Fyrirvarar í kaupsamningum um fasteignir Hildur Ýr Viðarsdóttir skrifar 6. júní 2014 07:00 Það er orðið mjög algengt að gera fyrirvara af ýmsu tagi við tilboð í kaup á fasteignum. Þegar seljandi hefur samþykkt kauptilboð í fasteign eða kaupandi samþykkt gagntilboð seljanda þá er kominn á kaupsamningur um viðkomandi fasteign sem aðilar eru bundnir af nema annað komi til. Yfirleitt er þó slíkum samþykktum tilboðum fylgt eftir með undirritun skjals sem kallast kaupsamningur. En hvaða þýðingu hafa þá fyrirvararnir? Algengt er að settir séu fyrirvarar í kauptilboð um til dæmis fjármögnun, frekari skoðun kaupanda og sölu á fasteign kaupanda. Ef þau atvik, sem fyrirvari varðar, ganga ekki eftir þá fellur samningurinn í heild sinni niður að liðnum tveimur mánuðum frá því hann komst á nema um annað sé samið. Þetta þýðir að ef gerður er fyrirvari í kauptilboði um fjármögnun og fjármögnun tekst ekki þá fellur samningurinn niður að liðnum tveimur mánuðum nema samið sé um annað tímamark. Af dómum Hæstaréttar Íslands má ráða að það er á ábyrgð þess sem gerir fyrirvarann að tilkynna gagnaðilanum um það þegar þau atvik sem fyrirvarinn varðar hafa gengið eftir. Geri hann það ekki getur samningurinn fallið niður þrátt fyrir að fyrirvarinn hafi gengið eftir.Þurfa að gæta sín Kaupendur og seljendur fasteigna þurfa því að gæta sín þegar settir eru inn fyrirvarar í tilboð í kaup á fasteignum. Sem dæmi þarf kaupandi sem gert hefur fyrirvara um fjármögnun að gera ráðstafanir til að tryggja sér slíka fjármögnun í tæka tíð, en annars getur samningurinn fallið niður. Þá þarf sá sem gerir fyrirvarann að passa að tilkynna gagnaðilum um það þegar fyrirvarinn hefur gengið eftir. Það þarf hann að gera innan tveggja mánaða hafi ekki verið samið um lengri frest. Munnlegar tilkynningar eru nægjanlegar en réttast er þó að senda slíkar tilkynningar skriflega, enda er erfitt eftir á að sanna að slík tilkynning hafi verið send og hvers efnis munnleg tilkynning hefur verið. Aðilar að fasteignakaupum ættu ekki að gera fyrirvara í kauptilboði nema þörf krefji. Áform raskast og keðjuverkun getur átt sér stað fyrir ýmsa ef þeir ganga ekki eftir eða ef láist að tilkynna gagnaðilanum um að þeir hafi gengið eftir. Þá geta fyrirvarar verið bagalegir fyrir seljanda eignar þar sem hann getur ekki verið viss um að eignin sé seld fyrr en fyrirvarinn hefur gengið eftir. Eitthvað hefur borið á því að hugsanlegir kaupendur fasteignar hafi nýtt sér þessa reglu til að gera tilboð í fasteign með fyrirvara og tryggt sér þar með eign en haft í hendi sér hvort þeir kjósa að láta fyrirvarann ganga eftir. Með því tryggja aðilar að eignin sé ekki seld öðrum og fá ákveðinn umþóttunartíma þar sem þeir hafa í hendi sér hvort fyrirvari verði uppfylltur eða ekki. Varast ber að samþykkja slíka fyrirvara. Að lokum má nefna að hægt er að bregðast við slíkum fyrirvörum með því að setja inn ákvæði í tilboðið um skyldu viðkomandi til að leitast við að láta fyrirvarann ganga eftir eða með því að inntak fyrirvarans sé skýrt nánar. Með því móti verður ekki lengur unnt að bera fyrir sig fyrirvara eftir geðþótta. