Áttu efnaða foreldra eða ekki? Thelma Lind Jóhannsdóttir skrifar 18. apríl 2024 11:30 Stéttaskipting vegna húsnæðismála er hafin og allt bendir til þess að hún muni versna næstu árin í ljósi framboðsskorts fasteigna. Áttu efnaða foreldra sem veita hjálparhönd eða ekki? Skilyrði Seðlabankans sem tóku gildi þann 1. desember 2021 fela í sér að hámark greiðslubyrðarhlutfalls fyrstu kaupenda má ekki fara yfir 40% af mánaðarlegum ráðstöfunartekjum. Greiðslubyrðarhlutfall = Mánaðarleg greiðslubyrði fasteignalána / Mánaðarlegar ráðstöfunartekjur Eins og flest okkar vita eru meginvextir (stýrivextir) Seðlabankans í hæstu hæðum. Þeir standa í 9.25% og hafa verið óbreyttir síðustu fjóra fundi eða síðan í ágúst 2023. Áður höfðu vextir hækkað fjórtán fundi í röð, frá maí 2021 til ágúst 2023. Vextir voru vissulega í sögulegu lágmarki árin 2020 og 2021 en stýrivextir hafa ekki verið hærri síðan vorið 2009. Ákvörðun um að festa vexti getur sparað milljónir Fyrir nokkrum árum var Ásgeir seðlabankastjóri bjartsýnn á að „Ísland væri að verða eins og venjuleg þjóð í því hvernig við beitum peningastefnunni“ (8. nóvember 2019). Með þeim orðum gaf hann til kynna að almenningur mætti vænta þess að Ísland væri komið til að vera í lágvaxtaumhverfi (að minnsta kosti hefði mátt túlka það sem lengri tíma en tvö ár). Sem gat svo ekki verið fjarri lagi. Fjöldi fólks endurfjármagnaði húsnæðislánin sín og breytti yfir í óverðtryggð lán með 3-4% breytilegum vöxtum. Einhver festu vexti til þriggja eða fimm ára. Sú ákvörðun getur hafa sparað einu heimili nokkrar milljónir í vaxtakostnað. Ég tek dæmi um óverðtryggt 39 milljón króna jafngreiðslulán til 40 ára sem tekið var sumarið 2021 hjá Landsbankanum með föstum 4.7% vöxtum til 5 ára (á þeim tíma voru breytilegir vextir 3.5%). Mánaðarleg afborgun er 180.688 kr. Ef sams konar lán yrði tekið í dag stæðu breytilegir vextir í 10.75% með mánaðarlega afborgun upp á 354.415 kr (samkvæmt húsnæðislánareiknivél Landsbankans). Mismunur er því 173.727 kr. á mánuði eða rúmlega milljón ef horft er til síðustu sex mánaða. Vert er að taka fram að mismunurinn fer allur í vaxtakostnað en ekki til lækkunar á höfuðstól. Er eðlilegt að setja „spámennsku“ í hendur almennings um hvort festa eigi vexti á húsnæðisláninu eða ekki? Að fólk geti sparað eða tapað milljónum þegar uppi er staðið með þessari afdrifaríku ákvörðun? Hvernig fara fyrstu kaupendur að? Ég leyfi mér að fullyrða að staðan sem fyrstu fasteignakaupendur án fjárhagslegs baklands standa frammi fyrir í dag hafi aldrei verið jafn erfið. Ef einstaklingur í fullu starfi á lágmarkslaunum í dag hefði hug á að kaupa íbúð með einu svefnherbergi á höfuðborgarsvæðinu eru örfáar íbúðir í boði undir 40 milljónum. Í raun er aðeins um 14 íbúðir að velja sem eru verðlagðar undir 40 milljónum af tæplega 3.000 íbúðum sem eru til sölu á höfuðborgarsvæðinu þegar þetta er skrifað, þann 17. apríl. Fyrir útreikninga miða ég við að meðalverð tveggja herbergja íbúðar á höfuðborgarsvæðinu, sem er ekki nýbygging, sé 48 milljónir. Einstaklingur á lágmarkslaunum er með 343.023 kr. í ráðstöfunartekjur eftir frádrátt vegna skatta og skyldugreiðslu í lífeyrissjóð. Ef sá einstaklingur væri að kaupa sína fyrstu íbúð á 48 milljónir þyrfti