Þarf ég háskólapróf í hagfræði til að eiga fasteign? Dagbjartur Gunnar Lúðvíksson skrifar 6. maí 2021 07:00 Fyrir tveimur árum gekk ég í gegnum hið undarlega ferli að kaupa íbúð. Bæði kaupin og það sem við tók einkennist af óvissu í hverju skrefi, gambli og ágiskunum – eins og áhættufjárfesting. Við kærastan mín lögðum samviskusamlega fyrir og náðum að safna fyrir útborgun. Við fundum frábæra litla eign og byrjuðum að skoða hvaða kostir stæðu til boða í íbúðalánum. Áhættumat nr. 1 Fyrsta spurningin sem við stóðum frammi fyrir var hvar við ættum að sækja um lán. Síðan komu stóru spurningarnar: Eigum við að taka verðtryggt eða óverðtryggt lán? Blandað? Fasta eða breytilega vexti? Jafnar greiðslur eða jafnar afborganir? Taka lán til langs tíma með lágri greiðslubyrði og leggja inn á höfuðstólinn þegar við getum eða taka lán til styttri tíma með hærri afborgunum í hverjum mánuði? Við notuðum reiknivél á vef lánveitanda og settum mismunandi sviðsmyndir upp í Excel. Við höfum ekki djúpa þekkingu á þessum málum en gerðum okkar besta. Við prófuðum mismunandi samsetningar og áhrif þeirra en eftir stóðu líka breytur sem við getum ómögulega vitað svarið við. Munu launin okkar haldast þau sömu, minnka eða aukast í framtíðinni? Hvað gerist ef vextir hækka á tímabili lánsins? Hverjar eru líkurnar á því að verðbólguspár standist? Hvað ef það kemur annað hrun, erum við þá í djúpum? Á endanum komumst við að niðurstöðu. Við settum saman lán sem ætti að þýða að við getum eignast nokkuð í íbúðinni á þeim 5-10 árum sem við gerum ráð fyrir að búa í henni, lánið ætti að minnka en ekki vaxa og greiðslubyrðin væri viðráðanleg. En þessi niðurstaða er ekki byggð á neinni vissu eða öryggi. Hún er veðmál sem mun hafa meiriháttar áhrif á afkomu okkar og lífsgæði til margra ára. Ef heppnin er með okkur gætu allir kostirnir sem við völdum reynst réttir þegar upp er staðið, en að öllum líkindum munu sumir þeirra reynast vel en aðrir illa, og jafnvel fleiri illa en vel. Við þurfum þá bara að bíta í það súra epli. Áhættumat nr. 2 Ári eftir að við gengum frá kaupunum snarlækkuðu vextir. Umræðan um endurfjármögnun varð allsráðandi í kringum okkur. Við vorum greinilega mjög vitlaus að festa vextina strax í upphafi. Við vorum að greiða bankanum mun hærra gjald með hverri afborgun en við hefðum annars þurft að gera. Þá borgar sig víst að endurfjármagna. Til þess að endurfjármagna þarf lánið samt að vera komið undir 65-70% af fasteignamati, eftir mismunandi reglum lánveitenda, eða 75-80% ef maður er tilbúinn til að taka viðbótarlán með hærri vöxtum. Við þurfum líka að reikna út hvort vextirnir lækki nógu mikið til að spara kostnaðinn við uppgreiðslugjald og nýtt lántökugjald á meðan við búum í íbúðinni. Og þá þurfum við að spá fyrir um hversu lengi hún mun henta okkur og hversu lengi vextirnir haldast lágir. Ef vextir hækka eftir breytinguna getur dæmið snúist við á skömmum tíma. Nýja lánið getur orðið óhagstæðara en hið gamla. Það er ekki hlaupið að því að spá fyrir um þetta. Þess vegna virðist annar hver fasteignareigandi vera með breytilega vexti og bíða á nálum eftir rétta tímanum til að festa þá, eins og við séum öll sérfræðingar í áhættustýringu. Áhættumat nr. 3 Við erum enn í sömu stöðu. Algjörri óvissu um hvort ákvarðanirnar okkar hafi verið réttar eða rangar. Munurinn getur skipt sköpum um hversu mikið við eignumst í íbúðinni meðan við búum í henni. Hvort við munum geta stækkað við okkur þegar þess gerist þörf. Þegar systir mín í Danmörku ákveður að kaupa sér íbúð þá mun