Hvað gerðist? Hörður Ægisson skrifar 4. október 2019 07:00 GAMMA stóð afar höllum fæti í fyrra. Fjármálafyrirtækið, sem er hvað þekktast fyrir fjárfestingar sjóða í stýringu félagsins á fasteignamarkaði, var nauðbeygt fyrir um ári til að sækja sér lán upp á einn milljarð króna til nokkurra mánaða á svimandi háum kjörum frá fjárfestingafélaginu Stoðum. Lausafjárstaða félagsins, sem var í viðræðum við Kviku banka um kaup á öllu hlutafé GAMMA, hafði versnað verulega á skömmum tíma og talsvert var um innlausnir fjárfesta í sjóðum í stýringu fyrirtækisins. Þótt viðskiptin hafi gengið í gegn undir lok síðasta árs þá tók kaupverðið miklum breytingum á meðan á ferlinu stóð. Greiðslan var aðeins að þriðjungi í reiðufé, fallið var frá afhendingu bréfa í Kviku og stærstur hluti kaupverðsins mun þess í stað ákvarðast af gengi sjóða GAMMA. Það var ekki gert að ósekju enda óvissa um raunverulega stöðu margra fasteignasjóða. Sú áhætta, en um leið mögulegur ávinningur, var skilin eftir hjá seljendum. Fæstir höfðu þó gert sér grein fyrir því hversu slæm staðan var. Í byrjun vikunnar var sjóðsfélögum fagfjárfestasjóða í stýringu GAMMA – Novus og Anglia – tilkynnt að við endurmat á eignum og áætlunum sjóðsins hefði komið í ljós að eigið fé væri mun minna en áður var talið. Í tilfelli Novus-sjóðsins, eiganda Upphafs fasteignafélags, hefur eigið fé sjóðsins, sem var samkvæmt endurskoðuðum ársreikningi metið á 4,4 milljarða í ársbyrjun, nánast verið afskrifað að fullu. Lífeyrissjóðir, tryggingafélög og fjölmargir einkafjárfestar, sem lögðu Novus til samanlagt 2.500 milljónir við stofnun hans 2013, hafa að líkindum tapað sínum eignum. Hvað gerðist? Skýringarnar eru sagðar að raunveruleg framvinda margra fasteignaverkefna Upphafs hafi reynst ofmetin, kostnaður við framkvæmdir á árinu var langt yfir áætlunum og þá tóku fyrri matsaðferðir ekki að fullu tillit til fjármagnskostnaðar félagsins. Sá kostnaður hækkaði enn frekar þegar félagið gaf út 2,7 milljarða króna skuldabréf í júní á þessu ári. Skuldabréfaútboðið hefði átt að hringja viðvörunarbjöllum. Í kynningu til fjárfesta var fyrst gert ráð fyrir að vextirnir yrðu ellefu prósent en þeir urðu að lokum meira en fimmtán prósent. Þau vaxtakjör endurspegluðu bágborna fjárhagsstöðu Upphafs og eins hversu erfiðlega gekk að fá fjárfesta til að leggja fasteignafélaginu til aukið fjármagn. Enn meira þarf núna hins vegar til. Skuldabréfaeigendur standa nú frammi fyrir þeim valkosti að koma með viðbótarfjármögnun upp á einn milljarð til að leysa lausafjárvanda Upphafs. Gangi það ekki eftir þarf ekki að spyrja að leikslokum. Fjárfestingum á byggingamarkaði fylgir talsverð áhætta. Það verður hins vegar að teljast með ólíkindum hvernig fjögurra milljarða eigið fé fasteignasjóðs gat orðið að engu á örfáum mánuðum. Allri áætlunargerð virðist hafa verið mjög ábótavant og þá vekur það upp spurningar að þáverandi stjórnendur GAMMA hafi ákveðið að minnka eigið fé um 850 milljónir í árslok 2017 með því að greiða þá fjármuni út til sjóðsfélaga enda ljóst – að minnsta kosti eftir á að hyggja – að fjárhagsstaða sjóðsins leyfði ekki slíka útgreiðslu. Nýir stjórnendur GAMMA hljóta að velta öllum steinum til að komast að því hvað fór raunverulega úrskeiðis. