermetri, standist einfaldar spurningar um hver borgar kostnaðinn, hver nýtur ábatans og hver færir fórnina. Þannig rís borg sem stendur undir eigin þunga – ekki sú sem hrynur undan þunga væntinga sinna eða hrasar á ónýtum gangstéttum sem hún á ekki efni á að laga. Höfundur er verkfræðingur og íbúi í Reykjavík Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Reykjavík Skipulag Mest lesið Evrópumet! Háskólamenntun minnst metin á Íslandi Vilhjálmur Hilmarsson Skoðun Verður greinilega að vera Ísrael Hjörtur J. Guðmundsson Skoðun Þegar ég fékk séns Heiða Ingimarsdóttir Skoðun Þegar samfélagið þagnar Benóný Valur Jakobsson Skoðun Ríkið tekur – landsbyggðirnar fá minna Hjálmar Bogi Hafliðason Skoðun Morðæðið á Gaza - Vitfirringin má ekki eyðileggja mennskuna Jón Baldvin Hannesson Skoðun Dóru Björt svarað! Jón G. Hauksson Skoðun Þegar þeir sem segjast þjóna þjóðinni ráðast á hana Ágústa Árnadóttir Skoðun Ekki mínir hagsmunir Berglind Hlín Baldursdóttir Skoðun Ísland og hafið: viðbrögð við brotum Ísraels á alþjóðalögum Inga Björk Margrétar Bjarnadóttir,Magnús Magnússon Skoðun Skoðun Skoðun Hoppað yfir girðingarnar Vilhjálmur Árnason skrifar Skoðun Þegar ég fékk séns Heiða Ingimarsdóttir skrifar Skoðun Verður greinilega að vera Ísrael Hjörtur J. Guðmundsson skrifar Skoðun Evrópumet! Háskólamenntun minnst metin á Íslandi Vilhjálmur Hilmarsson skrifar Skoðun Ríkið tekur – landsbyggðirnar fá minna Hjálmar Bogi Hafliðason skrifar Skoðun Snjallasta stefnubreyting Samfylkingarinnar Jóhann Frímann Arinbjarnarson skrifar Skoðun Þegar samfélagið þagnar Benóný Valur Jakobsson skrifar Skoðun Stjórnleysi í íslenskri dýravernd Árni Stefán Árnason skrifar Skoðun Olíumjólk Sigurður Ingi Friðleifsson skrifar Skoðun Leikskólagjöld í Kópavogi þau hæstu á landinu Örn Arnarson skrifar Skoðun Pólitískur gúmmítékki Jens Garðar Helgason skrifar Skoðun Þegar bændur bregðast dýrum sínum – Valda þeim þjáningu og skelfilegum dauðdaga Ole Anton Bieltvedt skrifar Skoðun Morðæðið á Gaza - Vitfirringin má ekki eyðileggja mennskuna Jón Baldvin Hannesson skrifar Skoðun Orðsins fyllsta merking Eiríkur Kristjánsson skrifar Skoðun Dóru Björt svarað! Jón G. Hauksson skrifar Skoðun Ísland og hafið: viðbrögð við brotum Ísraels á alþjóðalögum Inga Björk Margrétar Bjarnadóttir,Magnús Magnússon skrifar Skoðun Ekki mínir hagsmunir Berglind Hlín Baldursdóttir skrifar Skoðun Ætlar vinstri meirihlutinn að skila auðu? Þórdís Lóa Þórhalldóttir skrifar Skoðun Óásættanleg málsmeðferð Linda Íris Emilsdóttir,Katrín Oddsdóttir skrifar Skoðun Fjárfestavernd sem gengur of langt? Baldvin Ingi Sigurðsson skrifar Skoðun Æfðu þig í virkum og uppbyggilegum viðbrögðum Ingrid Kuhlman skrifar Skoðun Samþjöppunin hefur ekkert að gera með veiðigjöldin Sigurjón Þórðarson skrifar Skoðun Aðför Vinnueftirlits að hagsmunum slasaðra. Steinar Harðarson skrifar Skoðun Þegar þeir sem segjast þjóna þjóðinni ráðast á hana Ágústa Árnadóttir