Skuldum við 17 þúsund íbúðir á höfuðborgarsvæðinu? Sigurður Stefánsson skrifar 14. júní 2024 11:30 Breytt aldurssamsetning og fjölskyldumynstur hafa aukið íbúðaþörf sem ekki hefur verið mætt. Mannfjöldaþróun og væntingar um þróun í ferðaþjónustu hafa lengi legið til grundvallar við mat á framtíðarþörf fyrir húsnæði á Íslandi. Nú er okkur að verða ljóst að aðrir þættir vega einnig þungt. Frá aldamótum hefur breytt aldurssamsetning þjóðarinnar vegna fjölmennra kynslóða á þriðja æviskeiði, fjölgun einbýla, hraðar breytingar á vinnumarkaði og breytt fjölskyldumynstur skapað aukna þörf fyrir húsnæði. Henni hefur ekki verið mætt. Segja má að safnast hafi upp skuld. Þegar allir þættir undirliggjandi íbúðaþarfar eru teknir saman kemur í ljós að íbúðaskuldin á höfuðborgarsvæðinu er um 12 þúsund íbúðir og stefnir í að verða allt að 17 þúsund íbúðir í árslok 2026. Einbúum fjölgar hratt Íbúum í hverri íbúð hér á landi fækkar mjög hratt, líkt og gerst hefur á hinum Norðurlöndunum. Því veldur m.a. að fjölmennar kynslóðir eftirstríðsáranna eru komnar á þriðja æviskeiðið þar sem yfir 40% búa einir og íbúafjöldi í hverri íbúð er um 1,4 að meðaltali. Langlífi okkar ýtir enn frekar undir þessa þróun sem býr til kröftuga undirliggjandi eftirspurn eftir húsnæði. Breytingar á búsetu- og fjölskyldumynstri frá aldamótum sýna þessa þróun vel (myndir 1 og 2). Mynd 1. Fjölskyldum án barna fjölgar mest en barnafjölskyldum hefur lítið fjölgað þrátt fyrir mikla mannfjöldaaukningu. Þannig hefur fjöldi þeirra sem tilheyra fjölskyldu með börn á heimili aukist um 9% frá aldamótum. Á sama tíma hefur fjöldi þeirra sem búa einir aukist um 102% og fjölskyldna án barna aukist um 62%. Fæðingartíðni hríðlækkar Fæðingartíðni okkar Íslendinga er orðin lág á heimsvísu. Hún hefur hríðlækkað á undanförnum áratugum og nálgast hin Norðurlöndin. Haldi þróun síðustu ára áfram gæti tíðnin orðið lægri hér en í nágrannalöndunum. Aðstæður okkar eins og erfiður húsnæðismarkaður og skortur á leikskólaplássum geta gert ungu fólki erfiðara fyrir að stofna fjölskyldu. Þróunin er skýr. Um 34% kvenna sem fæddar voru 1980 áttu eitt barn eða ekkert en horfur eru á að þetta hlutfall hækki í 60% hjá konum sem fæddar eru árið 2025 (mynd 3). Mynd 2. Mynd 3. Sjá má að íslenska kjarnafjölskyldan, með tvö börn eða fleiri, er á undanhaldi í okkar samfélagi en segja má að þarfir hennar hafi mótað þróun, skipulag og uppbyggingu íbúða og íbúðahverfa í áratugi. Þvingun – skuldin vex Minnkandi kjarnafjölskyldur og ört stækkandi hópur fólks sem er eldra en 65 ára eykur augljóslega þörfina fyrir íbúðahúsnæði sem leiðir til þess að færri búa í hverri íbúð. Það kemur því á óvart að á höfuðborgarsvæðinu hefur fjöldi íbúa í hverri íbúð staðið í stað frá árinu 2012 (mynd 4). Mynd 4. Undir eðlilegum kringumstæðum hefði mátt reikna með að frá árunum eftir hrun myndi fjöldi íbúa í hverri íbúð lækka samhliða þeim breytingum sem hafa orðið á fjölskyldusamsetningu og lýðfræðilegri þróun samfélagsins. Það hefur ekki gerst. Þvert á móti hefur fjöldinn í íbúð staðið í stað.