Þéttari byggð: Hver nýtur ábatans — og hver borgar brúsann? Daði Freyr Ólafsson skrifar 1. júní 2025 20:32 Reykjavíkurborg stendur frammi fyrir húsnæðisvanda. Um þessar mundir eru 2867 íbúðir í byggingu innan gróinna hverfa Reykjavíkur. Markmiðið er göfugt: að styrkja nærþjónustu, létta húsnæðisneyð og draga úr kolefnisspori. Nútímaborgarfræði bendir til þess að þéttari byggð geti hraðað arðsemi grunninnviða á borð við vegakerfi, vatnsveitur, fráveitu, rafmagn, skóla, leikvelli og almenningssamgöngur, innviði sem myndu annars taka lengri tíma að borga sig í dreifðri byggð. Fjölgun íbúa í hverfunum getur stutt við rekstur kaffihúsa, verslana og þjónustu í nærumhverfinu. Og já - rétt þétting getur dregið úr akstri og verndað gróið land á jaðri höfuðborgarsvæðisins. Þetta eru markmið sem erfitt er að mótmæla. En fyrir hverja er þessi byggð og hver greiðir kostnaðinn? Innviðir eldri hverfa eru ekki hannaðir fyrir ótakmarkað álag Áður en við fögnum kostunum verðum við að horfast í augu við hvar þolmörk innviða liggja. Innviðir eldri hverfa eru ekki hannaðir fyrir ótakmarkað álag: lagnir, skólar, vegir og bílastæði hafa efri mörk sem fallegar glærur breyta ekki. Í Reykjavík, með 138 772 íbúa þann 1. janúar 2025, getur aukið álag á þessi kerfi kallað á nýjar fjárfestingar og meira viðhald. Þéttari byggð krefst oft sverari vatnslagna, nýrra stofnæða og öflugri rafmagnskerfa. Háhýsabyggð getur aukið álag á vatnskerfin; án stækkunar eða fjölgunar dælustöðva nær þrýstingur ekki efstu hæðum í öllum hverfum borgarinnar og viðhaldsþörfin eykst. Í tilfelli Reykjavíkur lendir þessi kostnaður að mestu á Orkuveitunni, sem borgin á að mestu. Þessar fjárfestingar geta dregið úr arðsemi fyrirtækisins og þar með lækkað arðgreiðslur til borgarinnar löngu eftir að ákvörðun um þéttingu hefur verið tekin. Þær geta einnig kallað á hækkun gjaldskrár hjá dótturfyrirtækjum Orkuveitunnar, hækkun sem leggst beint á borgarbúa með hærri reikningum fyrir vatn, hita og rafmagn.Húsnæðismarkaðurinn skilur ungt fólk eftir Verðtryggður raunveruleiki ungra kaupenda kallar á raunsæi. Tæplega 260 nýjar íbúðir standa óseldar á þéttingarreitum í Reykjavík árið 2025 samkvæmt opinberum tölum. Þetta sýnir hvernig núverandi framboð getur stuðlað að skakkri stöðu á húsnæðismarkaði. Þétting á vinsælustu lóðunum leiðir oft til dýrra íbúða. Slík uppbygging höfðar fyrst og fremst til eldri einstaklinga sem eru að minnka við sig en vilja samt halda bílunum sínum. Þar sem aðeins 0,4–0,7 bílastæði eru í boði á hverja íbúð stenst þessi uppbygging ekki væntingar þeirra heldur. Þannig missir þéttingin ekki aðeins markhópinn sem hún átti að þjóna, ungt fólk í fyrstu kaupum, heldur líka eldri kaupendur sem hafa efni á kaupunum en finna ekki húsnæði sem hentar þeirra þörfum. Það að fjölga íbúðum leysir ekki húsnæðisvandann nema verðlag, skipulag og hönnun mæti þörfum fólks. Raunveruleg lýðfræðileg blöndun