Ekki er allt gull sem glóir

Áhugi Íslendinga fyrir fasteignaviðskiptum erlendis hefur stóraukist á undanförnum árum. Þau Brynhildur Sverrisdóttir og Páll Pálsson eru meðal þeirra Íslendinga sem hafa lagt fyrir sig fjárfestingar erlendis en þau standa að Fjárfestingarféalginu Epinal Corp auk þriggja annarra einstaklinga.

Félagið á yfir fimmtíu íbúðir í Slóvakíu auk ellefu íbúða í Marakkó í félagi við smærri fjárfesta. Það á einnig landssvæði í Slóvakíu og Marakkó, lands nærri Eyrarsundsbrúnni í Svíþjóð sem er verið að skipuleggja og íbúðalóðir í Lundúnum. Áður en þau rugluðu saman reytum þá áttu þau ólíkan feril. Brynhildur starfaði í utanríkisþjónustunni og bjó meðal annars í Luxembourg en Páll var þekktur athafnamaður í Hafnarfirði. Brynhildur býr í Lundúnum og hefur yfirumsjón með félaginu en Páll dvelur aftur á móti Kaupmannahöfn þar sem hann sinnir Svíþjóðarverkefninu.

Ekki allt gull sem glóir

Brynhildur segir að hún leggi mikið upp úr undirbúningsvinnu þegar hún leitar að góðum tækifærum og segist vera mjög vandlát. Hún hefur haldið tvö námskeið á Íslandi þar sem hún hefur farið í gegnum helstu atriði sem bera að hafa í huga við fasteignakaup erlendis. Margt þarf að hafa í huga þegar fólk vill fjárfesta í fasteignum erlendis. „Ég hef orðið þess mikið vör hjá Íslendingum að fólk með mismikla þekkingu er að þeytast út um allan heim í leit að fasteignum. Margir telja allt sé gull sem glóir. Fólk heldur stundum að það geti farið til útlanda og keypt hvað sem er.“

Þegar hún er að hefja fasteignakaup spyr hún sig eftirfarandi spurninga: Er kaupmáttaraukning í landinu? Er hagvöxtur í landinu? Er innlend eftirspurn eftir húsnæði? Hvernig lána bankar til fjárfestinga íbúðarhúsnæði? Með hliðsjón af Slóvakíu getur hún svarað öllum spurningum játandi auk þess sem þarlendir bankar veita allt að eitt hundrað prósenta lán til íbúðarkaupa. Í höfuðborginni Bratislava varð 22 prósenta á fasteignaverði í fyrra þar sem stórfyrirtæki hafa fest sig og innlent vinnuafl fylgt í kjölfarið sem vantar húsnæði.



Fasteignaverð getur verið mjög mismunandi eftir svæðum í Evrópu. Í sumum rótgrónum borgum er fasteignaverð lágt en það þarf ekki að þýða að möguleikar til hækkunar séu meiri en á dýru stöðunum. Brynhildur bjó sjálf í Luxembourg og átti þar húsnæði. Hún var spurð af hverju hún keypti sér ekki húsnæði í Þýskalandi, hinu megin við ána, þar sem húsnæði var margfalt ódýrara. Á þremur árum hækkaði húsnæði í Luxembourg um helming á meðan það stóð í stað í Þýskalandi. Hún tekur dæmi af Berlín sem er vinsæl borg meðal íslenskra fasteignaspekúlanta. „Það eina sem getur leitt hækkun í Berlín í dag eru fjárfestar því það er engin innlend eftirspurn til staðar. Það er offramboð af húsnæði í Berlín og leigumarkaður er erfiður viðureignar.“ Kostnaður vegna fasteignaviðskipta þar er hár, allt að fimmtán prósent. Það eru margir sem vita ekki þetta. „Það er ekki nóg að eitthvað sé ódýrt, það þarf líka að hækka í verði,“ bendir hún á.

