Fasteignaviðskipti – tímabært að endurskoða leikreglurnar? Hlynur Júlísson skrifar 8. maí 2025 06:02 Höfundur starfar hjá verkfræðistofunni VERKVIST og sinnir meðal annars ástandsskoðunum fasteigna, bæði íbúðarhúsnæðis og stærri mannvirkja, auk gallagreininga, ráðgjafar vegna endurbóta og viðhalds, og fleiri tengdra verkefna. Áður fyrr starfaði höfundur sem húsasmiður með áherslu á vandamál tengd rakaskemmdum og sinnti í því samhengi lagfæringum á fasteignum í eigu einstaklinga. Starfsfólk VERKVISTAR hefur samanlagt skoðað þúsundir fasteigna og má greina ákveðið mynstur í þeim beiðnum sem berast. Fjöldi þeirra tengist fasteignaviðskiptum, þar sem kaupendur óska eftir ástandsskoðun rétt fyrir afsalsgreiðslu, iðulega vegna þess að gallar hafa komið í ljós eftir afhendingu. Tímapressan er þá veruleg og nauðsynlegt að ljúka skoðun hratt til að niðurstöður liggi fyrir áður en afsal fer fram. Annar hluti þeirra sem leita eftir ástandsskoðun er í enn viðkvæmari stöðu. Þetta eru einstaklingar sem hafa þegar gengið frá afsali, oft aðeins örfáum vikum áður. Þeir sitja eftir með galla sem annað hvort voru ekki þekktir við kaupin eða voru vanmetnir að umfangi. Í sumum tilvikum hefur fólk farið að finna fyrir heilsufarsvandamálum eftir að hafa dvalið í eigninni um ákveðinn tíma og leitar þá til fagmanns til að fá ástand eignarinnar metið. Skoðunaraðili fær þá það hlutverk að greina eigandanum frá ástandi fasteignarinnar og leggja til úrbætur. Slíkar niðurstöður fela iðulega í sér verulegt fjárhagslegt tjón, en geta einnig haft djúpstæð tilfinningaleg áhrif, sérstaklega þegar um er að ræða heilsutengda áhættu og óvissu um búsetuöryggi. Skortur á skýrum ramma og verkferlum Margir fagaðilar veigra sér við að taka að sér ástandsskoðanir í tengslum við sölu eða kaup á fasteignum. Ástæðurnar má meðal annars rekja til flókins lagalegs umhverfis og skorts á samræmdum verkferlum um hvernig skuli meta ástand fasteigna. Þá vakna einnig spurningar um ábyrgðarskiptingu, til dæmis ef gallar koma síðar í ljós sem skoðunaraðila yfirsást. Við þessar aðstæður standa kaupendur gjarnan frammi fyrir þröngum tímaramma. Í mörgum tilvikum hafa þeir aðeins örfáa daga til að útvega fagaðila og fá niðurstöðu í hendurnar áður en kauptilboð fellur úr gildi. Þetta reynist oft óraunhæft, þar sem biðtími eftir skoðunaraðilum er lengri en frestur kauptilboðsins. Í því markaðsumhverfi sem ríkt hefur undanfarin ár hafa margir veigrað sér við að setja fyrirvara um ástandsskoðun, sérstaklega þegar um er að ræða eftirsóttar eignir eða staðsetningar, þar sem dæmi eru um að seljandi taki ekki kauptilboði þar sem settur er fyrirvari um skoðun. Hvað getum við gert til þess að breyta þessu? Til að tryggja meira jafnvægi í viðskiptum og draga úr áhættu beggja aðila má hugsa sér eftirfarandi: Samræmdir og viðurkenndir verkferlar fyrir ástandsskoðanir fyrir sölu fasteigna verði þróaðir og teknir í notkun af fagaðilum, í samstarfi við tryggingafélög og aðra hagsmunaaðila. Seljendur fái gerða úttekt á eign fyrir sölu, þannig að kaupendur geti tekið upplýsta ákvörðun byggða á gögnum. Tryggingar gegn leyndum göllum verði í boði fyrir seljendur, þegar engin frávik finnast við skoðun. Ef frávik koma upp, geti seljendur sinnt úrbótum sem eru skjalfestar og metnar áður en fasteign fer á markað, með möguleika á tryggingu. Kaupandi geti tekið að sér að lagfæra frávik gegn lækkuðu fasteignaverði, að því gefnu að úrbætur séu