Minnihlutavernd í fjöleignarhúsum Sigurður Orri Hafþórsson skrifar 6. febrúar 2025 08:02 Um daginn leitaði til Húseigendafélagsins og mín íbúðareigandi sem var orðinn hundleiður á nágranna sínum, eins og gengur og gerist. Aðilarnir áttu saman tvíbýli, minn maður með 49% eignarhlut, en sá hundleiðinlegi 51%. Minnihlutaeigandinn var semsagt orðinn þreyttur á því að hinn, sem átti stærri eignarhlut, skákaði í því skjóli að „meirihlutinn ræður!“ þegar taka átti ákvarðanir í húsinu. Spurði hann mig hvort það gæti virkilega verið svo. Í lögum um fjöleignarhús er það meginregla að einfaldur meirihluti eigenda miðað við eignahlutföll hafi ákvörðunarvald í húsi. Þannig má nefna sem dæmi að nánast allt viðhald, viðgerðir og framkvæmdir sem teljast eðlilegar og nauðsynlegar krefjast samþykkis einfalds meirihluta. Ég þurfti því að tjá einstaklingnum að það væri einfaldlega svoleiðis að sá sem ætti meirihluta í húsinu hefði almennt séð yfirvald um hefðbundnar og venjulegar ákvarðanir. Í lögunum má hins vegar sjá undantekningar frá framangreindri meginreglu, til dæmis þegar gerð er krafa um aukinn meirihluta (2/3 hluta eigenda) eða krafa um samþykki allra. Í undantekningartilfellum getur það einnig átt við að ákvarðanir séu svoleiðis að ekki þurfi nema 25% samþykkishlutfall eigenda til þess að taka ákvörðun. Lögin taka til allra fjöleignarhúsa, hvort sem um er að ræða tvíbýli, þríbýli, raðhús eða stórhýsi. Það getur því komið upp einkennileg staða þegar um svokölluð fábýli ræðir, til dæmis tví- og þríbýli. Þannig getur einn eigandi ráðið yfir meira en 50% eignarhlut, og þar með haft í raun eindæmi um flestar ákvarðanir hússins. Mikilvæg úrræði eru í fjöleignarhúsalögum sem stemma stigu við slíkum einráðum. Þau endurspeglast einkum í þrenns konar tilliti: Aukinn meirihluta þarf til meiriháttar ákvarðana: Í lögunum eru tiltekin ýmis undantekningartilvik um hvenær krafist sé samþykkis umfram einfaldan meirihluta, ýmist 2/3 hluta eða samþykki allra. Í þessum tilfellum er ekki aðeins gerð krafa um samþykki 2/3 hluta miðað við eignarhlutföll, heldur einnig miðað við fjölda eigenda. Þannig er ljóst að í tvíbýli þar sem einn eigandi á 75% eignarhlut í húsi getur ekki tekið ákvarðanir að þessu leyti nema hinn eigandinn samþykki ákvörðunina fyrir sitt leyti einnig, því annars er skilyrði um 2/3 hluta miðað við fjölda eigenda ekki náð. Samþykki 2/3 hluta eigenda er til dæmis krafist þegar ákvörðun er tekin um: sölu eða leigu á óverulegum hluta sameignar, hunda- og kattahald, óverulegar breytingar á hagnýtingu sameignar, frávik frá reglum um skiptingu sameiginlegs kostnaðar, eða endurbætur, eða breytingar og nýjungar sem ganga verulega lengra og eru verulega dýrari og umfangsmeiri en venjulegt og nauðsynlegt viðhald. Samþykki allra eigenda þarf svo til dæmis til: breytinga á þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu og hlutfallstölum, verulegra breytinga á hagnýtingu sameignar, eða byggingu, framkvæmda og endurbóta sem hafa