Dökk ský á leigumarkaði Jónas Atli Gunnarsson skrifar 8. mars 2024 10:15 Þegar talað er um húsnæðismál á opinberum vettvangi hafa leigjendur oft þurft að mæta afgangi. Að vissu leyti er það skiljanlegt, þar sem meirihluti landsmanna er utan leigumarkaðar og erfiðara hefur verið að safna gögnum um þann markað með jafn ítarlegum hætti og gert hefur verið fyrir fasteignamarkaðinn. Leigumarkaðurinn á hins vegar fullt erindi í opinberri umræðu, þar sem miklar leiguverðshækkanir eru sérstaklega slæmar fyrir tekjulága, auk þess sem þær geta bitnað á lántakendum á fasteignamarkaði og dregið úr vaxtarmöguleika helstu útflutningsgreinanna okkar. Nú þegar blikur eru á lofti um að leiguverð gæti hækkað hratt á næstu misserum eru stjórnvöld að bregðast við til að koma í veg fyrir óþarfa þrengingar. Leigan hefur orðið viðráðanlegri, en er enn of há Á mynd hér að neðan má sjá leiguverð af 70-80 fermetra íbúð á höfuðborgarsvæðinu sem hlutfall af heildarlaunum þjónustu-, sölu- og afgreiðslufólks annars vegar og verkafólks hins vegar. Líkt og myndin sýnir hefur leiguverðið á slíkri íbúð verið á bilinu 30 til 40 prósent af heildarlaunum einstaklinga á síðustu tíu árum. Ath: Laun fyrir árið 2023 eru framreiknuð eftir launavísitölu Hagstofu fyrir umræddar stéttir. Hlutfall leiguverðs af launum þessara stétta hefur farið lækkandi frá árinu 2018 og miðað við þróun launavísitölu stéttanna á síðustu mánuðum er það nú lægra en það hefur nokkru sinni verið á síðustu tíu árum. Leiguverðið virðist hins vegar enn vera of hátt ef miðað er við stefnu stjórnvalda. Í lögum um almennar íbúðir, sem voru samþykkt árið 2016, var stefnt að því að húsnæðiskostnaður ætti að jafnaði ekki að vera umfram 25 prósent af tekjum leigjenda. Langt er í að leiguverð á höfuðborgarsvæðinu nái 25 prósentum af tekjum láglaunastétta, miðað við myndina hér að ofan. Innflytjendur og há greiðslubyrði skapa eftirspurnarþrýsting Eftirspurn eftir leiguhúsnæði hefur aukist töluvert á síðustu árum samhliða aukningu innflytjenda, en þeir eru mun líklegri en innfæddir til að vera á leigumarkaði. Myndin hér að neðan sýnir fjölgun erlendra ríkisborgara eftir árum, en frá árinu 2018 hefur þeim fjölgað um rúmlega 30 þúsund. Hingað til hefur leiguíbúðum fjölgað nokkuð samhliða aðflutningi fólks. Með stofnframlögum hafa ríki og sveitarfélög stutt uppbyggingu nærri 3.500 leiguíbúða frá árinu 2016, en þar að auki hefur fjöldi leiguíbúða fyrir háskólastúdenta risið á sama tíma, líkt og Mýrargarður við Háskóla Íslands. Þó er óvíst hvort leiguíbúðum hafi fjölgað nægilega mikið til að koma í veg fyrir verðþrýstingi á leigumarkaði vegna aukinnar eftirspurnar. Sömuleiðis má ætla að núverandi misræmi á milli leiguverðs og húsnæðislána valdi eftirspurnarþrýstingi á markaði. Líkt og HMS benti á í síðasta mánuði hefur hlutfall leiguverðs af greiðslubyrði lána ekki verið jafnlágt á höfuðborgarsvæðinu í 15 ár, sem þýðir að hagkvæmara sé að leigja heldur en eiga ef miðað er við sögulega þróun. Því er erfiðara fyrir leigjendur að komast á