krefst hagkvæmra fermetra en þeir spretta sjaldan upp á dýrustu svæðunum. Kæfður hlátur barna Þriðja atriðið er menningarlegt. Hverfi eru ekki bara skel sem má fylla; þau geyma sögur í steini, litum og hlátri barna í görðunum. Þegar tóm lóð milli eldri húsa er fyllt með fimm hæða kassalaga blokk með hlýlega litapallettu sem varpar skugga á leiksvæði barna glatast stundum það sem gerði svæðið eftirsóknarvert. Þétting án virkrar verndar minja er líkt því að selja arfleifðina til að kaupa fleiri stóla við borð sem þegar er fullt. Hver borgar brúsann? Og þá er það spurningin: Hvort sem hún heitir þétting eða borgarlína er hættan sú að við látum hugmyndina stjórna gögnunum fremur en öfugt. Að komast úr húsnæðiskreppu krefst margvíðra lausna: lóðir verði skipulagðar og úthlutaðar þannig að uppbygging nýtist fjölbreyttum íbúahópum víðs vegar í borginni í stað þess að einblína aðeins á vinsælustu svæðin, tíðar ferðir almenningssamgangna og hæfilega hækkun eldri húsa í sátt við íbúa. Þannig mætti nýta sýndarveruleika til að meta áhrif byggðar og skuggavarpa áður en farið er í framkvæmdir, líkt og fyrirtækið Envalys býður upp á. Þétting ein og sér er ekki silfurkúla húsnæðisvandans í Reykjavík og hún getur orðið að andhverfu sinni ef kostnaðurinn lendir á börnunum okkar sem erfa borgina. Öruggur grunnur Við eigum að fagna framtakssemi, en í sömu andrá krefjast þess að hver ný hæð, hver ný fermetri, standist einfaldar spurningar um hver borgar kostnaðinn, hver nýtur ábatans og hver færir fórnina. Þannig rís borg sem stendur undir eigin þunga – ekki sú sem hrynur undan þunga væntinga sinna eða hrasar á ónýtum gangstéttum sem hún á ekki efni á að laga. Höfundur er verkfræðingur og íbúi í Reykjavík Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Reykjavík Skipulag Mest lesið Ísrael á ekki heima á gleðileikum evrópskra sjónvarpsstöðva sem starfa í almannaþágu Stefán Jón Hafstein Skoðun Mótum framtíðina saman Jónína Hauksdóttir ,Magnús Þór Jónsson Skoðun Eru vegir fyrir ferðamenn mikilvægari en vegir fyrir fólk sem býr hér? Petrína Þórunn Jónsdóttir Skoðun Íslenskir flóttamenn - í okkar eigin landi Gunnar Magnús Diego Skoðun Magga Stína! Helga Völundardóttir Skoðun Vísindi, hugvit og seigla – hugsum stórt og svo stærra! Sandra Mjöll Jónsdóttir-Buch Skoðun Er Evrópa á villigötum? Efnahagsleg hnignun kallar á róttæka endurskoðun Eggert Sigurbergsson Skoðun Slæm innivist skerðir afköst og hækkar kostnað Ingibjörg Magnúsdóttir Skoðun Samræmd nálgun að öryggi og skilvirkni á ytri landamærum - Innleiðing EES á Íslandi Arngrímur Guðmundsson Skoðun Svindl eða sjálfsvernd? Sigurður Árni Reynisson Skoðun Skoðun Skoðun Eru vegir fyrir ferðamenn mikilvægari en vegir fyrir fólk sem býr hér? Petrína Þórunn Jónsdóttir skrifar Skoðun Er Evrópa á villigötum? Efnahagsleg hnignun kallar á róttæka endurskoðun Eggert Sigurbergsson skrifar Skoðun Samræmd nálgun að öryggi og