í för með sér verulegar breytingar á sameign eða útliti húss. Ákvarðanir sem eru háðar samþykki einfalds meirihluta, bæði miðað við hlutfall og fjölda eigenda Í undantekningartilfellum þarf ekki aðeins samþykki einfalds meirihluta miðað við eignarhlutföll, heldur jafnframt miðað við fjölda eigenda. Þessar ákvarðanir eru til dæmis varðandi: samþykkt og setningu húsreglna, kjör til stjórnar húsfélags, eða framkvæmdir sem greiðast að jöfnu og rekstrar- og stjórnunarmálefni. Undantekningar að þessu leyti eru til þess fallnar að vernda eigendur minnihluta húss, til dæmis á þann hátt að eigandi sem á 70% eignarhlut í tvíbýli geti ekki einn síns liðs kosið sjálfan sig sem formann stjórnar í húsinu, samþykkt einn síns liðs húsreglur eða þröngvað sameiginlegum framkvæmdum upp á meðeiganda sinn, sem greiddar eru jöfnum kostnaði. Vegna reglunnar þyrfti hann ávallt samþykki hins eignarhlutans. Ákvarðanir sem eru háðar samþykki 25% eigenda Annað mikilvægt úrræði eigenda minnihluta í fjöleignarhúsum eru ákvarðanir sem gera ekki kröfu um einfaldan eða aukinn meirihluta. Minni hluti eigenda, sem þó nær að minnsta kosti 25% hluta, annaðhvort miðað við fjölda eða eignarhluta getur krafist þess: að hússjóður verði stofnaður til að standa straum af sameiginlegum útgjöldum (fjárhæð húsgjalda er hins vegar háð einföldum meirihluta). að endurskoðandi húsfélags sé löggiltur. að haldinn verði húsfundur um tiltekin málefni. Framangreindar reglur eru settar til þess að sporna við því að minni hluti eigenda verði kaffærður og að fjármál húsfélaga séu gagnsæ og í góðu horfi. Samandregið má telja að minnihlutaeigendur í fjöleignarhúsum séu ekki valdalausir með öllu, heldur eru þeir verndaðir í einhverju tilliti með framangreindum reglum. Fleiri reglur má finna í fjöleignarhúsalögum sem stuðla að aukinni vernd að þessu leyti. Dæmi um það eru reglur sem takmarka rétt (meirihluta)eiganda til að taka þátt í atkvæðagreiðslu um samninga eða málefni ef hann á sérstakra, persónulegra eða fjárhagslegra hagsmuna að gæta í málinu, svo og reglur sem takmarka vald húsfélags til þess að skerða ráðstöfunar- og umráðarétt íbúðareigenda umfram það sem leiðir af ákvæðum laganna eða eðli máls. Höfundur er framkvæmdastjóri Húseigendafélagsins. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Málefni fjölbýlishúsa Mest lesið Konur sem stinga hvor aðra í bakið Sigríður Svanborgardóttir Skoðun Það er list að lifa með krabbameini Hlíf Steingrímsdóttir Skoðun Um kynjafræði og pólítík Hanna Björg Vilhjálmsdóttir Skoðun Sameining sem eflir íslenskan landbúnað Egill Gautason Skoðun Fjölbreytileiki er styrkleiki Guðmundur Ingi Kristinsson Skoðun Mega einhverf hverfa? Ármann Pálsson,Björg Torfadóttir,Sigrún Ósk,Sigurjón Már,Halldóra Hafsteins,Guðlaug Svala Kristjánsdóttir,Mamiko Dís Ragnarsdóttir Skoðun Ef þið bara hefðuð séð heiminn út frá mínum augum: Börn & ADHD Stefán Þorri Helgason Skoðun Konur á örorku Sigríður Ingibjörg Ingadóttir,Steinunn Bragadóttir Skoðun Við