Yfir 7.000 íbúðir fyrir árslok 2018

Allt útlit er fyrir að í árslok 2018 verði 7.252 nýjar íbúðir fullkláraðar á höfuðborgarsvæðinu. Með því næst að vinna á uppsafnaðri þörf sem myndaðist á eftirhrunsárunum. Nú þegar skortir 1.250 íbúðir til þess að íbúðamarkaðurinn sé í jafnvægi, eins og fram kemur í Þróunaráætlun höfuðborgarsvæðisins 2015-2018, sem er hluti af vinnu við svæðisskipulag höfuðborgarsvæðisins til 2040.

Jón Bjarni Gunnarsson, aðstoðarframkvæmdastjóri Samtaka iðnaðarins, vill ekki orða það svo að von sé á mikilli uppsveiflu í byggingariðnaðinum.

„Ég mundi frekar orða það þannig að byggingariðnaðurinn sé að ná einhverju jafnvægi. Við tölum um það að það þurfi 1.500 til 1.800 íbúðir á ári og það lætur nærri miðað við það sem er í uppbyggingu.

Það er frekar að markaðurinn sé að ná jafnvægi. Svo þarf líka að horfa til þess hvað hefur verið að gerast undanfarin ár. Alveg frá 2008 hefur svo sem ekkert mikið verið að fara nýtt af stað. Þegar það fór eitthvað af stað var þá fyrst og fremst verið að klára þær eignir sem hafði verið byrjað á fyrir hrun. Það er ekki að myndast einhver bóla á nýbyggingarmarkaðnum.“

Skortir ódýrar íbúðir

Jón Bjarni segir þörf fyrir íbúðir svo mikla að fyrirhuguð uppbygging sé innan skynsamlegra marka. Hins vegar þurfi að huga að því hver þörfin á markaðnum er.

„Mikið af því sem verið er að byggja í dag eru dýrar eignir. Og af hverju eru þær dýrar? Jú, þær eru margar hverjar stórar og líka margar hverjar byggðar á dýrum stöðum. Dýrir staðir eru þá oft þannig, eins og í Reykjavík, að um er að ræða þéttingu byggðar.

Það er jafnvel verið að kaupa hús, eða rífa hús og kostnaðurinn áður en þú ert kominn upp á botnplötu er orðinn ansi mikill og það leiðir náttúrulega til þess að eignin sem rís á endanum á þessari lóð verður dýr.

Það hefur verið markaður fyrir þetta og þetta hefur selst, en við höfum nokkrar áhyggjur af því að það fari að verða svolítil mettun í þessu.“

Þetta rímar við það sem segir í umræddri þróunaráætlun, en þar segir að ekki hafi verið rýnt í raunverulega eftirspurn með tilliti til verðs og eignarforms.

„Talsvert ákall hefur verið eftir litlum, ódýrum íbúðum og leiguhúsnæði. Í uppbyggingaráformum sést að flestar íbúðir sem á að byggja eru í fjölbýli. Ljóst er að stórt hlutfall þeirra íbúða eru samt dýrar íbúðir sem höfða fyrst og fremst til efnameira fólks í efri aldursþrepum. Hætta er á að ef íbúðaframboð er ekki í takt við eftirspurn og þarfir markaðarins þá hægist á árlegri fjölgun íbúa á höfuðborgarsvæðinu,“ segir í þróunaráætluninni.

Bryndís Haraldsdóttir, forseti bæjarstjórnar Mosfellsbæjar, minntist á þetta ástand í samtali við Fréttablaðið á mánudag. Hún segir bæjaryfirvöld í Mosfellsbæ taka tillit til þessa í sinni vinnu.

„Svo er auðvitað þessi kenning um að framboðið sé ekki samræmi við eftirspurnina, það er að segja að það sé meira framboð af stærra húsnæði og öðruvísi húsnæði en vöntun er á. Það getur skýrt þetta eitthvað. Við erum að taka tillit til þess í okkar skipulagsvinnu, þegar fólk er að óska eftir breytingum á skipulagi erum við að reyna að koma með einhverjum hætti til móts við það, án þess þó að það umturni alveg fyrirliggjandi skipulagi.“

Þétting byggðar

Stefnan í nýbyggingarmálum hefur undanfarin ár verið sú að þenja byggðina ekki meira út, heldur byggja inn á við. Það er ekki síst með tilliti til samgangna, en í gögnum um svæðisskipulagsvinnuna má sjá, svo ekki verður um villst, hvaða áhrif útþensla byggðar með aukinni umferð mun hafa.