hún þurfa að taka margar sambærilegar ákvarðanir sem eru háðar óvissu, hjá því verður ekki komist. Munurinn á stöðunni sem við erum í er þó tvenns konar. Í fyrsta lagi eru vextirnir úti mun lægri. Þeir eru um 1% en ekki tæp 4%. Af 30 milljóna króna láni eru vextir því 25 þúsund krónur á mánuði úti í stað 100 þúsund króna hér. Við miðum við vexti á óverðtryggðu láni vegna þess að verðtrygging þekkist ekki í Danmörku og vegna þess að þótt nafnvextir á verðtryggðum lánum séu lægri þá bætist mismunurinn bara ofan á höfuðstól lánsins í formi verðbóta í staðinn. Í öðru lagi sveiflast vextirnir hjá henni ekki eins ört og mikið og hér. Það eitt og sér dregur verulega úr áhættunni. Skyndilegar hækkanir á lánstímanum verða fjarlægur möguleiki og hanga ekki sífellt yfir lántakandanum – og hann þarf ekki að hafa verðbólguspár og hugsanlega endurfjármögnun stanslaust í huga. Í þessu ljósi er stóra áhættan sem maður tekur í fasteignakaupum tilkomin vegna vaxtaumhverfisins sem fylgir krónunni. Háir vextir, sem gera það að verkum að maður greiðir mun meira fyrir lánin, og sveiflukenndir vextir, sem þýða að maður er í stöðugri óvissu um framtíðina. Ef við myndum festa krónuna við evru væri næsta víst að vextir myndu lækka hratt og verða stöðugri. Lántakendur gætu allavega verið mun rólegri eftir að upplýst ákvörðun um lánaformið hefur verið tekin og treyst því að eignarhlutfall þeirra aukist þegar þeir borga af lánunum. Okkur þyrfti ekki að líða eins og spákaupmönnum í hvert sinn sem við opnum heimabankann og skoðum stöðu lánsins. Við þyrftum ekki hagfræðigráðu til að eiga fasteign. Höfundur er aðstoðarmaður þingflokks Viðreisnar. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Dagbjartur Gunnar Lúðvíksson Húsnæðismál Fjármál heimilisins Skoðun: Kosningar 2021 Neytendur Íslenskir bankar Mest lesið Halldór 26.07.2025 Halldór Þú ert búin að eyðileggja líf mitt!!! Sandra Ósk Jóhannsdóttir Skoðun Tekur sér stöðu með Evrópusambandinu Hjörtur J. Guðmundsson Skoðun Feluleikur ríkisstjórnarinnar? Lárus Guðmundsson Skoðun Ég heiti Elísa og ég er Drusla Elísa Rún Svansdóttir Skoðun Þegar hið smáa verður risastórt Sigurjón Þórðarson Skoðun Grindavík má enn bíða Gísli Stefánsson Skoðun Yfirlýsing frá Kára Stefánssyni um hrakfarir hans í samskiptum við íhaldssaman blaðamann Kári Stefánsson Skoðun Þið voruð í partýinu líka! Gísli Sigurður Gunnlaugsson Skoðun Lýðheilsan að veði? Willum Þór Þórsson Skoðun Skoðun Skoðun Þegar hið smáa verður risastórt Sigurjón Þórðarson skrifar Skoðun Þú ert búin að eyðileggja líf mitt!!! Sandra Ósk Jóhannsdóttir skrifar Skoðun Tekur sér stöðu með Evrópusambandinu Hjörtur J. Guðmundsson skrifar Skoðun Feluleikur ríkisstjórnarinnar? Lárus Guðmundsson skrifar Skoðun Ég heiti Elísa og ég er Drusla Elísa Rún Svansdóttir skrifar Skoðun Grindavík má enn bíða Gísli Stefánsson skrifar Skoðun Aðventukerti og aðgangshindranir Kristín María Birgisdóttir skrifar Skoðun Lífið í tjaldi á Gaza Viðar Hreinsson,Israa Saed skrifar Skoðun Gaza og sjálfbærni mennskunnar Elva Rakel Jónsdóttir skrifar Skoðun Börnin og hungursneyðin í Gaza Sverrir Ólafsson skrifar Skoðun Kynbundið ofbeldi Sigríður Ingibjörg Ingadóttir,Steinunn Bragadóttir skrifar Skoðun Aðdragandi aðildar þarf umboð Erna Bjarnadóttir skrifar Skoðun Yfirlýsing frá Kára Stefánssyni um hrakfarir hans í samskiptum við íhaldssaman blaðamann Kári Stefánsson skrifar Skoðun Þétting byggðar er ekki vandamálið Dóra Björt Guðjónsdóttir skrifar Skoðun Þrengt að þjóðarleikvanginum Þorvaldur Örlygsson skrifar