fasteignamarkaðinn en áður vegna hárrar greiðslubyrði nýrra lána. Á síðustu vikum hefur HMS fengið vísbendingar um að verðþrýstingur sé að aukast á leigumarkaði, en leiguverð hefur hækkað talsvert hraðar en fasteignaverð samkvæmt nýrri vísitölu leiguverðs. Einnig bendir ný leigumarkaðskönnun HMS til þess að fleiri leigjendur eigi nú í erfiðleikum með að finna hentugt húsnæði, auk þess sem færri þeirra töldu sig vera í sterkri samningsstöðu gagnvart leigusölum. Framboð af leiguhúsnæði er einnig af skornum skammti og hefur það ekki mælst jafnlítið frá árinu 2015. Virkjum byggingarmarkaðinn Meginvandi leigumarkaðarins er á framboðshliðinni. Of fáar leiguíbúðir eru til staðar og of margir leigjendur berjast um sömu íbúðirnar. Eina langtímalausnin við væntum leiguverðshækkunum er með því að fjölga leiguíbúðum. Besta leiðin til að fjölga leiguíbúðum er með aukinni uppbyggingu íbúða. Hér er tilefni fyrir stjórnvöld til að styðja við byggingarmarkaðinn, en samkvæmt síðustu íbúðatalningu HMS mældist 70 prósenta samdráttur í nýrri húsnæðisuppbyggingu á milli ára. Stuðningur stjórnvalda felur í sér einfaldari ferla í húsnæðisuppbyggingu, bætt fjárhagsleg skilyrði fyrir byggingarverktaka og nægt framboð af byggingarhæfum lóðum. Beinan stuðning þarf einnig til, en ríkisstjórnin styður nú þegar við byggingargeirann með beinum framlögum í gegnum stofnframlög. Í gær kynnti svo ríkisstjórnin áform um uppbyggingu 4.000 íbúða til viðbótar með stofnframlögum og hlutdeildarlánum á næstu fjórum árum. Með þessum aðgerðum er von á að hægt verði að stemma stigu við framboðsskortinum á leigumarkaði. Nýtum Airbnb-íbúðirnar Til viðbótar við virkjun byggingarmarkaðarins væri hægt að auka framboð leiguíbúða fyrir almenning með íbúðum sem hingað til hafa verið nýttar í skammtímaleigu fyrir ferðamenn. Ríkisstjórnin hefur nú þegar lagt fram frumvarp um þrengri skilyrði til heimagistingar, en samkvæmt því verður heimagisting sem stunduð er í 90 daga eða lengur á ári rekstrarleyfisskyld og verður að vera í samþykktu atvinnuhúsnæði. Lilja Alfreðsdóttir menningar- og viðskiptaráðherra undirritaði svo samning um aukið eftirlit með heimagistingu fyrr í vikunni. Bæði frumvarpið og samningurinn um aukið eftirlit er skref í rétta átt við að stemma stigu við frekari útleigu íbúðarhúsnæðis til ferðamanna. Það hefur þó ekki áhrif á þær íbúðir sem hafa þegar fengið rekstrarleyfi til heimagistingar. Ráðast þarf í annars konar aðgerðir til að koma slíkum íbúðum í langtímaleigu. Stöðugur leigumarkaður er hagsmunamál flestra Stöðugur leigumarkaður er eitt af helstu hagsmunamálum lágtekjufólks. Verði ekki spornað gegn mögulegum hækkunum á leigumarkaði gæti farið svo að ráðstöfunartekjur láglaunafólks haldist óbreyttar eða lækki á næstu árum, þrátt fyrir umsamdar launahækkanir stéttarfélaga. Leiguverðshækkanir gætu sömuleiðis bitnað á húseigendum sem greiða af húsnæðislánum. Þar sem leiguverð er reiknað inn í vísitölu neysluverðs mun hærri leiga valda verðbólguþrýstingi, sem hækkar höfuðstól verðtryggðra lána og