Stuðlum að stöðugu og góðu viðhaldi eldra húsnæðis Daníel Árnason skrifar 26. október 2023 11:01 Öll hús eiga skilið að fá gott viðhald, við eigum að virða eignina okkar og þau verðmæti sem felast í vel útlítandi og góðri fasteign. Gamalt hús á að geta þjónað eiganda sínum jafnvel og nýtt hús, ef rétt er að málum staðið. Fyrir nokkrum árum stýrði ég húsfundi þar sem hússtjórn fjölbýlishúss lagði fram tillögu um hófstilltar en nauðsynlegar endurbætur sem fólu í sér endurnýjun glugga og viðgerðir á ytra byrði hússins ásamt málun. Tillagan þótti ganga of langt og var felld af meirihluta eigenda, líklega vegna fjárhagsstöðu einstakra eigenda. Sami fundur ákvað að mála einungis húsið þrátt fyrir augljósar skemmdir. Eftir fundinn kom einn eigenda, sem reyndar hafði lagst gegn endurbótatillögunni, til mín og sagðist ekki geta opnað baðgluggann! Hann spurði hvað væri til ráða og svar mitt var einfalt. Eigendur verða að horfast í augu við staðreyndir, rekstur fasteignar felst ekki einungis í hita, raforku og ræstingum heldur líka viðhaldi eignarinnar. Hvers virði er reglubundið viðhald? Reglubundið viðhald skilar bæði verðmætari eign og auðseljanlegri, kostnaðargreiðslur eru fyrirséðar og á sama tíma er eignin í betra ástandi og öruggari. Samkvæmt rannsóknum kostar gott viðhald fasteignar um 1% af byggingarkostnaði húss á ári, sem jafngildir því að það kostar árlega að jafnaði 500 þúsund krónur að viðhalda meðalstórri fasteign, eða um 40 þúsund á mánuði. Þá er einungis litið til sameignar, þ.e. ytrabyrðis; þaks, veggja, glugga og útidyra, ásamt lögnum og sameiginlegrar lóðar. Við hjá Eignaumsjón erum að þjónusta um 800 hús- og rekstrarfélög með um 19.000 íbúðum/fasteignum og greining okkar leiðir í ljós að eigendur eru almennt ekki að leggja fyrir í langtímaviðhaldsjóð fasteigna sinna. Tölurnar sýna okkur að ekkert húsfélag er að safna í viðhaldssjóð sem nemur þessu 1% af byggingarkostnaði húss á ári. Algengt tillegg flestra er nær því að vera um 0,1-0,2%, eða á bilinu 5-10.000 krónur á mánuði. Algengast er að eigendur greiði viðhaldskostnað með skömmum fyrirvara, í aðdraganda framkvæmda og meðan á þeim stendur. Þær fjárhæðir geta numið allt að 5% af virði íbúðar þegar kemur að uppsafnaðri viðhaldsþörf. Hverju þarf að breyta? Mikil og þörf umræða er þessi misserin um húsnæðisþörf og málefni nýbygginga í landinu. Stjórnvöld eru krafin um úrræði og stefnu í þessum efnum en minna fer fyrir umræðu um viðhald húsa sem komin eru á viðhaldstíma. Það tjóir lítið að byggja nýtt ef eldra húsnæði ónýtist fyrir aldur fram. Í kjölfar bankahrunsins var endurgreiðsla virðisaukaskatts hækkuð í 100% af vinnulið, ásamt tímabundinni lækkun skattstofns sem nam 50% af viðhaldskostnaði undir slagorðinu „Allir vinna“. Víst er að aðgerðir miðuðu einnig að því að örva vinnumarkaðinn á þeim tíma. Endurgreiðslan var síðar lækkuð í 60% en hækkuð aftur í 100% í Covid faraldrinum. Í júlí í sumar var á ný dregið verulega úr þessum stuðningi, þegar virðisaukaskattsendurgreiðsla af vinnu var lækkuð í 35%. Þarna fer lítið fyrir hvatningu stjórnvalda varðandi viðhald eldra húsnæðis. Við hjá Eignaumsjón höfum lengi talað fyrir reglubundnu, fyrirbyggjandi viðhaldi fasteigna. Það er okkar sýn að húsfélög ættu að setja sér viðhaldsáætlun til nokkurra