Rangt skilgreindur forsendubrestur

Þessa dagana er mikið rætt um forsendubrestinn og stökkbreyttu verðtryggðu húsnæðislánin og svo aðgerðir ríkisstjórnarinnar vegna forsendubrestsins.

Ég vil hér benda á að hækkun verðtryggðu lánanna eftir hrun er ekki vandamálið, heldur innistæðulaus hækkun íbúðaverðs fyrir hrun, aðallega árin 2004 til 2007. Með því að skoða vísitölur um hækkun íbúðaverðs, verðtryggingar og launa árin fyrir hrun sést þessi innistæðulausa hækkun íbúðaverðs greinilega. Árin fyrir hrun var auðvelt að fá lán til íbúðakaupa og þá var það hugsunarhátturinn að ekki væri hægt að tapa á því að kaupa húsnæði. Margir voru að kaupa húsnæði þá og kaupin gengu þannig að ekkert tiltökumál var að hækka tilboð 1 m.kr. í dag og aðra milljón á morgun til að ná því húsnæði sem átti að kaupa. Þó að 1 m.kr. hækkun þýddi ca. 6 þ.kr. hærri greiðslur á mánuði næstu 30 árin eða svo, þá var það talið lítið mál í uppsveiflunni fyrir hrun.

Á meðfylgjandi mynd af hagtölum árin 1996 til 2013 sést greinilega að þeir sem keyptu húsnæði á yfirverði árin 2004 til 2007 lentu í miklum vandræðum árin eftir hrun þegar húsnæðisverðið snarlækkaði og verðtryggðu lánin hækkuðu. Þeir sem ekki keyptu húsnæði á þessum árum (þ.m.t. undirritaður) lentu ekki í vandræðum vegna húsnæðislána þar sem hækkun launa, húsnæðis og verðtryggingar héldust í hendur ef horft er fram hjá hækkun og svo lækkun húsnæðis árin 2004 til 2010.

Til að skýra þetta betur eru hér sýnd 4 tilbúin dæmi með notkun vísitölumyndarinnar, dæmi sem sýna hvað gerðist að meðaltali hjá íbúðaeigendum.

Dæmin eru um kaup íbúðarhúsnæðis í janúar árið 2000, 2004, 2006 og 2008 og þau borin saman við íbúðarverð, stöðu verðtryggðra lána og eigið fé í janúar 2010. Í öllum tilfellum eru íbúðakaupin fjármögnuð 80% með verðtryggðu láni og 20% með eigið fé og verð íbúðar er sett 25 m.kr. í jan. 2010.

Á dæmunum sést greinilega að þeir sem keyptu íbúðir árin 2000 og 2004 og seldu árið 2010 voru að auka eigið fé sitt í íbúðunum. Aftur á móti voru þeir sem keyptu íbúðir árin 2006 og 2008 og seldu 2010 að tapa öllu eigin fé í íbúðinni og verðtryggðu lánin komin yfir verð íbúðarinnar. Þetta vil ég meina að sé vandamálið í hnotskurn.

Að trúa hagtölum

Miðað við að hagtölum sé trúað, þá sýnir myndin söguna frá 1996. Þá var verðtryggða vísitalan yfir launavísitölunni (þetta eru vísitölugrunnar frá mismunandi tímum). Smám saman dregur launavísitalan á verðtrygginguna með tilheyrandi kaupmáttaraukningu og á árinu 2001 liggja þessar tvær vísitölur nánast saman. Eftir það hækkar launavísitalan meira en verðtryggingin (áfram kaupmáttaraukning) til hrunsins árið 2008 þegar verðtryggingin dregur á launavísitöluna með tilheyrandi kaupmáttarrýrnun, en allt tímabilið er launavísitalan yfir verðtryggingunni og virðist launavísitalan vera að hækka meira en verðtryggingin síðustu misserin. Í stuttu máli segir þetta manni að hlutfallslega er greiðslubyrgði almennings vegna verðtryggðra húsnæðislána að lækka síðustu 18 árin.

Niðurstaðan samkvæmt því sem lesið er út úr myndinni er því sú að fyrst og fremst ætti að aðstoða þá sem voru að kaupa sína fyrstu íbúð umrædd ár 2004 til 2008 eða voru að stækka við sig þá. Aðrir ættu ekki að fá aðstoð/niðurgreiðslu lána og svo sést á myndinni að þeir sem voru að minnka við sig húsnæði þessi ár græddu vel á því. Með boðaðri almennri lækkun lána er í raun verið að strika út lækkun til þeirra sem hafa þegar fengið leiðréttingu og svo er spurning hvort einhverjir sitji ekki eftir með of litla leiðréttingu.