viðheldur háum vöxtum á óverðtryggðum lánum. Með hærri höfuðstól og vöxtum hækkar greiðslubyrði lántakenda og kaupmáttur þeirra minnkar. Til viðbótar gætu snarpar hækkanir á leiguverði dregið úr aðflutningi fólks til landsins. Slík þróun kæmi sér illa fyrir helstu útflutningsgreinarnar okkar, sem reiða sig að miklu leyti á aðflutt vinnuafl, og væri hún því slæm fyrir hagkerfið í heild sinni. Með góðu samspili ríkisstuðnings og nýtingar Airbnb-íbúða væri hægt að fjölga leiguíbúðum til muna í takt við vaxandi eftirspurn. Þannig gætum við varið kaupmátt lágtekjufólks, komið í veg fyrir aukna greiðslubyrði húsnæðislána og viðhaldið samkeppnishæfni helstu útflutningsgreina okkar. Því er engin ástæða til að láta viðvörunarbjöllurnar á leigumarkaði fram hjá sér fara, þar sem óstöðugleikinn bitnar á flestum. Höfundur er hagfræðingur hjá Húsnæðis- og mannvirkjastofnun (HMS) Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Leigumarkaður Húsnæðismál Fasteignamarkaður Mest lesið Nýr rektor og 2025 – tímamót í háskólamálum Ástráður Eysteinsson,Magnús Karl Magnússon,Margrét Helga Ögmundsdóttir,Tinna Laufey Ásgeirsdóttir Skoðun Má berja blaðamenn? Sigríður Dögg Auðunsdóttir Skoðun Samfélagið innan samfélagsins Sigríður Svanborgardóttir Skoðun Hagur hluthafanna alltaf og undantekningarlaust í forgangi Jón Kaldal Skoðun Að flokka hver vinnur og hver tapar Tryggvi Rúnar Brynjarsson Skoðun Vonir um vopnahlé eins og hálmstrá Sveinn Rúnar Hauksson Skoðun Orðhengilsháttur og lygar Elín Erna Steinarsdóttir Skoðun Vonarsvæði fyrir framtíðina – ábyrgð stjórnvalda kallar á verndun Huld Hafliðadóttir,Heimir Harðarson Skoðun Hvers vegna hatar SFS smábáta? Svarið tengist veiðigjöldum Kjartan Páll Sveinsson Skoðun „Oft er flagð undir fögru skinni“ Guðmunda G. Guðmundsdóttir Skoðun Skoðun Skoðun Að flokka hver vinnur og hver tapar Tryggvi Rúnar Brynjarsson skrifar Skoðun Hagur hluthafanna alltaf og undantekningarlaust í forgangi Jón Kaldal skrifar Skoðun Má berja blaðamenn? Sigríður Dögg Auðunsdóttir skrifar Skoðun Nýr rektor og 2025 – tímamót í háskólamálum Ástráður Eysteinsson,Magnús Karl Magnússon,Margrét Helga Ögmundsdóttir,Tinna Laufey Ásgeirsdóttir skrifar Skoðun Vonir um vopnahlé eins og hálmstrá Sveinn Rúnar Hauksson skrifar Skoðun Samfélagið innan samfélagsins Sigríður Svanborgardóttir skrifar Skoðun Til hamingju Íslendingar með nýja Óperu Andri Björn Róbertsson skrifar Skoðun Hvers vegna hatar SFS smábáta? Svarið tengist veiðigjöldum Kjartan Páll Sveinsson skrifar Skoðun „Oft er flagð undir fögru skinni“ Guðmunda G. Guðmundsdóttir skrifar Skoðun Orðhengilsháttur og lygar Elín Erna Steinarsdóttir skrifar Skoðun Fjögurra daga vinnuvika – nýr veruleiki? Sigvaldi Einarsson skrifar Skoðun Ráðherra gengur fram án laga Svanur Guðmundsson skrifar Skoðun Hagkvæmur kostur utan friðlands Jóna Bjarnadóttir skrifar Skoðun Gagnsæi og inntak Halldóra Lillý Jóhannsdóttir skrifar Skoðun Sumargjöf Þórunn Sigurðardóttir skrifar Skoðun Hannað fyrir miklu stærri markaði Hjörtur J. Guðmundsson skrifar