Það þarf meira en aðgerðir Seðlabankans Ólafur Margeirsson skrifar 19. júní 2022 10:31 Ársverðbólga í dag (7,6%) er að langmestu leyti drifin áfram af fasteignamarkaðinum: ríflega þrjú prósentustig af 7,6% ársverðbólgu eiga sér rætur í fasteignamarkaðinum á meðan t.d. innfluttar vörur eru ábyrgar fyrir minna en tveimur prósentustigum af 7,6% ársverðbólgunni. Til að draga úr þessum verðbólguþrýstingi hefur Seðlabanki Íslands hækkað vexti og sett harðari skilyrði á lánveitingar til fasteignakaupa. Þetta hefur sérstaklega haft áhrif á lánveitingar bankanna en nettó lánveitingar þeirra ca. fjórfölduðust skömmu eftir Covid-19 faraldurinn hófst. Sum þessara lána voru notuð til að greiða upp eldri lán frá ýmsum lánveitendum. Heildarlánaframboð til fasteignakaupa, sé horft á nettó lánveitingar banka, lífeyrissjóða og Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar, hafði ca. tvöfaldast þegar mest lét þótt lán bankanna hafði fjórfaldast. En nú er svo komið að lánveitingar til fasteignakaupa eru komin aftur á eðlilegt stig, líkt og meðfylgjandi mynd sýnir. Því má spyrja sig hvort nýjustu aðgerðir Seðlabankans varðandi takmarkanir á framboði á fasteignalánum séu þær sem mest er þörf á, jafnvel þótt þær séu vissulega jákvæðar. Og svarið er einfalt: það þarf meira og annað til að berja niður verðbólguna. Mynd 1 – Dregið hefur úr nettó fasteignalánum og er flæði nýrra fasteignalána nú loks komið á eðlilegt stig. Spyrja má hvort aðgerðir á eftirspurnarhlið fasteignamarkaðarins séu þær einu réttu. Samspil verðbólgu, eftirspurnar og framboðs Í grunninn eru tvær aðgerðir í boði þegar vinna þarf á verðbólgu. Þessar aðgerðir útiloka ekki hvora aðra. Sú fyrsta er að draga úr eftirspurn í hagkerfinu eða á þeim markaði þaðan sem verðbólgan á sér rætur. Það er það sem Seðlabankinn er að gera með því að hækka vexti og draga úr lánaframboði til kaupa á fasteignum. Önnur er að auka framboð af vörum og þjónustu í hagkerfinu, sérstaklega á þeim markaði þaðan sem verðbólgan á sér rætur. Það væri gert í dag, á Íslandi, með auknu framboð af fasteignum, þ.e. auknu byggingarmagni. Horfa má á hagsöguna til að finna mörg dæmi þess hvernig aukið framboð og minni eftirspurn vinna saman að því að minnka verðbólguþrýsting. Verðbólga á vesturlöndum upp úr 1970 var t.d. drifin áfram af olíuverðshækkunum, vegna skorts á olíu, og lágum (raun)vöxtum hjá seðlabönkum heimsins. Þessi verðbólga var ekki barin niður fyrr en upp úr 1980 þegar olíuvinnsla í Norðursjó var orðin svo mikil að hún mætti olíueftirspurninni í sumum löndum Evrópu, t.d. Bretlandi. Samhliða því höfðu seðlabankar heimsins hækkað vexti nægilega til þess að draga úr eftirspurn í hagkerfinu. Meira framboð af vörunni (orku) sem skortur var á ásamt hægari vexti eftirspurnar eftir þessari vöru lækkaði verð hennar. Verðbólga hjaðnaði. Við þurfum að huga að framboðshliðinni Nýjustu aðgerðir Seðlabankans eru jákvæðar. En þessar aðgerðir, sem eru á eftirspurnarhlið hagkerfisins, eru ekki það eina sem hagkerfið þarf. Verðbólga á Íslandi í dag er að stórum hluta drifin áfram af skorti af fasteignum. Til að minnka verðbólguþrýsting þarf að byggja meira, sérstaklega af leiguhúsnæði sem mætir þeirri uppsöfnuðu þörf sem er á leigumarkaði. Athugið að eftirspurn á leigumarkaði er líkleg til að aukast