Marakkó er gríðarlega spennandi land að að þeirra mati og fellur vel inn í módelið. „Það er til dæmis mjög ódýrt þar enn þá en líka gríðarleg eftirspurn eftir húsnæði,” bendir Páll á. Bankar lána um níutíu prósent til íbúðarkaupa og viðskiptakostnaður er lágur í samanburði við Frakkland, Ítalíu og Þýskaland. Marakkó komið eins nálægt Evrópusambandinu og Ísland hvað varðar fríverslunarsamninga og þá fljúga stóru lággjaldaflugfélögin þaðan. Efnahagslífið hefur vaxið hratt á síðustu árum og mikið af Evrópubúum er að flytjast þangað, enda er húsnæði þar margfalt ódýrara en sambærileg hús á Spáni. Þau sjá einnig fyrir sér mikinn vöxt í ferðaþjónstu á næsta árum en stjórnvöld vilja auka fjölda ferðamanna úr 6,6 milljónum á ári í tíu milljónir árið 2010. Í Marakkó vinna þau einungis með innlendum aðilum en kaupa ekki af fasteignasölum. „Ef við ætluðum sjálf að kaupa landið þá hefði verðið verið tvisvar sinnum hærra,“ tekur hún fram.

Íslendingar hafa keypt mikið af fasteignum á Spáni, ekki endilega sem fjárfestingu heldur sem sumarathvarf. Lundúnir eru einnig vinsæll staður hjá landanum þar sem margir búa orðið og fasteignaverð þar er það hæsta í heimi. „Ef maður ber saman sambærilega staði í London og París þá getur verið þrisvar sinnum dýrara í London.“ Margir hafa beðið lengi eftir því að fasteignabólan spryngi þar en Brynhildur er á öndverðum meiði og telur alltaf gott að fjárfesta í heimsborginni. London, sem alþjóðamiðstöð viðskipta, er ekki eins og Bretland. Þangað streymir ríka fólkið frá Miðausturlöndum og Rússlandi sem heldur háa verðinu uppi.

Á dögunum luku þau við að selja lóðir til Íslendinga, um 323 fermetra lóðir fimmtán kílómetra frá miðjunni. Lóðirnar, sem kostuðu um 20 þúsund pund, eru á óskipulögðu landi, á svokölluðu green-belt svæði. Þau benda á að töluverð áhætta geti fylgt þessum kaup ef ekki fæst samþykki yfirvalda fyrir að byggja. „Þetta veltur líka á tíma. Leyfi gæti fengist eftir tvö, fimm ár eða tíu ár. En ef það fæst þá er ljóst að þessar lóðir margfaldast í verði.“

Fasteignaverð í Kaupmannahöfn hefur rokið upp. Þarlendar reglur gera útlendingum erfitt fyrir en til þess að fjárfesta verður maður að hafa búið þar í tvö ár Almennir launþegar hafa ekki orðið efni á því að kaupa sér hús, hvorki þar né í Lundúnum, og hefur hið opinbera orðið að bregðast við þessari þróun með því að bjóða upp á íbúðir á lægra verði til þess að halda í lögreglumenn og kennara o.s.frv.

Spurð hvaða önnur svæði kunna að vera áhugaverð segir Brynhildur að Bandaríkin séu spennandi. Fasteignaverð hafi leiðrést, dalurinn er lágur og mikil eftirspurn á ákveðnum svæðum. Ýmis tækifæri liggja í Austur-Evrópu, einkum í þeim löndum sem eru komin lengst á veg á leið í Evrópusambandið. Miklar hækkanir hafa orðið í Eystrasaltslöndunum, Slóveníu og Slóvaíku þar sem efnahagur hefur blómstrað. Króatía og jafnvel Rússland koma þar líka til greina en Brynhildur er ekki jafn spennt fyrir Rúmeníu, Ungverjalandi og Búlgaríu þar sem offramboð er af fasteignum. Í Vestur-Evrópu nefnir hún Finnland og Svíþjóð, einkum Stokkhólmur