[1] Eru það skýr og augljós merki um þvingaðar aðstæður og að undirliggjandi þörfum samfélagsins sé ekki sinnt. Lögmálin um framboð og eftirspurn svara þannig ekki undirliggjandi og vaxandi þörf fyrir húsnæði. Undir eðlilegum kringumstæðum hefði mátt reikna með að frá árunum eftir hrun myndi fjöldi íbúa í hverri íbúð lækka samhliða þeim breytingum sem hafa orðið á fjölskyldusamsetningu og lýðfræðilegri þróun samfélagsins. Það hefur ekki gerst. Myndin af óleystri og vaxandi þörf skýrist þegar litið er til hlutfalls einstaklinga á aldrinum 20-24 ára sem búa í foreldrahúsum. Á hinum Norðurlöndunum hefur hlutfallið verið á milli 20-40% en á Íslandi er það umtalsvert hærra eða um 60% og fer hækkandi (mynd 5). Þegar aldurshópurinn 25–29 ára er skoðaður blasir við sama þróun. Mynd 5. Við Íslendingar erum yngri þjóð en grannar okkar á Norðurlöndum. Við ættum því að geta litið til samfélagsþróunar þar til að átta okkur á þróun hér til framtíðar, m.a. hver undirliggjandi íbúðaeftirspurn verður næstu 15 árin. Hvað skuldum við margar íbúðir? Hver er þá íbúðaskuldin í dag á höfuðborgarsvæðinu? Hvað vantar margar íbúðir til að uppfylla íbúðaþörf sem er m.a. komin til vegna samfélagsbreytinga sem ekki hefur verið gert ráð fyrir og hafa aukið undirliggjandi þörf fyrir íbúðir? Ef litið er til þróunar á höfuðborgarsvæðinu má sjá að í kjölfar hrunsins var verulegur brottflutningur frá landinu eftir mikinn uppgang þar á undan. Ætla má að nokkurs konar jafnvægi hafi verið náð á húsnæðismarkaði á höfuðborgarsvæðinu í krinum árið 2010 og því er gagnlegt að skoða þróun frá þeim tíma. Fyrir liggur hversu mikið hefur verið byggt frá árinu 2010. Það er þekkt hver áhrif líffræðilegra breytinga á fjölda íbúða hefðu átt að vera. Þá liggja fyrir upplýsingar um mannfjöldaaukningu frá þessum tíma sem skýrist mest af flutningi fólks til landsins umfram þá sem fluttu á brott. Fæðingartíðni hér á landi er orðin það lág að hún viðheldur ekki núverandi mannfjölda. Árleg fjölgun íbúa sem nemur um 1,8% skýrist nær eingöngu af fjölda aðfluttra umfram brottflutta. Með því að reikna út íbúðaþörfina og draga síðan frá íbúðir sem byggðar hafa verið á höfuðborgarsvæðinu sést hver íbúðaskuldin er (sjá mynd 6). (Skv. tölum frá Húsnæðis- og mannvirkjastofnun og gögnum frá sveitarfélögunum verður íbúðauppbygging árin 2024-2026 um 1600 íbúðir á ári en það er svipað íbúðamagn á ári og síðustu 10 árin). Ljóst er að íbúðaskuldin er verulega vanmetin og hún mun halda áfram að vaxa, a.m.k. til ársloka 2026. Miðað við þær opinberu áætlanir sem fyrir liggja hefur íbúðaskuldin verið nánast stöðug eða um þrjú til fjögur þúsund á höfuðborgarsvæðinu. Sú aðferðafræði við útreikninga á íbúðaþörf sem hér hefur verið rökstudd og stuðst við dregur upp aðra mynd. Samkvæmt henni var íbúðaskuldin á höfuðborgarsvæðinu í árslok 2023 um 12 þúsund íbúðir og spáir fyrir að í árslok 2026 verður hún komin í um 17 þúsund íbúðir.