AÐ BÚA TIL FORSENDUBREST

Hér vil ég benda á að líkleg afleiðing boðaðrar skuldalækkunar er um 20% lækkun íbúðaverðs. Með því er verið að búa til svipað misgengi íbúðaverðs og fasteignalána og gerðist eftir hrun þar sem fjöldi manns kemur til með að skulda um 120% af verðmati síns húsnæðis ef lækkun húsnæðis gengur eftir. Er ekki óþarfi að búa til svona misgengi meðvitað eða ætla menn þá að fara aftur í almennar skuldalækkanir?

Stóri forsendubresturinn var innistöðulaus hækkun húsnæðisverðs árin 2004 til 2008 (hækkun húsnæðis var 84,4% frá jan. 2004 til jan. 2009 meðan verðtryggða vísitalan hækkaði 42,6% á sama tíma), en ekki hækkun verðtryggðra lána um 16,4% árið 2008 og 8,6% árið 2009.

FORSENDUBRESTURINN UPP ÚR 1980

Til fróðleiks er hér rifjað upp þegar undirritaður stækkaði við sig íbúðarhúsnæði sitt árið 1980 og tók til þess verðtryggt viðbótarlán frá Íbúðalánasjóði og óverðtryggt lífeyrissjóðslán. Þá var mikil verðbólga og kom rukkun ári seinna frá lífeyrissjóðnum um 1. afborgun lánsins og voru þar innheimtir um 50% vextir auk afborgunar lánsins. Það var vonlaust dæmi að geta borgað helminginn af láninu til baka í formi vaxta strax ári eftir töku þess og var undirbúið að reyna að selja eignina aftur. En þá kom gleði fréttin, lífeyrissjóðurinn ákvað að bjóða mér og öðrum lántakendum að breyta óverðtryggðum lánum í verðtryggð 35 ára lán og tók ég því fegins hendi og hef nú borgað sáttur af þessum lánum í 34 ár og bara eitt ár eftir. Þessi ár voru eftirfarandi hækkanir í gangi :

- Árið 1980 hækkaði verðtryggingin um 57,7% og launavísitalan um 51,9%

- Árið 1981 hækkaði verðtryggingin um 51,8% og launavísitalan um 51,9%

- Árið 1982 hækkaði verðtryggingin um 49,8% og launavísitalan um 53,6%

- Árið 1983 hækkaði verðtryggingin um 79,4% og launavísitalan um 53,4%

- Árið 1984 hækkaði verðtryggingin um 33,8% og launavísitalan um 25,1%

Samtals hækkaði verðtryggingin (lánskjaravísitalan) þessi 5 ár um 760% (1 m.kr. hækkaði í 8,6 m.kr.) meðan launavísitalan hækkaði um 580% (1 m.kr. hækkaði í 6,8 m.kr.).

Eins og sést á þessum tölum var þarna á ferðinni mikill forsendubrestur hvað varðar mikla umframhækkun verðtryggingar umfram laun.

Á þessum árum var Steingrímur Hermannsson forsætisráðherra og lýsti hann því yfir að hann tæki ábyrgð á þessari miklu hækkun verðtryggingar umfram launavísitöluna, en það voru innantóm orð. Ef ég fæ núna á röngum forsendum ca. 1,5 m.kr. lækkun húsnæðisláns míns samkvæmt tillögum Sigmundar Davíðs og Bjarna Benediktssonar mun ég líta á það sem síðbúna leiðréttingu forsendubrestsins sem ég varð fyrir við íbúðakaup mín árið 1980.

HVAÐ ER TIL RÁÐA?

Ríkisstjórnarflokkarnir vilja banna verðtryggingu og sé ég engan tilgang í því, af hverju mega ekki þeir sem vilja taka verðtryggð lán? Nær væri að stjórnarherrarnir bönnuðu verðbólgu sem er rót alls þess vanda sem hér er fjallað um. Ég tel víst að við losnum ekki við verðbólguna með íslensku krónuna sem gjaldmiðil. Það virðist samt vera það sem ríkisstjórnarflokkarnir eru sammála um, að nota íslensku krónuna um ókomna framtíð.