fylgjum þér frá getnaði til grafar Benedikt S. Benediktsson Skoðun Ekki sama hvaðan gott kemur Magnea Gná Jóhannsdóttir Skoðun Skoðun Skoðun Sameining sem eflir íslenskan landbúnað Egill Gautason skrifar Skoðun Konur sem stinga hvor aðra í bakið Sigríður Svanborgardóttir skrifar Skoðun Fjölbreytileiki er styrkleiki Guðmundur Ingi Kristinsson skrifar Skoðun Það er list að lifa með krabbameini Hlíf Steingrímsdóttir skrifar Skoðun Um kynjafræði og pólítík Hanna Björg Vilhjálmsdóttir skrifar Skoðun Við fylgjum þér frá getnaði til grafar Benedikt S. Benediktsson skrifar Skoðun Mega einhverf hverfa? Ármann Pálsson,Björg Torfadóttir,Sigrún Ósk,Sigurjón Már,Halldóra Hafsteins,Guðlaug Svala Kristjánsdóttir,Mamiko Dís Ragnarsdóttir skrifar Skoðun Ef þið bara hefðuð séð heiminn út frá mínum augum: Börn & ADHD Stefán Þorri Helgason skrifar Skoðun 112. liðurinn í aðgerðaáætlun í menntamálum? Ingólfur Ásgeir Jóhannesson skrifar Skoðun Konur á örorku Sigríður Ingibjörg Ingadóttir,Steinunn Bragadóttir skrifar Skoðun Drambið okkar Júlíus Valsson skrifar Skoðun Við vitum Guðrún Jónsdóttir skrifar Skoðun Ekki sama hvaðan gott kemur Magnea Gná Jóhannsdóttir skrifar Skoðun Börn í meðferð eiga rétt á fagfólki orð duga ekki lengur! Steindór Þórarinsson skrifar Skoðun Greindarskerðing eða ofurgáfur með gervigreind Björgmundur Örn Guðmundsson skrifar Skoðun Að hafa hemil á nýjum ófjármögnuðum útgjöldum er lykillinn að sjálfbærum rekstri sveitarfélaga Jón Ingi Hákonarson skrifar Skoðun Homo sapiens að öðrum toga: Af hverju ætti ég eiginlega að mæta á PIFF-kvikmyndhátíðina? Ólafur Guðsteinn Kristjánsson skrifar Skoðun Stöndum saman gegn fjölþáttaógnum Bryndís Haraldsdóttir skrifar Skoðun Hagræðing á kostnað fjölbreytni og gæðamenntunar Ida Marguerite Semey skrifar Skoðun Umbúðir en ekkert innihald í Hafnarfirði Einar Geir Þorsteinsson skrifar Skoðun Við viljum tala íslensku, en hvernig Ólafur Guðsteinn Kristjánsson skrifar Skoðun Mansalsmál á Íslandi Kristján Þórður Snæbjarnarson skrifar Skoðun Hættur heimsins virða engin landamæri Tótla I. Sæmundsdóttir skrifar Skoðun Tímamót í sjálfsvígsforvörnum Ingibjörg Isaksen skrifar Skoðun Yfirgangur, yfirlæti og endastöð Strætó Axel Hall skrifar Skoðun Hugsum fíknivanda upp á nýtt - Ný nálgun í meðhöndlun fíknivanda og áhættuhegðunar Svala Jóhannesdóttir,Lilja Sif Þorsteinsdóttir skrifar Skoðun Háskólinn á Bifröst – Öflugur og sjálfstæður fjarnámsskóli Sólveig Hallsteinsdóttir skrifar Skoðun Það eru fleiri fiskar í sjónum og fleiri sjónarmið í hafstjórn Guðbjörg Ásta Ólafsdóttir skrifar Skoðun Skapandi menntun skilar raunverulegum árangri Bryngeir Valdimarsson skrifar Skoðun Sex ára sáttmáli Davíð Þorláksson skrifar Sjá meira