[2] Verðbólga og misskipting eru vextir af íbúðaskuld Húsnæði er meðal grunnþarfa fólks í öllum samfélögum. Staðan á húsnæðismarkaðnum hefur mikil áhrif á samfélagið í heild og því mikilvægt að skilja stöðuna hverju sinni og hvert stefnir. Jafnvægi á húsnæðismarkaði er ein lykilforsenda framleiðni núverandi og nýrra atvinnuvega sem ákvarða lífsgæði samfélagsins. Íbúðaskuldin á stóran þátt í verðhækkun á húsnæði sem hefur síðan verið drifkraftur verðbólgu. Hátt fasteignaverð hefur jafnframt verið hindrun í vegi ungs fólks á undanförnum árum að kaupa sína fyrstu eign og hefja þannig þá einu uppsöfnun eigin fjár sem almenningur á Íslandi hefur í raun átt kost á í áratugi. Á Íslandi leynist hin raunverulega efnahagslega misskipting í því hverjir eiga fasteign og hverjir ekki. Skortur á íbúðum og hátt fasteignaverð getur því stuðlað að aukinni misskiptingu sem fáir hér á landi tala fyrir. Það má því segja að vextina af íbúðaskuldinni greiði almenningur með verðbólgu og samfélagsþróun sem allir vilja forðast. Höfundur er framkvæmdastjóri Aflvaka Þróunarfélags sem hefur að markmiði að auka lífsgæði fólks á efri árum með sérhæfðum búsetuúrræðum. [1] Hér er tekið tillit til nýs mats Hagstofunnar á íbúafjölda hér á landi frá því í febrúar 2024. [2] Þá hefur ekki verið tekið mið af öðrum þáttum eins og stöðunnar í Grindavík og áhrifum hennar á húsnæðismarkaðinn. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Húsnæðismál Mannfjöldi Mest lesið Furðuleg meðvirkni með fúskurum Jón Kaldal Skoðun Hæfniviðmið eða tölulegar einkunnir, hvað segir okkur meira um nám? Bryngeir Valdimarsson Skoðun Gætum eggja og forðumst náttúruleysi! Pétur Heimisson Skoðun Þegar viska breytist í vopn Þórdís Hólm Filipsdóttir Skoðun Grafið undan grunnstoð samfélagsins Skoðun Lesblinda og skólahald á Norðurlöndunum Snævar Ívarsson Skoðun Fjölbreytt líf í sjónum Sæunn Júlía Sigurjónsdóttir,Jóhanna Malen Skúladóttir,Laura Sólveig Lefort Scheefer Skoðun Hraðara regluverk fyrir ómissandi innviði! Sólrún Kristjánsdóttir Skoðun Heimspeki og hugmyndaheimur Kína Jón Sigurgeirsson Skoðun Við elskum pizzur Herdís Magna Gunnarsdóttir Skoðun Skoðun Skoðun Við elskum pizzur Herdís Magna Gunnarsdóttir skrifar Skoðun Grafið undan grunnstoð samfélagsins skrifar Skoðun Fjölbreytt líf í sjónum Sæunn Júlía Sigurjónsdóttir,Jóhanna Malen Skúladóttir,Laura Sólveig Lefort Scheefer skrifar Skoðun Hæfniviðmið eða tölulegar einkunnir, hvað segir okkur meira um nám? Bryngeir Valdimarsson skrifar Skoðun Gætum eggja og forðumst náttúruleysi! Pétur Heimisson skrifar Skoðun Hraðara regluverk fyrir ómissandi innviði! Sólrún Kristjánsdóttir skrifar Skoðun Lesblinda og skólahald á Norðurlöndunum Snævar Ívarsson skrifar Skoðun Heimspeki og hugmyndaheimur Kína Jón Sigurgeirsson skrifar Skoðun Furðuleg meðvirkni með fúskurum Jón Kaldal skrifar Skoðun Þegar viska breytist í vopn Þórdís Hólm Filipsdóttir skrifar Skoðun Þingmálaskrá og fjárlagafrumvarp 2026: „Tiltekt“ á kostnað lífskjara Svandís Svavarsdóttir,Guðmundur Ingi Guðbrandsson skrifar Skoðun Verndum líffræðilega fjölbreytni í hafi! Laura Sólveig Lefort Scheefer,Valgerður Árnadóttir,Þorgerður María Þorbjarnardóttir skrifar Skoðun Jafnréttisstofa í 25 ár: Er þetta ekki komið? Martha Lilja Olsen skrifar Skoðun Hvar er textinn? Sigurlín Margrét Sigurðardóttir skrifar Skoðun Berklar, Krakk og Rough Sleep Guðmundur Ingi Þóroddsson