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Birtist í Fréttablaðinu GAMMA Hörður Ægisson Mest lesið Blóðugar afleiðingar lyga Hjörvar Sigurðsson Skoðun Hinsegin samfélagið á heimili í Hafnarfirði Valdimar Víðisson Skoðun Alvöru fjárlög fyrir venjulegt fólk Þórður Snær Júlíusson Skoðun Hafa börn frjálsan vilja? Sigurður Árni Reynisson Skoðun Berklar, Krakk og Rough Sleep Guðmundur Ingi Þóroddsson Skoðun Hvar er textinn? Sigurlín Margrét Sigurðardóttir Skoðun Áhrif Vesturlanda og vöxtur Kína Jón Sigurgeirsson Skoðun Lygin um flóttamenn á Íslandi Jón Frímann Jónsson Skoðun Rétturinn til að verða bergnuminn Dofri Hermannsson Skoðun Dagur sjálfsvígsforvarna – tryggjum raunverulegt aðgengi að sálfræðimeðferð Pétur Maack Þorsteinsson Skoðun Skoðun Skoðun Hvar er textinn? Sigurlín Margrét Sigurðardóttir skrifar Skoðun Berklar, Krakk og Rough Sleep Guðmundur Ingi Þóroddsson skrifar Skoðun Blóðugar afleiðingar lyga Hjörvar Sigurðsson skrifar Skoðun Hinsegin samfélagið á heimili í Hafnarfirði Valdimar Víðisson skrifar Skoðun Áhrif Vesturlanda og vöxtur Kína Jón Sigurgeirsson skrifar Skoðun Alvöru fjárlög fyrir venjulegt fólk Þórður Snær Júlíusson skrifar Skoðun Hafa börn frjálsan vilja? Sigurður Árni Reynisson skrifar Skoðun Dagur sjálfsvígsforvarna – tryggjum raunverulegt aðgengi að sálfræðimeðferð Pétur Maack Þorsteinsson skrifar Skoðun Hvers vegna halda Íslendingar með Dönum? Júlíus Valsson skrifar Skoðun Hvað varð um þinn minnsta bróður? Birna Gunnlaugsdóttir skrifar Skoðun Rétturinn til að verða bergnuminn Dofri Hermannsson skrifar Skoðun Þriðja leiðin í námsmati stuðlar að snemmtækri íhlutun Íris E. Gísladóttir skrifar Skoðun Alþjóðadagur sjálfsvígsforvarna Alma D. Möller skrifar Skoðun Hækkun skrásetningargjalds – Segjum sannleikann Eiríkur Kúld Viktorsson skrifar Skoðun Alþjóðlegur sjálfsvígsforvarnardagur – mikilvægi samtals og samkenndar Ellen Calmon skrifar Skoðun Hvaða módel ertu? Heiðdís Geirsdóttir skrifar Skoðun Tilgáta um brjálsemi þjóðarleiðtoga Gunnar Björgvinsson skrifar Skoðun Blóðbað í Súdan: Framtíðarannáll? Stefán Jón Hafstein skrifar Skoðun Sparnaðartillögur á kostnað atvinnulausra Finnbjörn A Hermannsson,Sonja Ýr Þorbergsdóttir skrifar Skoðun Atvinnustefna þarf líka að fjalla um rótgrónar atvinnugreinar Guðríður Eldey Arnardóttir skrifar Skoðun Á að hita upp allan Faxaflóann? Eiríkur Hjálmarsson skrifar Skoðun Á tímamótum: Sameinuðu þjóðirnar í 80 ár Vala Karen Viðarsdóttir,Védís Ólafsdóttir skrifar Skoðun Borgar sig að vanmeta menntun? Kolbrún Halldórsdóttir skrifar Skoðun Samfylkingin hækkar gjöld á háskólanema Guðmundur Ingi Guðbrandsson skrifar Skoðun Aðgerðaáætlun í menntamálum ekki markviss Ingólfur Ásgeir Jóhannesson,Hermína Gunnþórsdóttir skrifar Skoðun Héraðsvötnin eru hjartsláttur fjarðarins Rakel Hinriksdóttir skrifar Skoðun Lygin um flóttamenn á Íslandi Jón Frímann Jónsson skrifar Skoðun Mismunun skýrir aukningu erlendra fanga Guðmundur Ingi Þóroddsson skrifar Skoðun Farsæld barna í fyrirrúmi Bragi Bjarnason skrifar Skoðun Hlúum að persónumiðaðri nálgun í öldrunarþjónustu Margrét Guðnadóttir skrifar Sjá meira
