Þarf að toga í fleiri þræði á leigu­markaði?

Nú þegar forsendur kjarasamninga eru brostnar heyrast ýmsar kröfur um frekari aðgerðir stjórnvalda til að bæta stöðu leigjenda. En áður en gripið er til nýrra inngripa er vert að skoða hvaða aðgerðum var lofað við gerð núverandi kjarasamninga, hvernig efndir hafa verið, hvort þær hafi skilað tilætluðum árangri og hvort frekari reglusetning sé líkleg til að bæta stöðu leigjenda.

Loforð gefin, loforð efnd

Í tengslum við kjarasamningana 2024 hétu stjórnvöld ýmsum aðgerðum á húsnæðismarkaði. Húsnæðisbætur voru meðal annars hækkaðar um 25% í samræmi við loforð þáverandi ríkisstjórnar, sem var áætlað að kostaði ríkissjóð um 2,5 ma.kr. á ári.

Einnig var boðað að verja 7 til 9 ma. kr. á ári til stofnframlaga vegna uppbyggingar íbúða hjá óhagnaðardrifnum húsnæðisfélögum. Fjárheimildir til þess hafa verið yfir 7 ma. kr. á ári frá gerð samninganna. Núverandi stjórnvöld hyggjast að vísu draga úr fjárheimildum í ár, enda mikið safnast upp af ónýttum heimildum undanfarin ár.

Jafnframt átti að setja skýrari ramma um ákvörðun og fyrirsjáanleika leigufjárhæða. Nú er almennt óheimilt að breyta leigufjárhæð fyrstu tólf mánuði tímabundins leigusamnings og til stendur að takmarka frekari breytingar á leigufjárhæðum við eitt skipti á ári.

Frasinn loforð gefin, loforð efnd á því vel við um loforð þeirra þáverandi stjórnvalda tengd leigumarkaðinn í síðustu kjarasamningum.

Íþyngjandi reglur geta dregið úr framboði

Nú þegar lagðar eru til frekari takmarkanir á möguleika leigusala til breytinga á leiguverðum er vert er að hafa í huga hvernig leigumarkaðurinn er samsettur á Íslandi. Ólíkt því sem þekkist víða erlendis er framboð á íslenskum leigumarkaði borið uppi af einstaklingum sem leigja út íbúðir, en ekki fagaðilum líkt og leigufélögum. Um 60% leigjenda leigja húsnæði af einstaklingum.

Þetta þýðir að viðbrögð einstaklinga skipta miklu máli fyrir framboð. Sé útleiga íbúða gerð þyngri í vöfum eða möguleikar leigusala til að bregðast við kostnaðarhækkunum takmarkaðir geta eigendur ákveðið að selja íbúðir sínar í stað þess að leigja þær út. Reglur sem eiga að vernda leigjendur geta því haft öfug áhrif, með því að draga úr framboði og þrýsta leiguverði upp.

Stuðningur færst yfir á leiguhliðina

Á sama tíma hefur opinber húsnæðisstuðningur færst verulega yfir á leiguhlið húsnæðismarkaðarins. Allt fram til ársins 2016 fóru um og yfir 75% af húsnæðisstuðningi hins opinbera til einstaklinga á eignahlið markaðarins. Frá árinu 2017 hefur hins vegar meira en helmingur húsnæðisstuðnings hins opinbera runnið til leigjenda, þrátt fyrir að þeir séu aðeins um fjórðungur af húsnæðismarkaðnum.

Húsnæðisstuðningurinn á eigna- og leiguhlið markaðarins er jafnframt eðlisólíkur og það hefur leitt til ójafnræðis milli eigenda og leigjenda. Húsnæðisbætur, sem eru stærsta einstaka stuðningsúrræðið á húsnæðismarkaði, eru bundnar við það að einstaklingur sé á leigumarkaði. Tveir einstaklingar í nákvæmlega sömu stöðu, þ.e. með sömu tekjur og eignir eiga þannig rétt á mismiklum opinberum stuðning eftir því hvort þeir leigja eða eiga húsnæði sitt.

Hluti stuðningsins á leigumarkaði er jafnframt bundinn við tilteknar íbúðir fremur en einstaklinga. Sá sem fær úthlutað íbúð hjá húsnæðisfélagi sem hefur fengið stofnframlög getur þannig bæði notið niðurgreiddrar leigu og fengið húsnæðisbætur, á meðan einstaklingur í sambærilegri stöðu utan kerfisins fær aðeins húsnæðisbætur. Slíkt fyrirkomulag skapar ójafnræði og dregur úr hreyfanleika á húsnæðismarkaði.

Þarf frekari opinberar íhlutanir?

Markmið húsnæðisstefnu ætti ekki að vera að ýta fólki sérstaklega inn á eignamarkað eða leigumarkað, heldur að fólk geti búið í viðunandi húsnæði á viðráðanlegu verði. Til þess þarf fyrst og fremst meira framboð húsnæðis.

Þegar kallað er eftir frekari aðgerðum á leigumarkaði, til viðbótar við þær aðgerðir sem þegar hefur verið gripið til, er vert að spyrja hvort markmiðin með fyrri íhlutunum hafi náðst. Ef svarið við því er nei, er þá skynsamlegt að grípa til frekari opinberra íhlutana? Eða væri ráð að hugsa hlutina upp á nýtt?

Stjórnvöld ættu að tryggja að húsnæðisstuðningur sé markviss, hlutlaus gagnvart því hvort einstaklingar eiga eða leigja og renni til þeirra sem mest þurfa á honum að halda. Stuðningurinn ætti með öðrum orðum að fylgja fólki fremur en tilteknu búsetuformi eða tilteknum íbúðum.

Illa útfærður stuðningur og frekari hömlur á leigusala geta dregið úr framboði leiguhúsnæðis og þrýst leiguverði upp. Það væri engum til góðs, allra síst leigjendum.

Höfundur er hagfræðingur Viðskiptaráðs.