Skoðun Grafarvogur framtíðar verður til Sara Björg Sigurðardóttir skrifar Skoðun Málþófið um veiðigjöldin vekur miskunnsama Samverja Sigurjón Þórðarson skrifar Skoðun Menntastefna 2030 Guðmundur Ingi Kristinsson skrifar Skoðun Ágætu fyrrum samstarfsaðilar á Þjóðminjasafni Íslands Uggi Jónsson skrifar Skoðun Ferðamannaþorpin - Náttúruvá Þóra B. Hafsteinsdóttir skrifar Skoðun Vonarsvæði fyrir framtíðina – ábyrgð stjórnvalda kallar á verndun Huld Hafliðadóttir,Heimir Harðarson skrifar Skoðun Laxaharmleikur Jóhannes Sturlaugsson skrifar Skoðun Lýðræðið í skötulíki! Lilja Rafney Magnúsdóttir skrifar Skoðun Stærðfræðikennari sem kann ekki að reikna? (Og getur ekki lært það!) Brynjólfur Þorvarðsson skrifar Skoðun Íslendingar greiða sama hlutfall útgjalda í mat og Norðurlöndin Margrét Gísladóttir skrifar Skoðun Til varnar jafnlaunavottun Magnea Marinósdóttir skrifar Skoðun Heimaþjónusta og velferðartækni: Lykillinn að sjálfbæru heilbrigðiskerfi Auður Guðmundsdóttir skrifar Skoðun Barnaræninginn Pútín Gunnar Hólmsteinn Ársælsson skrifar Skoðun Um þjóð og ríki Gauti Kristmannsson skrifar Sjá meira
Þegar talað er um húsnæðismál á opinberum vettvangi hafa leigjendur oft þurft að mæta afgangi. Að vissu leyti er það skiljanlegt, þar sem meirihluti landsmanna er utan leigumarkaðar og erfiðara hefur verið að safna gögnum um þann markað með jafn ítarlegum hætti og gert hefur verið fyrir fasteignamarkaðinn. Leigumarkaðurinn á hins vegar fullt erindi í opinberri umræðu, þar sem miklar leiguverðshækkanir eru sérstaklega slæmar fyrir tekjulága, auk þess sem þær geta bitnað á lántakendum á fasteignamarkaði og dregið úr vaxtarmöguleika helstu útflutningsgreinanna okkar. Nú þegar blikur eru á lofti um að leiguverð gæti hækkað hratt á næstu misserum eru stjórnvöld að bregðast við til að koma í veg fyrir óþarfa þrengingar. Leigan hefur orðið viðráðanlegri, en er enn of há Á mynd hér að neðan má sjá leiguverð af 70-80 fermetra íbúð á höfuðborgarsvæðinu sem hlutfall af heildarlaunum þjónustu-, sölu- og afgreiðslufólks annars vegar og verkafólks hins vegar. Líkt og myndin sýnir hefur leiguverðið á slíkri íbúð verið á bilinu 30 til 40 prósent af heildarlaunum einstaklinga á síðustu tíu árum. Ath: Laun fyrir árið 2023 eru framreiknuð eftir launavísitölu Hagstofu fyrir umræddar stéttir. Hlutfall leiguverðs af launum þessara stétta hefur farið lækkandi frá árinu 2018 og miðað við þróun launavísitölu stéttanna á síðustu mánuðum er það nú lægra en það hefur nokkru sinni verið á síðustu tíu árum. Leiguverðið virðist hins vegar enn vera of hátt ef miðað er við stefnu stjórnvalda. Í lögum um almennar íbúðir, sem voru samþykkt árið 2016, var stefnt að því að húsnæðiskostnaður ætti að jafnaði ekki að vera umfram 25 prósent af tekjum leigjenda. Langt er í að leiguverð á höfuðborgarsvæðinu nái 25 prósentum af tekjum láglaunastétta, miðað við myndina hér að ofan. Innflytjendur og há greiðslubyrði skapa eftirspurnarþrýsting Eftirspurn eftir leiguhúsnæði hefur aukist töluvert á síðustu árum samhliða