Um daginn leitaði til Húseigendafélagsins og mín íbúðareigandi sem var orðinn hundleiður á nágranna sínum, eins og gengur og gerist. Aðilarnir áttu saman tvíbýli, minn maður með 49% eignarhlut, en sá hundleiðinlegi 51%. Minnihlutaeigandinn var semsagt orðinn þreyttur á því að hinn, sem átti stærri eignarhlut, skákaði í því skjóli að „meirihlutinn ræður!“ þegar taka átti ákvarðanir í húsinu. Spurði hann mig hvort það gæti virkilega verið svo. Í lögum um fjöleignarhús er það meginregla að einfaldur meirihluti eigenda miðað við eignahlutföll hafi ákvörðunarvald í húsi. Þannig má nefna sem dæmi að nánast allt viðhald, viðgerðir og framkvæmdir sem teljast eðlilegar og nauðsynlegar krefjast samþykkis einfalds meirihluta. Ég þurfti því að tjá einstaklingnum að það væri einfaldlega svoleiðis að sá sem ætti meirihluta í húsinu hefði almennt séð yfirvald um hefðbundnar og venjulegar ákvarðanir. Í lögunum má hins vegar sjá undantekningar frá framangreindri meginreglu, til dæmis þegar gerð er krafa um aukinn meirihluta (2/3 hluta eigenda) eða krafa um samþykki allra. Í undantekningartilfellum getur það einnig átt við að ákvarðanir séu svoleiðis að ekki þurfi nema 25% samþykkishlutfall eigenda til þess að taka ákvörðun. Lögin taka til allra fjöleignarhúsa, hvort sem um er að ræða tvíbýli, þríbýli, raðhús eða stórhýsi. Það getur því komið upp einkennileg staða þegar um svokölluð fábýli ræðir, til dæmis tví- og þríbýli. Þannig getur einn eigandi ráðið yfir meira en 50% eignarhlut, og þar með haft í raun eindæmi um flestar ákvarðanir hússins. Mikilvæg úrræði eru í fjöleignarhúsalögum sem stemma stigu við slíkum einráðum. Þau endurspeglast einkum í þrenns konar tilliti: Aukinn meirihluta þarf til meiriháttar ákvarðana: Í lögunum eru tiltekin ýmis undantekningartilvik um hvenær krafist sé samþykkis umfram einfaldan meirihluta, ýmist 2/3 hluta eða samþykki allra. Í þessum tilfellum er ekki aðeins gerð krafa um samþykki 2/3 hluta miðað við eignarhlutföll, heldur einnig miðað við fjölda eigenda. Þannig er ljóst að í tvíbýli þar sem einn eigandi á 75% eignarhlut í húsi getur ekki tekið ákvarðanir að þessu leyti nema hinn eigandinn samþykki ákvörðunina fyrir sitt leyti einnig, því annars er skilyrði um 2/3 hluta miðað við fjölda eigenda ekki náð. Samþykki 2/3 hluta eigenda er til dæmis krafist þegar ákvörðun er tekin um: sölu eða leigu á óverulegum hluta sameignar, hunda- og kattahald, óverulegar breytingar á hagnýtingu sameignar, frávik frá reglum um skiptingu sameiginlegs kostnaðar, eða endurbætur, eða breytingar og nýjungar sem ganga verulega lengra og eru verulega dýrari og umfangsmeiri en venjulegt og nauðsynlegt viðhald. Samþykki allra eigenda þarf svo til dæmis til: breytinga á þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu og hlutfallstölum, verulegra breytinga á hagnýtingu sameignar, eða byggingu, framkvæmda og endurbóta sem hafa í för með sér verulegar breytingar á sameign eða útliti húss. Ákvarðanir sem eru háðar samþykki einfalds meirihluta, bæði miðað við hlutfall og fjölda eigenda Í undantekningartilfellum þarf ekki aðeins samþykki einfalds meirihluta miðað við eignarhlutföll, heldur jafnframt miðað við fjölda eigenda. Þessar ákvarðanir eru til dæmis varðandi: samþykkt og setningu