ára, byggða á ástandsmati viðkomandi fasteigna og tillögum um forgangsröðun verkefna eftir mikilvægi þeirra. Samhliða þarf að tryggja fjármögnun viðhaldsframkvæmda með skipulagðri söfnun í framkvæmdasjóð með tryggri og góðri ávöxtun með hagsmuni allra eigenda í fyrirrúmi. Aukinn stuðningur stjórnvalda Samhliða bættum lífsskilyrðum þjóðarinnar undanfarna áratugi er gott og öruggt íbúðarhúsnæði, gamalt eða nýtt, orðið lágmarkskrafa í samfélaginu. Ákall mitt til stjórnvalda og löggjafa er að horfa ekki einungis til nýbygginga þegar kemur að umræðu um húsnæðismál, heldur einnig að stuðla með ákveðnari hætti að góðu viðhaldi eldra húsnæðis með lagabótum og stjórnvaldsaðgerðum. Höfundur er framkvæmdastjóri Eignaumsjónar. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Málefni fjölbýlishúsa Mest lesið Hamas og átökin við Ísrael – hvað er ekki sagt upphátt? Einar G Harðarson Skoðun Opið bréf til stjórnvalda Elín Ýr Arnar Hafdísardóttir Skoðun „Litla stúlkan og ruddarnir“ - Hugleiðing um stöðu Íslands á alþj.vettv. Flosi Þorgeirsson Skoðun Næstu sólarhringar á Gaza skipta sköpum Hlynur Már Vilhjálmsson Skoðun Þjóðareign, trú og skattar Svanur Guðmundsson Skoðun Við skuldum þeim að hlusta Ólafur Adolfsson Skoðun Hvernig gengur nýjum kennurum í grunnskólakennslu? Ingólfur Ásgeir Jóhannesson,Aðalheiður Anna Erlingsdóttir,Andri Rafn Ottesen,Maríanna Jónsdóttir Maríudóttir,Valgerður S. Bjarnadóttir Skoðun Lífið er eins og konfektkassi, þú veist aldrei hvernig mola þú færð Elín Íris Fanndal Skoðun Matvælaverð hefur nær þrefaldast frá stofnun Viðskiptaráðs! Sigríður Ingibjörg Ingadóttir Skoðun Hvers virði er lambakjöt? Hafliði Halldórsson Skoðun Skoðun Skoðun Hvers virði er lambakjöt? Hafliði Halldórsson skrifar Skoðun Lífið er eins og konfektkassi, þú veist aldrei hvernig mola þú færð Elín Íris Fanndal skrifar Skoðun Þjóðareign, trú og skattar Svanur Guðmundsson skrifar Skoðun Hamas og átökin við Ísrael – hvað er ekki sagt upphátt? Einar G Harðarson skrifar Skoðun Gjaldfrjálsar máltíðir fyrir leikskólabörn Hólmfríður Jennýjar Árnadóttir skrifar Skoðun Næstu sólarhringar á Gaza skipta sköpum Hlynur Már Vilhjálmsson skrifar Skoðun Hvernig gengur nýjum kennurum í grunnskólakennslu? Ingólfur Ásgeir Jóhannesson,Aðalheiður Anna Erlingsdóttir,Andri Rafn Ottesen,Maríanna Jónsdóttir Maríudóttir,Valgerður S. Bjarnadóttir skrifar Skoðun Huglæg réttlætiskennd og skattar á verðmætasköpun Kristinn Karl Brynjarsson skrifar Skoðun Loksins fær þyrlan heimili fyrir norðan Njáll Trausti Friðbertsson skrifar Skoðun Opið bréf til stjórnvalda Elín Ýr Arnar Hafdísardóttir skrifar Skoðun Við skuldum þeim að hlusta Ólafur Adolfsson skrifar Skoðun „Litla stúlkan og ruddarnir“ - Hugleiðing um stöðu Íslands á alþj.vettv. Flosi Þorgeirsson skrifar Skoðun Mikilvæg gagnrýni eða tilraun til valdayfirtöku í Sósíalistaflokknum? Ása Lind Finnbogadóttir skrifar Skoðun Matvælaverð hefur nær þrefaldast frá stofnun Viðskiptaráðs! Sigríður Ingibjörg Ingadóttir skrifar Skoðun Alvarleg staða í umhverfi fréttamiðla Rósa Guðbjartsdóttir skrifar Skoðun Stéttarkerfi Halldóra Lillý Jóhannsdóttir skrifar Skoðun Stöðvum Hamas. Einungis þannig getum við stöðvað hryllinginn á Gaza BIrgir Finnsson skrifar Skoðun Dagur líffræðilegrar fjölbreytni 2025 Rannveig Magnúsdóttir,Ole