skilvirkni á ytri landamærum - Innleiðing EES á Íslandi Arngrímur Guðmundsson skrifar Skoðun Íslenskir flóttamenn - í okkar eigin landi Gunnar Magnús Diego skrifar Skoðun Ísrael á ekki heima á gleðileikum evrópskra sjónvarpsstöðva sem starfa í almannaþágu Stefán Jón Hafstein skrifar Skoðun Mótum framtíðina saman Jónína Hauksdóttir ,Magnús Þór Jónsson skrifar Skoðun Leikskóli þarf meira en þak og veggi. Kópavogsmódelið og Akureyrarleiðin sem leið að aukinni velferð barna Anna Elísa Hreiðarsdóttir,Svava Björg Mörk skrifar Skoðun Jákvæð áhrif dánaraðstoðar á sorgarferli aðstandenda og umönnunaraðila í Viktoríuríki í Ástralíu Ingrid Kuhlman skrifar Skoðun Kæra Epli, skilur þú mig? Lilja Dögg Jónsdóttir skrifar Skoðun Þorgerður og erlendu dómstólarnir Hjörtur J. Guðmundsson skrifar Skoðun Barnafjölskyldur í Reykjavík eiga betra skilið Þorbjörg Sigríður Gunnlaugsdóttir skrifar Skoðun Lyftum umræðunni á örlítið hærra plan Jóna Hlíf Halldórsdóttir skrifar Skoðun Lykillinn að hamingju og heilbrigði Auður Kjartansdóttir skrifar Skoðun Staða bænda styrkt Hanna Katrín Friðriksson skrifar Skoðun Transumræðan og ruglið um fjölda kynja Einar Steingrímsson skrifar Skoðun Leikskólar eru ekki munaður Íris Eva Gísladóttir skrifar Skoðun Vísindarannsóknir og þróun – til umhugsunar í tiltekt Þorgerður J. Einarsdóttir skrifar Skoðun 752 dánir vegna geðheilsuvanda – enginn vegna fjölþáttaógnar Grímur Atlason skrifar Skoðun Foreldrar þurfa bara að vera duglegri Björg Magnúsdóttir skrifar Skoðun Kópavogsmódelið – sveigjanleiki á pappír, en álag á foreldrar í raun og veru Örn Arnarson skrifar Skoðun Dýrkeypt eftirlitsleysi Lilja Björk Guðmundsdóttir skrifar Skoðun Uppgjöf Reykjavíkurborgar í leikskólamálum Finnbjörn A. Hermannsson,Sonja Ýr Þorbergsdóttir skrifar Skoðun Svindl eða sjálfsvernd? Sigurður Árni Reynisson skrifar Skoðun Magga Stína! Helga Völundardóttir skrifar Skoðun Mannauðurinn á vinnustaðnum þarf góða innivist til að dafna Ásta Logadóttir skrifar Skoðun Þetta er námið sem lifir áfram Bryngeir Valdimarsson skrifar Skoðun Árborg - spennandi kostur fyrir öll Guðný Björk Pálmadóttir skrifar Skoðun Tökum á glæpahópum af meiri þunga Þorbjörg Sigríður Gunnlaugsdóttir skrifar Skoðun Minntist ekkert á Evrópusambandið Hjörtur J. Guðmundsson skrifar Skoðun Hugsum stórt í skipulags- og samgöngumálum Hilmar Ingimundarson skrifar Sjá meira
Reykjavíkurborg stendur frammi fyrir húsnæðisvanda. Um þessar mundir eru 2867 íbúðir í byggingu innan gróinna hverfa Reykjavíkur. Markmiðið er göfugt: að styrkja nærþjónustu, létta húsnæðisneyð og draga úr kolefnisspori. Nútímaborgarfræði bendir til þess að þéttari byggð geti hraðað arðsemi grunninnviða á borð við vegakerfi, vatnsveitur, fráveitu, rafmagn, skóla, leikvelli og almenningssamgöngur, innviði sem myndu annars taka lengri tíma að borga sig í dreifðri byggð. Fjölgun íbúa í hverfunum getur stutt við rekstur kaffihúsa, verslana