hann að eiga að lágmarki 15% í útborgun eða 7.200.000 kr. Það segir sig sjálft að það yrði ekki auðvelt að safna þeirri upphæð á þessum launum ef viðkomandi er á leigumarkaði. Samkvæmt húsnæðislánareiknivél Landsbankans er lægsta mögulega mánaðarlega afborgun 226.477 kr. á mánuði miðað við 85% veðsetningu. Þá er um að ræða 100% verðtryggt lán til 30 ára ásamt óverðtryggðu viðbótarláni til 25 ára. Það gefur augaleið að dæmið gengur ekki upp þar sem viðkomandi má ekki greiða meira en 40% af ráðstöfunartekjum í mánaðarlega afborgun af húsnæðisláni. Einstaklingurinn getur að hámarki greitt 137.209 kr. á mánuði samkvæmt reglum Seðlabankans. Til að komast í svo lága mánaðarlega afborgun, þyrfti viðkomandi að eiga tæpar 18 milljónir í eigið fé eða tæplega 37% í útborgun af þessari tilteknu eign. Það eru svo sannarlega ekki aðeins einstaklingar á lágmarkslaunum sem komast ekki í gegnum greiðslumat á tveggja herbergja íbúðum á höfuðborgarsvæðinu þrátt fyrir að eiga 15% í útborgun. Einstaklingur með 800.000 kr. í heildarlaun á mánuði gæti heldur ekki keypt þessa tilteknu 48 milljón króna íbúð þrátt fyrir að hann tæki 100% verðtryggt lán hjá Landsbankanum vegna skilyrða Seðlabankans. Hækkun á fasteignaverði ekki í takt við hækkun launa Ef vaxtaumræðan er tekin út fyrir sviga og horft er eingöngu á fasteignaverð, sést svart á hvítu að laun hafa svo sannarlega ekki haldið í við hækkun fasteignaverðs. Þetta hafa flest okkar heyrt, en hver er raunverulegur munur á verðlagi fasteigna og launahækkana síðastliðinn áratug? Samkvæmt launavísitölu Hagstofu Íslands hafa laun hækkað um 107.2% síðastliðinn áratug, frá janúar 2014–janúar 2024. Fasteignaverð fjölbýla hefur hækkað um 164.7% síðastliðinn áratug samkvæmt vísitölu íbúðarhúsnæðis HMS. Þriggja herbergja íbúð í fjölbýlishúsi sem kostaði 30 milljónir árið 2014 er því verðlögð á 79.4 milljónir í dag. Ef fasteignaverð hefði haldist í hendur við launahækkanir á sama tímabili ætti eignin að kosta 62.2 milljónir. Það tekur dágóðan tíma fyrir meðaltekjufólk að vinna sér inn fyrir rúmum 17 milljónum þegar horft er á þetta tiltekna dæmi. Ekki nóg með að fasteignaverð hafi verið mun lægra bæði að nafnvirði og raunvirði í upphafi ársins 2014, heldur voru stýrivextir 5.38% á þeim tíma og þar af leiðandi talsvert betri lánakjör í boði. Hver er lausnin við þessari alvarlegu þróun? Nánast ógerlegt er fyrir einstakling í dag að komast inn á fasteignamarkaðinn á höfuðborgarsvæðinu upp á eigin spýtur ef viðkomandi er í fullu starfi á lágmarks- eða jafnvel meðallaunum. Spár hagfræðinga sýna að fasteignaverð komi til með að hækka enn meira næstu árin. Bilið verður því líklega enn breiðara á milli þróun launavísitölu og þróun fasteignaverðs. Jónas Atli Gunnarsson hagfræðingur hjá HMS segir samdrátt í uppbyggingu á húsnæði sem muni hækka verð á næstu misserum. (Sjá frétt sem birtist þann 16. apríl) Ýmsar góðar lausnir til að bæta ástandið fyrir fyrstu kaupendur komu fram í pistli Indriða Stefánssonar í síðustu viku. Það er nokkuð ljóst að stjórnvöld þurfa að setja húsnæðismálavandann í forgang og koma fram með almennilegar lausnir á borðið. Höfundur er viðskiptafræðingur og fjármálastýra UN Women á Íslandi. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Húsnæðismál Börn og uppeldi Fasteignamarkaður Mest lesið Minna af þér og meira af öðrum Heiða Björk Sturludóttir Skoðun Er samfélagslegt stórslys í uppsiglingu? Davíð Bergmann Skoðun Er Inga Sæland Þjófur? Birgir Dýrfjörð Skoðun Stéttin sem Sjálfstæðisflokkurinn kaus að yfirgefa Böðvar Ingi Guðbjartsson Skoðun Að byggja upp öfluga og flotta leikskóla til framtíðar Ísabella Markan Skoðun Kona Anna Kristjana Helgadóttir Skoðun Hin víðtæku og jákvæðu áhrif þess að spila í lúðrasveit Skoðun Ræstitækni ehf.: Fríríki atvinnurekandans Sólveig Anna Jónsdóttir Skoðun Viljum við það besta fyrir börnin okkar? Hilmar Þór Sigurjónsson Skoðun Að koma skriðdreka á Snæfellsnes Jón Ingi Hákonarson Skoðun Skoðun Skoðun Minna af þér og meira af öðrum Heiða Björk Sturludóttir skrifar Skoðun Að byggja upp öfluga og flotta leikskóla til framtíðar Ísabella Markan skrifar Skoðun Að koma skriðdreka á Snæfellsnes Jón Ingi Hákonarson skrifar Skoðun Ræstitækni ehf.: Fríríki atvinnurekandans Sólveig Anna Jónsdóttir skrifar Skoðun Er samfélagslegt stórslys í uppsiglingu? Davíð Bergmann skrifar Skoðun Skiptir hugarfarið máli? Kristín Hrefna Halldórsdóttir skrifar Skoðun Við þurfum ekki að hafa alla með okkur í liði Davíð Már Sigurðsson skrifar Skoðun Verkfærakistan er alltaf opin Ástþór Ólafsson skrifar Skoðun Píratar til forystu Guðni Freyr Öfjörð skrifar Skoðun Beðið fyrir verðbólgu Halla Gunnarsdóttir skrifar Skoðun Minni pólitík, meiri fagmennska Þórdís Lóa Þórhallsdóttir skrifar Skoðun Ný krydd í skuldasúpuna Helgi Áss Grétarsson skrifar Skoðun Ferðasjóður ÍSÍ hefur rýrnað frá árinu 2019 Heimir Örn Árnason skrifar Skoðun Hin víðtæku og jákvæðu áhrif þess að spila í lúðrasveit skrifar Skoðun Að spila með – Samfélagsmiðla- og tölvuleikjanotkun ungmenna Berglind Sveinbjörnsdóttir,Þórhildur Halldórsdóttir skrifar Skoðun Er Inga Sæland Þjófur? Birgir Dýrfjörð skrifar Skoðun Kona Anna Kristjana Helgadóttir skrifar Skoðun Bókun 35, 38 og tækifæri fyrir ungt fólk í Brussel Gunnar H. Garðarsson skrifar Skoðun Orð skulu standa Jón Pétur Zimsen skrifar Skoðun Dúabíllinn og kraftur sköpunar Einar Mikael Sverrisson skrifar Skoðun Enginn er betri en þú – enginn er snjallari en þú Árni Sigurðsson skrifar Skoðun Viljum við það besta fyrir börnin okkar? Hilmar Þór Sigurjónsson skrifar Skoðun Stéttin sem Sjálfstæðisflokkurinn kaus að yfirgefa Böðvar Ingi Guðbjartsson skrifar Skoðun Tilfinningar í hrærigraut og engin orð til, né leyfilegt að segja það sem er... Matthildur Björnsdóttir skrifar Skoðun Samræmd próf gegn stéttaskiptingu Þorlákur Axel Jónsson skrifar Skoðun Vilja Bandaríkin bæta samskipti sín við Rússland og um leið styrkja stöðu sína gagnvart Kína? Hilmar Þór Hilmarsson skrifar Skoðun Sameinandi afl í skotgröfunum? Hjörtur J. Guðmundsson skrifar Skoðun Ósanngjörn byrði á landsbyggðarfólk Ingibjörg Ísaksen skrifar Skoðun VR og eldra fólk Halla Gunnarsdóttir skrifar Skoðun Betra og skilvirkara fjármálakerfi Benedikt Gíslason skrifar Sjá meira