framkvæmdar og skjalfestar af fagaðila. Slík frávik yrðu þá undanskilin tryggingu þar til þau hafa verið leiðrétt. Slíkt kerfi myndi stuðla að gagnsæi, auknu trausti í fasteignaviðskiptum og bæta réttarstöðu allra aðila. Í ljósi þeirra vandamála sem hér hafa verið rakin, er ljóst að skortur á skýrum verkferlum og ábyrgðarskiptingu veldur verulegum vandkvæðum í fasteignaviðskiptum. Það er kominn tími til að við fagfólk, fasteignasalar, tryggingafélög og löggjafinn tökum sameiginlega ábyrgð og ræðum þessi mál af hreinskilni. Nauðsynlegt er að auka formfestu, tryggja hlutlægt og faglegt mat á eignum og innleiða úrræði sem tryggja hagsmuni allra aðila, bæði seljenda og kaupenda. Slíkt fyrirkomulag myndi jafnframt skapa hvata til viðhalds og umgengni við fasteignir, þar sem skýrara samhengi væri á milli ástands eignar og söluverðs. Þegar mat á fasteign byggir á staðlaðri aðferð og skýrri upplýsingagjöf, má búast við að verðmyndun verði réttlátari og gagnsærri. Þetta eru ekki ný sjónarmið, sambærileg kerfi hafa verið tekin upp í nágrannalöndum okkar. Það er tímabært að við skoðum slíka útfærslu hérlendis með fullri alvöru. Höfundur er húsasmíðameistari og starfar hjá VERKVIST verkfræðistofu. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Byggingariðnaður Fasteignamarkaður Mest lesið Hvað er þetta græna? Karlinn er að spræna Jóhanna Jakobsdóttir Skoðun Lífeyrir skal fylgja launum Jónína Björk Óskarsdóttir Skoðun 80.000 manna klóakrennsli í Dýrafjörð í boði Arctic Fish Jón Kaldal Skoðun Af hverju útiloka Ísrael frá Eurovision eins og Rússland? Stefán Jón Hafstein Skoðun Stjórnarandstaðan hindrar kjarabætur Rúnar Sigurjónsson Skoðun Heilbrigðisþjónusta á krossgötum? Einar Magnússon,Gunnar Alexander Ólafsson Skoðun Ofurgróði sjávarútvegs? – Hættið að afvegaleiða! Elliði Vignisson Skoðun Fánar, tákn og blómabreiður: „Enginn bjó á Íslandi fyrr en einhver kom“ Meyvant Þórólfsson Skoðun Frestur til að skila athugasemdum við nýtt deiliskipulag Heiðmerkur að renna út Einar Sveinbjörn Guðmundsson Skoðun Að velja friðinn fram yfir réttlætið Þórdís Hólm Filipsdóttir Skoðun Skoðun Skoðun Með skynsemina að vopni Anton Guðmundsson skrifar Skoðun Af hverju er ekki 100 klst. málþóf á Alþingi um alvarlega stöðu barna? Grímur Atlason skrifar Skoðun Knattspyrna kvenna í hálfa öld – þakkir til Eggerts Magnússonar Ingibjörg Hinriksdóttir skrifar Skoðun 80.000 manna klóakrennsli í Dýrafjörð í boði Arctic Fish Jón Kaldal skrifar Skoðun Malað dag eftir dag eftir dag Kolbrún Áslaugar Baldursdóttir skrifar Skoðun Að velja friðinn fram yfir réttlætið Þórdís Hólm Filipsdóttir skrifar Skoðun Af nashyrningum og færni - hvernig sköpum við verðmæti til framtíðar? Guðrún Högnadóttir skrifar Skoðun Hvað er þetta græna? Karlinn er að spræna Jóhanna Jakobsdóttir skrifar Skoðun Heilbrigðisþjónusta á krossgötum? Einar Magnússon,Gunnar Alexander Ólafsson skrifar Skoðun Frestur til að skila athugasemdum við nýtt deiliskipulag Heiðmerkur að renna út Einar Sveinbjörn Guðmundsson skrifar Skoðun Stjórnarandstaðan hindrar kjarabætur Rúnar Sigurjónsson skrifar Skoðun Af hverju útiloka Ísrael frá Eurovision eins og Rússland? Stefán Jón Hafstein skrifar Skoðun Lífeyrir skal fylgja launum Jónína Björk Óskarsdóttir skrifar Skoðun Fánar, tákn og blómabreiður: „Enginn bjó á Íslandi fyrr en einhver kom“ Meyvant Þórólfsson skrifar Skoðun Hvernig er staða lesblindra á Íslandi? Guðmundur S. Johnsen skrifar Skoðun Sakar aðra um það sem hún gerir sjálf Sigurjón Þórðarson skrifar Skoðun „Þú verður aldrei nóg“ - Ástæður þess að kerfið bregst innflytjendum Ian McDonald skrifar Skoðun Rafbíllinn er ekki bara umhverfisvænn – hann er líka hagkvæmari Óskar Páll Þorgilsson skrifar Skoðun Ofurgróði sjávarútvegs? – Hættið að afvegaleiða! Elliði Vignisson skrifar Skoðun Laun kvenna og karla í aðildarfélögum ASÍ og BSRB árið 2024 Sigríður Ingibjörg Ingadóttir,Steinunn Bragadóttir skrifar Skoðun „Fáum við einkunn fyrir þetta?