Framsókn og fasteignamarkaðurinn

Framsóknarflokkurinn skaust nýverið upp á stjörnuhimininn með loforði sínu um endurútreikning verðtryggðra húsnæðislána. Væntingastuðullinn hjá þjóðinni er gríðarhár og fólk bíður í ofvæni eftir að fá tékka inn um lúguna hjá sér. Ljóst er að ef væntingar fólks ganga eftir á það eftir að hafa góð áhrif á samfélagið.

Um umrædd loforð er ekkert nema gott að segja, þ.e. ef efndir standa undir væntingum. Eitt atriði gleymdist þó. Enginn tímarammi var settur á efndir og eftirvæntingin hjá þjóðinni var slík að sagan segir að margir hafi vaknað daginn eftir kosningar og strax spurt hvort búið væri að leiðrétta lánin.

Þjóðin var sumsé vongóð um að farið yrði í umræddar aðgerðir strax eftir kosningar en sú von dvínaði fljótlega þegar þessum málum var vísað í ráð og nefndir. Ef íslensk stjórnmálasaga hefur kennt okkur eitthvað þá er það að mál sem sett eru í nefndir eigi það til að klárast síðar en gert var ráð fyrir, ef þá nokkurn tíma. Þá tjáði formaður Framsóknarflokksins sig nú nýverið og sagði að ekki yrði farið í málið á sumarþingi svo það er ljóst að fólk þarf eitthvað að bíða eftir tékkanum góða inn um lúguna.

Hræðsla fasteignaeigenda

Verri eru svo þær fréttir að fólk heldur að sér höndum þegar kemur að kaupum og sölu á fasteignum. Hætta er á að á markaðnum hægist enn frekar og að það komi, þegar til lengri tíma er litið, niður á íslenska hagkerfinu. Hræðsla fasteignaeigenda virðist stafa af því að þeir telji að selji þeir eign sína, sem á hvílir verðtryggt lán, muni þeir tapa réttindum þegar kemur að umræddri leiðréttingu.

Alvarleiki málins virðist því vera þó nokkur og stóra spurningin hlýtur að vera hvort ótti skuldara verðtryggðra lána sé tilefnislaus eða hvort fólk geti glatað réttindum við það að selja fasteign og gera upp lán fyrir mögulega leiðréttingu.

Í fasteignaviðskiptum, þar sem áhvílandi lán eru á hinni seldu eign, er þrennt í stöðunni: Að lánið verið yfirtekið af kaupanda, lánið sé greitt upp eða að seljandi taki lánið með sér og því verði þinglýst á aðra eign.

Framsóknarflokkurinn hefur lýst því yfir að stefnt sé að því að afnema verðtryggingu og eins að leiðrétta verðtryggð lán á grundvelli forsendubrests, þ.e. vegna afleiðinga hinnar ófyrirsjáanlegu verðbólgu sem kom til vegna starfshátta bankanna. Myndi það, að þeirra sögn, gerast afturvirkt á grundvelli þess að umrædd lán séu ólögmæt. Af málflutningi framsóknarmanna má ráða að til þess að hægt sé að fara í afturvirkar leiðréttingar þurfi að byrja á því að sýna fram á að umrædd lán séu ólögmæt. Því má leiða að því líkur að ekkert muni gerast í þessum efnum næstu misseri, sé horft til þess langa ferlis dómsmála sem gengistryggð lán hafa gengið í gegnum, án þess að þar liggi fyrir lokaniðurstaða, og hver dómur sem fellur virðist vekja fleiri spurningar en hann svarar.

En markmiðið með þessari grein er ekki að fara út í hugleiðingar um hvort farið verði í umræddar leiðréttingar eður ei. Markmiðið er að spyrja hvort ráðlegt sé fyrir fasteignaeigendur sem eru að velta fyrir sér að skipta um húsnæði að bíða með það fram yfir leiðréttingar svo þeir verði ekki fyrir réttarskerðingu við uppgjör lána. Því ef rýnt er í kaupsamninga og veltu ársins til þessa er ljóst að umræddar kosningar og loforðin sem þeim fylgdu hafa hægt mikið á markaðnum.

Sú regla gildir í íslenskum rétti að samningur um yfirtöku skuldar á almennt ekki að hafa önnur réttaráhrif en hann kveður á um og aðilar samningsins ætla honum. Í stöðluðum samningsskilmálum samnings um skuldaraskipti láns er fjallað um hverjar skuli vera skyldur skuldara samkvæmt veðskuldabréfinu, hver vaxtakjör lánsins séu og hvert skuli framvegis vera fyrirkomulag við greiðslu afborgana og vaxta af láninu. Ef samningur um yfirtöku ætti að veita aðilum meiri rétt eða skyldur en að skulda bréfið frá yfirtöku þyrfti klárlega að taka það skýrt fram í bréfinu og eins ef hinn nýi skuldari ætti að eignast kröfur eða annars konar réttindi sem upphaflegur skuldari átti eða kynni að eignast á hendur kröfuhafa. Er því að framangreindu ljóst að komi til leiðréttingar er varðar upphæð höfuðstóls, eða greiðsluleiðréttingar fyrir tímabilið fyrir skuldaraskipti, kæmi leiðréttingin alltaf í hlut þess aðila er var skráður skuldari á þeim tíma. Staðfestingu á þeim skilningi má finna í 7. mgr. 18. gr. laga um vexti og verðtryggingu og eins hefur þessi skilningur verið staðfestur í dómum Hæstaréttar og má þar nefna H. 113/2012. Í framangreindu lagaákvæði felst að skuldari sem orðið hefur fyrir tjóni vegna ólögmætis láns skuli fá það bætt beint úr hendi lánveitanda. Af því leiðir að skuldari sem hefur yfirtekið lán sem síðar er dæmt ólögmætt getur því aðeins gert kröfu um endurgreiðslu eða lækkun höfuðstóls að hann hafi á eignarhaldstíma sínum ofgreitt afborganir eða höfuðstóll láns hans hafi hækkað vegna gengisbreytinga.

