Er fasteignabóla á Íslandi?

Lítið framboð á húsnæði, sérstaklega á minni eignum, hefur verið lengi í umræðunni. Of lítið hefur verið byggt af íbúðum á liðnum árum til að anna þörf markaðarins og þær sem hafa verið byggðar eru margar í dýrari kantinum. Fyrstu kaupendum fer fjölgandi ásamt auknu innfluttu vinnuafli og ferðamönnum sem hefur allt leitt til aukinnar eftirspurnar umfram það sem gera mátti ráð fyrir. Væntingar hafa því verið undirliggjandi um hækkandi verð.

Við sem störfum á fasteigna markaði urðum áþreifanlega vör við ákveðin kaflaskil eftir birtingu greiningarskýrslu Arion banka nú í lok janúar, þar sem spáð var 30 prósenta hækkun á næstu þremur árum. Sálfræði markaðarins tók völdin enda eðlilegt að seljendur vilji fá sem hæst verð fyrir sína eign. Sú umræða um fasteignamarkaðinn sem fylgdi í kjölfarið gerði það að verkum að seljendur kipptu að sér höndum og í framboðsþurrð reiknaðist hækkunin inn í fasteignaverð mun hraðar en ella. Smærri íbúðir seldust strax á yfirverði og þeir sem voru í stækkunarhugleiðingum flýttu sér að kaupa.

Sú hækkun hefur þó aðeins fjarað út, markaðurinn er nú að róast og hefur leitað í meira jafnvægi. Það bendir til þess að væntingar séu nú um hóflegar hækkanir. Einnig berast fréttir af fleiri byggingarlóðum, nú síðast í Úlfarsárdal, þó þær eignir komi augljóslega ekki alveg á næstunni inn á markaðinn.

Sálfræði fasteignamarkaðar byggist á væntingum um verð, framboð, aðgengi og kjör lánsfjármagns. Greiningaraðilar verða að gæta að því með hvaða hætti þeir setja fram álit sitt. Þeir hafa mótandi áhrif á væntingar fólks sem getur leitt til offjárfestingar og vandamála ef spárnar ganga ekki eftir. Framsetning niðurstaðna verður að vera ábyrg og ekki tekin úr samhengi við áhættuna sem fylgir því að kaupa fasteign dýru verði.

Eðli eignabóla er að þær eru drifnar af óraunhæfum væntingum. Efnahagsástand er gott í dag, vextir lágir og aðgengi að lánsfé gott. Í ljósi strangara greiðslumats verður að ætla að undirliggjandi geta fólks til að greiða af fasteignalánum sé betri nú en fyrir hrun og því ólíklegt að um bólumyndun sé að ræða þrátt fyrir hækkandi verð.

Greinin birtist fyrst í Markaðnum, fylgiriti Fréttablaðsins um viðskipti og efnahagsmál.