enn frekar á næstu árum þegar fólksfjölgun á sér stað, t.d. vegna aukins fjölda aðfluttra einstaklinga. Þessir aðfluttu einstaklingar eru það sem mörg fyrirtæki Íslands þurfa til þess að þróa sitt vöru- og þjónustuframboð og heildarframlag þessara einstaklinga til hagkerfisins og samfélagsins er tvímælalaust jákvætt. En það þarf að hýsa þá og til þess þarf að byggja leiguhúsnæði, ellegar endar hagkerfið í áframhaldandi verðbólguþrýstingi. Munið að þegar kjaraviðræður fara af stað á nýjan leik er líklegt að þrýstingur á launahækkanir verði talsverður, einfaldlega vegna verðbólgunnar í dag. Kurr verður vegna skiljanlegra krafna um hærri laun því aukinn launakostnaður fyrirtækja getur ýtt verðbólgu upp á við. Mikilvægt framlag til þess að leysa kjaraviðræður verður samstarf verkalýðsfélaga, fyrirtækja og stjórnvalda um að auka framboð af leiguhúsnæði, t.d. með markaðsdrifnum fjárfestingum lífeyrissjóða sem fælu í sér að þeir byggðu íbúðir til þess að leigja þær út. Það drægi úr verðbólguþrýstingi, alveg eins og aukið framboð af olíu dróg úr verðbólguþrýstingi á 9. áratugnum. Höfundur er hagfræðingur. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Seðlabankinn Ólafur Margeirsson Fasteignamarkaður Verðlag Athugið. Vísir hvetur lesendur til að skiptast á skoðunum. Allar athugasemdir eru á ábyrgð þeirra er þær rita. Lesendur skulu halda sig við málefnalega og hófstillta umræðu og áskilur Vísir sér rétt til að fjarlægja ummæli og/eða umræðu sem fer út fyrir þau mörk. Vísir mun loka á aðgang þeirra sem tjá sig ekki undir eigin nafni eða gerast ítrekað brotlegir við ofangreindar umgengnisreglur. Mest lesið #Katrín er minn forseti Elín Hirst Skoðun Kjósum Helgu Þórisdóttur Ragnheiður Stefánsdóttir Skoðun Má brjóta lög? Sigríður Ólafsdóttir Skoðun Svart er það og yfirgangur mikill Magnús Guðmundsson Skoðun Skapandi ónákvæmni tveggja hagfræðinga Sirrý Hallgrímsdóttir Skoðun Framtíð Dalanna heillar Garðar Freyr Vilhjálmsson Skoðun Grunnskóli á krossgötum Álfhildur Leifsdóttir,Hólmfríður Árnadóttir,Þóra Geirlaug Bjartmarsdóttir Skoðun Að skilja íslenskt félagslegt viðmið Valerio Gargiulo Skoðun Af hverju Helgu Þórisdóttur? Haukur Arnþórsson Skoðun Um sjálfstæði þjóðar Steinunn Ólína Þorsteinsdóttir Skoðun Skoðun Skoðun #Katrín er minn forseti Elín Hirst skrifar Skoðun Svart er það og yfirgangur mikill Magnús Guðmundsson skrifar Skoðun Um sjálfstæði þjóðar Steinunn Ólína Þorsteinsdóttir skrifar Skoðun Skapandi ónákvæmni tveggja hagfræðinga Sirrý Hallgrímsdóttir skrifar Skoðun Af hverju Helgu Þórisdóttur? Haukur Arnþórsson skrifar Skoðun Kjósum Helgu Þórisdóttur Ragnheiður Stefánsdóttir skrifar Skoðun Má brjóta lög? Sigríður Ólafsdóttir skrifar Skoðun Að skilja íslenskt félagslegt viðmið Valerio Gargiulo skrifar Skoðun Traust og gagnsæi Halldór Auðar Svansson skrifar Skoðun Framtíð Dalanna heillar Garðar Freyr Vilhjálmsson skrifar Skoðun Grunnskóli á krossgötum Álfhildur Leifsdóttir,Hólmfríður Árnadóttir,Þóra Geirlaug Bjartmarsdóttir skrifar Skoðun Öryggisógnir í breyttum heimi Jóhann Friðrik Friðriksson skrifar Skoðun Höfnum óeðlilegri hagnýtingu sjálfboðaliða Ástþór Jón Ragnheiðarson skrifar Skoðun Að skilja faglega Sævar Þór Jónsson skrifar Skoðun Dánaraðstoð: Læknafélag Íslands skilar ekki auðu Steinunn Þórðardóttir,Oddur