Seðlabankinn varar við áhættu vegna vaxandi húsnæðisverðs

Raunverð bæði íbúðar- og atvinnuhúsnæðis hefur hækkað hratt og er orðið hátt í sögulegu samhengi. Gangi spár um áframhaldandi hækkun eftir aukast líkur á verðfalli síðar komi bakslag í efnahagslífið. Þetta ritar Arn­ór Sig­hvats­son, aðstoðarseðlabanka­stjóri, í inn­gangs­orðum rits bank­ans Fjármálastöðguleiki.

Á móti komi að innlendar skuldir einkageirans hafi vaxið hægar en landsframleiðslan og að aukinn kaupmáttur heimila og batnandi eiginfjárstaða hafi aukið getu þeirra til þess að standa undir greiðslubyrði af skuldum og svigrúm til að taka á sig áföll. Vaxandi spennu gæti þó á vinnumarkaði og á húsnæðismarkaði, sem gæti boðað aukna áhættu í fjármálakerfinu er fram líða stundir. Því verði nauðsynlegt að fylgjast vel með þróun á þessum mörkuðum á næstu misserum. 

Áhætta að byggjast upp á fasteignamarkaði

Fram kemur í ritinu að áhætta gæti verið að byggjast upp einkum á fasteignamarkaði. Fasteignaverð hafi haldið áfram að hækka á árinu. Í ágúst var raunverð íbúða 12,1 prósent hærra en árið áður og tólf mánaða hækkun þess hefur mælst yfir 5 prósent nánast samfleytt í tvö og hálft ár. Árshækkun raunverðs atvinnuhúsnæðis á höfuð­ borgarsvæðinu var 14,3 prósent á öðrum ársfjórðungi og hefur verið yfir 9 prósent í rúm tvö ár. Raunverð íbúðarhúsnæðis er enn hæst miðsvæðis í Reykjavík en undanfarið hefur það hækkað hraðast í hverfum lengra frá miðborginni.

Íbúðaverð hækkað um 50% vegna útleigu til ferðamanna

Frá árinu 2010 hefur íbúðaverð innan Hringbrautar, í Vesturbæ og Hlíðum í Reykjavík hækkað um 50 prósent að raunvirði og er nú um 5 prósent lægra en það reis hæst í lok árs 2007. Í öðrum hverfum höfuðborgarsvæðisins hefur raunverð íbúða hækkað um 37 prósent að jafnaði á sama tíma. Raunhækkun íbúðaverðs miðsvæðis stafar að miklu leyti af því að íbúðir þar fengu ný og verðmætari not í útleigu til ferðamanna. Undanfarið hefur eftirspurn aukist eftir nýju eða stærra húsnæði sem rekja má til viðvarandi hagvaxtar og eftir litlum íbúðum í ódýrari hverfum, sem meðal annars má rekja til fólksfjölgunar.

Íbúðarhúsnæði miðsvæði í Reykjavík er í auknum mæli nýtt sem gistiheimili fyrir ferðamenn. Framboð íbúðarhúsnæðis hefur því dregist saman sem því nemur og eftirspurn eftir íbúðarhúsnæði á öðrum svæðum hefur aukist. Viðvarandi hagvöxtur og fólksflutningar til landsins stuðla einnig að frekari hækkun fasteignaverðs. Hærra verð leiðir jafnan til aukins framboðs og sveiflan dempast með tímanum, en þá þarf að mæta eftirspurninni með uppbyggingu.

Krónan hækkað um 11,6% á árinu

Efnahagsleg skilyrði eru í meginatriðum hagstæð. Hagvöxtur er þróttmikill og er eins og á síðustu árum aðallega drifinn áfram af vexti bæði útflutnings- og ráðstöfunartekna ásamt bættum efnahag heimila og fyrirtækja. Auknar tekjur af ferðamönnum og hagstæð viðskiptakjör hafa stuðlað að viðvarandi myndarlegum við­ skiptaafgangi. Afgangurinn hefur ásamt nýfjárfestingu leitt til gjaldeyrisinnstreymis og því hefur gengi krónunnar hækkaði um 11,6 prósent á fyrstu níu mánuðum ársins þrátt fyrir 290 milljarða króna kaup Seðlabankans á gjaldeyri.

Gjaldeyrisforðinn er að mati Seðlabankans nægjanlegur til að styðja við almenna losun fjármagnshafta en mikilvæg skref hafa þegar verið stigin á þessu ári. Matsfyrirtækið Moody‘s hækkaði lánshæfiseinkunn ríkissjóðs um tvö þrep í byrjun september, úr Baa2 í A3. Hækkunin var meðal annars rökstudd með því að skref að losun fjármagnshaftanna hafi heppnast vel og skuldir ríkissjóðs lækkað. Hreinar erlendar skuldir þjóðarbúsins námu um mitt ár rúmlega 1 prósent af landsframleiðslu og hefur erlend staða þjóðarbúsins ekki verið betri í hálfa öld. Samhliða hefur álag á vexti ríkisskuldabréfa í erlendum gjaldmiðlum lækkað.

Enn hægir á vexti á heimsvísu

Nokkur órói hefur verið á erlendum hlutabréfamörkuðum það sem af er ári. Síðustu mánuði hefur gengi hlutabréfa á flestum mörkuðum þokast upp á við eftir brösuga byrjun á árinu. Í lok september hafði evrópska STOXX-vísitalan aðeins hækkað um 3,3 prósent frá áramótum en bandaríska S&P-vísitalan hafði hækkað um 7,8 prósent á sama tíma og breska FTSE-vísitalan um 12,5 prósent og skýrist það að nokkru leyti af gengislækkun pundsins á sama tíma. Hlutabréfamarkaðir í Japan og í Sjanghæ voru 12,6 prósent og 7,4 prósent lægri en um áramótin en þessir markaðir lækkuðu báðir verulega í upphafi árs og hafa enn ekki jafnað sig eftir það.