Sandberg,Ragnhildur Guðmundsdóttir,Rebecca Thompson,Skúli Skúlason,Sæunn Júlía Sigurjónsdóttir skrifar Skoðun Æfingin skapar meistarann! Sigurjón Már Fox Gunnarsson skrifar Skoðun 140 sinnum líklegra að verða fyrir eldingu Sigurður G. Guðjónsson skrifar Skoðun Konum í afplánun fjölgar: Með flókin áföll á bakinu Tinna Eyberg Örlygsdóttir,Sigríður Ella Jónsdóttir skrifar Skoðun Traust í húfi Eyjólfur Ármannsson skrifar Skoðun Verðmætasköpun án virðingar Berglind Harpa Svavarsdóttir skrifar Skoðun Daði Már týnir sjálfum sér Heiðrún Lind Marteinsdóttir skrifar Skoðun Samhljómur við náttúruna og sjálfbæra þróun Anna María Ágústsdóttir skrifar Skoðun Aðgerðir gegn mansali í forgangi Þorbjörg S. Gunnlaugsdóttir skrifar Skoðun Enginn á verðinum – um ábyrgð, framtíðarsýn og mikilvægi forvirkrar stjórnsýslu Guðjón Heiðar Pálsson skrifar Skoðun Framtíðin fær húsnæði Ingunn Gunnarsdóttir skrifar Skoðun Börnin sem deyja á Gaza Elín Pjetursdóttir skrifar Skoðun Brýr, sýkingar og börn Jón Pétur Zimsen skrifar Sjá meira
Öll hús eiga skilið að fá gott viðhald, við eigum að virða eignina okkar og þau verðmæti sem felast í vel útlítandi og góðri fasteign. Gamalt hús á að geta þjónað eiganda sínum jafnvel og nýtt hús, ef rétt er að málum staðið. Fyrir nokkrum árum stýrði ég húsfundi þar sem hússtjórn fjölbýlishúss lagði fram tillögu um hófstilltar en nauðsynlegar endurbætur sem fólu í sér endurnýjun glugga og viðgerðir á ytra byrði hússins ásamt málun. Tillagan þótti ganga of langt og var felld af meirihluta eigenda, líklega vegna fjárhagsstöðu einstakra eigenda. Sami fundur ákvað að mála einungis húsið þrátt fyrir augljósar skemmdir. Eftir fundinn kom einn eigenda, sem reyndar hafði lagst gegn endurbótatillögunni, til mín og sagðist ekki geta opnað baðgluggann! Hann spurði hvað væri til ráða og svar mitt var einfalt. Eigendur verða að horfast í augu við staðreyndir, rekstur fasteignar felst ekki einungis í hita, raforku og ræstingum heldur líka viðhaldi eignarinnar. Hvers virði er reglubundið viðhald? Reglubundið viðhald skilar bæði verðmætari eign og auðseljanlegri, kostnaðargreiðslur eru fyrirséðar og á sama tíma er eignin í betra ástandi og öruggari. Samkvæmt rannsóknum kostar gott viðhald fasteignar um 1% af byggingarkostnaði húss á ári, sem jafngildir því að það kostar árlega að jafnaði 500 þúsund krónur að viðhalda meðalstórri fasteign, eða um 40 þúsund á mánuði. Þá er einungis litið til sameignar, þ.e. ytrabyrðis; þaks, veggja, glugga og útidyra, ásamt lögnum og sameiginlegrar lóðar. Við hjá Eignaumsjón erum að þjónusta um 800 hús- og rekstrarfélög með um 19.000 íbúðum/fasteignum og greining okkar leiðir í ljós að eigendur eru almennt ekki að leggja fyrir í langtímaviðhaldsjóð fasteigna sinna. Tölurnar sýna okkur að ekkert húsfélag er að safna í viðhaldssjóð sem nemur þessu 1% af byggingarkostnaði húss á ári. Algengt tillegg flestra er nær því að vera um 0,1-0,2%, eða á bilinu 5-10.000 krónur á mánuði. Algengast er að eigendur greiði viðhaldskostnað með skömmum fyrirvara, í aðdraganda framkvæmda og meðan á þeim stendur. Þær fjárhæðir geta numið allt að 5% af virði íbúðar þegar kemur að uppsafnaðri viðhaldsþörf. Hverju þarf að breyta? Mikil og þörf umræða er þessi misserin um húsnæðisþörf og málefni nýbygginga