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Mest lesið Sjómenn til hamingju! Lilja Rafney Magnúsdóttir Skoðun Leyfum mennskunni að sigra Anna Hildur Hildibrandsdóttir Skoðun Fjölskyldan fyrst Hólmfríður Jennýjar Árnadóttir Skoðun Landbúnaður á tímamótum – Við þurfum nýja stefnu Guðjón Sigurbjartsson Skoðun Um spretthóp og lestrarkennslu. Hvatning til mennta- og barnamálaráðherra um faglega starfshætti Auður Soffíu Björgvinsdóttir Skoðun Hvað er markaðsverð á fiski? Sverrir Haraldsson Skoðun Á uppgjör frá TR að koma eldri borgurum á óvart? Björn Snæbjörnsson Skoðun Frá, frá, frá. Fúsa liggur á Eiríkur Hjálmarsson Skoðun Borgarlína, barnleysi og bíllaus lífstíll – hentar það Kópavogi? Einar Jóhannes Guðnason Skoðun Við eigum allt. Af hverju finnst okkur samt vanta eitthvað? Valentina Klaas Skoðun Skoðun Skoðun Landbúnaður á tímamótum – Við þurfum nýja stefnu Guðjón Sigurbjartsson skrifar Skoðun Sjómenn til hamingju! Lilja Rafney Magnúsdóttir skrifar Skoðun Leyfum mennskunni að sigra Anna Hildur Hildibrandsdóttir skrifar Skoðun Fjölskyldan fyrst Hólmfríður Jennýjar Árnadóttir skrifar Skoðun Hvað er markaðsverð á fiski? Sverrir Haraldsson skrifar Skoðun Tími til kerfisbundinna breytinga í samfélagstúlkun – ákall til stjórnvalda Anna Karen Svövudóttir skrifar Skoðun Fæðing Ísraels - Líkum misþyrmt BIrgir Dýrfjörð skrifar Skoðun Við eigum allt. Af hverju finnst okkur samt vanta eitthvað? Valentina Klaas skrifar Skoðun Um spretthóp og lestrarkennslu. Hvatning til mennta- og barnamálaráðherra um faglega starfshætti Auður Soffíu Björgvinsdóttir skrifar Skoðun Tíðaheilbrigði er lykilatriði í jafnrétti kynjanna Berit Mueller skrifar Skoðun Þjóðarmorð – frá orðfræðilegu sjónarmiði Eiríkur Rögnvaldsson skrifar Skoðun Borgarlína, barnleysi og bíllaus lífstíll – hentar það Kópavogi? Einar Jóhannes Guðnason skrifar Skoðun Þakkir til starfsfólk Janusar Sigrún Ósk Bergmann skrifar Skoðun Mun gervigreindin senda konur heim? Björgmundur Örn Guðmundsson skrifar Skoðun Frá, frá, frá. Fúsa liggur á Eiríkur Hjálmarsson skrifar Skoðun Nokkur orð um stöðuna Dögg Þrastardóttir skrifar Skoðun Kynbundinn munur í tekjum á efri árum Sigríður Ingibjörg Ingadóttir,Steinunn Bragadóttir skrifar Skoðun #blessmeta – þriðja grein Guðrún Hrefna Guðmundsdóttir skrifar Skoðun Hvernig tryggir þú stærstu fjárfestingu lífins? Berglind Halla Elíasdóttir skrifar Skoðun Ritunarramminn - verkfæri fyrir kennara! Katrín Ósk Þráinsdóttir skrifar Skoðun Hvalveiðar eru ekki mannréttindi. Þetta er atvinnugrein sem hefur mistekist Ed Goodall skrifar Skoðun Feluleikur Þorgerðar Katrínar Hjörtur J. Guðmundsson skrifar Skoðun Ráðalaus ráðherra Högni Elfar Gylfason skrifar Skoðun Spólum til baka Snævar Ingi Sveinsson skrifar Skoðun Sögulegur dómur Hæstaréttar – staðfestir sjálfstæði Alþingis Erna Bjarnadóttir skrifar Skoðun Að vera fatlaður á Íslandi er full vinna Birna Ösp Traustadóttir skrifar Skoðun Sæluríkið Ísland Einar Helgason skrifar Skoðun Áskorun til Alþingis: Tryggið almannahagsmuni - afnemið samkeppnisundanþágu afurðastöðvanna Benedikt S. Benediktsson,Breki Karlsson,Halla Gunnarsdóttir,Ólafur Stephensen skrifar Skoðun Stormurinn gegn stóðhryssunni Hallgerður Ljósynja Hauksdóttir skrifar Skoðun Kallið þið þetta fjölbreytni? Hermann Borgar Jakobsson skrifar Sjá meira
Það er orðið mjög algengt að gera fyrirvara af ýmsu tagi við tilboð í kaup á fasteignum. Þegar seljandi hefur samþykkt kauptilboð í fasteign eða kaupandi samþykkt gagntilboð seljanda þá er kominn á kaupsamningur um viðkomandi fasteign sem aðilar eru bundnir af nema annað komi til. Yfirleitt er þó slíkum samþykktum tilboðum fylgt eftir með undirritun skjals sem kallast kaupsamningur. En hvaða þýðingu hafa þá fyrirvararnir? Algengt er að settir séu fyrirvarar í kauptilboð um til dæmis fjármögnun, frekari skoðun kaupanda og sölu á fasteign kaupanda. Ef