Steinarsson,Thelma Kristinsdóttir,Katrín Ragna Kemp,Magdalena Ásgeirsdóttir,Margrét Ólafía Tómasdóttir,Ragnar Freyr Ingvarsson,Teitur Ari Theodórsson,Theódór Skúli Sigurðsson skrifar Skoðun Áttu efnaða foreldra eða ekki? Thelma Lind Jóhannsdóttir skrifar Skoðun Farsæl hagræðing í kjötiðnaði innan ramma samkeppnislaga Ólafur Stephensen skrifar Skoðun Kennarar – á hraðbraut í kulnun Rakel Linda Kristjánsdóttir skrifar Skoðun Heilbrigðiskerfi Íslands – horfum til framtíðar Egill Steinar Ágústsson skrifar Skoðun Er of mikill hiti í hleðslunni hjá þér? Ágúst Mogensen skrifar Skoðun Hvað felst í frumvarpi til laga um breytingu á húsaleigulögum? Hildur Ýr Viðarsdóttir skrifar Skoðun Af hverju eru kaupin á TM ekki á dagskrá aðalfundar Landsbankans? Ásthildur Lóa Þórsdóttir skrifar Skoðun Skortur á möguleikanum á dánaraðstoð leiðir til þess að fólk tekur eigið líf Ingrid Kuhlman skrifar Skoðun Varnargarðar utan um fólkið í Grindavík Guðbrandur Einarsson skrifar Skoðun Meiri pening, takk Gunnar Úlfarsson skrifar Skoðun Gervigreind og máttur tungumálsins Þorsteinn Siglaugsson skrifar Skoðun Sameinum 2. og 3. deild karla í knattspyrnu Bergvin Oddsson skrifar Skoðun Skynsamlegt að selja Íslandsbanka Teitur Björn Einarsson skrifar Skoðun Gleymdu börnin Kolbrún Pálsdóttir skrifar Skoðun Vinstri gráir Yngvi Óttarsson skrifar Sjá meira
Ársverðbólga í dag (7,6%) er að langmestu leyti drifin áfram af fasteignamarkaðinum: ríflega þrjú prósentustig af 7,6% ársverðbólgu eiga sér rætur í fasteignamarkaðinum á meðan t.d. innfluttar vörur eru ábyrgar fyrir minna en tveimur prósentustigum af 7,6% ársverðbólgunni. Til að draga úr þessum verðbólguþrýstingi hefur Seðlabanki Íslands hækkað vexti og sett harðari skilyrði á lánveitingar til fasteignakaupa. Þetta hefur sérstaklega haft áhrif á lánveitingar bankanna en nettó lánveitingar þeirra ca. fjórfölduðust skömmu eftir Covid-19 faraldurinn hófst. Sum þessara lána voru notuð til að greiða upp eldri lán frá ýmsum lánveitendum. Heildarlánaframboð til fasteignakaupa, sé horft á nettó lánveitingar banka, lífeyrissjóða og Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar, hafði ca. tvöfaldast þegar mest lét þótt lán bankanna hafði fjórfaldast. En nú er svo komið að lánveitingar til fasteignakaupa eru komin aftur á eðlilegt stig, líkt og meðfylgjandi mynd sýnir. Því má spyrja sig hvort nýjustu aðgerðir Seðlabankans varðandi takmarkanir á framboði á fasteignalánum séu þær sem mest er þörf á, jafnvel þótt þær séu vissulega jákvæðar. Og svarið er einfalt: það þarf meira og annað til að berja niður verðbólguna. Mynd 1 – Dregið hefur úr nettó fasteignalánum og er flæði nýrra fasteignalána nú loks komið á eðlilegt stig. Spyrja má hvort aðgerðir á eftirspurnarhlið fasteignamarkaðarins séu þær einu réttu. Samspil verðbólgu, eftirspurnar og framboðs Í grunninn eru tvær aðgerðir í boði þegar vinna þarf á verðbólgu. Þessar aðgerðir útiloka ekki hvora aðra. Sú fyrsta er að draga úr eftirspurn í hagkerfinu eða á þeim markaði þaðan sem verðbólgan á sér rætur. Það er það sem Seðlabankinn er að gera með því að hækka vexti og draga úr lánaframboði til kaupa á fasteignum. Önnur er að auka framboð af vörum og þjónustu í hagkerfinu, sérstaklega á þeim markaði þaðan sem verðbólgan á sér rætur. Það væri gert í