og þjónustu í nærumhverfinu. Og já - rétt þétting getur dregið úr akstri og verndað gróið land á jaðri höfuðborgarsvæðisins. Þetta eru markmið sem erfitt er að mótmæla. En fyrir hverja er þessi byggð og hver greiðir kostnaðinn? Innviðir eldri hverfa eru ekki hannaðir fyrir ótakmarkað álag Áður en við fögnum kostunum verðum við að horfast í augu við hvar þolmörk innviða liggja. Innviðir eldri hverfa eru ekki hannaðir fyrir ótakmarkað álag: lagnir, skólar, vegir og bílastæði hafa efri mörk sem fallegar glærur breyta ekki. Í Reykjavík, með 138 772 íbúa þann 1. janúar 2025, getur aukið álag á þessi kerfi kallað á nýjar fjárfestingar og meira viðhald. Þéttari byggð krefst oft sverari vatnslagna, nýrra stofnæða og öflugri rafmagnskerfa. Háhýsabyggð getur aukið álag á vatnskerfin; án stækkunar eða fjölgunar dælustöðva nær þrýstingur ekki efstu hæðum í öllum hverfum borgarinnar og viðhaldsþörfin eykst. Í tilfelli Reykjavíkur lendir þessi kostnaður að mestu á Orkuveitunni, sem borgin á að mestu. Þessar fjárfestingar geta dregið úr arðsemi fyrirtækisins og þar með lækkað arðgreiðslur til borgarinnar löngu eftir að ákvörðun um þéttingu hefur verið tekin. Þær geta einnig kallað á hækkun gjaldskrár hjá dótturfyrirtækjum Orkuveitunnar, hækkun sem leggst beint á borgarbúa með hærri reikningum fyrir vatn, hita og rafmagn.Húsnæðismarkaðurinn skilur ungt fólk eftir Verðtryggður raunveruleiki ungra kaupenda kallar á raunsæi. Tæplega 260 nýjar íbúðir standa óseldar á þéttingarreitum í Reykjavík árið 2025 samkvæmt opinberum tölum. Þetta sýnir hvernig núverandi framboð getur stuðlað að skakkri stöðu á húsnæðismarkaði. Þétting á vinsælustu lóðunum leiðir oft til dýrra íbúða. Slík uppbygging höfðar fyrst og fremst til eldri einstaklinga sem eru að minnka við sig en vilja samt halda bílunum sínum. Þar sem aðeins 0,4–0,7 bílastæði eru í boði á hverja íbúð stenst þessi uppbygging ekki væntingar þeirra heldur. Þannig missir þéttingin ekki aðeins markhópinn sem hún átti að þjóna, ungt fólk í fyrstu kaupum, heldur líka eldri kaupendur sem hafa efni á kaupunum en finna ekki húsnæði sem hentar þeirra þörfum. Það að fjölga íbúðum leysir ekki húsnæðisvandann nema verðlag, skipulag og hönnun mæti þörfum fólks. Raunveruleg lýðfræðileg blöndun krefst hagkvæmra fermetra en þeir spretta sjaldan upp á dýrustu svæðunum. Kæfður hlátur barna Þriðja atriðið er menningarlegt. Hverfi eru ekki bara skel sem má fylla; þau geyma sögur í steini, litum og hlátri barna í görðunum. Þegar tóm lóð milli eldri húsa er fyllt með fimm hæða kassalaga blokk með hlýlega litapallettu sem varpar skugga á leiksvæði barna glatast stundum það sem gerði svæðið eftirsóknarvert. Þétting án virkrar verndar minja er líkt því að selja arfleifðina til að kaupa fleiri stóla við borð sem þegar er fullt. Hver borgar brúsann? Og þá er það spurningin: Hvort sem hún heitir þétting eða borgarlína er hættan sú að við