þau atvik, sem fyrirvari varðar, ganga ekki eftir þá fellur samningurinn í heild sinni niður að liðnum tveimur mánuðum frá því hann komst á nema um annað sé samið. Þetta þýðir að ef gerður er fyrirvari í kauptilboði um fjármögnun og fjármögnun tekst ekki þá fellur samningurinn niður að liðnum tveimur mánuðum nema samið sé um annað tímamark. Af dómum Hæstaréttar Íslands má ráða að það er á ábyrgð þess sem gerir fyrirvarann að tilkynna gagnaðilanum um það þegar þau atvik sem fyrirvarinn varðar hafa gengið eftir. Geri hann það ekki getur samningurinn fallið niður þrátt fyrir að fyrirvarinn hafi gengið eftir.Þurfa að gæta sín Kaupendur og seljendur fasteigna þurfa því að gæta sín þegar settir eru inn fyrirvarar í tilboð í kaup á fasteignum. Sem dæmi þarf kaupandi sem gert hefur fyrirvara um fjármögnun að gera ráðstafanir til að tryggja sér slíka fjármögnun í tæka tíð, en annars getur samningurinn fallið niður. Þá þarf sá sem gerir fyrirvarann að passa að tilkynna gagnaðilum um það þegar fyrirvarinn hefur gengið eftir. Það þarf hann að gera innan tveggja mánaða hafi ekki verið samið um lengri frest. Munnlegar tilkynningar eru nægjanlegar en réttast er þó að senda slíkar tilkynningar skriflega, enda er erfitt eftir á að sanna að slík tilkynning hafi verið send og hvers efnis munnleg tilkynning hefur verið. Aðilar að fasteignakaupum ættu ekki að gera fyrirvara í kauptilboði nema þörf krefji. Áform raskast og keðjuverkun getur átt sér stað fyrir ýmsa ef þeir ganga ekki eftir eða ef láist að tilkynna gagnaðilanum um að þeir hafi gengið eftir. Þá geta fyrirvarar verið bagalegir fyrir seljanda eignar þar sem hann getur ekki verið viss um að eignin sé seld fyrr en fyrirvarinn hefur gengið eftir. Eitthvað hefur borið á því að hugsanlegir kaupendur fasteignar hafi nýtt sér þessa reglu til að gera tilboð í fasteign með fyrirvara og tryggt sér þar með eign en haft í hendi sér hvort þeir kjósa að láta fyrirvarann ganga eftir. Með því tryggja aðilar að eignin sé ekki seld öðrum og fá ákveðinn umþóttunartíma þar sem þeir hafa í hendi sér hvort fyrirvari verði uppfylltur eða ekki. Varast ber að samþykkja slíka fyrirvara. Að lokum má nefna að hægt er að bregðast við slíkum fyrirvörum með því að setja inn ákvæði í tilboðið um skyldu viðkomandi til að leitast við að láta fyrirvarann ganga eftir eða með því að inntak fyrirvarans sé skýrt nánar. Með því móti verður ekki lengur unnt að bera fyrir sig fyrirvara eftir geðþótta.
Um spretthóp og lestrarkennslu. Hvatning til mennta- og barnamálaráðherra um faglega starfshætti Auður Soffíu Björgvinsdóttir Skoðun
Skoðun Tími til kerfisbundinna breytinga í samfélagstúlkun – ákall til stjórnvalda Anna Karen Svövudóttir skrifar
Skoðun Um spretthóp og lestrarkennslu. Hvatning til mennta- og barnamálaráðherra um faglega starfshætti Auður Soffíu Björgvinsdóttir skrifar
Skoðun Borgarlína, barnleysi og bíllaus lífstíll – hentar það Kópavogi? Einar Jóhannes Guðnason skrifar
Skoðun Kynbundinn munur í tekjum á efri árum Sigríður Ingibjörg Ingadóttir,Steinunn Bragadóttir skrifar
Skoðun Hvalveiðar eru ekki mannréttindi. Þetta er atvinnugrein sem hefur mistekist Ed Goodall skrifar
Skoðun Áskorun til Alþingis: Tryggið almannahagsmuni - afnemið samkeppnisundanþágu afurðastöðvanna Benedikt S. Benediktsson,Breki Karlsson,Halla Gunnarsdóttir,Ólafur Stephensen skrifar
Um spretthóp og lestrarkennslu. Hvatning til mennta- og barnamálaráðherra um faglega starfshætti Auður Soffíu Björgvinsdóttir Skoðun