húsreglna, kjör til stjórnar húsfélags, eða framkvæmdir sem greiðast að jöfnu og rekstrar- og stjórnunarmálefni. Undantekningar að þessu leyti eru til þess fallnar að vernda eigendur minnihluta húss, til dæmis á þann hátt að eigandi sem á 70% eignarhlut í tvíbýli geti ekki einn síns liðs kosið sjálfan sig sem formann stjórnar í húsinu, samþykkt einn síns liðs húsreglur eða þröngvað sameiginlegum framkvæmdum upp á meðeiganda sinn, sem greiddar eru jöfnum kostnaði. Vegna reglunnar þyrfti hann ávallt samþykki hins eignarhlutans. Ákvarðanir sem eru háðar samþykki 25% eigenda Annað mikilvægt úrræði eigenda minnihluta í fjöleignarhúsum eru ákvarðanir sem gera ekki kröfu um einfaldan eða aukinn meirihluta. Minni hluti eigenda, sem þó nær að minnsta kosti 25% hluta, annaðhvort miðað við fjölda eða eignarhluta getur krafist þess: að hússjóður verði stofnaður til að standa straum af sameiginlegum útgjöldum (fjárhæð húsgjalda er hins vegar háð einföldum meirihluta). að endurskoðandi húsfélags sé löggiltur. að haldinn verði húsfundur um tiltekin málefni. Framangreindar reglur eru settar til þess að sporna við því að minni hluti eigenda verði kaffærður og að fjármál húsfélaga séu gagnsæ og í góðu horfi. Samandregið má telja að minnihlutaeigendur í fjöleignarhúsum séu ekki valdalausir með öllu, heldur eru þeir verndaðir í einhverju tilliti með framangreindum reglum. Fleiri reglur má finna í fjöleignarhúsalögum sem stuðla að aukinni vernd að þessu leyti. Dæmi um það eru reglur sem takmarka rétt (meirihluta)eiganda til að taka þátt í atkvæðagreiðslu um samninga eða málefni ef hann á sérstakra, persónulegra eða fjárhagslegra hagsmuna að gæta í málinu, svo og reglur sem takmarka vald húsfélags til þess að skerða ráðstöfunar- og umráðarétt íbúðareigenda umfram það sem leiðir af ákvæðum laganna eða eðli máls. Höfundur er framkvæmdastjóri Húseigendafélagsins.
Mega einhverf hverfa? Ármann Pálsson,Björg Torfadóttir,Sigrún Ósk,Sigurjón Már,Halldóra Hafsteins,Guðlaug Svala Kristjánsdóttir,Mamiko Dís Ragnarsdóttir Skoðun
Skoðun Mega einhverf hverfa? Ármann Pálsson,Björg Torfadóttir,Sigrún Ósk,Sigurjón Már,Halldóra Hafsteins,Guðlaug Svala Kristjánsdóttir,Mamiko Dís Ragnarsdóttir skrifar
Skoðun Að hafa hemil á nýjum ófjármögnuðum útgjöldum er lykillinn að sjálfbærum rekstri sveitarfélaga Jón Ingi Hákonarson skrifar
Skoðun Homo sapiens að öðrum toga: Af hverju ætti ég eiginlega að mæta á PIFF-kvikmyndhátíðina? Ólafur Guðsteinn Kristjánsson skrifar
Skoðun Hugsum fíknivanda upp á nýtt - Ný nálgun í meðhöndlun fíknivanda og áhættuhegðunar Svala Jóhannesdóttir,Lilja Sif Þorsteinsdóttir skrifar
Skoðun Háskólinn á Bifröst – Öflugur og sjálfstæður fjarnámsskóli Sólveig Hallsteinsdóttir skrifar
Skoðun Það eru fleiri fiskar í sjónum og fleiri sjónarmið í hafstjórn Guðbjörg Ásta Ólafsdóttir skrifar
Mega einhverf hverfa? Ármann Pálsson,Björg Torfadóttir,Sigrún Ósk,Sigurjón Már,Halldóra Hafsteins,Guðlaug Svala Kristjánsdóttir,Mamiko Dís Ragnarsdóttir Skoðun