látum hugmyndina stjórna gögnunum fremur en öfugt. Að komast úr húsnæðiskreppu krefst margvíðra lausna: lóðir verði skipulagðar og úthlutaðar þannig að uppbygging nýtist fjölbreyttum íbúahópum víðs vegar í borginni í stað þess að einblína aðeins á vinsælustu svæðin, tíðar ferðir almenningssamgangna og hæfilega hækkun eldri húsa í sátt við íbúa. Þannig mætti nýta sýndarveruleika til að meta áhrif byggðar og skuggavarpa áður en farið er í framkvæmdir, líkt og fyrirtækið Envalys býður upp á. Þétting ein og sér er ekki silfurkúla húsnæðisvandans í Reykjavík og hún getur orðið að andhverfu sinni ef kostnaðurinn lendir á börnunum okkar sem erfa borgina. Öruggur grunnur Við eigum að fagna framtakssemi, en í sömu andrá krefjast þess að hver ný hæð, hver ný fermetri, standist einfaldar spurningar um hver borgar kostnaðinn, hver nýtur ábatans og hver færir fórnina. Þannig rís borg sem stendur undir eigin þunga – ekki sú sem hrynur undan þunga væntinga sinna eða hrasar á ónýtum gangstéttum sem hún á ekki efni á að laga. Höfundur er verkfræðingur og íbúi í Reykjavík
Ísrael á ekki heima á gleðileikum evrópskra sjónvarpsstöðva sem starfa í almannaþágu Stefán Jón Hafstein Skoðun
Eru vegir fyrir ferðamenn mikilvægari en vegir fyrir fólk sem býr hér? Petrína Þórunn Jónsdóttir Skoðun
Er Evrópa á villigötum? Efnahagsleg hnignun kallar á róttæka endurskoðun Eggert Sigurbergsson Skoðun
Samræmd nálgun að öryggi og skilvirkni á ytri landamærum - Innleiðing EES á Íslandi Arngrímur Guðmundsson Skoðun
Skoðun Eru vegir fyrir ferðamenn mikilvægari en vegir fyrir fólk sem býr hér? Petrína Þórunn Jónsdóttir skrifar
Skoðun Er Evrópa á villigötum? Efnahagsleg hnignun kallar á róttæka endurskoðun Eggert Sigurbergsson skrifar
Skoðun Samræmd nálgun að öryggi og skilvirkni á ytri landamærum - Innleiðing EES á Íslandi Arngrímur Guðmundsson skrifar
Skoðun Ísrael á ekki heima á gleðileikum evrópskra sjónvarpsstöðva sem starfa í almannaþágu Stefán Jón Hafstein skrifar
Skoðun Leikskóli þarf meira en þak og veggi. Kópavogsmódelið og Akureyrarleiðin sem leið að aukinni velferð barna Anna Elísa Hreiðarsdóttir,Svava Björg Mörk skrifar
Skoðun Jákvæð áhrif dánaraðstoðar á sorgarferli aðstandenda og umönnunaraðila í Viktoríuríki í Ástralíu Ingrid Kuhlman skrifar
Skoðun Kópavogsmódelið – sveigjanleiki á pappír, en álag á foreldrar í raun og veru Örn Arnarson skrifar
Skoðun Uppgjöf Reykjavíkurborgar í leikskólamálum Finnbjörn A. Hermannsson,Sonja Ýr Þorbergsdóttir skrifar
Ísrael á ekki heima á gleðileikum evrópskra sjónvarpsstöðva sem starfa í almannaþágu Stefán Jón Hafstein Skoðun
Eru vegir fyrir ferðamenn mikilvægari en vegir fyrir fólk sem býr hér? Petrína Þórunn Jónsdóttir Skoðun
Er Evrópa á villigötum? Efnahagsleg hnignun kallar á róttæka endurskoðun Eggert Sigurbergsson Skoðun
Samræmd nálgun að öryggi og skilvirkni á ytri landamærum - Innleiðing EES á Íslandi Arngrímur Guðmundsson Skoðun