skrifar Skoðun Karlar, piltar og strákar Jón Pétur Zimsen skrifar Skoðun Eiga ellilífeyrir og örorkubætur að fylgja launavísitölu? Haukur Arnþórsson skrifar Skoðun Ísland verður að vernda hafið og fiskimiðin frá námuvinnslu á hafsbotni Laura Sólveig Lefort Scheefer,Þorgerður María Þorbjarnardóttir,Árni Finnsson,Sæunn Júlía Sigurjónsdóttir,Belén García Ovide,Huld Hafliðadóttir skrifar Skoðun Nennið þið plís blessaða ríkisstjórn! Derek T. Allen skrifar Skoðun Ertu klár? Jakob Smári Magnússon skrifar Skoðun Kengúrur eða Þorskar: Hver forritar framtíð Íslands? Björgmundur Örn Guðmundsson skrifar Sjá meira
Reykjavíkurborg stendur frammi fyrir húsnæðisvanda. Um þessar mundir eru 2867 íbúðir í byggingu innan gróinna hverfa Reykjavíkur. Markmiðið er göfugt: að styrkja nærþjónustu, létta húsnæðisneyð og draga úr kolefnisspori. Nútímaborgarfræði bendir til þess að þéttari byggð geti hraðað arðsemi grunninnviða á borð við vegakerfi, vatnsveitur, fráveitu, rafmagn, skóla, leikvelli og almenningssamgöngur, innviði sem myndu annars taka lengri tíma að borga sig í dreifðri byggð. Fjölgun íbúa í hverfunum getur stutt við rekstur kaffihúsa, verslana og þjónustu í nærumhverfinu. Og já - rétt þétting getur dregið úr akstri og verndað gróið land á jaðri höfuðborgarsvæðisins. Þetta eru markmið sem erfitt er að mótmæla. En fyrir hverja er þessi byggð og hver greiðir kostnaðinn? Innviðir eldri hverfa eru ekki hannaðir fyrir ótakmarkað álag Áður en við fögnum kostunum verðum við að horfast í augu við hvar þolmörk innviða liggja. Innviðir eldri hverfa eru ekki hannaðir fyrir ótakmarkað álag: lagnir, skólar, vegir og bílastæði hafa efri mörk sem fallegar glærur breyta ekki. Í Reykjavík, með 138 772 íbúa þann 1. janúar 2025, getur aukið álag á þessi kerfi kallað á nýjar fjárfestingar og meira viðhald. Þéttari byggð krefst oft sverari vatnslagna, nýrra stofnæða og öflugri rafmagnskerfa. Háhýsabyggð getur aukið álag á vatnskerfin; án stækkunar eða fjölgunar dælustöðva nær þrýstingur ekki efstu hæðum í öllum hverfum borgarinnar og viðhaldsþörfin eykst. Í tilfelli Reykjavíkur lendir þessi kostnaður að mestu á Orkuveitunni, sem borgin á að mestu. Þessar fjárfestingar geta dregið úr arðsemi fyrirtækisins og þar með lækkað arðgreiðslur til borgarinnar löngu eftir að ákvörðun um þéttingu hefur verið tekin. Þær geta einnig kallað á hækkun gjaldskrár hjá dótturfyrirtækjum Orkuveitunnar, hækkun sem leggst beint á borgarbúa með hærri reikningum fyrir vatn, hita og rafmagn.Húsnæðismarkaðurinn skilur ungt fólk eftir Verðtryggður raunveruleiki ungra kaupenda kallar á raunsæi. Tæplega 260 nýjar íbúðir standa óseldar á þéttingarreitum í Reykjavík árið 2025 samkvæmt opinberum tölum. Þetta sýnir hvernig núverandi framboð getur stuðlað að skakkri stöðu á húsnæðismarkaði. Þétting á vinsælustu lóðunum leiðir oft til dýrra íbúða. Slík uppbygging höfðar fyrst og fremst til eldri einstaklinga sem eru að