skrifar Skoðun Blóðugar afleiðingar lyga Hjörvar Sigurðsson skrifar Skoðun Hinsegin samfélagið á heimili í Hafnarfirði Valdimar Víðisson skrifar Skoðun Áhrif Vesturlanda og vöxtur Kína Jón Sigurgeirsson skrifar Skoðun Alvöru fjárlög fyrir venjulegt fólk Þórður Snær Júlíusson skrifar Skoðun Hafa börn frjálsan vilja? Sigurður Árni Reynisson skrifar Skoðun Dagur sjálfsvígsforvarna – tryggjum raunverulegt aðgengi að sálfræðimeðferð Pétur Maack Þorsteinsson skrifar Skoðun Hvers vegna halda Íslendingar með Dönum? Júlíus Valsson skrifar Skoðun Hvað varð um þinn minnsta bróður? Birna Gunnlaugsdóttir skrifar Skoðun Rétturinn til að verða bergnuminn Dofri Hermannsson skrifar Skoðun Þriðja leiðin í námsmati stuðlar að snemmtækri íhlutun Íris E. Gísladóttir skrifar Skoðun Alþjóðadagur sjálfsvígsforvarna Alma D. Möller skrifar Skoðun Hækkun skrásetningargjalds – Segjum sannleikann Eiríkur Kúld Viktorsson skrifar Skoðun Alþjóðlegur sjálfsvígsforvarnardagur – mikilvægi samtals og samkenndar Ellen Calmon skrifar Skoðun Hvaða módel ertu? Heiðdís Geirsdóttir skrifar Skoðun Tilgáta um brjálsemi þjóðarleiðtoga Gunnar Björgvinsson skrifar Sjá meira
Breytt aldurssamsetning og fjölskyldumynstur hafa aukið íbúðaþörf sem ekki hefur verið mætt. Mannfjöldaþróun og væntingar um þróun í ferðaþjónustu hafa lengi legið til grundvallar við mat á framtíðarþörf fyrir húsnæði á Íslandi. Nú er okkur að verða ljóst að aðrir þættir vega einnig þungt. Frá aldamótum hefur breytt aldurssamsetning þjóðarinnar vegna fjölmennra kynslóða á þriðja æviskeiði, fjölgun einbýla, hraðar breytingar á vinnumarkaði og breytt fjölskyldumynstur skapað aukna þörf fyrir húsnæði. Henni hefur ekki verið mætt. Segja má að safnast hafi upp skuld. Þegar allir þættir undirliggjandi íbúðaþarfar eru teknir saman kemur í ljós að íbúðaskuldin á höfuðborgarsvæðinu er um 12 þúsund íbúðir og stefnir í að verða allt að 17 þúsund íbúðir í árslok 2026. Einbúum fjölgar hratt Íbúum í hverri íbúð hér á landi fækkar mjög hratt, líkt og gerst hefur á hinum Norðurlöndunum. Því veldur m.a. að fjölmennar kynslóðir eftirstríðsáranna eru komnar á þriðja æviskeiðið þar sem yfir 40% búa einir og íbúafjöldi í hverri íbúð er um 1,4 að meðaltali. Langlífi okkar ýtir enn frekar undir þessa þróun sem býr til kröftuga undirliggjandi eftirspurn eftir húsnæði. Breytingar á búsetu- og fjölskyldumynstri frá aldamótum sýna þessa þróun vel (myndir 1 og 2). Mynd 1. Fjölskyldum án barna fjölgar mest en barnafjölskyldum hefur lítið fjölgað þrátt fyrir mikla mannfjöldaaukningu. Þannig hefur fjöldi þeirra sem tilheyra fjölskyldu með börn á heimili aukist um 9% frá aldamótum. Á sama tíma hefur fjöldi þeirra sem búa einir aukist um 102% og fjölskyldna án barna aukist um 62%. Fæðingartíðni hríðlækkar Fæðingartíðni okkar Íslendinga er orðin lág á heimsvísu. Hún hefur hríðlækkað á undanförnum áratugum og nálgast hin Norðurlöndin. Haldi þróun síðustu ára áfram gæti tíðnin orðið lægri hér en í nágrannalöndunum. Aðstæður okkar eins og erfiður húsnæðismarkaður og skortur á leikskólaplássum geta gert ungu fólki erfiðara fyrir að stofna fjölskyldu. Þróunin