“ Hulda Dögg Proppé skrifar Skoðun Hrossakjöt, hroki og hleypidómar Kristján Logason skrifar Skoðun Sjávarútvegur er undirstöðuatvinnuvegur – ekki einangruð tekjulind Kristinn Karl Brynjarsson skrifar Skoðun Að byggja upp á Bakka Hjálmar Bogi Hafliðason skrifar Skoðun Fiskeldi og samfélagsábyrgð Eyjólfur Ármannsson skrifar Skoðun Pólitískt raunsæi og utanríkisstefna Íslands Ragnar Anthony Antonsson Gambrell skrifar Skoðun Vorstjarnan hans Gunnars Smára? Guðbergur Egill Eyjólfsson skrifar Skoðun Fylgið fór vegna fullveldismáls Hjörtur J. Guðmundsson skrifar Skoðun Er Ísrael ennþá útvalin þjóð Guðs? Ómar Torfason skrifar Skoðun Flokkurinn hans Gunnars Smára? Guðbergur Egill Eyjólfsson skrifar Sjá meira
Höfundur starfar hjá verkfræðistofunni VERKVIST og sinnir meðal annars ástandsskoðunum fasteigna, bæði íbúðarhúsnæðis og stærri mannvirkja, auk gallagreininga, ráðgjafar vegna endurbóta og viðhalds, og fleiri tengdra verkefna. Áður fyrr starfaði höfundur sem húsasmiður með áherslu á vandamál tengd rakaskemmdum og sinnti í því samhengi lagfæringum á fasteignum í eigu einstaklinga. Starfsfólk VERKVISTAR hefur samanlagt skoðað þúsundir fasteigna og má greina ákveðið mynstur í þeim beiðnum sem berast. Fjöldi þeirra tengist fasteignaviðskiptum, þar sem kaupendur óska eftir ástandsskoðun rétt fyrir afsalsgreiðslu, iðulega vegna þess að gallar hafa komið í ljós eftir afhendingu. Tímapressan er þá veruleg og nauðsynlegt að ljúka skoðun hratt til að niðurstöður liggi fyrir áður en afsal fer fram. Annar hluti þeirra sem leita eftir ástandsskoðun er í enn viðkvæmari stöðu. Þetta eru einstaklingar sem hafa þegar gengið frá afsali, oft aðeins örfáum vikum áður. Þeir sitja eftir með galla sem annað hvort voru ekki þekktir við kaupin eða voru vanmetnir að umfangi. Í sumum tilvikum hefur fólk farið að finna fyrir heilsufarsvandamálum eftir að hafa dvalið í eigninni um ákveðinn tíma og leitar þá til fagmanns til að fá ástand eignarinnar metið. Skoðunaraðili fær þá það hlutverk að greina eigandanum frá ástandi fasteignarinnar og leggja til úrbætur. Slíkar niðurstöður fela iðulega í sér verulegt fjárhagslegt tjón, en geta einnig haft djúpstæð tilfinningaleg áhrif, sérstaklega þegar um er að ræða heilsutengda áhættu og óvissu um búsetuöryggi. Skortur á skýrum ramma og verkferlum Margir fagaðilar veigra sér við að taka að sér ástandsskoðanir í tengslum við sölu eða kaup á fasteignum. Ástæðurnar má meðal annars rekja til flókins lagalegs umhverfis og skorts á samræmdum verkferlum um hvernig skuli meta ástand fasteigna. Þá vakna einnig spurningar um ábyrgðarskiptingu, til dæmis ef gallar koma síðar í ljós sem skoðunaraðila yfirsást. Við þessar aðstæður standa kaupendur gjarnan frammi fyrir þröngum tímaramma. Í mörgum tilvikum hafa þeir aðeins örfáa daga til að útvega fagaðila og fá niðurstöðu í hendurnar áður en kauptilboð fellur úr gildi. Þetta reynist oft óraunhæft, þar sem biðtími eftir