minnka við sig en vilja samt halda bílunum sínum. Þar sem aðeins 0,4–0,7 bílastæði eru í boði á hverja íbúð stenst þessi uppbygging ekki væntingar þeirra heldur. Þannig missir þéttingin ekki aðeins markhópinn sem hún átti að þjóna, ungt fólk í fyrstu kaupum, heldur líka eldri kaupendur sem hafa efni á kaupunum en finna ekki húsnæði sem hentar þeirra þörfum. Það að fjölga íbúðum leysir ekki húsnæðisvandann nema verðlag, skipulag og hönnun mæti þörfum fólks. Raunveruleg lýðfræðileg blöndun krefst hagkvæmra fermetra en þeir spretta sjaldan upp á dýrustu svæðunum. Kæfður hlátur barna Þriðja atriðið er menningarlegt. Hverfi eru ekki bara skel sem má fylla; þau geyma sögur í steini, litum og hlátri barna í görðunum. Þegar tóm lóð milli eldri húsa er fyllt með fimm hæða kassalaga blokk með hlýlega litapallettu sem varpar skugga á leiksvæði barna glatast stundum það sem gerði svæðið eftirsóknarvert. Þétting án virkrar verndar minja er líkt því að selja arfleifðina til að kaupa fleiri stóla við borð sem þegar er fullt. Hver borgar brúsann? Og þá er það spurningin: Hvort sem hún heitir þétting eða borgarlína er hættan sú að við látum hugmyndina stjórna gögnunum fremur en öfugt. Að komast úr húsnæðiskreppu krefst margvíðra lausna: lóðir verði skipulagðar og úthlutaðar þannig að uppbygging nýtist fjölbreyttum íbúahópum víðs vegar í borginni í stað þess að einblína aðeins á vinsælustu svæðin, tíðar ferðir almenningssamgangna og hæfilega hækkun eldri húsa í sátt við íbúa. Þannig mætti nýta sýndarveruleika til að meta áhrif byggðar og skuggavarpa áður en farið er í framkvæmdir, líkt og fyrirtækið Envalys býður upp á. Þétting ein og sér er ekki silfurkúla húsnæðisvandans í Reykjavík og hún getur orðið að andhverfu sinni ef kostnaðurinn lendir á börnunum okkar sem erfa borgina. Öruggur grunnur Við eigum að fagna framtakssemi, en í sömu andrá krefjast þess að hver ný hæð, hver ný fermetri, standist einfaldar spurningar um hver borgar kostnaðinn, hver nýtur ábatans og hver færir fórnina. Þannig rís borg sem stendur undir eigin þunga – ekki sú sem hrynur undan þunga væntinga sinna eða hrasar á ónýtum gangstéttum sem hún á ekki efni á að laga. Höfundur er verkfræðingur og íbúi í Reykjavík
Ísland og hafið: viðbrögð við brotum Ísraels á alþjóðalögum Inga Björk Margrétar Bjarnadóttir,Magnús Magnússon Skoðun
Skoðun Þegar bændur bregðast dýrum sínum – Valda þeim þjáningu og skelfilegum dauðdaga Ole Anton Bieltvedt skrifar
Skoðun Ísland og hafið: viðbrögð við brotum Ísraels á alþjóðalögum Inga Björk Margrétar Bjarnadóttir,Magnús Magnússon skrifar
Skoðun Ísland verður að vernda hafið og fiskimiðin frá námuvinnslu á hafsbotni Laura Sólveig Lefort Scheefer,Þorgerður María Þorbjarnardóttir,Árni Finnsson,Sæunn Júlía Sigurjónsdóttir,Belén García Ovide,Huld Hafliðadóttir skrifar
Ísland og hafið: viðbrögð við brotum Ísraels á alþjóðalögum Inga Björk Margrétar Bjarnadóttir,Magnús Magnússon Skoðun