aukningu innflytjenda, en þeir eru mun líklegri en innfæddir til að vera á leigumarkaði. Myndin hér að neðan sýnir fjölgun erlendra ríkisborgara eftir árum, en frá árinu 2018 hefur þeim fjölgað um rúmlega 30 þúsund. Hingað til hefur leiguíbúðum fjölgað nokkuð samhliða aðflutningi fólks. Með stofnframlögum hafa ríki og sveitarfélög stutt uppbyggingu nærri 3.500 leiguíbúða frá árinu 2016, en þar að auki hefur fjöldi leiguíbúða fyrir háskólastúdenta risið á sama tíma, líkt og Mýrargarður við Háskóla Íslands. Þó er óvíst hvort leiguíbúðum hafi fjölgað nægilega mikið til að koma í veg fyrir verðþrýstingi á leigumarkaði vegna aukinnar eftirspurnar. Sömuleiðis má ætla að núverandi misræmi á milli leiguverðs og húsnæðislána valdi eftirspurnarþrýstingi á markaði. Líkt og HMS benti á í síðasta mánuði hefur hlutfall leiguverðs af greiðslubyrði lána ekki verið jafnlágt á höfuðborgarsvæðinu í 15 ár, sem þýðir að hagkvæmara sé að leigja heldur en eiga ef miðað er við sögulega þróun. Því er erfiðara fyrir leigjendur að komast á fasteignamarkaðinn en áður vegna hárrar greiðslubyrði nýrra lána. Á síðustu vikum hefur HMS fengið vísbendingar um að verðþrýstingur sé að aukast á leigumarkaði, en leiguverð hefur hækkað talsvert hraðar en fasteignaverð samkvæmt nýrri vísitölu leiguverðs. Einnig bendir ný leigumarkaðskönnun HMS til þess að fleiri leigjendur eigi nú í erfiðleikum með að finna hentugt húsnæði, auk þess sem færri þeirra töldu sig vera í sterkri samningsstöðu gagnvart leigusölum. Framboð af leiguhúsnæði er einnig af skornum skammti og hefur það ekki mælst jafnlítið frá árinu 2015. Virkjum byggingarmarkaðinn Meginvandi leigumarkaðarins er á framboðshliðinni. Of fáar leiguíbúðir eru til staðar og of margir leigjendur berjast um sömu íbúðirnar. Eina langtímalausnin við væntum leiguverðshækkunum er með því að fjölga leiguíbúðum. Besta leiðin til að fjölga leiguíbúðum er með aukinni uppbyggingu íbúða. Hér er tilefni fyrir stjórnvöld til að styðja við byggingarmarkaðinn, en samkvæmt síðustu íbúðatalningu HMS mældist 70 prósenta samdráttur í nýrri húsnæðisuppbyggingu á milli ára. Stuðningur stjórnvalda felur í sér einfaldari ferla í húsnæðisuppbyggingu, bætt fjárhagsleg skilyrði fyrir byggingarverktaka og nægt framboð af byggingarhæfum lóðum. Beinan stuðning þarf einnig til, en ríkisstjórnin styður nú þegar við byggingargeirann með beinum framlögum í gegnum stofnframlög. Í gær kynnti svo ríkisstjórnin áform um uppbyggingu 4.000 íbúða til viðbótar með stofnframlögum og hlutdeildarlánum á næstu fjórum árum. Með þessum aðgerðum er von á að hægt verði að stemma stigu við framboðsskortinum á leigumarkaði. Nýtum Airbnb-íbúðirnar Til viðbótar við virkjun byggingarmarkaðarins væri hægt að auka framboð leiguíbúða fyrir almenning með íbúðum sem hingað til hafa verið nýttar í skammtímaleigu fyrir ferðamenn. Ríkisstjórnin hefur nú þegar lagt fram frumvarp um þrengri skilyrði til heimagistingar, en samkvæmt því verður heimagisting sem stunduð er í 90 daga eða lengur á ári rekstrarleyfisskyld