Óhætt að skipta um húsnæði

Fólki ætti því að vera óhætt við að skipta um húsnæði og gera upp lán án þess að með því tapaði viðkomandi rétti ef kæmi til endurskoðunar þeirra verðtryggðu lána sem um er að ræða. Sama ætti við um aðila sem greiða upp lán að fullu. Þeirra réttur ætti að vera tryggður nema þeir hafi afsalað sér honum klárlega og skriflega.

Má því draga þá ályktun af ofangreindu að aðilar er greitt hafa upp lán sín, eða annar aðili tekið þau yfir, eigi sama rétt og þeir sem eru skráðir skuldarar á verðtryggðum lánum, á þeim degi er til leiðréttingar vegna ólögmætis kemur. Virðist því vera að ástæðulausu sem fólk heldur að sér höndum við fasteignaviðskipti því sá er selur eign og gerir upp lán sín virðist ekki missa neinn rétt við það. Viðkomandi mun fá leiðréttingu lána sinna þann tíma sem hann var skráður skuldari umræddra lána komi til leiðréttingar af hendi stjórnvalda. Það virðist því hreinlega skorta á að þar til bær aðili eða stjórnvald kynni landsmönnum réttarstöðu þeirra svo fasteignamarkaðurinn lendi ekki aftur í frosti, að því er virðist fyrir misskilning og samskiptaleysi stjórnvalda og bankastofnana við almenning.

Ábyrgð löggilts fasteignasala er einnig mikil við þær aðstæður sem upp eru komnar. Vönduðum fasteignasala ber að sjá til þess að réttur kaupenda og seljenda sé sem best tryggður og að uppgjörsmál þeirra á millum séu skýr þrátt fyrir að stjórnvöld eigi enn eftir að ganga til efnda loforða eftir kosningar og ekki sé vitað að fullu hvaða aðferðum verði beitt.

Gera verður þá kröfu að löggiltur fasteignasali sem stundar vönduð vinnubrögð taki í tilboðs- og kaupsamningsgerð á þeirri óvissu er aðilar telja að ríki varðandi uppgjör lána við kaup á fasteign. Ætti það bæði að eiga við um þegar lán eru yfirtekin af kaupanda og greidd upp. Staða yfirtekinna lána miðast lögum skv. við afhendingardag fasteignar og tekur þá kaupandi við láninu og greiðir næsta gjalddaga eftir afhendingu eignarinnar. Komi það til að lán séu yfirtekin, er falla undir mögulega leiðréttingu stjórnvalda, er eðlilegt að fyrirvari eða klausa séu sett inn í tilboð og kaupsamning sem segir á þá leið að „…komi til þess að endurútreikningur og leiðrétting eigi sér stað á áhvílandi yfirteknu láni skal leiðrétting fram að yfirtöku koma í hlut seljanda“. Ætti því réttarstaða aðila að vera enn skýrari ef þeir eru óvissir um uppgjör við leiðréttingu.

Þegar lán eru greidd upp á að gera þá kröfu til vinnubragða löggilts fasteignasala að hann aðstoði aðila við að sjá til þess að lán séu ekki greidd upp nema aðili geri fyrirvara beint til þeirrar lánastofnunar er lánið heyrir undir, þess efnis að aðili missi engan rétt þrátt fyrir uppgreiðsluna. Eins ber fasteignasalanum að sjá til þess að umræddri lánastofnun berist sannanlega fyrirvarinn við uppgreiðslu. Í ljósi þessa má furðu sæta að Félag fasteignasala hafi ekki boðað til fundar eða gert aðrar ráðstafanir sem stuðla að því að vinnubrögð fasteignasala séu samræmd í stöðunni eins og hún er í dag. Það hefur ekki gerst og er það miður.

Svo virðist sem sú snöggkæling sem fasteignamarkaðurinn sýnist vera að ganga í gegnum í kjölfar kosninga sé á misskilningi byggð. Fólk sem þarf að skipta um húsnæði virðist halda að sér höndum, að því sem best verður séð að ástæðulausu. Stjórnvöld þurfa hið fyrsta að fara yfir leikreglur hugsanlegrar leiðréttingar og láta það koma skýrt fram að aðilar tapi ekki rétti við uppgreiðslu eða yfirtöku láns. Verkefni komandi ríkisstjórnar, að koma hjólum atvinnulífsins af stað og virkja hagkerfið til góðra verka, er ærið en verður mun auðveldara með heilbrigðan og traustan fasteignamarkað í landinu.