GAMMA stóð afar höllum fæti í fyrra. Fjármálafyrirtækið, sem er hvað þekktast fyrir fjárfestingar sjóða í stýringu félagsins á fasteignamarkaði, var nauðbeygt fyrir um ári til að sækja sér lán upp á einn milljarð króna til nokkurra mánaða á svimandi háum kjörum frá fjárfestingafélaginu Stoðum. Lausafjárstaða félagsins, sem var í viðræðum við Kviku banka um kaup á öllu hlutafé GAMMA, hafði versnað verulega á skömmum tíma og talsvert var um innlausnir fjárfesta í sjóðum í stýringu fyrirtækisins. Þótt viðskiptin hafi gengið í gegn undir lok síðasta árs þá tók kaupverðið miklum breytingum á meðan á ferlinu stóð. Greiðslan var aðeins að þriðjungi í reiðufé, fallið var frá afhendingu bréfa í Kviku og stærstur hluti kaupverðsins mun þess í stað ákvarðast af gengi sjóða GAMMA. Það var ekki gert að ósekju enda óvissa um raunverulega stöðu margra fasteignasjóða. Sú áhætta, en um leið mögulegur ávinningur, var skilin eftir hjá seljendum. Fæstir höfðu þó gert sér grein fyrir því hversu slæm staðan var. Í byrjun vikunnar var sjóðsfélögum fagfjárfestasjóða í stýringu GAMMA – Novus og Anglia – tilkynnt að við endurmat á eignum og áætlunum sjóðsins hefði komið í ljós að eigið fé væri mun minna en áður var talið. Í tilfelli Novus-sjóðsins, eiganda Upphafs fasteignafélags, hefur eigið fé sjóðsins, sem var samkvæmt endurskoðuðum ársreikningi metið á 4,4 milljarða í ársbyrjun, nánast verið afskrifað að fullu. Lífeyrissjóðir, tryggingafélög og fjölmargir einkafjárfestar, sem lögðu Novus til samanlagt 2.500 milljónir við stofnun hans 2013, hafa að líkindum tapað sínum eignum. Hvað gerðist? Skýringarnar eru sagðar að raunveruleg framvinda margra fasteignaverkefna Upphafs hafi reynst ofmetin, kostnaður við framkvæmdir á árinu var langt yfir áætlunum og þá tóku fyrri matsaðferðir ekki að fullu tillit til fjármagnskostnaðar félagsins. Sá kostnaður hækkaði enn frekar þegar félagið gaf út 2,7 milljarða króna skuldabréf í júní á þessu ári. Skuldabréfaútboðið hefði átt að hringja viðvörunarbjöllum. Í kynningu til fjárfesta var fyrst gert ráð fyrir að vextirnir yrðu ellefu prósent en þeir urðu að lokum meira en fimmtán prósent. Þau vaxtakjör endurspegluðu bágborna fjárhagsstöðu Upphafs og eins hversu erfiðlega gekk að fá fjárfesta til að leggja fasteignafélaginu til aukið fjármagn. Enn meira þarf núna hins vegar til. Skuldabréfaeigendur standa nú frammi fyrir þeim valkosti að koma með viðbótarfjármögnun upp á einn milljarð til að leysa lausafjárvanda Upphafs. Gangi það ekki eftir þarf ekki að spyrja að leikslokum. Fjárfestingum á byggingamarkaði fylgir talsverð áhætta. Það verður hins vegar að teljast með ólíkindum hvernig fjögurra milljarða eigið fé fasteignasjóðs gat orðið að engu á örfáum mánuðum. Allri áætlunargerð virðist hafa verið mjög ábótavant og þá vekur það upp spurningar að þáverandi stjórnendur GAMMA hafi ákveðið að minnka eigið fé um 850 milljónir í árslok 2017 með því að greiða þá fjármuni út til sjóðsfélaga enda ljóst – að minnsta kosti eftir á að hyggja – að fjárhagsstaða sjóðsins leyfði ekki slíka útgreiðslu. Nýir stjórnendur GAMMA hljóta að velta öllum steinum til að komast að því hvað fór raunverulega úrskeiðis.
Dagur sjálfsvígsforvarna – tryggjum raunverulegt aðgengi að sálfræðimeðferð Pétur Maack Þorsteinsson Skoðun
Skoðun Dagur sjálfsvígsforvarna – tryggjum raunverulegt aðgengi að sálfræðimeðferð Pétur Maack Þorsteinsson skrifar
Skoðun Alþjóðlegur sjálfsvígsforvarnardagur – mikilvægi samtals og samkenndar Ellen Calmon skrifar
Skoðun Sparnaðartillögur á kostnað atvinnulausra Finnbjörn A Hermannsson,Sonja Ýr Þorbergsdóttir skrifar
Skoðun Atvinnustefna þarf líka að fjalla um rótgrónar atvinnugreinar Guðríður Eldey Arnardóttir skrifar
Skoðun Aðgerðaáætlun í menntamálum ekki markviss Ingólfur Ásgeir Jóhannesson,Hermína Gunnþórsdóttir skrifar
Dagur sjálfsvígsforvarna – tryggjum raunverulegt aðgengi að sálfræðimeðferð Pétur Maack Þorsteinsson Skoðun