Stéttaskipting vegna húsnæðismála er hafin og allt bendir til þess að hún muni versna næstu árin í ljósi framboðsskorts fasteigna. Áttu efnaða foreldra sem veita hjálparhönd eða ekki? Skilyrði Seðlabankans sem tóku gildi þann 1. desember 2021 fela í sér að hámark greiðslubyrðarhlutfalls fyrstu kaupenda má ekki fara yfir 40% af mánaðarlegum ráðstöfunartekjum. Greiðslubyrðarhlutfall = Mánaðarleg greiðslubyrði fasteignalána / Mánaðarlegar ráðstöfunartekjur Eins og flest okkar vita eru meginvextir (stýrivextir) Seðlabankans í hæstu hæðum. Þeir standa í 9.25% og hafa verið óbreyttir síðustu fjóra fundi eða síðan í ágúst 2023. Áður höfðu vextir hækkað fjórtán fundi í röð, frá maí 2021 til ágúst 2023. Vextir voru vissulega í sögulegu lágmarki árin 2020 og 2021 en stýrivextir hafa ekki verið hærri síðan vorið 2009. Ákvörðun um að festa vexti getur sparað milljónir Fyrir nokkrum árum var Ásgeir seðlabankastjóri bjartsýnn á að „Ísland væri að verða eins og venjuleg þjóð í því hvernig við beitum peningastefnunni“ (8. nóvember 2019). Með þeim orðum gaf hann til kynna að almenningur mætti vænta þess að Ísland væri komið til að vera í lágvaxtaumhverfi (að minnsta kosti hefði mátt túlka það sem lengri tíma en tvö ár). Sem gat svo ekki verið fjarri lagi. Fjöldi fólks endurfjármagnaði húsnæðislánin sín og breytti yfir í óverðtryggð lán með 3-4% breytilegum vöxtum. Einhver festu vexti til þriggja eða fimm ára. Sú ákvörðun getur hafa sparað einu heimili nokkrar milljónir í vaxtakostnað. Ég tek dæmi um óverðtryggt 39 milljón króna jafngreiðslulán til 40 ára sem tekið var sumarið 2021 hjá Landsbankanum með föstum 4.7% vöxtum til 5 ára (á þeim tíma voru breytilegir vextir 3.5%). Mánaðarleg afborgun er 180.688 kr. Ef sams konar lán yrði tekið í dag stæðu breytilegir vextir í 10.75% með mánaðarlega afborgun upp á 354.415 kr (samkvæmt húsnæðislánareiknivél Landsbankans). Mismunur er því 173.727 kr. á mánuði eða rúmlega milljón ef horft er til síðustu sex mánaða. Vert er að taka fram að mismunurinn fer allur í vaxtakostnað en ekki til lækkunar á höfuðstól. Er eðlilegt að setja „spámennsku“ í hendur almennings um hvort festa eigi vexti á húsnæðisláninu eða ekki? Að fólk geti sparað eða tapað milljónum þegar uppi er staðið með þessari afdrifaríku ákvörðun? Hvernig fara fyrstu kaupendur að? Ég leyfi mér að fullyrða að staðan sem fyrstu fasteignakaupendur án fjárhagslegs baklands standa frammi fyrir í dag hafi aldrei verið jafn erfið. Ef einstaklingur í fullu starfi á lágmarkslaunum í dag hefði hug á að kaupa íbúð með einu svefnherbergi á höfuðborgarsvæðinu eru örfáar íbúðir í boði undir 40 milljónum. Í raun er aðeins um 14 íbúðir að velja sem eru verðlagðar undir 40 milljónum af tæplega 3.000 íbúðum sem eru til sölu á höfuðborgarsvæðinu þegar þetta er skrifað, þann 17. apríl. Fyrir útreikninga miða ég við að meðalverð tveggja herbergja íbúðar á höfuðborgarsvæðinu, sem er ekki nýbygging, sé 48 milljónir. Einstaklingur á lágmarkslaunum er með 343.023 kr. í ráðstöfunartekjur eftir frádrátt vegna skatta og skyldugreiðslu í lífeyrissjóð. Ef sá einstaklingur væri að kaupa sína fyrstu íbúð á 48 milljónir þyrfti hann að eiga að lágmarki 15% í útborgun eða 7.200.000 kr. Það segir sig sjálft að það yrði ekki auðvelt að safna þeirri upphæð á þessum launum ef viðkomandi er á leigumarkaði. Samkvæmt húsnæðislánareiknivél Landsbankans er lægsta mögulega mánaðarlega afborgun 226.477 kr. á mánuði miðað við 85% veðsetningu. Þá er um að ræða 100% verðtryggt