Tekist á um réttaráhrif broskalla fyrir Héraðsdómi Reykjavíkur

Tekist var á um það fyrir Héraðsdómi Reykjavíkur hvaða réttaráhrif broskallar hafa í samskiptum í máli sem höfðað var vegna vanefndar á kaupsamningi um fasteign.

Maður höfðaði málið vegna kaupa á íbúð við Skeljagranda í Reykjavík og krafðist þess að gefið yrði út afsal þar sem hann taldi að bindandi kaupsamningur hefði komst á milli sín og konu, seljanda íbúðarinnar. 

Kaupin voru háð þeim fyrirvara að kaupandinn stæðist greiðslumat hjá viðskiptabanka sínum og tækist að selja sína eigin íbúð innan 20 daga frá því hann samþykkti gagntilboð seljanda um verð á íbúðinni á Skeljagranda. Í dómnum var rakið að maðurinn hefði staðið við þetta.

Í ljós kom að á íbúðinni var áhvílandi veðskuldabréf sem seljandi eignarinnar kannaðist ekki við og sakaði hún fyrrverandi tengdason sinn um að hafa falsað undirritun sína á lán hjá Lífeyrissjóði verslunarmanna og í tvígang gert skilmálabreytingu á veðskuldabréfinu án hennar vitundar. Í kjölfarið hófu starfsmenn fasteignasölunnar Mikluborgar að leysa málið þannig að hægt væri að ganga frá kaupunum. Í janúar 2016 voru þeir í samskiptum við konuna í þessum tilgangi. 

Hinn 27. janúar spurði sölumaður hjá Mikluborg konuna hvenær hún gæti hitt þau á fasteignasölunni til að fara yfir stöðuna. Hann spurði jafnframt hvenær „hennar maður“ kæmi í bæinn og átti þá við núverandi tengdason hennar sem var að aðstoða hana við kaupin en ekki hinn sviksama eldri tengdason. 

Í dómnum segir: „Stefnda svaraði því til að hún skyldi spyrja tengdasoninn og sendi líka broskall með skeytinu.“ Í kjölfarið fylgdu frekari samskipti með brosköllum og þær upplýsingar bárust frá konunni að hún væri væntanleg til landsins 20. febrúar 2016 en hún hafði farið til Flórída fyrr sama mánaðar.  

Lögmaður konunnar sendi síðan bréf til kaupanda 1. mars 2016 þar sem tilkynnt var um riftun á kauptilboði. Kaupandinn þinglýsti hins vegar samþykktu og undirrituðu kauptilboði 16. mars 2016. 

Broskallar ekki annað en kurteisi í samskiptum

Konan byggði á því að broskallar sem hún sendi í samskiptum við starfsmenn fasteignasölunnar Mikluborgar hefðu ekki aðra þýðingu en kurteisi í samskiptum. Í þeim hafi ekki falist nokkurs konar staðfesting af hennar hálfu.

„Tilvísanir í broskalla og textaskilaboð í stefnu séu aðeins fyrirsláttur og sýni hvorki né sanni að stefnda hafi samþykkt framlengingu á neinum fyrirvörum. Þó stefnda svari skilaboðum eða öðrum erindum fasteignasala, hvort sem er með brosköllum eða ekki, þá hafi það ekki þau réttaráhrif að fyrirvörum sé aflétt. Kurteisi stefndu í garð fasteignasala verði ekki metin henni í óhag, enda feli efnislegt innihald umræddra skilaboða ekki í sér samþykki hennar fyrir einu né neinu. Þvert á móti mátti stefnda treysta því að samskipti hennar við fasteignasala, sem bæru þá skyldu að lögum að gæta hagsmuna hennar í hvívetna, yrðu ekki notuð gegn henni á þann hátt sem málatilbúnaður stefnanda ber með sér,“ segir í dómnum um þessar varnir stefndu. 

Þær dugðu þó ekki til og konan var dæmd í málinu til að gefa út afsal fyrir íbúðinni á Skeljagranda. Broskallarnir höfðu ekki úrslitaþýðingu í málinu því fyrir lá samþykki kaupanda fyrir skriflegu gagntilboði. Samkvæmt 7. gr. laga um fasteignakaup er kaupsamningur um fasteign bindandi þegar skriflegt tilboð hefur verið samþykkt af móttakanda þess með undirskrift enda felist í því skuldbinding um greiðslu kaupverðs og afhendingu fasteignar.

Konan var jafnframt dæmd til að greiða manninum sem keypti íbúðina 118 þúsund krónur ásamt dráttarvöxtum vegna kostnaðar hans á leigu á geymslu undir búslóð hans sem ekki hefði komið til ef hún hefði efnt kaupsamninginn og þá var hún dæmd til að greiða honum 1,9 milljónir króna í málskostnað.