skoðunaraðilum er lengri en frestur kauptilboðsins. Í því markaðsumhverfi sem ríkt hefur undanfarin ár hafa margir veigrað sér við að setja fyrirvara um ástandsskoðun, sérstaklega þegar um er að ræða eftirsóttar eignir eða staðsetningar, þar sem dæmi eru um að seljandi taki ekki kauptilboði þar sem settur er fyrirvari um skoðun. Hvað getum við gert til þess að breyta þessu? Til að tryggja meira jafnvægi í viðskiptum og draga úr áhættu beggja aðila má hugsa sér eftirfarandi: Samræmdir og viðurkenndir verkferlar fyrir ástandsskoðanir fyrir sölu fasteigna verði þróaðir og teknir í notkun af fagaðilum, í samstarfi við tryggingafélög og aðra hagsmunaaðila. Seljendur fái gerða úttekt á eign fyrir sölu, þannig að kaupendur geti tekið upplýsta ákvörðun byggða á gögnum. Tryggingar gegn leyndum göllum verði í boði fyrir seljendur, þegar engin frávik finnast við skoðun. Ef frávik koma upp, geti seljendur sinnt úrbótum sem eru skjalfestar og metnar áður en fasteign fer á markað, með möguleika á tryggingu. Kaupandi geti tekið að sér að lagfæra frávik gegn lækkuðu fasteignaverði, að því gefnu að úrbætur séu framkvæmdar og skjalfestar af fagaðila. Slík frávik yrðu þá undanskilin tryggingu þar til þau hafa verið leiðrétt. Slíkt kerfi myndi stuðla að gagnsæi, auknu trausti í fasteignaviðskiptum og bæta réttarstöðu allra aðila. Í ljósi þeirra vandamála sem hér hafa verið rakin, er ljóst að skortur á skýrum verkferlum og ábyrgðarskiptingu veldur verulegum vandkvæðum í fasteignaviðskiptum. Það er kominn tími til að við fagfólk, fasteignasalar, tryggingafélög og löggjafinn tökum sameiginlega ábyrgð og ræðum þessi mál af hreinskilni. Nauðsynlegt er að auka formfestu, tryggja hlutlægt og faglegt mat á eignum og innleiða úrræði sem tryggja hagsmuni allra aðila, bæði seljenda og kaupenda. Slíkt fyrirkomulag myndi jafnframt skapa hvata til viðhalds og umgengni við fasteignir, þar sem skýrara samhengi væri á milli ástands eignar og söluverðs. Þegar mat á fasteign byggir á staðlaðri aðferð og skýrri upplýsingagjöf, má búast við að verðmyndun verði réttlátari og gagnsærri. Þetta eru ekki ný sjónarmið, sambærileg kerfi hafa verið tekin upp í nágrannalöndum okkar. Það er tímabært að við skoðum slíka útfærslu hérlendis með fullri alvöru. Höfundur er húsasmíðameistari og starfar hjá VERKVIST verkfræðistofu.
Frestur til að skila athugasemdum við nýtt deiliskipulag Heiðmerkur að renna út Einar Sveinbjörn Guðmundsson Skoðun
Skoðun Af hverju er ekki 100 klst. málþóf á Alþingi um alvarlega stöðu barna? Grímur Atlason skrifar
Skoðun Knattspyrna kvenna í hálfa öld – þakkir til Eggerts Magnússonar Ingibjörg Hinriksdóttir skrifar
Skoðun Af nashyrningum og færni - hvernig sköpum við verðmæti til framtíðar? Guðrún Högnadóttir skrifar
Skoðun Frestur til að skila athugasemdum við nýtt deiliskipulag Heiðmerkur að renna út Einar Sveinbjörn Guðmundsson skrifar
Skoðun Fánar, tákn og blómabreiður: „Enginn bjó á Íslandi fyrr en einhver kom“ Meyvant Þórólfsson skrifar
Skoðun Rafbíllinn er ekki bara umhverfisvænn – hann er líka hagkvæmari Óskar Páll Þorgilsson skrifar
Skoðun Laun kvenna og karla í aðildarfélögum ASÍ og BSRB árið 2024 Sigríður Ingibjörg Ingadóttir,Steinunn Bragadóttir skrifar
Skoðun Sjávarútvegur er undirstöðuatvinnuvegur – ekki einangruð tekjulind Kristinn Karl Brynjarsson skrifar
Frestur til að skila athugasemdum við nýtt deiliskipulag Heiðmerkur að renna út Einar Sveinbjörn Guðmundsson Skoðun