lán til 30 ára ásamt óverðtryggðu viðbótarláni til 25 ára. Það gefur augaleið að dæmið gengur ekki upp þar sem viðkomandi má ekki greiða meira en 40% af ráðstöfunartekjum í mánaðarlega afborgun af húsnæðisláni. Einstaklingurinn getur að hámarki greitt 137.209 kr. á mánuði samkvæmt reglum Seðlabankans. Til að komast í svo lága mánaðarlega afborgun, þyrfti viðkomandi að eiga tæpar 18 milljónir í eigið fé eða tæplega 37% í útborgun af þessari tilteknu eign. Það eru svo sannarlega ekki aðeins einstaklingar á lágmarkslaunum sem komast ekki í gegnum greiðslumat á tveggja herbergja íbúðum á höfuðborgarsvæðinu þrátt fyrir að eiga 15% í útborgun. Einstaklingur með 800.000 kr. í heildarlaun á mánuði gæti heldur ekki keypt þessa tilteknu 48 milljón króna íbúð þrátt fyrir að hann tæki 100% verðtryggt lán hjá Landsbankanum vegna skilyrða Seðlabankans. Hækkun á fasteignaverði ekki í takt við hækkun launa Ef vaxtaumræðan er tekin út fyrir sviga og horft er eingöngu á fasteignaverð, sést svart á hvítu að laun hafa svo sannarlega ekki haldið í við hækkun fasteignaverðs. Þetta hafa flest okkar heyrt, en hver er raunverulegur munur á verðlagi fasteigna og launahækkana síðastliðinn áratug? Samkvæmt launavísitölu Hagstofu Íslands hafa laun hækkað um 107.2% síðastliðinn áratug, frá janúar 2014–janúar 2024. Fasteignaverð fjölbýla hefur hækkað um 164.7% síðastliðinn áratug samkvæmt vísitölu íbúðarhúsnæðis HMS. Þriggja herbergja íbúð í fjölbýlishúsi sem kostaði 30 milljónir árið 2014 er því verðlögð á 79.4 milljónir í dag. Ef fasteignaverð hefði haldist í hendur við launahækkanir á sama tímabili ætti eignin að kosta 62.2 milljónir. Það tekur dágóðan tíma fyrir meðaltekjufólk að vinna sér inn fyrir rúmum 17 milljónum þegar horft er á þetta tiltekna dæmi. Ekki nóg með að fasteignaverð hafi verið mun lægra bæði að nafnvirði og raunvirði í upphafi ársins 2014, heldur voru stýrivextir 5.38% á þeim tíma og þar af leiðandi talsvert betri lánakjör í boði. Hver er lausnin við þessari alvarlegu þróun? Nánast ógerlegt er fyrir einstakling í dag að komast inn á fasteignamarkaðinn á höfuðborgarsvæðinu upp á eigin spýtur ef viðkomandi er í fullu starfi á lágmarks- eða jafnvel meðallaunum. Spár hagfræðinga sýna að fasteignaverð komi til með að hækka enn meira næstu árin. Bilið verður því líklega enn breiðara á milli þróun launavísitölu og þróun fasteignaverðs. Jónas Atli Gunnarsson hagfræðingur hjá HMS segir samdrátt í uppbyggingu á húsnæði sem muni hækka verð á næstu misserum. (Sjá frétt sem birtist þann 16. apríl) Ýmsar góðar lausnir til að bæta ástandið fyrir fyrstu kaupendur komu fram í pistli Indriða Stefánssonar í síðustu viku. Það er nokkuð ljóst að stjórnvöld þurfa að setja húsnæðismálavandann í forgang og koma fram með almennilegar lausnir á borðið. Höfundur er viðskiptafræðingur og fjármálastýra UN Women á Íslandi.
Skoðun Að spila með – Samfélagsmiðla- og tölvuleikjanotkun ungmenna Berglind Sveinbjörnsdóttir,Þórhildur Halldórsdóttir skrifar
Skoðun Tilfinningar í hrærigraut og engin orð til, né leyfilegt að segja það sem er... Matthildur Björnsdóttir skrifar
Skoðun Vilja Bandaríkin bæta samskipti sín við Rússland og um leið styrkja stöðu sína gagnvart Kína? Hilmar Þór Hilmarsson skrifar