Fram til ársins 2040, sem er gildistími svæðisskipulagsins, er reiknað með því að íbúum höfuðborgarsvæðisins fjölgi um 70.000. Spurningin sem þarf að svara er hvernig 275.000 íbúar og gestir þeirra geti ferðast á hverjum degi um höfuðborgarsvæðið.

Svarið við því er að vöxturinn þarf að mestu að verða inn á við, fjárfesta þarf í hágæðakerfi almenningssamgangna auk umferðarmannvirkja.

Í gögnum með svæðisskipulaginu segir að umferðarspár bendi til að erfitt verði að uppfylla ferðaþarfir fólks með góðu móti fram til ársins 2040 eingöngu með uppbyggingu umferðarmannvirkja. Verði vöxtur höfuðborgarsvæðisins að mestu út á við og ferðamátaval óbreytt mun bílaumferð aukast langt umfram íbúafjölgun. Tími sem hver íbúi eyðir að meðaltali í umferðinni mun aukast um 25 prósent og tafir einnig verulega þrátt fyrir miklar fjárfestingar í umferðarmannvirkjum.

Þess vegna á að byggja inn á við, en það þýðir dýrari íbúðir. Ungt fólk vill líka búa miðsvæðis, en hefur minna á milli handanna og hefur síður efni á dýrum íbúðum sem verða reistar á grónum svæðum.

„Mikil umræða hefur orðið um fyrstu íbúðakaupendur. Það eru gerðar kannanir og unga fólkið vill búa í 101, en það er náttúrulega ekki raunhæft að þar förum við að byggja ódýrar íbúðir,“ segir Jón Bjarni.

Það er því ljóst að skipulagsyfirvalda bíður nokkur höfuðverkur við að samræma framboð á íbúðum og væntingar fólks. Sá kippur sem framundan er á byggingamarkaðnum mun þó taka kúfinn af, uppfylla bráðaþörfina. Þá verður hægara um vik að skipuleggja til framtíðar.

Bagalegur gagnaskortur

Jón Bjarni Gunnarsson, aðstoðarframkvæmdastjóri Samtaka iðnaðarins, segir það bagalegt hve lítið er til af gögnum um framkvæmdir á byggingamarkaðnum. Samtök iðnaðarins hafa sjálf haldið utan um framkvæmdir, hve mörg hús eru í byggingu hverju sinni. Það gera þau með því að keyra um og telja einfaldlega byggingarstaði. Jón Bjarni segir þessa aðferð vissulega ekki gallalausa og í henni geti verið skekkjur, en þó sé samfella í henni þar sem sömu aðferðafræði er beitt ár eftir ár. Hann kallar eftir úrbótum hjá opinberum aðilum.

„Þetta er náttúrulega hagstærð sem skiptir allt þjóðfélagið gríðarlega miklu mál. Þetta skiptir okkur sem eigum húsnæði máli, þetta skiptir leigjendur máli, því leiguverð ræðst töluvert mikið af því hvað eignin kostar, þetta skiptir sveitarfélögin máli, þau eru að skipuleggja land, þetta skiptir verktakana okkar máli þegar þeir eru að ákveða hvað þeir eiga að byggja, þetta skiptir lánastofnanir máli þegar þær lána og skiptir máli hvað varðar alla hagtöluspá og annað slíkt, þetta er nokkuð stór stærð inni í því. Þess vegna er mjög dapurt að þetta séu kannski bestu tölurnar sem eru til, að telja þetta bara svona sjónrænt.“

Jón Bjarni segir einfalt mál að kippa þessu í liðinn.

„Það er hægt að laga þetta, en það vantar bara örlitla peninga í það. Þjóðskrá, eða Fasteignamatið, gæti gert þetta. Þá væri það gert með rafrænum hætti, þar sem byggingarfulltrúarnir eiga að skrá allar úttektir á byggingum.“