er skýr. Um 34% kvenna sem fæddar voru 1980 áttu eitt barn eða ekkert en horfur eru á að þetta hlutfall hækki í 60% hjá konum sem fæddar eru árið 2025 (mynd 3). Mynd 2. Mynd 3. Sjá má að íslenska kjarnafjölskyldan, með tvö börn eða fleiri, er á undanhaldi í okkar samfélagi en segja má að þarfir hennar hafi mótað þróun, skipulag og uppbyggingu íbúða og íbúðahverfa í áratugi. Þvingun – skuldin vex Minnkandi kjarnafjölskyldur og ört stækkandi hópur fólks sem er eldra en 65 ára eykur augljóslega þörfina fyrir íbúðahúsnæði sem leiðir til þess að færri búa í hverri íbúð. Það kemur því á óvart að á höfuðborgarsvæðinu hefur fjöldi íbúa í hverri íbúð staðið í stað frá árinu 2012 (mynd 4). Mynd 4. Undir eðlilegum kringumstæðum hefði mátt reikna með að frá árunum eftir hrun myndi fjöldi íbúa í hverri íbúð lækka samhliða þeim breytingum sem hafa orðið á fjölskyldusamsetningu og lýðfræðilegri þróun samfélagsins. Það hefur ekki gerst. Þvert á móti hefur fjöldinn í íbúð staðið í stað.[1] Eru það skýr og augljós merki um þvingaðar aðstæður og að undirliggjandi þörfum samfélagsins sé ekki sinnt. Lögmálin um framboð og eftirspurn svara þannig ekki undirliggjandi og vaxandi þörf fyrir húsnæði. Undir eðlilegum kringumstæðum hefði mátt reikna með að frá árunum eftir hrun myndi fjöldi íbúa í hverri íbúð lækka samhliða þeim breytingum sem hafa orðið á fjölskyldusamsetningu og lýðfræðilegri þróun samfélagsins. Það hefur ekki gerst. Myndin af óleystri og vaxandi þörf skýrist þegar litið er til hlutfalls einstaklinga á aldrinum 20-24 ára sem búa í foreldrahúsum. Á hinum Norðurlöndunum hefur hlutfallið verið á milli 20-40% en á Íslandi er það umtalsvert hærra eða um 60% og fer hækkandi (mynd 5). Þegar aldurshópurinn 25–29 ára er skoðaður blasir við sama þróun. Mynd 5. Við Íslendingar erum yngri þjóð en grannar okkar á Norðurlöndum. Við ættum því að geta litið til samfélagsþróunar þar til að átta okkur á þróun hér til framtíðar, m.a. hver undirliggjandi íbúðaeftirspurn verður næstu 15 árin. Hvað skuldum við margar íbúðir? Hver er þá íbúðaskuldin í dag á höfuðborgarsvæðinu? Hvað vantar margar íbúðir til að uppfylla íbúðaþörf sem er m.a. komin til vegna samfélagsbreytinga sem ekki hefur verið gert ráð fyrir og hafa aukið undirliggjandi þörf fyrir íbúðir? Ef litið er til þróunar á höfuðborgarsvæðinu má sjá að í kjölfar hrunsins var verulegur brottflutningur frá landinu eftir mikinn uppgang þar á undan. Ætla má að nokkurs konar jafnvægi hafi verið náð á húsnæðismarkaði á höfuðborgarsvæðinu í krinum árið 2010 og því er gagnlegt að skoða þróun frá þeim tíma. Fyrir liggur hversu mikið hefur verið byggt frá árinu 2010. Það er þekkt hver áhrif líffræðilegra breytinga á fjölda íbúða hefðu átt að vera. Þá liggja fyrir upplýsingar um mannfjöldaaukningu frá þessum tíma sem skýrist mest af flutningi fólks til landsins umfram þá sem fluttu á brott. Fæðingartíðni hér á landi er orðin það lág að hún viðheldur ekki núverandi mannfjölda. Árleg fjölgun íbúa sem nemur um 1,8% skýrist nær eingöngu af fjölda aðfluttra umfram brottflutta. Með því að reikna út íbúðaþörfina og draga síðan frá íbúðir