Skoðun Ert þú drusla? Katrín Sigríður J. Steingrímsdóttir,Elísa Rún Svansdóttir,Lilja Íris Long Birnudóttir,Lísa Margrét Gunnarsdóttir,Margrét Baldursdóttir,Silja Höllu Egilsdóttir skrifar Skoðun Sameiginleg yfirlýsing 28 ríkja um málefni Palestínu, hvers virði er hún? Einar Ólafsson skrifar Skoðun Alltof mörg sveitarfélög á Íslandi! Gunnar Alexander Ólafsson skrifar Skoðun Öryggi betur tryggt – fangelsismál færð til nútímans Þorbjörg Sigríður Gunnlaugsdóttir skrifar Skoðun Lýðheilsan að veði? Willum Þór Þórsson skrifar Skoðun Evrópusambandsaðild - valdefling íslensks almennings Magnús Árni Skjöld Magnússon skrifar Skoðun Köllum Skjöld Íslands réttu nafni: Rasískt götugengi Ian McDonald skrifar Skoðun Hverjir eru komnir með nóg? Nichole Leigh Mosty skrifar Skoðun Að leigja okkar eigin innviði Halldóra Mogensen skrifar Skoðun Málþóf sem valdníðsla Einar G. Harðarson skrifar Skoðun Klaufaskapur og reynsluleysi? Hjörtur J. Guðmundsson skrifar Skoðun Hvernig spyr ég gervigreind til að fá besta svarið? Björgmundur Örn Guðmundsson skrifar Skoðun Ertu bitur? Björn Leví Gunnarsson skrifar Skoðun Er hægt að læra af draumum? Sigurður Árni Reynisson skrifar Skoðun Afstæði ábyrgðar Matthildur Björnsdóttir skrifar Sjá meira
Fyrir tveimur árum gekk ég í gegnum hið undarlega ferli að kaupa íbúð. Bæði kaupin og það sem við tók einkennist af óvissu í hverju skrefi, gambli og ágiskunum – eins og áhættufjárfesting. Við kærastan mín lögðum samviskusamlega fyrir og náðum að safna fyrir útborgun. Við fundum frábæra litla eign og byrjuðum að skoða hvaða kostir stæðu til boða í íbúðalánum. Áhættumat nr. 1 Fyrsta spurningin sem við stóðum frammi fyrir var hvar við ættum að sækja um lán. Síðan komu stóru spurningarnar: Eigum við að taka verðtryggt eða óverðtryggt lán? Blandað? Fasta eða breytilega vexti? Jafnar greiðslur eða jafnar afborganir? Taka lán til langs tíma með lágri greiðslubyrði og leggja inn á höfuðstólinn þegar við getum eða taka lán til styttri tíma með hærri afborgunum í hverjum mánuði? Við notuðum reiknivél á vef lánveitanda og settum mismunandi sviðsmyndir upp í Excel. Við höfum ekki djúpa þekkingu á þessum málum en gerðum okkar besta. Við prófuðum mismunandi samsetningar og áhrif þeirra en eftir stóðu líka breytur sem við getum ómögulega vitað svarið við. Munu launin okkar haldast þau sömu, minnka eða aukast í framtíðinni? Hvað gerist ef vextir hækka á tímabili lánsins? Hverjar eru líkurnar á því að verðbólguspár standist? Hvað ef það kemur annað hrun, erum við þá í djúpum? Á endanum komumst við að niðurstöðu. Við settum saman lán sem ætti að þýða að við getum eignast nokkuð í íbúðinni á þeim 5-10 árum sem við gerum ráð fyrir að búa í henni, lánið ætti að minnka en ekki vaxa og greiðslubyrðin væri viðráðanleg. En þessi niðurstaða er ekki byggð á neinni vissu eða öryggi. Hún er veðmál sem mun hafa meiriháttar áhrif á afkomu okkar og lífsgæði til margra ára. Ef heppnin er með okkur gætu allir kostirnir sem við völdum reynst réttir þegar upp er staðið, en að öllum líkindum munu sumir þeirra reynast vel en aðrir illa, og jafnvel fleiri illa en vel. Við þurfum þá bara að bíta í það súra epli. Áhættumat nr. 2 Ári eftir að við gengum frá kaupunum snarlækkuðu vextir. Umræðan um endurfjármögnun varð allsráðandi í kringum okkur. Við vorum greinilega mjög vitlaus að festa vextina strax í upphafi. Við vorum að greiða bankanum mun hærra gjald með hverri afborgun en við hefðum annars þurft að gera. Þá borgar sig víst að endurfjármagna. Til þess að endurfjármagna