dag, á Íslandi, með auknu framboð af fasteignum, þ.e. auknu byggingarmagni. Horfa má á hagsöguna til að finna mörg dæmi þess hvernig aukið framboð og minni eftirspurn vinna saman að því að minnka verðbólguþrýsting. Verðbólga á vesturlöndum upp úr 1970 var t.d. drifin áfram af olíuverðshækkunum, vegna skorts á olíu, og lágum (raun)vöxtum hjá seðlabönkum heimsins. Þessi verðbólga var ekki barin niður fyrr en upp úr 1980 þegar olíuvinnsla í Norðursjó var orðin svo mikil að hún mætti olíueftirspurninni í sumum löndum Evrópu, t.d. Bretlandi. Samhliða því höfðu seðlabankar heimsins hækkað vexti nægilega til þess að draga úr eftirspurn í hagkerfinu. Meira framboð af vörunni (orku) sem skortur var á ásamt hægari vexti eftirspurnar eftir þessari vöru lækkaði verð hennar. Verðbólga hjaðnaði. Við þurfum að huga að framboðshliðinni Nýjustu aðgerðir Seðlabankans eru jákvæðar. En þessar aðgerðir, sem eru á eftirspurnarhlið hagkerfisins, eru ekki það eina sem hagkerfið þarf. Verðbólga á Íslandi í dag er að stórum hluta drifin áfram af skorti af fasteignum. Til að minnka verðbólguþrýsting þarf að byggja meira, sérstaklega af leiguhúsnæði sem mætir þeirri uppsöfnuðu þörf sem er á leigumarkaði. Athugið að eftirspurn á leigumarkaði er líkleg til að aukast enn frekar á næstu árum þegar fólksfjölgun á sér stað, t.d. vegna aukins fjölda aðfluttra einstaklinga. Þessir aðfluttu einstaklingar eru það sem mörg fyrirtæki Íslands þurfa til þess að þróa sitt vöru- og þjónustuframboð og heildarframlag þessara einstaklinga til hagkerfisins og samfélagsins er tvímælalaust jákvætt. En það þarf að hýsa þá og til þess þarf að byggja leiguhúsnæði, ellegar endar hagkerfið í áframhaldandi verðbólguþrýstingi. Munið að þegar kjaraviðræður fara af stað á nýjan leik er líklegt að þrýstingur á launahækkanir verði talsverður, einfaldlega vegna verðbólgunnar í dag. Kurr verður vegna skiljanlegra krafna um hærri laun því aukinn launakostnaður fyrirtækja getur ýtt verðbólgu upp á við. Mikilvægt framlag til þess að leysa kjaraviðræður verður samstarf verkalýðsfélaga, fyrirtækja og stjórnvalda um að auka framboð af leiguhúsnæði, t.d. með markaðsdrifnum fjárfestingum lífeyrissjóða sem fælu í sér að þeir byggðu íbúðir til þess að leigja þær út. Það drægi úr verðbólguþrýstingi, alveg eins og aukið framboð af olíu dróg úr verðbólguþrýstingi á 9. áratugnum. Höfundur er hagfræðingur.
Grunnskóli á krossgötum Álfhildur Leifsdóttir,Hólmfríður Árnadóttir,Þóra Geirlaug Bjartmarsdóttir Skoðun
Skoðun Grunnskóli á krossgötum Álfhildur Leifsdóttir,Hólmfríður Árnadóttir,Þóra Geirlaug Bjartmarsdóttir skrifar
Skoðun Dánaraðstoð: Læknafélag Íslands skilar ekki auðu Steinunn Þórðardóttir,Oddur Steinarsson,Thelma Kristinsdóttir,Katrín Ragna Kemp,Magdalena Ásgeirsdóttir,Margrét Ólafía Tómasdóttir,Ragnar Freyr Ingvarsson,Teitur Ari Theodórsson,Theódór Skúli Sigurðsson skrifar
Skoðun Hvað felst í frumvarpi til laga um breytingu á húsaleigulögum? Hildur Ýr Viðarsdóttir skrifar
Skoðun Af hverju eru kaupin á TM ekki á dagskrá aðalfundar Landsbankans? Ásthildur Lóa Þórsdóttir skrifar
Skoðun Skortur á möguleikanum á dánaraðstoð leiðir til þess að fólk tekur eigið líf Ingrid Kuhlman skrifar
Grunnskóli á krossgötum Álfhildur Leifsdóttir,Hólmfríður Árnadóttir,Þóra Geirlaug Bjartmarsdóttir Skoðun