sem byggðar hafa verið á höfuðborgarsvæðinu sést hver íbúðaskuldin er (sjá mynd 6). (Skv. tölum frá Húsnæðis- og mannvirkjastofnun og gögnum frá sveitarfélögunum verður íbúðauppbygging árin 2024-2026 um 1600 íbúðir á ári en það er svipað íbúðamagn á ári og síðustu 10 árin). Ljóst er að íbúðaskuldin er verulega vanmetin og hún mun halda áfram að vaxa, a.m.k. til ársloka 2026. Miðað við þær opinberu áætlanir sem fyrir liggja hefur íbúðaskuldin verið nánast stöðug eða um þrjú til fjögur þúsund á höfuðborgarsvæðinu. Sú aðferðafræði við útreikninga á íbúðaþörf sem hér hefur verið rökstudd og stuðst við dregur upp aðra mynd. Samkvæmt henni var íbúðaskuldin á höfuðborgarsvæðinu í árslok 2023 um 12 þúsund íbúðir og spáir fyrir að í árslok 2026 verður hún komin í um 17 þúsund íbúðir.[2] Verðbólga og misskipting eru vextir af íbúðaskuld Húsnæði er meðal grunnþarfa fólks í öllum samfélögum. Staðan á húsnæðismarkaðnum hefur mikil áhrif á samfélagið í heild og því mikilvægt að skilja stöðuna hverju sinni og hvert stefnir. Jafnvægi á húsnæðismarkaði er ein lykilforsenda framleiðni núverandi og nýrra atvinnuvega sem ákvarða lífsgæði samfélagsins. Íbúðaskuldin á stóran þátt í verðhækkun á húsnæði sem hefur síðan verið drifkraftur verðbólgu. Hátt fasteignaverð hefur jafnframt verið hindrun í vegi ungs fólks á undanförnum árum að kaupa sína fyrstu eign og hefja þannig þá einu uppsöfnun eigin fjár sem almenningur á Íslandi hefur í raun átt kost á í áratugi. Á Íslandi leynist hin raunverulega efnahagslega misskipting í því hverjir eiga fasteign og hverjir ekki. Skortur á íbúðum og hátt fasteignaverð getur því stuðlað að aukinni misskiptingu sem fáir hér á landi tala fyrir. Það má því segja að vextina af íbúðaskuldinni greiði almenningur með verðbólgu og samfélagsþróun sem allir vilja forðast. Höfundur er framkvæmdastjóri Aflvaka Þróunarfélags sem hefur að markmiði að auka lífsgæði fólks á efri árum með sérhæfðum búsetuúrræðum. [1] Hér er tekið tillit til nýs mats Hagstofunnar á íbúafjölda hér á landi frá því í febrúar 2024. [2] Þá hefur ekki verið tekið mið af öðrum þáttum eins og stöðunnar í Grindavík og áhrifum hennar á húsnæðismarkaðinn.
Fjölbreytt líf í sjónum Sæunn Júlía Sigurjónsdóttir,Jóhanna Malen Skúladóttir,Laura Sólveig Lefort Scheefer Skoðun
Skoðun Fjölbreytt líf í sjónum Sæunn Júlía Sigurjónsdóttir,Jóhanna Malen Skúladóttir,Laura Sólveig Lefort Scheefer skrifar
Skoðun Hæfniviðmið eða tölulegar einkunnir, hvað segir okkur meira um nám? Bryngeir Valdimarsson skrifar
Skoðun Þingmálaskrá og fjárlagafrumvarp 2026: „Tiltekt“ á kostnað lífskjara Svandís Svavarsdóttir,Guðmundur Ingi Guðbrandsson skrifar
Skoðun Verndum líffræðilega fjölbreytni í hafi! Laura Sólveig Lefort Scheefer,Valgerður Árnadóttir,Þorgerður María Þorbjarnardóttir skrifar
Skoðun Dagur sjálfsvígsforvarna – tryggjum raunverulegt aðgengi að sálfræðimeðferð Pétur Maack Þorsteinsson skrifar
Skoðun Alþjóðlegur sjálfsvígsforvarnardagur – mikilvægi samtals og samkenndar Ellen Calmon skrifar
Fjölbreytt líf í sjónum Sæunn Júlía Sigurjónsdóttir,Jóhanna Malen Skúladóttir,Laura Sólveig Lefort Scheefer Skoðun