þarf lánið samt að vera komið undir 65-70% af fasteignamati, eftir mismunandi reglum lánveitenda, eða 75-80% ef maður er tilbúinn til að taka viðbótarlán með hærri vöxtum. Við þurfum líka að reikna út hvort vextirnir lækki nógu mikið til að spara kostnaðinn við uppgreiðslugjald og nýtt lántökugjald á meðan við búum í íbúðinni. Og þá þurfum við að spá fyrir um hversu lengi hún mun henta okkur og hversu lengi vextirnir haldast lágir. Ef vextir hækka eftir breytinguna getur dæmið snúist við á skömmum tíma. Nýja lánið getur orðið óhagstæðara en hið gamla. Það er ekki hlaupið að því að spá fyrir um þetta. Þess vegna virðist annar hver fasteignareigandi vera með breytilega vexti og bíða á nálum eftir rétta tímanum til að festa þá, eins og við séum öll sérfræðingar í áhættustýringu. Áhættumat nr. 3 Við erum enn í sömu stöðu. Algjörri óvissu um hvort ákvarðanirnar okkar hafi verið réttar eða rangar. Munurinn getur skipt sköpum um hversu mikið við eignumst í íbúðinni meðan við búum í henni. Hvort við munum geta stækkað við okkur þegar þess gerist þörf. Þegar systir mín í Danmörku ákveður að kaupa sér íbúð þá mun hún þurfa að taka margar sambærilegar ákvarðanir sem eru háðar óvissu, hjá því verður ekki komist. Munurinn á stöðunni sem við erum í er þó tvenns konar. Í fyrsta lagi eru vextirnir úti mun lægri. Þeir eru um 1% en ekki tæp 4%. Af 30 milljóna króna láni eru vextir því 25 þúsund krónur á mánuði úti í stað 100 þúsund króna hér. Við miðum við vexti á óverðtryggðu láni vegna þess að verðtrygging þekkist ekki í Danmörku og vegna þess að þótt nafnvextir á verðtryggðum lánum séu lægri þá bætist mismunurinn bara ofan á höfuðstól lánsins í formi verðbóta í staðinn. Í öðru lagi sveiflast vextirnir hjá henni ekki eins ört og mikið og hér. Það eitt og sér dregur verulega úr áhættunni. Skyndilegar hækkanir á lánstímanum verða fjarlægur möguleiki og hanga ekki sífellt yfir lántakandanum – og hann þarf ekki að hafa verðbólguspár og hugsanlega endurfjármögnun stanslaust í huga. Í þessu ljósi er stóra áhættan sem maður tekur í fasteignakaupum tilkomin vegna vaxtaumhverfisins sem fylgir krónunni. Háir vextir, sem gera það að verkum að maður greiðir mun meira fyrir lánin, og sveiflukenndir vextir, sem þýða að maður er í stöðugri óvissu um framtíðina. Ef við myndum festa krónuna við evru væri næsta víst að vextir myndu lækka hratt og verða stöðugri. Lántakendur gætu allavega verið mun rólegri eftir að upplýst ákvörðun um lánaformið hefur verið tekin og treyst því að eignarhlutfall þeirra aukist þegar þeir borga af lánunum. Okkur þyrfti ekki að líða eins og spákaupmönnum í hvert sinn sem við opnum heimabankann og skoðum stöðu lánsins. Við þyrftum ekki hagfræðigráðu til að eiga fasteign. Höfundur er aðstoðarmaður þingflokks Viðreisnar.
Yfirlýsing frá Kára Stefánssyni um hrakfarir hans í samskiptum við íhaldssaman blaðamann Kári Stefánsson Skoðun
Skoðun Yfirlýsing frá Kára Stefánssyni um hrakfarir hans í samskiptum við íhaldssaman blaðamann Kári Stefánsson skrifar
Skoðun Ert þú drusla? Katrín Sigríður J. Steingrímsdóttir,Elísa Rún Svansdóttir,Lilja Íris Long Birnudóttir,Lísa Margrét Gunnarsdóttir,Margrét Baldursdóttir,Silja Höllu Egilsdóttir skrifar
Skoðun Sameiginleg yfirlýsing 28 ríkja um málefni Palestínu, hvers virði er hún? Einar Ólafsson skrifar
Skoðun Öryggi betur tryggt – fangelsismál færð til nútímans Þorbjörg Sigríður Gunnlaugsdóttir skrifar
Yfirlýsing frá Kára Stefánssyni um hrakfarir hans í samskiptum við íhaldssaman blaðamann Kári Stefánsson Skoðun