og verður að vera í samþykktu atvinnuhúsnæði. Lilja Alfreðsdóttir menningar- og viðskiptaráðherra undirritaði svo samning um aukið eftirlit með heimagistingu fyrr í vikunni. Bæði frumvarpið og samningurinn um aukið eftirlit er skref í rétta átt við að stemma stigu við frekari útleigu íbúðarhúsnæðis til ferðamanna. Það hefur þó ekki áhrif á þær íbúðir sem hafa þegar fengið rekstrarleyfi til heimagistingar. Ráðast þarf í annars konar aðgerðir til að koma slíkum íbúðum í langtímaleigu. Stöðugur leigumarkaður er hagsmunamál flestra Stöðugur leigumarkaður er eitt af helstu hagsmunamálum lágtekjufólks. Verði ekki spornað gegn mögulegum hækkunum á leigumarkaði gæti farið svo að ráðstöfunartekjur láglaunafólks haldist óbreyttar eða lækki á næstu árum, þrátt fyrir umsamdar launahækkanir stéttarfélaga. Leiguverðshækkanir gætu sömuleiðis bitnað á húseigendum sem greiða af húsnæðislánum. Þar sem leiguverð er reiknað inn í vísitölu neysluverðs mun hærri leiga valda verðbólguþrýstingi, sem hækkar höfuðstól verðtryggðra lána og viðheldur háum vöxtum á óverðtryggðum lánum. Með hærri höfuðstól og vöxtum hækkar greiðslubyrði lántakenda og kaupmáttur þeirra minnkar. Til viðbótar gætu snarpar hækkanir á leiguverði dregið úr aðflutningi fólks til landsins. Slík þróun kæmi sér illa fyrir helstu útflutningsgreinarnar okkar, sem reiða sig að miklu leyti á aðflutt vinnuafl, og væri hún því slæm fyrir hagkerfið í heild sinni. Með góðu samspili ríkisstuðnings og nýtingar Airbnb-íbúða væri hægt að fjölga leiguíbúðum til muna í takt við vaxandi eftirspurn. Þannig gætum við varið kaupmátt lágtekjufólks, komið í veg fyrir aukna greiðslubyrði húsnæðislána og viðhaldið samkeppnishæfni helstu útflutningsgreina okkar. Því er engin ástæða til að láta viðvörunarbjöllurnar á leigumarkaði fram hjá sér fara, þar sem óstöðugleikinn bitnar á flestum. Höfundur er hagfræðingur hjá Húsnæðis- og mannvirkjastofnun (HMS)
Nýr rektor og 2025 – tímamót í háskólamálum Ástráður Eysteinsson,Magnús Karl Magnússon,Margrét Helga Ögmundsdóttir,Tinna Laufey Ásgeirsdóttir Skoðun
Vonarsvæði fyrir framtíðina – ábyrgð stjórnvalda kallar á verndun Huld Hafliðadóttir,Heimir Harðarson Skoðun
Skoðun Nýr rektor og 2025 – tímamót í háskólamálum Ástráður Eysteinsson,Magnús Karl Magnússon,Margrét Helga Ögmundsdóttir,Tinna Laufey Ásgeirsdóttir skrifar
Skoðun Vonarsvæði fyrir framtíðina – ábyrgð stjórnvalda kallar á verndun Huld Hafliðadóttir,Heimir Harðarson skrifar
Skoðun Stærðfræðikennari sem kann ekki að reikna? (Og getur ekki lært það!) Brynjólfur Þorvarðsson skrifar
Skoðun Íslendingar greiða sama hlutfall útgjalda í mat og Norðurlöndin Margrét Gísladóttir skrifar
Skoðun Heimaþjónusta og velferðartækni: Lykillinn að sjálfbæru heilbrigðiskerfi Auður Guðmundsdóttir skrifar
Nýr rektor og 2025 – tímamót í háskólamálum Ástráður Eysteinsson,Magnús Karl Magnússon,Margrét Helga Ögmundsdóttir,Tinna Laufey Ásgeirsdóttir Skoðun
Vonarsvæði fyrir framtíðina – ábyrgð stjórnvalda kallar á verndun Huld Hafliðadóttir,Heimir Harðarson Skoðun