í landinu. Stjórnvöld eru krafin um úrræði og stefnu í þessum efnum en minna fer fyrir umræðu um viðhald húsa sem komin eru á viðhaldstíma. Það tjóir lítið að byggja nýtt ef eldra húsnæði ónýtist fyrir aldur fram. Í kjölfar bankahrunsins var endurgreiðsla virðisaukaskatts hækkuð í 100% af vinnulið, ásamt tímabundinni lækkun skattstofns sem nam 50% af viðhaldskostnaði undir slagorðinu „Allir vinna“. Víst er að aðgerðir miðuðu einnig að því að örva vinnumarkaðinn á þeim tíma. Endurgreiðslan var síðar lækkuð í 60% en hækkuð aftur í 100% í Covid faraldrinum. Í júlí í sumar var á ný dregið verulega úr þessum stuðningi, þegar virðisaukaskattsendurgreiðsla af vinnu var lækkuð í 35%. Þarna fer lítið fyrir hvatningu stjórnvalda varðandi viðhald eldra húsnæðis. Við hjá Eignaumsjón höfum lengi talað fyrir reglubundnu, fyrirbyggjandi viðhaldi fasteigna. Það er okkar sýn að húsfélög ættu að setja sér viðhaldsáætlun til nokkurra ára, byggða á ástandsmati viðkomandi fasteigna og tillögum um forgangsröðun verkefna eftir mikilvægi þeirra. Samhliða þarf að tryggja fjármögnun viðhaldsframkvæmda með skipulagðri söfnun í framkvæmdasjóð með tryggri og góðri ávöxtun með hagsmuni allra eigenda í fyrirrúmi. Aukinn stuðningur stjórnvalda Samhliða bættum lífsskilyrðum þjóðarinnar undanfarna áratugi er gott og öruggt íbúðarhúsnæði, gamalt eða nýtt, orðið lágmarkskrafa í samfélaginu. Ákall mitt til stjórnvalda og löggjafa er að horfa ekki einungis til nýbygginga þegar kemur að umræðu um húsnæðismál, heldur einnig að stuðla með ákveðnari hætti að góðu viðhaldi eldra húsnæðis með lagabótum og stjórnvaldsaðgerðum. Höfundur er framkvæmdastjóri Eignaumsjónar.
Hvernig gengur nýjum kennurum í grunnskólakennslu? Ingólfur Ásgeir Jóhannesson,Aðalheiður Anna Erlingsdóttir,Andri Rafn Ottesen,Maríanna Jónsdóttir Maríudóttir,Valgerður S. Bjarnadóttir Skoðun
Matvælaverð hefur nær þrefaldast frá stofnun Viðskiptaráðs! Sigríður Ingibjörg Ingadóttir Skoðun
Skoðun Lífið er eins og konfektkassi, þú veist aldrei hvernig mola þú færð Elín Íris Fanndal skrifar
Skoðun Hvernig gengur nýjum kennurum í grunnskólakennslu? Ingólfur Ásgeir Jóhannesson,Aðalheiður Anna Erlingsdóttir,Andri Rafn Ottesen,Maríanna Jónsdóttir Maríudóttir,Valgerður S. Bjarnadóttir skrifar
Skoðun „Litla stúlkan og ruddarnir“ - Hugleiðing um stöðu Íslands á alþj.vettv. Flosi Þorgeirsson skrifar
Skoðun Mikilvæg gagnrýni eða tilraun til valdayfirtöku í Sósíalistaflokknum? Ása Lind Finnbogadóttir skrifar
Skoðun Matvælaverð hefur nær þrefaldast frá stofnun Viðskiptaráðs! Sigríður Ingibjörg Ingadóttir skrifar
Skoðun Dagur líffræðilegrar fjölbreytni 2025 Rannveig Magnúsdóttir,Ole Sandberg,Ragnhildur Guðmundsdóttir,Rebecca Thompson,Skúli Skúlason,Sæunn Júlía Sigurjónsdóttir skrifar
Skoðun Konum í afplánun fjölgar: Með flókin áföll á bakinu Tinna Eyberg Örlygsdóttir,Sigríður Ella Jónsdóttir skrifar
Skoðun Enginn á verðinum – um ábyrgð, framtíðarsýn og mikilvægi forvirkrar stjórnsýslu Guðjón Heiðar Pálsson skrifar
Hvernig gengur nýjum kennurum í grunnskólakennslu? Ingólfur Ásgeir Jóhannesson,Aðalheiður Anna Erlingsdóttir,Andri Rafn Ottesen,Maríanna Jónsdóttir Maríudóttir,Valgerður S. Bjarnadóttir Skoðun
Matvælaverð hefur nær þrefaldast frá stofnun Viðskiptaráðs! Sigríður Ingibjörg Ingadóttir Skoðun